Jak wygrać Najwyższy i Najlepszy, gdy wiele ofert są składane

Ostatnio aktualizowane 3 grudnia 2019 przez Mark Ferguson

Byłem zaangażowany w wiele sytuacji wielokrotnych ofert jako kupujący, sprzedający i agent aukcji. Właśnie złożyłem ofertę na krótkiej sprzedaży pod koniec zeszłego tygodnia, gdzie otrzymali wiele ofert i poprosili o najwyższą i najlepszą. Istnieje wiele różnych strategii można użyć, gdy próbuje wygrać najwyższą i najlepszą sytuację. Jest to trudne do podjęcia decyzji, jak zmienić swoją ofertę i jak bardzo podnieść swoją ofertę w najwyższej i najlepszej sytuacji. Największym problemem w każdej sytuacji wielokrotnych ofert jest to, że nie wiesz, co inni nabywcy będą oferować. Wszystko, co możesz zrobić, to przeanalizować sytuację najlepiej jak potrafisz i złożyć najlepszą ofertę, jaką możesz w oparciu o własne liczby i potrzeby.

Co to znaczy najwyższy i najlepszy?

Najwyższe i najlepsze stało się bardziej popularne w ciągu ostatnich kilku lat z powodu zmniejszającej się inwentaryzacji i zwiększonego popytu nabywcy. Jestem HUD i REO broker aukcji, jak również inwestor nieruchomości, a ja jestem w najwyższej i najlepszych sytuacjach cały czas na moich listach i jako kupujący. Najwyższe i najlepsze jest, gdy sprzedawca otrzymuje więcej niż jedną ofertę na nieruchomości, a oni decydują się dać każdemu szansę na złożenie tam najlepszą ofertę. W formalnym wniosku sprzedającego, sprzedający daje każdemu kupującemu szansę na podniesienie swojej oferty oraz datę i czas, kiedy wszystkie oferty muszą być odebrane przez sprzedającego. Sprzedający przejrzy wszystkie oferty w tym samym czasie i wybierze ofertę, która najbardziej mu się podoba.

Kiedyś wymienić wiele przejęć bankowych, a banki używają najwyższe i najlepsze w prawie każdej sytuacji, gdy otrzymują wiele ofert. Banki mogą zająć dużo czasu, aby odpowiedzieć na oferty, a niektóre banki mają politykę, że nie będą przeglądać oferty, dopóki dom był na rynku przez pewien czas. Ze względu na te polityki, banki kończą się z wielu ofert na wielu swoich właściwości. Banki zaczęły pytać o najwyższe i najlepsze, aby dać każdemu kupującemu uczciwą szansę na zmianę swoich ofert. W najwyższej i najlepszej sytuacji, bank powiadamia każdego kupującego, że mają wiele ofert, a do złożenia ich najwyższe i najlepsze do określonej daty i czasu.

Wielu tradycyjnych sprzedawców (nie banków) przy użyciu najwyższe i najlepsze, jak również. W przeszłości, większość tradycyjnych sprzedawców może pozwolić wszystkim kupującym wiedzieć, że otrzymali inne oferty, ale nie oficjalnie poprosić o najwyższe i najlepsze. Nawet jeśli sprzedający oficjalnie nie prosi o najwyższą i najlepszą ofertę, traktowałbym każdą sytuację, w której sprzedający otrzymuje wiele ofert jako najwyższą i najlepszą.

Nie daj się odstraszyć wielokrotnym ofertom

Wielu kupujących nie lubi, gdy sprzedający prosi o najwyższe i najlepsze oferty. Słyszę, jak kupujący mówią: "Nie chcę brać udziału w wojnie licytacyjnej" i wycofują swoją ofertę. Jeśli chcesz uzyskać najlepsze oferty, musisz wziąć udział w najlepszych i najlepszych wojnach licytacyjnych. Najgorszą rzeczą, jaka może się zdarzyć, jest to, że zostaniesz pokonany, więc dlaczego nie spróbować? Dlaczego nie zostawić swoją ofertę taką samą jak oryginalna oferta i jeśli dostaniesz to świetnie, jeśli nie, przejdź dalej. Dla bardziej szczegółowych wskazówek na temat uzyskania akceptacji oferty tutaj jest wielki artykuł o tym, jak zrobić ofertę, która zostanie przyjęta.

Dlaczego sprzedający proszą o najwyższe i najlepsze?

Najwyższe i najlepsze sytuacje mogą sprawić, że kupujący szaleją, ale sprzedawcy mają dobry powód, aby go użyć. Największym powodem jest to, że chcą formalnie dać każdemu kupującemu zawiadomienie o wielu ofertach i dać im szansę na podniesienie swojej oferty. Banki, w szczególności, zostały pozwane dużo i chcą zrobić wszystko według książki, z papierkowej roboty, aby to udowodnić. Najwyższy i najlepszy jest zazwyczaj najuczciwszy sposób obsługi wielu ofert.

Banki i tradycyjne sprzedawcy również używać najwyższe i najlepsze, aby spróbować uzyskać jak najwięcej pieniędzy mogą dla ich domu. Są one właścicielem domu i mają wszelkie prawa, aby spróbować zmaksymalizować swój zysk lub wyciąć swoje straty.

Czy można uzyskać informacje od agenta aukcji o innych ofertach?

Jeśli masz do czynienia z wieloma ofertami, najprawdopodobniej masz agenta nieruchomości, a sprzedawca ma swój własny agent aukcji. Nie można dokładnie mówić bezpośrednio do agenta aukcji, ale trzeba swojego agenta, aby uzyskać jak najwięcej informacji, jak to możliwe. Oto kilka świetnych pytań, które należy zadać:

1. Ile ofert są tam?

2. Czy którykolwiek z ofert gotówki?

3. Kiedy mija termin płatności najwyższej i najlepszej oferty?

4. Jaka jest najwyższa oferta, którą obecnie posiadasz?

5. Czy jest coś specjalnego sprzedawca szuka? Data zamknięcia, finansowanie, czynsz z powrotem?

Jeśli masz jakiekolwiek doświadczenie z najwyższym i najlepszym, wiesz, że agent aukcji nie odpowie na większość z tych pytań. To nie boli, aby zapytać i zobaczyć, czy będą one odpowiedzieć. Jako agent aukcji ja sam nie odpowiem na żadne z nich, z wyjątkiem tego, ile ofert jest.

Ile należy zaoferować?

Jest bardzo mała szansa, agent aukcji powie ci, ile inne oferty są, a nawet jeśli tak, inni nabywcy mogą podnieść swoje oferty. To pomaga, aby wiedzieć, ile ofert są, ale to trwa tylko jedna oferta pokonać cię. Ilekroć jestem w najwyższej i najlepszej sytuacji, robię najwyższą ofertę, jaką mogę w oparciu o moje kryteria zakupu i potencjał zysku.

Nie próbuję zgadywać, jakie są inne oferty w najwyższej i najlepszej sytuacji. Moja teoria jest taka, że wolałbym zapłacić trochę więcej i dostać świetną ofertę, niż próbować zaoszczędzić pieniądze i zostać pokonanym. Powiedziawszy to, nie płać więcej niż twoje liczby mówią, że powinieneś. Większość z tych porad odnosi się do ofert inwestorskich, jeśli jesteś właścicielem mieszkania, masz wiele czynników do rozważenia. Musisz spojrzeć na podaż i popyt, jak bardzo kochasz dom, a co ceny sąsiedztwa są. Emocje będą wchodzić w grę znacznie bardziej z oferty właściciela okupanta niż z oferty inwestora.

Pamiętaj, że cena katalogowa nie jest jedyną rzeczą, na której powinieneś oprzeć swoją ofertę w najwyższej i najlepszej sytuacji. Niektórzy nabywcy będą myśleć o cenie katalogowej jako najbardziej będą oferować, ale to może być ogromny błąd. Staram się myśleć o wielokrotnej sytuacji oferty w ten sposób: Co to jest najbardziej zapłaciłbym za dom, jeśli dom nie miał ceny katalogowej. Jeśli ktoś jest skłonny zapłacić więcej, to jestem pewien, że zrobiłem moją najlepszą ofertę i dał mu mój najlepszy strzał. Nie będę żałował, że próbowałem zaoszczędzić kilka dolarów, oferując mniej niż byłem ostatecznie skłonny zapłacić.

Jak Twoja pożyczka wpływa na szanse otrzymania domu?

Dla siebie, mam możliwość oferowania z kredytu lub gotówki na większości właściwości. Na moich długoterminowych wynajmów, lubię korzystać z finansowania, ale mogę skorzystać z oferty gotówki, aby dać sobie większe szanse. Na fix i flip, zawsze będę oferować gotówkę, nawet jeśli mam finansowania bankowego na nich. Powodem, dla którego to robię jest to, że mogę zapłacić gotówką w razie potrzeby i mój bank nie wymaga oceny na większości moich kredytów. Jeśli możesz zaoferować gotówkę, to prawie zawsze wygląda lepiej niż finansowane oferty. Wystarczy upewnić się, że można przedstawić dowód funduszy list pokazujący masz gotówkę. W niektórych sytuacjach, takich jak z HUD, finansowanie nie ma znaczenia. HUD dba tylko o cenę netto do nich.

Jak inaczej można dostać swoją ofertę akceptowane?

• Zawsze wyjaśniam moje finansowanie, jeśli przedstawiam finansowaną ofertę w najwyższej i najlepszej sytuacji. Mój kredytodawca portfel nie wymaga oceny lub naprawy na większości moich właściwości. Upewniam się, że mówię to do sprzedającego, więc wiedzą, że będę zamknąć szybko bez posiadania żadnych problemów z oceny.
• Czasami będę prosić o sprzedającego, aby zapłacić koszty zamknięcia w mojej ofercie, aby zaoszczędzić gotówkę. W najwyższym i najlepszym przypadku zazwyczaj usuwam koszty zamknięcia, ponieważ zwiększa to wartość netto dla sprzedającego i sprawia, że moja oferta jest mocniejsza.
• Usunę mój warunek inspekcji na niektórych nieruchomościach. Zazwyczaj usuwam tylko moje inspekcje warunkowe na nowszych domach, że mam bardzo dobry pomysł na temat potrzebnych napraw. Jeśli dom miał kilka ofert rozpadają się z powodu problemów z inspekcją może to być świetny sposób, aby uzyskać sprzedającego do przyjęcia oferty. Tylko usunąć swój warunek inspekcji, jeśli są doświadczeni z napraw i oceny domu.
• Zwiększenie zaliczki może również zwrócić uwagę sprzedającego w sytuacji najwyższej i najlepszej oferty. Jeśli podniesiesz kwotę zaliczki i usuniesz warunek inspekcji, może to naprawdę zwiększyć szanse na przyjęcie Twojej oferty.

A co, jeśli sprzedający nie poprosi o najwyższą i najlepszą ofertę?

Wiele razy tradycyjni sprzedawcy otrzymają wiele ofert, ale nie poproszą o najwyższą i najlepszą. W wielu stanach, agent aukcji jest zobowiązany do poinformowania wszystkich kupujących, gdy sprzedawca otrzymuje inne oferty. Gdy zostaniesz poinformowany, że istnieje wiele ofert, nie czekaj, aby zobaczyć, czy będą prosić o najwyższej i najlepszej. Jest szansa, że nigdy nie poproszą o najwyższą i najlepszą, ale nadal możesz zmienić swoją ofertę.

Jeśli zostanę powiadomiony, że sprzedawca ma wiele ofert, natychmiast pytam, czy proszą o najwyższą i najlepszą. Jeśli nie wiedzą lub mówią, że nie, od razu zmieniam swoją ofertę. Jeśli zmienisz swoją ofertę od razu, mogą zaakceptować swoją ofertę bez pytania o najwyższe i najlepsze i dając innym kupującym szansę na podniesienie swoich ofert. Kolejna wskazówka jest, aby zawsze poprosić agenta aukcji do powiadomienia, jeśli otrzymują inne oferty po złożeniu oferty. Nienawidzę tego, kiedy dowiaduję się, że straciłem na domu, a ja nigdy nie został powiadomiony, że mieli inne oferty!

Czy należy użyć klauzuli eskalacji?

Klauzula eskalacji jest, gdy umowa stwierdza, że cena będzie to, chyba że wyższa oferta jest odbierana, a następnie cena wzrośnie o tyle nad następnym najwyższej oferty. Na przykład:

Cena kontraktowa: 100 000 USD

Klauzula eskalacji: Jeśli sprzedający otrzyma jakąkolwiek ofertę wyższą niż 100.000$, to cena oferty wzrośnie do 1000$ więcej niż każda wyższa oferta do 110.000$. Wszelkie inne wyższe oferty muszą być podane do kupującego agenta, aby potwierdzić wyższą cenę.

Wielu kupujących czuje, że jest to świetny sposób, aby uzyskać najniższą cenę na domu w najwyższej i najlepszej sytuacji. Jednak istnieje wiele problemów z klauzulą eskalatora i może rzeczywiście spowodować kupującego, aby zapłacić więcej niż oni by inaczej.

1. Sprzedawca nie jest zobowiązany do pokazania żadnych innych ofert do kupującego lub ich agenta. Tak, to może być poproszony o w ofercie, ale oferta nie jest podpisana przez sprzedającego i nie są one związane z nim.

2. Kupujący stwierdził na piśmie, że są skłonni zapłacić 110.000 dolarów. Inteligentny sprzedawca będzie po prostu licznik kupującego na 110.000 dolarów i nie musi pokazać żadnych innych ofert do kupującego lub ich agenta, ponieważ nie akceptują oryginalną ofertę z tymi warunkami. Nie wiem też, jak to jest legalne, aby pokazać poufną ofertę od jednego kupującego do innego kupującego bez ich zgody.

3. Niektóre oferty mogą poprosić sprzedającego, aby zapłacić za koszty zamknięcia i to zmieni cenę netto dla sprzedającego. Nawet jeśli ta oferta wynosi 100 000 USD, inny kupujący może zaoferować 105 000 USD, a sprzedający zapłaci 6 000 USD kosztów zamknięcia. Druga oferta jest w rzeczywistości niższa niż oferta 100.000 dolarów, ale z powodu klauzuli eskalacji, pierwsza oferta wzrosłaby do 106.000 dolarów.

4. Większość banków po prostu nie zaakceptuje klauzuli eskalatora. To może rzeczywiście zaszkodzić swoje szanse na uzyskanie domu i jeśli agent twierdzi, że muszą zaakceptować klauzulę eskalatora, to może sprawić, że banki i agent aukcji szalony, raniąc swoje szanse jeszcze bardziej.

Wniosek

To jest trudne, aby wiedzieć, ile do zaoferowania w najwyższej i najlepszej sytuacji, ale trzymać się swoich numerów i nie pozwól emocje się zaangażować. Lepiej jest stracić na domu, niż płacić tyle, że przestaje się wielka umowa. Kolejna wskazówka jest, aby zawsze poprosić agenta aukcji do powiadomienia, jeśli otrzymują inne oferty po złożeniu oferty. Nienawidzę tego, kiedy dowiaduję się, że straciłem na domu i nigdy nie zostałem powiadomiony, że mieli inne oferty.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "