Ostatnio aktualizowana 31 marca 2021 przez Mark Ferguson

Chociaż wiele osób mówi, że nie można tego zrobić, to jest to zdecydowanie możliwe, aby znaleźć wielką ofertę na MLS (Multiple Listing Service), ale to wymaga cierpliwości i pracy. Sprzedałem 26 domów flip w zeszłym roku w Kolorado, a ja kupiłem większość z tych ofert z MLS. Wiele rynków obserwuje wzrost cen i niski poziom zapasów, co sprawia, że trudno jest uzyskać świetną ofertę. Nawet jeśli ceny są wyższe i konkurencja jest ostra, są oferty na MLS. Istnieje wiele sposobów, aby kupić domy poniżej wartości rynkowej, ale ten artykuł będzie koncentrować się na MLS, ponieważ jest to, gdzie miałem najlepsze wyniki. Mam zamiar omówić, jakie strategie używam i jak można uzyskać wspaniałe oferty na MLS, jak również.

Co to jest MLS i jak uzyskać do niego dostęp?

MLS oznacza Multiple Listing Service i jest używany przez agentów nieruchomości do listy domów, które mają na sprzedaż. Prawie wszyscy agenci nieruchomości będzie lista domów, które mają na sprzedaż na MLS tak, że inni agenci nieruchomości mogą zobaczyć, co domy są na sprzedaż. MLS jest dostępny tylko dla licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami i ich asystentów, ale wiele z tych ofert nie kończy się na publicznych stronach internetowych. Zillow, Realtor.com i inne strony często wymieniają właściwości z MLS, ale nie wymieniają wszystkich z nich. Nie każde biuro nieruchomości lub agentów akcji ich informacje z tych stron. Domy, które są na sprzedaż na Zillow może być również "pod umową", co oznacza, że inny kupujący ma podpisaną umowę na zakup domu, a nikt inny nie może go kupić, chyba że umowa ta spada przez.

Niektórzy ludzie uważają, że to niesprawiedliwe, że agenci i brokerzy są jedynymi, którzy mają dostęp, ale agenci nieruchomości i brokerzy płacą za dostęp do MLS i zasadniczo stworzył system. Jedynym sposobem, aby uzyskać bezpośredni dostęp do MLS jest stać się agentem nieruchomości lub nielicencjonowanego asystenta do agenta.

Jestem prawdziwym brokerem nieruchomości i inwestor nieruchomości. Uważam, że informacje z MLS nieocenione, a ja dostać wiele ofert, bo jestem agentem. Jestem również w stanie znaleźć wartości łatwiejsze dzięki dostępowi MLS, a ja zarabiam prowizję, kiedy kupuję od MLS. Ja również nie muszę płacić prowizji do agenta aukcji, kiedy sprzedaję na MLS (I zapłacić kupującego agenta).

Jak agenci nieruchomości zarabiają pieniądze?

Aby lepiej zrozumieć, jak działa MLS, musisz zrozumieć, jak agenci nieruchomości zarabiają pieniądze. W większości przypadków, sprzedający płaci za agenta aukcji i agenta kupującego. Nie ma zestawu prawdziwych prowizji nieruchomości, ale jako przykład, HUD płaci 3% do agenta aukcji i 3 procent do agenta kupującego. Agent aukcji dostaje 3% ceny sprzedaży tylko wtedy, gdy dom sprzedaje lub zamyka, jak to agent kupującego. Jeśli dom nigdy nie sprzedaje, nikt nie dostaje zapłaty.

Agenci nieruchomości nie dostać się do utrzymania wszystkich tych pieniędzy, ponieważ muszą płacić ich brokerów. Każdy agent musi powiesić swoją licencję z brokerem, który zwykle bierze procent transakcji, jak również. Agenci muszą również zapłacić za dostęp do MLS, ubezpieczenie, opłaty Realtor, i więcej.

Jeśli szukasz kupić dom, nie będziesz musiał płacić naszemu agentowi, sprzedawca będzie. Jeśli zdarzy ci się być agentem siebie, można dostać tę prowizję zamiast. Jeśli kupisz dom za 100.000 dolarów, można zrobić 3.000 dolarów na transakcji, jeśli prowizja wypłacana jest 3% (przed płaceniem brokera).

Dlaczego ludzie unikają MLS?

Słyszę inwestorów, którzy mówią, że nie można kupić z MLS, ponieważ nie ma tam żadnych transakcji! To prawda, że jest wiele osób próbujących uzyskać świetną ofertę z MLS, ale to nie znaczy, że nie jest to możliwe. Inwestorzy dostają oferty z MLS na każdym rynku. To może nie być tak łatwe, jak to było zaraz po kryzysie mieszkaniowym, ale nadal są oferty. Kiedy pytasz tych ludzi, dlaczego nie ma żadnych ofert na MLS, szybko dowiadujesz się, że są oferty, tylko nie ma inwestorów, którzy je kupują.

Istnieje jeszcze wiele ofert, jeśli wiesz, jak je znaleźć, a do mnie, to jest łatwiej kupić off MLS niż inne miejsca. Kiedyś kupić wiele z moich fix i flip z powiernika sprzedaży, ale jest tak dużo konkurencji, że ceny są wyższe w sprzedaży powiernika niż MLS. Z powiernika sprzedaży, trzeba zapłacić gotówką w ciągu dwóch godzin i wiele razy nie można zobaczyć wewnątrz domu, zanim go kupić. Wolałbym kupić off MLS, gdzie mogę zakończyć inspekcję, zobaczyć dom, zarobić prowizję i uzyskać pożyczkę.

Większość ludzi mówi, że nie ma ofert na MLS, ponieważ nie wiedzą, jak je zdobyć. Nie wiedzą, jak szukać ofert, jak zrobić oferty wystarczająco szybko, lub jak uczynić ich ofertę atrakcyjną dla sprzedającego, nawet jeśli może to być znacznie niższa niż cena wywoławcza.

Czy trzeba kupić wykluczenia, aby uzyskać dobrą ofertę?

Ludzie pytają mnie również, jak jestem znalezienie tak wielu wykluczenia na MLS. Zakładają, że skoro znajduję oferty, muszą to być przejęcia. Kupiłem jeden lub dwa wykluczenia w ciągu ostatnich dwóch lat. Większość domów, które kupuję z MLS nie są przejęcia, i nie trzeba kupić przejęcia, aby uzyskać wielką ofertę. W rzeczywistości, wiele banków uczyniło go trudniejszym dla inwestorów do zakupu przejęć. Oni nie po prostu dać je od hotelu za grosze na dolara.

Szukam każdej nieruchomości na sprzedaż na MLS. Ograniczenie się tylko do Foreclosures jest wielkim błędem.

Jak dostać oferty, które nie są Foreclosures?

Fair-rynkowej sprzedaży jest terminem używanym do opisania domu, który jest własnością regularnego sprzedawcy. To nie jest w sytuacji krótkiej sprzedaży lub REO. Krótka sprzedaż jest, gdy właściciel domu jest winien bankowi więcej niż mogą sprzedać dom dla i bank musi zatwierdzić biorąc mniej pieniędzy niż są one należne.

Wielu właścicieli domów kupiło foreclosures po krachu mieszkaniowym. Nie każdy właściciel domu miał pieniądze lub czas, aby naprawić dom po wprowadzeniu się do niego. Niektórzy z tych właścicieli domów muszą sprzedać swój dom, który nadal nie jest w bardzo dobrym stanie. Jeśli dom wymaga naprawy, to stwarza możliwości. Im więcej pracy, która jest potrzebna, tym większy rabat trzeba uzyskać, aby dom został sprzedany.

Istnieje wiele innych sytuacji, w których regularne sprzedawcy muszą sprzedawać szybko lub będzie sprzedawać za poniżej wartości rynkowej. Wielu właścicieli nie utrzymać dobre karty na swoich lokatorów, a oni zniszczyć dom. Sprzedaż nieruchomości może być często dobre oferty. Niektóre domy są po prostu przestarzałe i potrzebują pełnego remodelu, nawet jeśli nie są w złym stanie.

Większość z tych domów są wymienione na MLS przez agentów nieruchomości, a oni mogą być świetne oferty dla inwestorów. Nie ma żadnej sztuczki, aby je znaleźć: po prostu szukać każdej dobrej oferty na MLS. Nie ograniczaj się.

Czy rosnące ceny lub błędy stwarzają okazje?

Wraz z rosnącymi cenami, niektóre domy są niedoceniane przez agentów nieruchomości lub sprzedających. Kupiłem kilka domów, które były niedoceniane ostatnio, a ja albo miał moją ofertę zaakceptowaną od razu lub wygrał sytuację wielokrotnego oferty. Domy są niedoszacowane, ponieważ agent nieruchomości nie znał prawdziwej wartości domu z powodu rosnącego rynku, lub może to być sprzedawca chciał sprzedać dom szybko.

W niektórych przypadkach, agent nieruchomości po prostu nie wie, co robi, a oni cena domu zbyt niskie. Możesz myśleć, że wycena domu zbyt nisko nie jest wielka sprawa, jak garść inwestorów będzie składać oferty i napędzać cenę w górę. To może być prawdą, ale jeśli działasz szybko, jest również możliwe, aby złożyć ofertę pierwszy, a jeśli masz szczęście, dostać swoją ofertę zaakceptowaną przed innymi ofertami przyjść w.

Kupiłem wiele domów z MLS, które były wymienione nieprawidłowo. Kupiłem dom z HUBZU, który został wymieniony bez piwnicy, gdy dom miał pełną, wykończoną piwnicę z dwiema sypialniami i łazienką. Niedawno kupiłem wynajem, który został wymieniony jako 3 sypialni 2 łaźni domu, kiedy to było naprawdę 5 sypialni, 2 łaźni domu. Musisz znać swój rynek, zwrócić uwagę na zdjęcia w ofertach, i potwierdzić informacje, które są wymienione. Nie bój się patrzeć na wiele domów, aby znaleźć kilka, które nie są wymienione poprawnie.

Ile ofert trzeba złożyć?

I również dostać pytanie, ile setki ofert jestem składając tydzień, aby uzyskać oferty z MLS. Nie wysyłam oferty na każdej nieruchomości, która jest REO, krótka sprzedaż, lub w jakiś sposób zagrożone. Jestem bardzo szczególny o tym, co oferuję na. Znam agentów i inwestorów, którzy składają niskie oferty piłki na prawie każdej nieruchomości, która ma wskazówkę, że potrzebuje pracy. Byłem agentem REO przez wiele lat, a jeden agent wysłał mi ofertę na prawie wszystkich moich aukcji, które było więcej niż 50% mniej niż cena wywoławcza. On nie dostał jeden z nich przyjęty, i to była ogromna strata czasu. To również zranić jego reputację, ponieważ każdy zorientował się, że każda oferta wysłał byłby niski i nie będą brać go poważnie.

Złożę kilka niskich ofert, ale ja również złożyć wysokie oferty. Bazuję na właściwościach, na które składam oferty, na wielu czynnikach. Patrzę na to, jak długo były na rynku, sformułowania w opisie MLS, aby zobaczyć, czy brzmią zmotywowani, cena, stan i wiele więcej. Mogę patrzeć na 3 lub 4 domy w tygodniu i oferują na jeden lub dwa w tygodniu, a niektóre tygodnie nie robię żadnych ofert. Zgaduję, że na około 25% ofert, które robię, dostaję nieruchomości.

Co zrobić, jeśli istnieje wiele ofert?

Jeśli znajdziesz świetną ofertę, nie bądź tani! Nie próbuj obniżyć piłkę już wielką ofertę. Jeśli wielka oferta pojawia się na MLS i jestem gotów zapłacić pełną cenę lub nawet trochę ponad pełną cenę, złożę swoją pierwszą ofertę w pełnej cenie lub lepiej. To daje mi większe szanse na uzyskanie transakcji, zanim pojawią się jakiekolwiek inne oferty.

Jeśli jest wiele ofert, sprzedawca często daje każdej ofercie szansę na podniesienie ceny. Nie staraj się zarobić kilku dodatkowych dolarów, jeśli jest wiele ofert. Zaoferuj najwięcej, ile możesz, aby osiągnąć pożądany zysk. Lepiej jest zapłacić trochę więcej za dom i dostać umowę niż próbować zaoferować trochę niższe, mając nadzieję, że nikt inny nie oferuje wyższe i przegapić. Nie mówię, że powinieneś zapłacić więcej niż liczby mówią, że powinieneś zapłacić, ale nie próbuj zgadywać, co inne oferty będą.

Kiedy robię ofertę na domu, mogę spróbować zaoferować trochę mniej niż chcę zapłacić, jeśli myślę, że mogę dostać moją ofertę w przed innymi. Jeśli dom jest niesamowite oferty, będę oferować pełną cenę lub czasami nawet powyżej pełnej ceny tak, że sprzedawca będzie podpisać moją ofertę, zanim inne oferty przyjść. W sytuacji wielu ofert, nie zwracam uwagi na cenę katalogową. Oferuję najbardziej mogę, że nadal będzie mnie mój pożądany zysk. Czasami oferuję mniej niż cena katalogowa, a czasami oferuję więcej niż cena katalogowa.

Jak uczynić swoją ofertę bardziej atrakcyjną

Najlepszym sposobem, aby Twoja oferta bardziej atrakcyjne jest zaoferować najwyższą cenę można. Nie staram się obniżać każdej oferty. Będę oferować więcej niż cena katalogowa, jeśli to ma sens lub znacznie niższe, jeśli to ma sens. Nie narażać dobrą ofertę, aby zapisać kilka tysięcy dolarów. Jeśli cena katalogowa działa dla mnie, będę szczęśliwy, aby zaoferować w cenie katalogowej lub wyższej.

Istnieją inne sposoby, aby Twoja oferta bardziej atrakcyjna. Jestem doświadczonym inwestorem, a ja jestem w doskonałym miejscu, gdzie mogę zaoferować gotówkę na nieruchomości, jeśli muszę. Mam też wielki pożyczkodawca portfel, który nie będzie wymagać oceny na pożyczki poniżej 150.000 dolarów. Większość sprzedawców chce szybkich i łatwych zamknięć, a oferta gotówkowa jest zazwyczaj najbardziej kuszące dla nich.

Jeśli musisz korzystać z finansowania, użyj jak najmniej uwarunkowań, jak możesz. Jestem w stanie usunąć warunku oceny na większości moich ofert finansowanych, a ja nawet usunąć moje inspekcji warunku w niektórych przypadkach. Na prawie wszystkich moich ofert, mam wyjęte moje inspekcji kontyngent. Jest to ryzykowne dla kogoś, kto nie wie, czego szukać w domu, ale jeśli dostajesz wystarczająco dobrą ofertę, kilka nieznanych problemów nie zabije umowy. Oferta gotówkowa bez kontroli warunku jest świetna oferta dla większości sprzedawców. Ale, niektórzy sprzedawcy jak HUD tylko dbać o cenę netto do nich i nie obchodzi, jeśli używasz gotówki lub 203K kredytu rehabilitacyjnego.

Jak można działać szybko?

Jestem agentem nieruchomości, a to daje mi ogromną przewagę przy składaniu ofert szybko. I sprawdzić MLS wiele razy dziennie, i jak tylko widzę wielką ofertę, patrzę na dom tak szybko, jak to możliwe. Jeśli podoba mi się dom, mój asystent pisze ofertę i wysyła ją do mnie za pomocą DocuSign. DocuSign pozwala mi podpisać umowę elektronicznie na moim telefonie, a ja mogę wysłać ofertę do sprzedawcy niemal natychmiast. Będąc agentem, mając asystenta, i używając DocuSign, mogę wysłać ofertę w mniej niż godzinę po tym, jak dom jest wymieniony. Działając szybko jest jedną z najważniejszych rzeczy, które możesz zrobić, kupując poza MLS.

Jeśli nie jesteś agentem, trzeba agenta, który może działać szybko dla Ciebie, ale jak widać, będąc agentem jest ogromną zaletą. Nie tylko mogę działać szybciej niż większość kupujących, ale także zrobić prowizję siebie zamiast konieczności płacenia agenta.

Prawdą jest, że wielu sprzedawców REO nie będzie akceptować ofertę od razu, ale wiele krótkich sprzedaży i sprawiedliwej sprzedaży rynkowej będzie. Większość banków, przy sprzedaży swoich REO, będzie miał pięć dni lub dłużej, zanim będą one przeglądu ofert. Niektóre banki i HUD będzie miał właściciela-occupied okresy, jak również, gdzie tylko właściciel-occupants mogą składać oferty, gdy dom jest po raz pierwszy wymienione. To dlatego krótka sprzedaż i uczciwa sprzedaż rynkowa może być czasami lepsze oferty niż REOs.

Poniższy film przechodzi przez kilka innych sposobów byłem w stanie dostać oferty.

Co zrobić, jeśli nie jesteś agentem?

Bez względu na to, co robisz, to zajmie więcej czasu, aby złożyć ofertę, jeśli nie jesteś agentem. Jednym ze sposobów, aby przyspieszyć rzeczy jest, aby zapytać agenta, czy mogą one skonfigurować alerty nieruchomości dla Ciebie. W moim MLS, mogę skonfigurować alert nieruchomości, który wysyła konkretne właściwości, które spełniają moje dane kryteria do mojego e-maila, jak tylko są one wymienione. I ustawić te alerty się dla siebie, bo czasami przegapić wielką ofertę na MLS. Byłem w stanie kupić mój ostatni fix i flip dzięki alertu nieruchomości, który powiedział mi, że dom był z powrotem na rynku. Inwestorzy mogą korzystać z witryn takich jak Zillow lub Realtor.com, ale te oferty nie zawsze są aktualizowane szybko. Najlepszym sposobem, aby złożyć oferty szybko jest mieć wielki agent nieruchomości.

Jak znaleźć inwestora przyjaznego agenta nieruchomości

Oprócz ustawiania alertów nieruchomości, trzeba niesamowite agenta. Potrzebujesz agenta, który może składać oferty szybko i pokazać domy szybko. Nie bój się wypróbować kilka agentów, aż znajdziesz odpowiedni dopasowanie. W niektórych przypadkach, nowy agent może być lepiej niż doświadczonego agenta. Nowy agent będzie miał czas i motywację, aby znaleźć Ci oferty i działać szybko. Starszy bardziej doświadczony agent może być zbyt zajęty, aby znaleźć oferty i pisać oferty tak szybko, jak trzeba.

Jeśli jesteś dobrym inwestorem nieruchomości nie potrzebujesz agenta nieruchomości, który pokaże ci, jak być inwestorem i powiedzieć dokładnie, co kupić. Powinieneś już wiedzieć, co chcesz kupić i co to jest dobra oferta dla Ciebie. Jeśli możesz znaleźć agenta, który wie wszystko o inwestowaniu wielki, ale to nie jest zabójca umowy, jeśli nie możesz. W niektórych przypadkach, agentów nieruchomości, którzy wiedzą wszystko o inwestowaniu nie są najlepszym wyborem, ponieważ mogą one być Twoja konkurencja, jeśli szukają ofert siebie.

Czy powinieneś zostać agentem?

Aby uzyskać dostęp do MLS, musisz być agentem lub asystentem agenta. Dostęp do MLS jest kluczem do mojej firmy, ale ja też kupuję i sprzedaję blisko 30 domów rocznie. To jest warte tego, aby być agentem tylko dla moich własnych transakcji. I również zaoszczędzić setki tysięcy dolarów w prowizjach, bo jestem agentem. Dużą zaletą bycia agentem jest w stanie działać szybko, nie musząc czekać na innego agenta, aby pokazać mi domy lub pisać oferty, i uzyskanie dostępu do porównywalnej sprzedaży i aukcji.

Myślę, że jeśli inwestor robi więcej niż jedną transakcję w roku, powinny one wyglądać na coraz agenta. To będzie kosztować trochę pieniędzy i trochę czasu, aby uzyskać licencję, więc nie należy podejmować decyzji lekko.

Jak zostać agentem nieruchomości

Jeśli zdecydujesz się zostać agentem nieruchomości, to wymaga trochę pracy. Oto podstawowy proces, ale szczegóły różnią się w każdym stanie:

  • Zapisz się do prawdziwych klas nieruchomości (albo online lub osobiście)
  • Zakończyć zajęcia i zdać wszystkie w klasie quizy i testy
  • Weź i zdaj państwowy i krajowy prawdziwy test nieruchomości
  • Zdaj test tła
  • Znajdź brokera powiesić swoją licencję z
  • Zostań agentem nieruchomości

To nie jest łatwe, aby stać się agentem nieruchomości. Wymagania edukacyjne mogą być trudne. W niektórych stanach, trzeba więcej niż 200 godzin zajęć, podczas gdy inne wymagają tak mało jak 40. Test nie jest łatwy do przejścia albo. To nie jest prosty test zdrowego rozsądku, a to wymaga studiowania, nawet jeśli uważasz, że wiesz wszystko o nieruchomościach.

Musisz powiesić swoją licencję z brokerem, kiedy po raz pierwszy uzyskać licencję. Broker nadzoruje swoje działania i powinien działać jako mentor. W większości stanów, musisz powiesić swoją licencję na 2 lata z brokerem, zanim będzie można rozpocząć własną firmę. Będziesz musiał zapłacić brokerowi część swoich prowizji lub opłat, aby powiesić licencję z nimi. Jeśli po prostu chcesz zaoszczędzić pieniądze na własnych ofert, może być w stanie uciec z niską opłatą brokera. Jeśli chcesz być agentem, który zarabia pieniądze i sprzedaje domy dla lub do innych ludzi, chciałbym wybrać brokera, który będzie cię szkolić.

Czy to źle być agentem i inwestorem?

Wiele osób twierdzi, że inwestorzy nieruchomości nie powinny stać się inwestorami. Tam rozumowanie jest to, że prawdziwe inwestorzy nieruchomości mają mniej swobody, jak oni działają z sprzedawców. Prawdą jest, że agenci muszą używać więcej ujawniania przy zakupie nieruchomości. Muszę ujawnić, że jestem agentem, kiedy kupuję dom lub porozmawiać ze sprzedawcą.

Nie mam problemu z robieniem tego, bo myślę, że to daje mi większą wiarygodność. Mam firmę, a sprzedawcy mogą złożyć skargę przeciwko mnie, jeśli zrobię coś podejrzanego. Na off-rynkowych właściwości, muszę ujawnić, że kupuję nieruchomość poniżej wartości rynkowej i może zarobić na nim. Nie mam problemu z robieniem tego albo ponieważ mogę uzasadnić zakup poniżej rynku. Pobieram żadnych prowizji i zapłacić za inne koszty, które będą mieli, jeśli wymienione domu na MLS z agentem.

Jestem również bardzo uczciwy z off-rynkowych sprzedawców. Nie próbuję oszukać ich do sprzedaży ich domu do mnie za grosze na dolara. Mówię im, jak zarabiam pieniądze, jakie koszty miałbym, i jak działa proces. Większość sprzedawców szanuje to, a ja mogę spać spokojnie w nocy. Będąc agentem i inwestorem nie boli mnie w ogóle, ponieważ patrzę na ujawnienie jako sposób na zapewnienie wiarygodności.

Wniosek

Kupowanie z MLS nie jest rocket science, ale są pewne taktyki do wykorzystania, aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie wielkiej oferty. Działając szybko i jest w stanie zidentyfikować wielką ofertę są najważniejsze rzeczy, które możesz zrobić. Dokonywanie solidnych ofert będzie również zwiększyć swoje szanse na uzyskanie tej wielkiej oferty. Kiedy widzisz wielką ofertę, lepiej być w stanie pounce na nim i dostać go pod umową, zanim ktokolwiek inny może. Dziewięć z moich ostatnich dziesięciu fix i flip zostały zakupione z MLS, więc jest to możliwe, aby uzyskać wielką ofertę na MLS.

Stworzyłem mój Jak znaleźć kurs Deal pokryć w szczegółach, jak dokładnie znaleźć prawdziwe oferty nieruchomości, czy to przez MLS, aukcje, właściwości HUD, lub poza rynkiem domów. Możesz to sprawdzić tutaj.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "

Kategorie Kupowanie

Warto przeczytać