Jak zostać milionerem z nieruchomościami

Ostatnio aktualizowane 15 października 2019 przez Mark Ferguson

Mocno wierzę, że nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów na osiągnięcie bogactwa. Nieruchomości do wynajęcia, w szczególności, są świetnym sposobem na budowanie wartości netto i tworzenie pasywnego dochodu.

Jestem właścicielem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, byłem agentem przez 17 lat, i przerzucać domy, jak również. Moja strategia jest, aby jak najwięcej pieniędzy, jak mogę przez sprzedaż domów jako agent lub przerzucanie domów i inwestowanie tych pieniędzy do wynajęcia. Nieruchomości uczynił mnie całkiem sporo więcej niż milionerem i każdy z etyką pracy może to zrobić. Stając się milionerem nie może oznaczać, co to kiedyś zrobił dzięki inflacji i kosztów utrzymania. Jednak bycie milionerem to wciąż wielka sprawa, a tylko 5 procent amerykańskich gospodarstw domowych ma wartość netto jednego miliona dolarów lub więcej.

Dlaczego nieruchomości są świetnym sposobem na budowanie bogactwa?

Nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów na budowanie bogactwa z lub bez dużej ilości pieniędzy. Nie mówię, że nie trzeba żadnych pieniędzy lub że jest to łatwe, ale jest to możliwe. Jednym z głównych powodów, nieruchomości jest wielki pojazd do bogactwa jest możliwość korzystania z dźwigni. Dźwignia jest w zasadzie przy użyciu kredytów lub pieniędzy innych ludzi. Można uzyskać pożyczki stosunkowo łatwo na nieruchomości, ponieważ jest to twardy składnik aktywów. Im więcej masz pieniędzy, tym łatwiej jest zarabiać pieniądze w nieruchomości. Chociaż jest to możliwe, aby rozpocząć z niczego lub obok niczego, to jest o wiele łatwiejsze, jeśli masz pieniądze do inwestowania.

Podczas gdy można pożyczyć pieniądze, aby inwestować w inne firmy, to zazwyczaj nie jest tak łatwo, jak to jest pożyczyć przeciwko nieruchomości. Banki uwielbiają udzielać pożyczek pod zastaw domów i nieruchomości komercyjnych, ponieważ mają one aktywa stanowiące zabezpieczenie pożyczki. Jeśli banki pożyczają na akcje lub firmy i idą na dno, bank nie ma nic. Jeśli pożyczają pod zastaw domu, a kredytobiorca nie może dokonać płatności, bank może zająć dom.

Ponieważ banki lubią pożyczać na nieruchomości, można uzyskać jedne z najlepszych warunków kredytowych dostępnych. Nieruchomość ma również niesamowite korzyści podatkowe, które nie są dostępne z innych inwestycji. Możesz kupić i sprzedać podstawowy dom, zrobić $ 200,000 i zapłacić zero podatków od tego zysku w niektórych scenariuszach. Nie odroczony podatek, nie ma podatku w ogóle, nigdy. Można również wymusić uznanie z nieruchomościami, nie trzeba czekać na to, aby przejść do wartości. I flipped 26 domów w zeszłym roku i wszystkie z nich kupiłem za znacznie mniej niż były rzeczywiście warte. Można również dokonać ulepszeń do nieruchomości, aby zwiększyć wartość. Wszystko to może się zdarzyć, podczas gdy ty zarabiasz na nim co miesiąc po opłaceniu wydatków, w tym hipoteki.

Jest również możliwe, aby wziąć pieniądze z inwestycji w nieruchomości poprzez refinansowanie nieruchomości. Możesz użyć tych pieniędzy, aby kupić więcej i więcej właściwości. To jest to, co zrobiłem w mojej karierze i jednym z moich jedynych żalów jest to, że nie zacząłem wcześniej!

Czy dom pierwotny jest inwestycją?

Chcę zacząć od pytania, czy pierwotne miejsce zamieszkania jest inwestycją. Wiele osób mówi o tym, że kupno domu jest głupotą, a mądrzy inwestorzy wynajmują. Ja się z tym nie zgadzam. Myślę, że dom może zbudować wiele bogactwa. Zwiększyłem swoją wartość netto kupując i sprzedając domy, w których mieszkałem w kółko.

Kupiłem swój pierwszy dom, gdy miałem 22 lata. Zapłaciłem za niego 190.000 dolarów, co stanowiło pełną wartość detaliczną. Mieszkałem w nim przez 7 lat i wydałem co najmniej $10,000 na materiały do przebudowy domu. Te pieniądze nie liczą czasu, który osobiście spędziłem na aktualizowaniu łazienek, malowaniu, instalowaniu armatury i naprawianiu wielu innych drobnych rzeczy. Sprzedałem dom za $180,000 po wykonaniu całej tej pracy! To nie pomogło, że rynek spadł, ale mogłem zrobić znacznie lepiej, gdybym był cierpliwy i czekał na niesamowitą ofertę. Nie każdy osobisty dom jest wielką inwestycją, ale ja też nie musiałem płacić czynszu, nie byłem zmuszony do przeprowadzki, gdy właściciel zdecydował, że chce sprzedać, mogłem mieć zwierzęta domowe i mogłem zmienić domy, jakkolwiek widziałem dopasowanie. Z moim drugim domem poszło mi znacznie lepiej finansowo.

Kupiłem mój drugi dom z foreclosure sale za 215.000 dolarów w 2009 roku, umieścić mniej pieniędzy do niego na naprawy, i sprzedał go za 343.000 dolarów trzy lata później. Kupiłem dom za pieniądze, które pożyczyłem od mojej siostry i ojca w prawie, bo musiałem zapłacić gotówką w sprzedaży wykluczenia. Byłem w stanie refinansować wszystkie te pieniądze z konwencjonalnym banku kilka miesięcy później. Niesamowita część o robieniu tyle pieniędzy na tym domu było to, że to było wolne od podatku. Kiedy mieszkasz w domu przez 2 z ostatnich 5 lat, pieniądze, które robisz są zazwyczaj wolne od podatku! Sprzedałem dom do mojego przyjaciela, więc nie miałem żadnych prawdziwych prowizji nieruchomości do zapłaty. Wydaliśmy mniej niż $10,000 na dom, podczas gdy my go posiadaliśmy i nie musieliśmy nawet zmieniać dywanu.

Wziąłem pieniądze, które zarobiłem od tego domu i użyłem go do zaliczki na dom, który kupiłem za 560.000 dolarów w 2013 roku. Mam właścicielem, że dom od i jest wart więcej niż 850.000 dolarów teraz. Miałem szczęście, że nasz rynek wystartował, ale skupiam się również na uzyskiwaniu świetnych ofert na wszystkie domy, które kupuję. Moja pożyczka na mój osobisty dom jest mniejsza niż $400,000, co oznacza, że stworzyłem $450,000 w wartości netto poprzez moje osobiste rezydencje. te pieniądze są wolne od podatku, jeśli kiedykolwiek zdecyduję się sprzedać dom, w którym teraz jestem. Ograniczają twój nieopodatkowany zysk do $250,000 dla osoby fizycznej lub $500,000 dla pary. Mogę również uzyskać linię kredytową lub refinansować dom, aby wyciągnąć pieniądze bez podatku i użyć ich do inwestycji.

Nie stałem się milionerem dzięki tym domom, ale zdecydowanie pomogły one zwiększyć moją wartość netto. Kiedy kupujesz dom jako właściciel, możesz wpłacić bardzo mało pieniędzy. Ponieważ wkładasz mało pieniędzy w transakcję, zyski mogą być ogromne, jeśli masz świetną ofertę lub wartości rosną. Jeśli nie masz dużo pieniędzy do inwestowania w nieruchomości do wynajęcia, kupno osobistego miejsca zamieszkania jest świetnym sposobem na rozpoczęcie. Kiedy zdobędziesz kapitał w domu lub kupisz poniżej wartości rynkowej, możesz uzyskać linię kredytową, wyciągnąć zainwestowane pieniądze plus kilka i użyć tych pieniędzy do inwestowania. Ja kupiłem swoją pierwszą nieruchomość do wynajęcia poprzez refinansowanie drugiego głównego domu, który miałem.

Dlaczego czynsze są doskonałym źródłem bogactwa?

Największy wzrost mojej wartości netto pochodzi z nieruchomości do wynajęcia. Zawsze kupuję nieruchomości poniżej wartości rynkowej, co tworzy natychmiastowy kapitał własny. Kiedy kupuję nieruchomość do wynajęcia za 120.000 dolarów, to może być warte 160.000 dolarów lub więcej po wydaniu 15.000 dolarów, aby go naprawić. Kiedy kupuję tę nieruchomość i naprawić go, I dodać 25.000 dolarów do mojej wartości netto. Mam 20 nieruchomości do wynajęcia teraz i wszystkie z nich dodały pieniądze do mojej wartości netto na wiele sposobów:

Kup poniżej wartości rynkowej

Możesz kupić poniżej wartości rynkowej na wiele różnych sposobów. Nie musisz być profesjonalnym inwestorem, aby to zrobić. Istnieją oferty na MLS, na aukcjach, a nawet na Facebooku! Kupowanie poniżej wartości rynkowej pozwala inwestorom na korzystanie z BRRRR strategii, która z kolei może dostać się do wynajmu z bardzo mało pieniędzy. Każdy dom, który kupuję dodaje $20,000 do $50,000 do mojej wartości netto z powodu wspaniałych ofert, które dostaję.

Apprecjacja

Nigdy nie liczę na aprecjację, ale jest to miły bonus. Kupuję czynsze, które będą zarabiać pieniądze dzisiaj bez cen rosnących. Jednak moje wypożyczalnie widział ogromne wzrosty cen. Zacząłem kupować czynsze w 2010 roku i spędził około 1,3 mln dolarów na 13 nieruchomości mieszkalnych (mam też komercyjnych). Te czynsze są warte ponad 3 miliony dolarów dzisiaj. Część z tego jest uznanie i część z nich kupuje poniżej rynku. Fajne jest to, że wydałem bardzo mało pieniędzy na ich zakup po refinansowaniu kilku z nich.

Przepływ gotówki

Moje czynsze sprawiają mi około 12.000 dolarów miesięcznie w pasywnym dochodzie każdego miesiąca. Mam zarządzanie nieruchomościami, który dba o nich dla mnie i to trwa bardzo mało pracy po zakupie i remont nieruchomości w razie potrzeby. Pieniądze te będą napływać tak długo, jak będę właścicielem nieruchomości i będą rosnąć w czasie, jak czynsze idą w górę z inflacją. Uwielbiam wynajmy z powodu stałych pieniędzy, które przynoszą.

Spłata kapitału własnego

Mam kredyty hipoteczne na wszystkich moich nieruchomościach, a moi najemcy powoli spłacają je za mnie. Każdego miesiąca moja wartość netto wzrasta, ponieważ salda hipoteczne na moich nieruchomościach zmniejszają się. To jest na szczycie przepływów pieniężnych, które robię każdego miesiąca.

Wszystkie te czynniki zwiększyły moją wartość netto bezpośrednio lub dały mi więcej gotówki, co pozwoliło mi zainwestować w więcej nieruchomości i zwiększyć moją wartość netto. Wynajem nieruchomości nie uczynił mnie milionerem z dnia na dzień, ale były one wspaniałą inwestycją i uczyniły mnie milionerem kilka lat po tym, jak zacząłem je kupować. Dokonywanie wiele dochodów jest wielki, ale ludzie mogą zrobić setki tysięcy dolarów rocznie z nic do pokazania dla niego, jeśli spędzają je wszystkie.

Jak można zarobić pieniądze flipping domów?

Jednym ze sposobów, w jaki osiągam wysokie dochody jest przerzucanie domów. I flipped 93 domów w ciągu ostatnich pięciu lat, ale zaczął robić jeden lub dwa rocznie z moim ojcem wiele lat temu. Flipping domy nie jest tak efektowne, jak to zrobić, aby być w telewizji, ale to może być dużo zabawy, jak również dochodowe. Zazwyczaj kupuję dom za $150,000 do $250,000, wydaję $20,000 do $50,000 naprawiając go, wydaję kolejne $20,000 do $30,000 na inne koszty i sprzedaję za $250,000 do $350,000. Staramy się zarobić 30.000 dolarów na każdym flipie, który robimy. Czasami się udaje, a czasami nie.

Używam pieniędzy, które robię z flipping kupić więcej czynszów i kupić więcej i więcej flip każdego roku. Chciałbym mieć więcej wynajmów, ale tak naprawdę trudniej jest znaleźć dobre wynajmy niż dobre flipy!

Poniżej znajduje się filmik z jednego z moich flipów.

Ile pieniędzy można zarobić będąc agentem nieruchomości?

Mam również wykonane bardzo dobre pieniądze będąc agentem nieruchomości. Używam być REO i HUD broker, co oznaczało, że sprzedawane Foreclosures dla banków. Miałem wiele lat, że zrobiłem dobrze ponad 100.000 dolarów rocznie po kosztach z bycia agentem. Teraz jestem właścicielem własnego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ale skupić się na flip więcej niż sprzedaży domów.

Nie tylko jest agentem to świetny sposób na uzyskanie dochodu, który można inwestować, ale jest to zmieniacz gry dla mojego przerzucania i wynajmu nieruchomości przedsiębiorstw. Jestem w stanie znaleźć więcej ofert i płacić mniej w prowizjach, bo jestem agentem.

Jak długo zajęło mi zgromadzić jeden milion dolarów w wartości netto?

Kupiłem swój pierwszy wynajem nieruchomości na koniec 2010 roku, kiedy mogę dowiedzieć się, moja wartość netto była o 180.000 dolarów. Byłem agentem nieruchomości od 8 lat, a flipping domy z moim ojcem od wielu lat, ale nie zgromadził ogromną ilość pieniędzy. Zainwestowałem pieniądze na giełdzie, ale większość mojej wartości netto była w moim osobistym domu.

I hit jeden milion dolarów w wartości netto w 2013 roku. W tym czasie miałem siedem nieruchomości do wynajęcia, które przyczyniły się znacznie do mojej wartości netto. Nie tylko kupowanie poniżej wartości rynkowej, a uznanie zwiększyć moją wartość netto, ale byłem oszczędzając jak najwięcej pieniędzy, jak mogłem kupić wynajem. Położyłem 20 lub 25 procent w dół na każdej nieruchomości i dokonałem napraw w większości z nich. Oto jak wyglądał typowy wynajem:

• Kupno za $100,000
• Odłóż 20.000 dolarów
• Wydać 15.000 dolarów na naprawy
• Kiedy skończyłem, dom był wart $150,000 do $160,000.

Po zakupie i naprawić wynajem miałem dom, który był wart 160.000 dolarów z kredytu, który był 80.000 dolarów. Po kilku latach ten dom wzrósł do 180.000 dolarów wartości i mój bilans kredytowy spadł do około 77.000 dolarów. Dla każdego z moich wynajmów, zyskałem $100,000 lub więcej wartości netto po kilku latach posiadania. Na niektórych z moich domów, zbudowałem znacznie więcej wartości netto, ponieważ dostałem naprawdę świetne oferty na nieruchomości. To nie liczy się przepływ gotówki zarobiłem każdego miesiąca, który był około 500 dolarów na miesiąc, na nieruchomości.

Część mojej wartości netto pochodziła z mojej osobistej rezydencji i innych inwestycji, ale większość z nich pochodziła z wynajmu. Zajęło mi około czterech lat, aby zgromadzić wartość netto jednego miliona dolarów z tylko wynajmu. Podczas gdy trzeba było gotówki, aby kupić te właściwości, to zmusiło mnie do oszczędzania pieniędzy, jak również. Wiem, że nie zaoszczędziłbym tak dużo, gdybym nie kupował wynajmu.

Co zrobić, jeśli nie zarabiasz dużo pieniędzy?

Moja historia może nie być względne dla wielu ludzi. Mam udany zespół sprzedaży nieruchomości, udany fix i flipping biznesu i blog, który zarabia pieniądze, jak również. Miałem dodatkowe pieniądze, aby inwestować w czynszach, aby zwiększyć moją wartość netto. Nawet jeśli nie masz dużo gotówki do inwestowania, można kupić nieruchomość. Możesz kupić domy z niewielką ilością pieniędzy w dół jako właściciel-mieszkańca, i z wielu innych strategii. Możesz zamienić domy zamieszkane przez właściciela w lokale do wynajęcia lub sprzedać je, zebrać nieopodatkowane zyski i ponownie zainwestować je w kolejne nieruchomości.

Być może nie będziesz w stanie kupić tak wielu wynajmów jak ja tak szybko, ale na pewno możesz zacząć budować bogactwo. Jak szybko to zajmie Ci osiągnąć jeden milion dolarów w wartości netto zależy od wielu czynników, takich jak:

• Jak dużo gotówki masz do zainwestowania
• Jak dobry z transakcji można dostać
• Jak wiele domów kupić
• Jak szybko twój rynek docenia lub ewentualnie deprecjonuje
• Jakie strategie używasz do przyspieszenia wzrostu jak refinansowanie, hacking domu, lub BRRRR metody.

Wniosek

Jest to możliwe, aby zbudować wartość netto jednego miliona dolarów w ciągu kilku lat z nieruchomości. To również może potrwać pięć lat, dziesięć lat, a nawet piętnaście lat. Tylko pięć procent gospodarstw domowych są milionerami, więc nawet jeśli zajmie to trochę czasu, będziesz z przodu pakietu. To może być trudne, aby uzyskać swój pierwszy obiekt, ale więcej kupisz tym łatwiejsze staje się i tym więcej pieniędzy będzie można zrobić.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "