Co to jest Home Appraisal i ile one kosztują?

Ostatnio aktualizowane 10 grudnia 2019 przez Mark Ferguson

Kiedy dostajesz pożyczkę na dom, większość kredytodawców będzie wymagać oceny. Wycena jest raportem, który przypisuje wartość do domu i mówi pożyczkodawcy, że dom jest wart tego, co za niego płacisz. Jeśli wycena jest niższa niż cena umowna lub rzeczoznawca wymaga napraw, które należy wykonać, może to zabić umowę i spowodować wiele frustracji. Oceny i wytyczne rzeczoznawcy muszą przestrzegać może być również bardzo mylące dla ludzi, którzy nie są zaznajomieni z nimi. Mam nadzieję, że ten artykuł może rzucić trochę światła na to, co oceny są, jak są one zakończone, i jak je zakwestionować.

Dlaczego banki wymagają oceny?

Banki i firmy hipoteczne uwielbiają pożyczać pieniądze na domy, ponieważ domy są bardziej bezpiecznym długiem niż samochody czy firmy. Jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy, bank może przejąć dom i wejść w jego posiadanie. Jednak przejęcia nie są tanie w realizacji dla banku po uwzględnieniu kosztów adwokatów, kosztów sprzedaży i utraconych odsetek. Aby zmniejszyć ilość pieniędzy, które bank traci na przejęciach, po pierwsze chce pożyczać pieniądze wykwalifikowanym nabywcom, a po drugie, bank chce się upewnić, że każdy dom, na który udziela pożyczki, jest wart tego, co płaci kredytobiorca.

Gdyby banki nie potwierdzały wartości, kredytobiorca mógłby kupić dom za 50 000 dolarów więcej, niż jest wart. Jeśli dom zostałby przejęty, bank nie tylko straciłby pieniądze na utraconych odsetkach, kosztach sprzedaży i honorariach adwokackich, ale musiałby też sprzedać dom za 50 000 dolarów mniej, niż sądził, że jest wart (zakładając, że ceny nie spadły od czasu udzielenia pożyczki).

Ocena jest wykonywana przez licencjonowanego rzeczoznawcę i ma na celu potwierdzenie, co kupujący płaci jest co najmniej tyle, ile dom jest wart.

Co to jest wycena?

Wycena jest wycena domu lub nieruchomości i jest wykonywana przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Kiedyś wypełnić wiele broker cena opinie (BPO) jako agent nieruchomości, ale BPO nie jest ocena i nie tak szczegółowe. BPO są wykorzystywane do określenia wartości rynkowej dla banków, które mogą próbować zakończyć krótką sprzedaż lub dla banków, które muszą znać wartość domów, które są w lub zostały zamknięte. BPO zazwyczaj nie są używane do określania wartości domów dla nowych kredytów.

Aby zakończyć ocenę, rzeczoznawca będzie zobaczyć cały dom, zrobić zdjęcia, zmierzyć dom, sprawdzić stan domu, i wypełnić raport, który wycenia dom. Raport składa się z sprzedanych porównywalnych, które są domy, które zostały sprzedane niedawno i są najbardziej podobne do domu jest oceniana (przedmiot domu). Rzeczoznawca ma pewne wytyczne, które powinny być przestrzegane w odniesieniu do porównywalnych, które są używane do wartości domu. Sprzedane comps powinny:

• Zostały sprzedane w ciągu ostatnich sześciu miesięcy.
• Mieć nad ziemią stóp kwadratowych w ciągu 20 procent przedmiotu.
• Mieć podobne piwnice (wykończone lub niewykończone, jeśli dotyczy).
• Zostały zbudowane w określonych ramach czasowych przedmiotu (zazwyczaj dziesięć lat).
• Być w podobnym stanie jak przedmiot.
• Mieć podobną liczbę sypialni i łazienek.
• Być w tej samej okolicy lub w pewnej odległości od przedmiotu (zwykle jedna mila).

Jeśli nie ma wystarczająco dużo sprzedanych porównywalnych właściwości, aby spełnić wszystkie te wytyczne, rzeczoznawca może rozszerzyć swoje kryteria i dokonać korekt. Jeśli dom jest w obszarze wiejskim, niż rzeczoznawca może mieć do spojrzenia w ciągu dziesięciu mil od przedmiotu na comps lub szukać domów w ciągu 20 lat od wieku, ponieważ nie ma innych comps. Kiedy rzeczoznawca dokonuje korekt, będą one dodawać lub odejmować wartość od porównywalnych właściwości dla różnych cech.
Poniższy film przechodzi nad ocenami w szczegółach.

Ile kosztuje ocena?

Koszt wyceny może się różnić w zależności od lokalizacji, rodzaju kredytu i rodzaju nieruchomości. Poniżej znajduje się bardzo ogólna lista wytycznych dotyczących kosztów wyceny:

• Wycena domów jednorodzinnych: $400 do $800
• Wycena domów wielorodzinnych od 2 do 4 jednostek: od $600 do $1,000
• Wycena dużych nieruchomości wielorodzinnych: $1,000 do $10,000
• Wycena nieruchomości komercyjnych: od 600 do 10 000 USD

Nie ma ustalonej ceny za ocenę, a cena waha się w zależności od wielkości nieruchomości i złożoności. Jestem właścicielem 68.000 stóp kwadratowych pasażu, a my niedawno potrzebowaliśmy oceny dla refinansowania. Nasz kredytodawca dał nam dwie oferty, pierwsza miała być zakończona w 3 tygodnie za 8.000 dolarów lub inny być zakończona w 6 tygodni za 3.000 dolarów. Nie byliśmy w pośpiechu, więc wzięliśmy tańszą opcję.

Jak długo trzeba czekać na wycenę?

Czas potrzebny do uzyskania oceny zakończone również różni się znacznie! W Kolorado, mieliśmy niedobór rzeczoznawców i bardzo gorący rynek nieruchomości. To było biorąc 3 do 4 tygodni, aby uzyskać ocenę zakończone, co spowolniło proces kupna i sprzedaży. W normalnym rynku z wystarczającą ilością rzeczoznawców, powinno to trwać od 1 do 2 tygodni, aby uzyskać ocenę zrobić. Ponownie, im bardziej skomplikowana nieruchomość, tym dłużej będzie trwało, aby uzyskać ocenę zakończone.

Kto płaci za wycenę?

Każdy może zamówić ocenę na własną rękę i zapłacić za to. Nie sugerowałbym sprzedawców dostać ocenę do wartości ich domu, jak dobre agentów nieruchomości zrobi to za darmo i są zazwyczaj bardziej dokładne - to jest, chyba że sprzedawca szuka refinansowania nieruchomości i bank wymaga oceny.

Podczas transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, kupujący zazwyczaj płaci za ocenę. Pożyczkodawca kupującego zamówi wycenę i zapłaci rzeczoznawcy, ale jeśli umowa się rozpadnie, pożyczkodawca może wymagać od kupującego, aby zapłacił im z powrotem za koszt wyceny. w niektórych przypadkach kupujący może być w stanie poprosić sprzedającego o zapłatę za koszty zamknięcia, a te pieniądze mogą zapłacić za wycenę. Więcej o procesie kupna i sprzedaży dowiesz się tutaj.

Jak działają korekty na wycenie?

Kiedy rzeczoznawca używa porównywalnych, które są różne od przedmiotu, rzeczoznawca musi odjąć lub dodać wartość do komp. Jeśli porównywalny sprzedany za 150.000 dolarów, ale jest lepszy od przedmiotu o 10.000 dolarów, to wartość porównywalna będzie 160.000 dolarów. W raporcie, $160.000 skorygowana wartość porównywalnych wskazywałaby, że przedmiotowy dom jest wart $160.000. Aby przyjść z korektami, rzeczoznawca porówna ważne cechy przedmiotu i porównywalnych sprzedaży (zazwyczaj co najmniej trzy komp sprzedaży są używane). Jeśli przedmiot ma 3 sypialnie i porównywalne ma 4 sypialnie, rzeczoznawca może odjąć 4.000 dolarów od porównywalnych, ponieważ jest lepszy od przedmiotu. Jeśli porównywalna cecha była gorsza od przedmiotu, wówczas korekta byłaby dodatnia.

Poniżej znajduje się przykład niektórych korekt, które mogą być zastosowane przez rzeczoznawcę:

Przedmiot Porównywalny Korekta do Comp

1.500 stóp kwadratowych 1.700 stóp kwadratowych -$6.000

3 sypialnie 4 sypialnie -$3,000

2 łazienki 3 łazienki - $2,500

2-car dołączony garaż 1 samochód dołączony garaż $4,000

1,000 stóp kwadratowych niedokończona piwnica bez piwnicy $7,500

Zbudowany w 1979 r. Zbudowany w 1988 r. - $5,000

Całkowita korekta - $5,000

Jeśli ten porównywalny dom został sprzedany za 150.000 dolarów, skorygowana cena sprzedaży używane do wartości przedmiotu byłoby 145.000 dolarów. Rzeczoznawca następnie zrobić to samo z co najmniej dwóch comps więcej sprzedaży i wymyślić wartość dla przedmiotu przy użyciu tych wartości.

Czy rzeczoznawcy używają aktywnych kompów w wycenach?

Jednym z frustrujących aspektów oceny jest to, że rzeczoznawcy będą przede wszystkim używać sprzedanych kompów do wyceny domu. Sprzedane comps muszą być używane, ponieważ można wymienić swój dom za wszelką cenę chcesz, ale nie wiesz, co to jest warte, dopóki nie sprzedaje. Jeśli rzeczoznawca użył aktywnych kompów do wyceny domów, wartość może się znacznie różnić w oparciu o to, czy cena wywoławcza jest bliska temu, co dom jest naprawdę wart. Rzeczoznawca może użyć aktywnego comp raz na jakiś czas, jeśli jest bardzo mało comps dostępne, aby pomóc uzasadnić wartość. Aktywny komp jest używany do uzupełnienia sprzedanych comps nie być głównym celem.

Co się stanie, jeśli wycena będzie niższa niż cena umowna?

Banki chcą oceny przyjść w lub powyżej ceny umownej, aby potwierdzić wartość domu, na którym są one kredytowania. Banki będą pożyczać na wielu różnych współczynników loan-to-value. Niektóre kredyty, takie jak VA wymagają zero w dół, podczas gdy inne, takie jak konwencjonalne kredyty inwestorskie będą wymagać 20 lub 25 procent w dół. Bank będzie bazował na stosunku wartości kredytu do wartości niższej z cen kontraktowych lub wyceny. Jeśli cena umowna wynosi 100.000 dolarów, ale ocena przychodzi na 90.000 dolarów, bank będzie opierać kwotę kredytu na 90.000 dolarów, a nie 100.000 dolarów. Przy 20-procentowej zaliczce kwota kredytu wyniosłaby 72 000 dolarów zamiast 80 000 dolarów w tym scenariuszu. Przy braku wpłaty zaliczki, kwota pożyczki wyniosłaby 90 000 dolarów zamiast 100 000 dolarów.

Jak widać, wyceniona wartość może znacznie wpłynąć na zdolność wielu nabywców do zakupu domu i pieniędzy, których potrzebują na zakup domu. Niskie wyceny zabiły wiele transakcji, gdy kupujący nie był skłonny przynieść więcej pieniędzy do zamknięcia lub sprzedający nie był skłonny do obniżenia ceny.

Czy wyceny FHA trzymają się domu?

Kiedy kupujący korzysta z konwencjonalnego kredytu na zakup domu, kredytodawca przeprowadza konwencjonalną wycenę. Jeśli wycena konwencjonalna nie jest zgodna z wartością, inny kredytodawca może zlecić nową wycenę konwencjonalną, która może być zgodna z wartością. Jeśli kupujący korzysta z kredytu FHA, wycena jest przypisana do domu. Oznacza to, że przez 4 miesiące każda pożyczka FHA będzie musiała korzystać z tej samej wyceny. Jeśli wycena FHA jest niska, a sprzedający nie obniżą ceny, to sprzedający najprawdopodobniej nie będą mogli sprzedać domu innym nabywcom FHA przez co najmniej cztery miesiące (chyba że obniżą cenę do kwoty wynikającej z wyceny FHA).

W niektórych przypadkach, pożyczkodawca będzie również wymagać, że dwa oceny być zrobione. I przerzucić wiele domów, a kredytodawców się bać, ponieważ cena I sprzedać domy dla jest znacznie więcej niż cena I kupić domy dla. Kiedy pożyczkodawca lub underwriting widzi ogromną różnicę w cenie, zazwyczaj chcą listę napraw, które zrobiłem i drugą ocenę, aby potwierdzić wartość.

Dlaczego wytyczne dotyczące oceny są tak surowe?

Jakiś czas temu, Stany Zjednoczone przeszły przez ogromny kryzys mieszkaniowy. Duża część kryzysu mieszkaniowego została spowodowana przez zawyżone wartości, a niektóre z tych wartości były wysokie z powodu oszustw kredytodawców. W moim mieście Greeley Colorado, mieliśmy kilka przypadków oszustwa.

• Budowniczy buduje dom.
• Realtor dla budowniczego znajduje nieświadomego nabywcę i obiecuje niskie płatności (500 dolarów na 250.000 dolarów zakupu).
• Realtor, budowniczy i pożyczkodawca wszystkie przekonać kupującego do korzystania z ryzykownego kredytu ARM, gdzie płatności będzie więcej niż potroić w ciągu jednego roku (wiele razy kupujący nie wie, ile więcej płatność będzie).
• Wszyscy oni sprzedają dom za co najmniej 20 procent więcej niż jest wart, a kupujący zgadza się na to z powodu niskiej płatności.
• Rzeczoznawca jest w na oszustwo zbyt i zawyża jego oceny, aby potwierdzić wartość.

W kilku przypadkach takich jak ten, setki domów przeszedł wykluczenia, a wiele osób poszło do więzienia. W celu zatrzymania tego typu oszustwa z dzieje się ponownie, rzeczoznawcy zostały przeanalizowane dla wszelkich wartości, które mogą wydawać się wysokie. Kilka rzeczy rzeczoznawcy nauczyli się unikać w ocenach, aby uniknąć kontroli są:

• Wspominając o rosnącym rynku cen, ponieważ może to uzasadniać wyższe wartości.
• Wychodząc z wartością wyższą niż wszelkie sprzedawane comps.
• Korzystanie z aktywnych kompów do wartości domu wyżej.

Zasadniczo, wszystko, co może być orzeczenie do podniesienia wartości oceny jest unikane przez rzeczoznawców, ponieważ nie chcą być badane za oszustwa. To sprawia, że jest to trudne dla kupujących, zwłaszcza w rosnącym rynku, ponieważ sprzedawane comps nie mogą być tak wysokie, jak ich cena umowna.

Czy wycena może wymagać napraw, aby być wykonane?

Niska wartość oceny może zepsuć sprzedaż domu, ale ocena może również wywołać naprawy, które należy wykonać. Na większości kredytów, kredytodawca będzie wymagać domu, aby być w stanie nadającym się do zamieszkania. Oznacza to, że wszystkie główne systemy muszą działać lub być w dobrym stanie: hydraulika, ogrzewanie, elektryka, dach, kanalizacja. Rzeczoznawca upewni się również, że nie ma nic niebezpiecznego, jak łuszcząca się farba (może być farba na bazie ołowiu i trująca), dziury w ścianach lub podłogach, wybite okna lub pleśń.

Jeśli próbujesz sprzedać lub kupić dom, który ma którykolwiek z tych problemów, rzeczoznawca może wymagać, aby je naprawić przed zamknięciem. Sprzedawca może mieć elementy naprawione, lub w niektórych przypadkach, kupujący może być skłonny do dokonania napraw przed zamknięciem (na REO i domów HUD, to zwykle nie jest opcja dla kupującego do dokonywania napraw). Jeśli sprzedający nie może lub nie chce dokonać napraw, umowa zazwyczaj umiera, a dom będzie musiał być sprzedany z kredytem, który nie wymaga napraw lub za gotówkę.

W przeciwieństwie do inspekcji, sprzedający nie może po prostu zgodzić się na obniżenie ceny w zamian za dokonanie napraw. Pożyczkodawca i rzeczoznawca będzie wymagać, aby naprawy zostały wykonane przed zamknięciem, chyba że naprawy mogą być escrowed.

Jak niska ocena kosztowała mnie 14.000 dolarów

Kupiłem dom flip za 140.250 dolarów i miał go pod umową sprzedaży za 222.500 dolarów. Mimo, że ten dom był najtańszy nieruchomości na sprzedaż w mieście, w którym się znajdował, ocena przyszedł w 208.000 dolarów. Zrobiliśmy co w naszej mocy, aby pomóc rzeczoznawcy przyjść w wartości, a my kwestionowane oceny z kredytodawcą, ale żaden z nich nie zrobił nic dobrego. Nie tylko rzeczoznawca kosztował mnie ponad 14.000 dolarów, ale dowiedzieliśmy się podczas inspekcji kupującego, że linia kanalizacyjna musi być wymieniona, a to kosztowało kolejne 5.300 dolarów. Co powinno być zysk w wysokości 35.000 dolarów zamienił się w zysk mniej niż 20.000 dolarów. To nie był mój najlepszy flip, ale nadal zarabiałem pieniądze, nawet z problemami, które pojawiły się.

Dlaczego nie umieścić ten dom z powrotem na rynku i iść na nowego nabywcę?

$14,000 to dużo pieniędzy, aby zostawić na stole, ale zdecydowałem się obniżyć cenę i kontynuować sprzedaż. Istnieje kilka czynników, które rozważałem przy podejmowaniu decyzji, czy powinienem umieścić ten dom z powrotem na rynek:

• Kupujący korzystali z kredytu FHA USDA, co oznaczało, że nie włożyli żadnych pieniędzy w dół. Ponieważ był to kredyt FHA, gdybym sprzedał do innych nabywców FHA w ciągu najbliższych 6 miesięcy, będą one również korzystać z tej samej niskiej wartości szacunkowej. Musiałbym sprzedać dom do konwencjonalnego nabywcy, który kurczy moją pulę nabywców.
• Kiedy umieścić dom z powrotem na rynku, kupujący zastanawiają się, co się stało. Musiałbym powiedzieć kupującym, że ocena przyszedł w niskiej, a nawet jeśli niska wartość nie przeszkadza kupujących, musieliby się martwić o ich oceny przychodzi w niskiej, jak również. Niska ocena może spowodować, że dostanę niższą cenę oferty, jeśli umieścić dom z powrotem na rynku.
• Przez anulowanie tej umowy i próbuje znaleźć nowego nabywcę, musiałbym trzymać nieruchomość co najmniej jeden więcej miesięcy i najprawdopodobniej dłużej. To kosztuje dość dużo pieniędzy, aby utrzymać flip, ponieważ muszę płacić podatki, ubezpieczenie i płatności hipotecznych. Z mojego finansowania na tej nieruchomości, to będzie mnie kosztować około 1.500 dolarów miesięcznie, aby utrzymać go.
• Miałem 19 flip dzieje na raz, kiedy to się stało, i muszę sprzedać domy szybko obsługiwać tyle właściwości. Gdybym miał tylko jeden flip pracowałem na, mogę spróbować dostać nowego nabywcę, ale dla mnie, chciałem sprzedać ten dom i skupić się na innych projektach.

Istnieje szansa, że mógłbym zrobić więcej pieniędzy przez umieszczenie domu z powrotem na rynku, ale jest też szansa, że nie. Musiałbym znaleźć konwencjonalnego nabywcę, który nie był zaniepokojony niską ocenę, nd, który oferował wystarczająco dużo, aby nadrobić koszty prowadzenia. To było bardziej sensowne dla mnie, aby sprzedać dom szybciej i nie ryzykować czas potrzebny do znalezienia nowego nabywcy.

Czy zakwestionowałem wycenę?

Próbowaliśmy zakwestionować wycenę, ale rzeczoznawca nie będzie pączkować na jego cenę. Musisz poprosić kredytodawcę, aby zakwestionować wycenę, a oni potrzebują dobrego powodu, aby wniosek. Wymagają one również więcej porównywalnych właściwości do przedstawienia rzeczoznawcy, które nie zostały wykorzystane w oryginalnym raporcie. Jeden problem z tej nieruchomości było to, że był w małym mieście i nie było kilka sprzedanych porównywalnych właściwości dostępne. Rzeczoznawca użył 5 sprzedanych comps, a wszystkie z nich zostały sprzedane ponad 5 miesięcy przed oceną. W Kolorado, mamy jeden z najwyższych rynków doceniających w kraju, a ceny zmieniają się szybko w 5 miesięcy. Ceny w obszarze zostały rosnące 10 do 20 procent rocznie.

Niestety, ten rzeczoznawca powiedział, że byliśmy w stabilnym rynku i nie dokonać żadnych korekt za pomocą starych comps. Staraliśmy się argumentować, że fakt, pod warunkiem, że trzy nowe comps, które nie zostały wykorzystane, i miał nadzieję, że rzeczoznawca przyjdzie w wartości. Nie zrobił tego. Powiedział, że comps wysłaliśmy nie mogą być stosowane, ponieważ mieli piwnice, a nieruchomość, którą sprzedajemy nie ma piwnicy (chyba nie ma znaczenia, że dwa z comps użył miał piwnice). On nawet nie udzielił odpowiedzi na pytanie, dlaczego powiedział, że jesteśmy w stabilnym rynku.

Oto przed i po filmy z nieruchomości:

Jak można zapobiec niskie oceny?

Jestem agentem nieruchomości, a ja mam do czynienia z niskimi ocenami cały czas. Miałem niskie oceny na wielu domach sprzedaję lub dla nabywców, które reprezentuję. Jednakże, istnieje wiele zmian, które dokonaliśmy w ciągu ostatnich kilku lat, które pomogły zmniejszyć liczbę niskich ocen widzimy.

Daj rzeczoznawcy comps do wykorzystania

Byłem sceptyczny o to zrobić, bo nie wiem, czy to etyczne lub prawne, aby dać porównywalne właściwości sprzedawane do rzeczoznawcy. Kiedy robię opinie cena brokera dla banków, nie wolno mi wziąć porównywalnych sprzedanych właściwości od agenta aukcji lub kogokolwiek zaangażowanego w transakcję.

Jednak prawdziwa komisja nieruchomości w Kolorado zaleca środki zapewniają comps dla rzeczoznawców. Kiedy widzimy ocena jest zaplanowane dostarczamy jak wiele podobnych sprzedanych właściwości, jak możemy do rzeczoznawcy. Mówię rzeczoznawcy, że jest mile widziany do korzystania z nich, jeśli chciałby, ale nigdy nie naciskać go lub ją do korzystania z moich comps. Upewniam się, że comps wspierać wartość, że nasza umowa jest dla, a jeśli są jakieś nieprawidłowości (odległość od nieruchomości, SQFT itp.), I wyjaśnić szczegółowo do rzeczoznawcy, dlaczego wybrałem te właściwości. Większość rzeczoznawców są bardzo wdzięczni, a to pomogło wartości pochodzą w znacznie wyższym.

Mówimy rzeczoznawcy, co naprawy zostały wykonane do domu

To pozwala rzeczoznawcy wiedzieć, dom może być w lepszym stanie niż inne podobne sprzedaży w okolicy może on używać jako porównywalne. To również pomaga uzasadnić cenę na flip I zakończyć, kiedy sprzedaję go na znacznie więcej niż kupiłem go dla.

Bądź szybki powrót połączenia lub e-maile od rzeczoznawcy

Staram się być tak profesjonalny, jak to możliwe z wszystkich rzeczoznawców. Nie chcę dać im żadnego powodu, aby się denerwować na mnie lub nieruchomości. Jeśli rzeczoznawca nazywa mnie, będę oddzwaniać tak szybko, jak mogę lub e-mail je z powrotem od razu. Jeśli media muszą być na, upewniam się, że są one na lub wyjaśnić, dlaczego nie mogą być włączone, więc nie musi zrobić wiele wycieczek z powrotem do domu.

Upewnij się, że dom jest czysty i wygląda świetnie

Pierwsze wrażenie znaczy wiele dla każdego. Jeśli twój dom jest całkowicie przebudowany, ale ma śmieci na całym lub jest brudny i zagracony, rzeczoznawca może przegapić wszystkie przebudowy pracy. Przedstaw dom do rzeczoznawcy, jak byś zwykłego nabywcy.

Jeśli traktować rzeczoznawcę prawo i dać mu comps, które pomagają uzasadnić wartość, będziesz miał o wiele więcej sukcesów coraz oceny przyjść w wartości. Jeśli nie jesteś agentem, upewnij się, że agent robi te rzeczy dla Ciebie.

Można zakwestionować niską wycenę?

Nawet po wysłaniu w comps, nadal mamy kilka ocen przyjść w niskiej. Jeśli ocena przychodzi na mniej niż wartość umowy w domu, możesz poprosić kredytodawcę, aby zakwestionować ocenę. Zazwyczaj nie musi być coś nie tak z oceny, i trzeba kilka naprawdę dobrych comps udowodnić wartość powinna być wyższa. Miałem VA oceny wykonane na domu kilka tygodni temu dla niektórych nabywców. Ocena przyszedł w $ 7,000 niski na nowej konstrukcji domu. Na szczęście były pewne poważne wady z raportu i byliśmy w stanie uzyskać ocenę podniesioną.

• Rzeczoznawca użył domu, który był 16 lat i ponad 2 mile od przedmiotu.
• Rzeczoznawca użył domu, który miał 11 lat i ponad 1,5 mili od przedmiotu.

Dom, który został oceniony był nowy i na przedmieściach z wielu nowych konstrukcji sprzedanych porównywalnych dostępnych w tej samej okolicy. Nie mam pojęcia, dlaczego rzeczoznawca używane te comps, gdy tak wiele innych właściwości sprzedał w tej samej okolicy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. I pod warunkiem, sześć comps, które były bardzo podobne do przedmiotu w cenie, wieku i lokalizacji. Pożyczkodawca zakwestionował ocenę przy użyciu tych kompów.

Nie ma gwarancji, że rzeczoznawca lub firma zarządzająca ocena zmieni wartość, nawet z rażącymi błędami w raporcie, ale warto spróbować. Miałem inne oceny z gorszych wartości, które nie zostały zmienione, a na jednej okazji, rzeczoznawca podniósł swoją wartość o 30.000 dolarów po wysłaliśmy mu comps. Na tej konkretnej transakcji, ocena nie została wniesiona do pełnej ceny umownej, ale wartość została podniesiona o 3000 dolarów, a sprzedający zgodził się obniżyć cenę, aby to działa dla kupujących.

Kiedy zakwestionować wycenę ty (lub agent nieruchomości) muszą być w stanie zapewnić komps, które wyraźnie wspierają wartość i są lepsze od komps używane w ocenie. Lub, musisz znaleźć fakty, które są złe w ocenie. Jeśli rzeczoznawca powiedział temat miał tylko jeden samochód garaż i miał dwa samochody garaż, to jest fakt, który może być kwestionowany.

Jeśli niska wycena przychodzi, nie polegaj na kredytodawcy, aby spojrzeć na to i zdecydować, czy chcą go zakwestionować. Spójrz na to, lub jeśli nie jesteś agentem nieruchomości, mają swojego agenta spojrzeć na to uważnie. Spójrz na wszelkie fakty, które mogą być błędne lub coś nie tak z comps używane. Czy odległość zbyt daleko, wiek sprzedaży zbyt stary, kwadratowy footage off, wykończona piwnica nie zawarte? W niektórych przypadkach, wartość jest po prostu niska i nie ma wiele można z tym zrobić.

Jak radzić sobie z oceny, która wymaga naprawy, aby być wykonane na nieruchomości?

Nie tylko może przyjść w ocenach poniżej wartości, ale mogą również wymagać napraw, które mają być wykonane przed zamknięciem. Kiedy używasz pożyczek właścicielskich z niewielką sumą pieniędzy w dół, wszystkie one wymagają, aby dom był w stanie nadającym się do zamieszkania. Oznacza to, że wszystkie główne systemy muszą być sprawne i w przyzwoitym stanie: ogrzewanie, elektryka, dach, hydraulika. Nie może być uszkodzone okna, dziury w ścianach, pleśń, odpryskiwanie farby, lub narażone przewody. Kiedy kupujesz dom, upewnij się, że wiesz, w jakim stanie pożyczkodawca będzie wymagał, aby dom był w zanim złożysz ofertę. Niektórzy sprzedawcy będą dokonywać napraw w sprawach, które wstrzymują finansowanie, a inni nie.

HUD nie dokona żadnych napraw na nic, chyba że jest to kwestia bezpieczeństwa. Jednak HUD pozwoli FHA nabywców do escrow napraw. Inne REO sprzedawców jak VA, Fannie Mae, i Freddie Mac będzie dokonać pewnych napraw, ale to wszystko odbywa się na indywidualnym przypadku. Tradycyjne sprzedawcy mogą dokonać napraw, jak również w zależności od tego, ile pieniędzy mają i co naprawy są. Nie oczekuj od właściciela krótkiej sprzedaży, aby dokonać wszelkich napraw na nieruchomości.

Myślę, że najlepiej jest poprosić sprzedawcę, aby dokonać wszelkich napraw, które wiesz, że będą potrzebne w umowie. Jeśli chcesz kupić dom i wiesz, że rzeczoznawca poprosi o pewne elementy do naprawy, poproś sprzedającego, aby naprawić te z góry. Jeśli poprosisz o naprawy, które mają być wykonane z góry i sprzedawca nie zgodzi się, nie będzie tracić tygodni czasu, opłaty za ocenę i opłaty za inspekcję. Nie może być pewne problemy, które nie widać lub wiedzieć o aż do inspekcji lub oceny, ale poprosić o sprzedającego, aby dokonać napraw, które wiesz, że będzie problem na początku.

Jeśli naprawy są wymagane i sprzedawca nie będzie naprawić je przed zamknięciem, istnieje kilka opcji. Pierwszą rzeczą, którą możesz zrobić, to zapytać pożyczkodawcę, czy naprawy mogą być escrowed. Oznacza to, że kupujący lub sprzedający zapłacą za naprawy, ale nie zostaną one zakończone do czasu zamknięcia. Firma tytułowa trzyma pieniądze, które mają być wypłacone wykonawcy, dopóki praca nie zostanie wykonana. Jeżeli naprawa nie może być przeprowadzona pod escrowed, możesz być w stanie przejść na kredyt FHA 203k, jeżeli kupujesz jako właściciel zajmujący mieszkanie. Pożyczka 203K pozwala kupującym na zakup domu w złym stanie, wbudować pieniądze w pożyczkę na naprawy i mieć naprawy wykonane po zamknięciu.

Jeśli sprzedajesz dom i planujesz sprzedać go nabywcom-osiedleńcom, upewnij się, że wszystko, co rzeczoznawca może wywołać jako wymagające naprawy, jest naprawione, zanim dom zostanie wymieniony. Jeśli kupujący widzą elementy, które wymagają naprawy, mogą po prostu przejść do następnego domu, zamiast prosić sprzedającego, aby je naprawić. Jeśli nie możesz dokonać napraw, nie przyjmuj oferty, która będzie wymagać naprawy, aby być wykonane.

Wniosek

Jeśli masz problemy z oceną, nie trać nadziei! Wiem, że wielu kredytodawców nie będzie dążyć do tych środków, chyba że są one poproszone. Wielu agentów nieruchomości nie będzie realizować te opcje albo dlatego, że nie wiedzą, że istnieją. W niektórych przypadkach, nie ma nic nie można zrobić o niskiej oceny lub jeden, który wymaga naprawy, ale to nie boli, aby spróbować dostać wartość podniesioną. Pamiętaj, że wymagania dotyczące wyceny są ograniczone do właścicieli zajmujących mieszkanie. Wiele kredytów inwestorskich będą miały te same wymagania naprawy i wartości, jak również.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "