Czy to mądre kupić Fixer Upper lub Run-Down House?

Kupiłem wiele domów, które potrzebowały pracy. I flip domy, własne czynsze, i kupił wiele domów, aby żyć w. Niektóre z domów kupiłem potrzebował drobnych napraw, niektóre były główne fixer-uppers, a niektóre nie były uruchomione w dół w ogóle. To jest mój biznes, aby kupić domy i naprawić je lub wynająć je. Co z tymi, którzy nie wiedzą tak dużo o nieruchomościach lub tych, którzy nie wiedzą absolutnie nic o naprawianie domów? Czy powinni kupować domy, które wymagają pracy? Czy powinni inwestować w zniszczonych domach? Lub, powinny one trzymać się domów, które są w dobrej formie? Istnieje wiele rzeczy do rozważenia przy zakupie domów, które potrzebują dużo lub trochę pracy. Pójdę na niektóre rzeczy, aby uważać na i dlaczego to może lub nie może mieć sens, aby kupić dom, który nie jest move-in gotowy!

Jakie są korzyści z zakupu fixer-upper?

Największym powodem, aby kupić dom, który potrzebuje pracy jest to, że dostaniesz dobrą ofertę. Punktem kupna domu do remontu nie jest to, że możesz ćwiczyć projektowanie wnętrz lub stolarstwo, ale budowanie kapitału własnego. Trudniej jest finansować domy, które wymagają pracy, a naprawa domu wymaga czasu i pieniędzy. Musisz upewnić się, że jesteś coraz wielką ofertę, jeśli pójdziesz w dół tej ścieżki!

To nie ma sensu, aby kupić dom, który jest wart 150.000 dolarów po tym, jak jest ustalona na 100.000 dolarów, a następnie spędzić 50.000 dolarów przebudowy go. Wszystko, co zrobiłeś było złamać nawet. Plus, przeszedłeś przez kłopot przebudowy domu. Kiedy kupujesz fixer-upper, chcesz kupić dom za 80.000 dolarów, spędzić 30.000 dolarów naprawiając go, i mieć po naprawione wartość (ARV) być 150.000 dolarów. Teraz właśnie zbudowałeś 40.000 dolarów kapitału własnego, a kłopot z naprawą nieruchomości powinien być tego wart.

Kiedy dostaniesz naprawdę dobrą ofertę, jak to, może nawet być w stanie refinansować dom i uzyskać wszystkie lub większość pieniędzy z powrotem, że spędziłeś naprawy nieruchomości. Zrobiłem to na drugim domu, który kupiłem do życia w. Byłem w stanie refinansować nieruchomość i dostać $50,000 z powrotem wolne od podatku, który następnie użyłem do zakupu mojego pierwszego najmu nieruchomości.

Jeśli jesteś inwestorem nieruchomości, może trzeba kupić nieruchomość, która potrzebuje pracy, jeśli chcesz przerzucić domy lub użyć strategii BRRRR.

Jakie są wady kupowania run-down domu?

Istnieje wiele minusów do zakupu fixer-upper. Nie zrozum mnie źle - nie próbuję zniechęcać ludzi do kupowania domów, które wymagają pracy, ale po prostu jest wiele rzeczy, na które trzeba uważać. Jestem mocno wierzący w moc zakupu nieruchomości poniżej wartości rynkowej, jeśli zrobisz to dobrze. Aby to zrobić, wiele właściwości, które kupuję mają coś nie tak z nimi. Oto niektóre z tych problemów:

Trudne do sfinansowania

To może być naprawdę trudne, aby uzyskać pożyczkę na dom, który wymaga pracy. Jeśli tylko kosmetyczne naprawy są potrzebne, to nie może być problemem, ale jeśli poważne naprawy są potrzebne, większość banków nie będzie chciał pożyczyć na domu. Zauważ, że powiedziałem trudne ... nie niemożliwe. Wiele lokalnych banków będzie miało mniej ograniczeń przy zakupie domów, które potrzebują pracy, a 203k FHA rehab pożyczki został zbudowany do finansowania nieruchomości, które wymagają naprawy.

Trudne do znalezienia wykonawców

To może być trudne, aby znaleźć dobrych wykonawców w rozsądnej cenie. To jest moja największa przeszkoda podczas naprawiania domów, ale robimy też od 20 do 30 flip rocznie. Łatwo jest znaleźć wykonawców, którzy będą pobierać najwyższe dolary, ale znacznie trudniej znaleźć niedrogich wykonawców, którzy będą robić przyzwoitą pracę. Musisz wziąć swój czas vetting wykonawców, i trzeba mieć oko na nich. Napisałem bardzo szczegółowy artykuł o tym, jak dokładnie je znaleźć i zarządzać nimi tutaj.

Nie daj się okraść

Jeśli znajdziesz wykonawcę do wykonania pracy, trzeba podjąć kroki, aby upewnić się, że nie zdejmują z pieniędzy lub zrobić crappy pracy. Nie płać im zbyt dużo pieniędzy z góry. Upewnij się, że zatwierdzasz użyte materiały i ceny za te materiały. Upewnij się, że praca, którą wykonujesz ma sens i że nie przesadzasz.

Zabiera więcej gotówki

Jeśli znajdziesz dom, który wymaga pracy, i można uzyskać bank do finansowania go, to nie znaczy, że bank będzie finansować naprawy. Najprawdopodobniej będziesz potrzebował gotówki, aby zapłacić za pracę w domu, chyba że zrobisz 203k rehab pożyczki. Kiedy widzisz pokazy telewizyjne, gdzie kupujący mają 100.000 dolarów budżetu przebudowy, to zwykle nie jest realistyczne. Bank nie daje tych nabywców pieniądze. To zwykle kosztuje więcej, aby naprawić dom niż myślisz, że to będzie.

Zajmuje więcej czasu

Remont domu może trwać miesiącami. Jeśli planujesz mieszkać w domu, może to oznaczać czekanie, aż praca zostanie wykonana lub życie z wykonawcami w domu przez tygodnie lub miesiące. Jeśli jesteś inwestorem, każdy dzień, że idzie przez jest pieniądze z kieszeni. To prawie zawsze zajmuje więcej czasu, aby uzyskać pracę zrobić, niż myślisz.

Nie jest łatwo kupić dom, który potrzebuje pracy, ale gdyby to było łatwe do zdobycia 40.000 dolarów lub więcej w kapitale własnym, każdy by to zrobić.

Poniższy film przechodzi przez niektóre z kosztów, aby naprawić dom:

Jak znaleźć fixer-upper

Jeśli zdecydowałeś się iść do przodu z zakupem run-down domu, jak go znaleźć? To nie powinno być zbyt trudne do znalezienia domów, które potrzebują pracy, ale to jest trudniejsze do znalezienia ofert, które mają sens. Jeśli jesteś nowy do nieruchomości, kupując dom z MLS jest prawdopodobnie najlepszym zakładem. Jeśli kupujesz dom do życia w, wielu sprzedawców zagrożonych dać pierwszeństwo do Ciebie jako kupującego. Domy HUD (rządowych foreclosures) i wiele banków chcą właścicieli kupujących do zakupu ich foreclosures. Kluczem do znalezienia wielkiego domu jest znalezienie wielkiego agenta nieruchomości, aby pomóc Ci znaleźć ten dom.

Kiedy kupujesz dom, to prawie zawsze ma sens, aby korzystać z agenta nieruchomości. Sprzedawca zazwyczaj płaci za agenta kupującego, a agent ma dostęp do MLS. Istnieją dobre oferty na MLS systemu (I kupić oferty do przerzucania tam cały czas). Plus, to jest łatwiejsze do zakupu z MLS. Najprawdopodobniej będziesz miał szansę na sprawdzenie domu i uzyskać ocenę dla kredytu, a domy HUD i przejęcia są zwykle wymienione na MLS, choć są inne oferty na tam, jak również.

Jeśli chcesz spojrzeć na bardziej zaawansowanych sposobów, aby kupić domy, mam wiele dodatkowych informacji, ale te techniki zazwyczaj działają najlepiej dla doświadczonych inwestorów.

• Hurtownicy: Hurtownik znajdzie off-rynkowych ofert, które sprzedają lub przypisać do inwestora. Zazwyczaj nie ma inspekcji i często nie ma sposobu, aby uzyskać tradycyjną pożyczkę na tych.
• Off-market: Off-market oznacza, że dom nie jest notowany na sprzedaż. Hurtownicy lub inwestorzy znaleźć te oferty przez wysyłanie listów, jazdy dla dolarów, stron internetowych, mediów społecznościowych, lub sieci.
• Aukcje: Istnieją aukcje foreclosure sprzedaży i wiele innych rodzajów aukcji. Zazwyczaj trzeba gotówki, aby kupić z aukcji i nie będzie miał żadnej kontroli.
• FSBO: For-sale-by-owner domy mogą oferować możliwość dla każdego kupującego, aby uzyskać doskonałą ofertę. Można je znaleźć na Zillow, Craigslist, lub po prostu znak w stoczni.

Jak sfinansować podupadły dom

Znalezienie run-down domu może być łatwiejsze niż finansowanie go. Problem z finansowaniem domów, które potrzebują pracy jest większość kredytodawców mają dość ścisłe wytyczne, jeśli chodzi o pożyczanie pieniędzy. Chcą domu, który jest w stanie "nadającym się do zamieszkania". Oznacza to, że wszystkie główne systemy muszą być w stanie roboczym. HVAC, hydraulika, elektryka, dach, fundament i struktura muszą być w dobrej formie. Nie można również mieć żadnych łuszcząca się farba, uszkodzone okna, dziury w ścianach, lub kilka innych rzeczy.

"Dobry kształt" nie oznacza, że dom jest aktualizowany i wszystko jest nowe: oznacza to, że wszystko działa. Kuchnia może mieć 50 lat, a ty możesz mieć dywan shag i łazienkę z lat 70-tych i nadal dostać pożyczkę. Kupno domu, który wymaga tylko kosmetycznych napraw może być świetnym sposobem na budowanie kapitału własnego bez wchodzenia w przebudowę, która rozbije bank i spowoduje problemy z pożyczką.

Jeśli naprawdę chcesz kupić dom, który wymaga dużo pracy, istnieją opcje kredytowe:

Pożyczkodawca portfelowy

Pożyczkodawca portfelowy to lokalny bank, który pożycza swoje własne pieniądze i utrzymuje pożyczki w domu. Z tego powodu, czasami mają mniej ograniczeń co do stanu domów. Mogą sfinansować dom, który ma problemy z hydrauliką, złą instalacją elektryczną lub potrzebuje nowego dachu. Warunki mogą nie być tak dobre jak u tradycyjnego pożyczkodawcy, ale mogą być zbliżone. Inwestorzy i właściciele mogą być w stanie korzystać z tej pożyczki.

Pożyczka FHA 203k

Pożyczka FHA 203k jest przeznaczona tylko dla właścicieli-mieszkańców. Nabywcy mogą kupić dom, który jest spalony z niektórych wersji kredytu i odbudować go od podstaw. Istnieją ograniczenia dotyczące tego, jak i kto wykonuje pracę, ale naprawy mogą być w pełni finansowane w ramach pożyczki. Pożyczka ta jest droższa niż tradycyjna pożyczka FHA, ponieważ wymagane są dwie wyceny, a oprocentowanie jest wyższe.

Pożyczki typu hard-money

Pożyczkodawcy hard-money nie są bankami, ale firmami, które pożyczają pieniądze na inwestycje w nieruchomości. Naliczają one znacznie wyższe stawki niż banki, ale będą finansować prawie każdą nieruchomość, jeśli liczby mają sens. Hard-money kredytodawców nie będzie pożyczać do właścicieli-occupants, tylko inwestorów. Hard-money kredytodawców będzie również finansować naprawy, ale zazwyczaj nie z góry. Po wykonaniu określonego procentu napraw, kredytodawca zwróci pieniądze kredytobiorcy.

Escrows

W niektórych przypadkach pożyczkodawca może przekazać pieniądze na naprawy, które mają być wykonane po zamknięciu transakcji. Dzieje się tak zazwyczaj wtedy, gdy naprawy są niewielkie, ale sprzedający nie może lub nie chce ich wykonać. Dom może potrzebować nowego pieca, ale sprzedający nie ma pieniędzy, aby go wymienić, lub dom może być domem HUD i HUD nie dokona żadnych napraw przed zamknięciem. Pożyczkodawca może (nie zawsze) zatwierdzić kwotę escrow, która ma być utrzymywana przez firmę zamykającą dla napraw, które mają być wykonane po zamknięciu.

Jak duży remodel powinieneś wziąć na siebie?

To, jak dużego remontu chcesz się podjąć, zależy od tego, ile masz doświadczenia, czasu i pieniędzy. Jeśli nigdy nie kupiłeś fixer-upper, sugerowałbym, aby nie kupować domu, który potrzebuje pełnego remodel lub że jest wypatroszony. I zostały przebudowy domów przez prawie 2 dekady, a ja staram się trzymać z dala od dużych zadań, jak również. Jest tak wiele, że może pójść źle i tak wiele rzeczy nie będzie wiedział o aż zaczniesz pracę. Duże przebudowy są również bardzo opodatkowanie na wykonawców, a oni mogą wziąć na więcej niż mogą obsłużyć, powodując jeszcze więcej problemów.

Byłbym również ostrożny przy zakupie domów, które mają więcej niż 50 lat. Im starszy jest dom, tym więcej problemów, które się pojawią, nawet jeśli wygląda na zaktualizowany lub dobrze utrzymany. Stare powiedzenie "Nie robią ich tak jak kiedyś" ma rację na wielu poziomach. Widziałem stare domy z dosłownie żadnych fundamentów, które siedziały na ziemi. Widziałem stare domy z kamieniami wspierającymi ściany, a ja widziałem stare domy z taśmą klejącą, która wydawała się być tym, co trzymało ją w górze.

Nowsze domy mogą mieć problemy, jak również, ale jest mniejsze ryzyko, że będą one miały poważne problemy. Przed zakupem domu, chciałbym zasugerować uzyskanie inspekcji domu zakończone tak, że wiesz, ile pracy jest potrzebne. Inspekcja nie znajdzie wszystko, co jest nie tak, ale to powinno dać ci pojęcie o głównych problemach. Byłbym bardzo ostrożny przy zakupie domów, które potrzebują:

Poważnych prac elektrycznych

Wiele domów wymaga pewnych prac elektrycznych, ale poważne problemy elektryczne mogą być nie tylko drogie w naprawie, ale także niebezpieczne. Jeśli dom wymaga pracy elektrycznej, dostać to sprawdzone przez elektryka, aby zobaczyć, jak poważne jest to i co to zajmie, aby uzyskać to naprawić. Możesz być patrząc na 500 dolarów do 15.000 dolarów, aby naprawić elektryczne w zależności od powagi problemów.

Poważne prace hydrauliczne

Wiele domów ma drobne problemy z hydrauliką, a niektóre domy mają poważne problemy. Jest to podobna sytuacja do systemu elektrycznego w domu, gdzie trzeba dostać to sprawdzone przez profesjonalistę. Jeśli dom ma ocynkowane rury, cały system hydrauliczny może być konieczne, aby być ponownie. Nie tylko wymieniasz rury, ale hydraulik musi wciąć się w ściany, i nie będzie wiele napraw potrzebnych po rury są zastąpione, jak również.

Fundamenty lub prace strukturalne

Mamy ustalone wiele fundamentów w ciągu roku. Niektóre były łatwe poprawki i niektóre poważne projekty. Większość problemów z fundamentami nie są poważne, ale znowu, trzeba profesjonalny, aby sprawdzić problemy. Ważne jest również, aby uzyskać wiele opinii na temat naprawy. Mieliśmy jedną firmę, która powiedziała nam, że fundament będzie $ 84,000 do naprawy i inny $ 5,000 do naprawy. Możesz zobaczyć wideo z tego domu poniżej:

Meta lub usuwanie pleśni

Pleśń może być poważnym problemem, który albo wymaga dziesiątki tysięcy dolarów pracy lub mogą być rozpylane i usuwane łatwo. To samo odnosi się do domu, który miał mety używane w nim lub był laboratorium mety. Niektóre domy, które mają trochę pozostałości mety może być remediated łatwo, podczas gdy inne muszą być całkowicie gutted. Ważne jest, aby uzyskać wiele opinii na temat tych kwestii, jak również, ponieważ niektóre firmy kochają przeładować dla strasznych problemów, takich jak pleśń i mety.

Dodatki dodane

Dodając do domu może wydawać się świetnym sposobem na dodanie przestrzeni i wartości, ale należy być bardzo ostrożnym. Większość dodatków kosztować więcej niż wartość dodają i są bardzo zaangażowany proces. Po pierwsze, musisz uzyskać pozwolenie, aby dodać do domu, chyba że chcesz mieć poważne problemy w dół drogi. Po drugie, dodatki są drogie i to może być trudne, aby ich przepływ dobrze z domu. W niektórych przypadkach mają sens, ale jest to rzadkie, a rynek musi być w stanie wspierać zwiększoną wartość, bo jeśli twój dom jest większy niż wszystkie domy sąsiadów, to będzie trudne do sprzedania.

Wniosek

Kupno "fixer-upper" może być świetnym sposobem na budowanie bogactwa za niewielkie pieniądze. Należy jednak bardzo uważać na to, jak duży projekt się podejmuje, i upewnić się, że kłopot z naprawą domu jest tego wart. To może zająć dużo czasu, aby znaleźć odpowiednią ofertę, która ma sens. Jeśli nie masz żadnego doświadczenia w branży nieruchomości, należy zachować ostrożność przy podejmowaniu jakichkolwiek ogromnych projektów. Na szczęście, jeśli planujesz mieszkać w domu, wiele banków i HUD daje pierwszeństwo właścicielom-kupującym. Istnieją możliwości dla właścicieli domów, aby uzyskać kilka niesamowitych ofert.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "