ABC inwestowania w nieruchomości

Last Updated on August 22, 2019

by Mark FergusonWierzę,

że nieruchomości są jedną z najlepszych inwestycji, aby zdobyć bogactwo i bezpieczeństwo. Jednak wiele osób uważa, że jest to ryzykowne i nie przynosi wielkich zysków. Nigdy nie dostają się do ABC inwestowania w nieruchomości, ponieważ się odstraszają. Myślę, że wiele z tych zagrożeń są przesadzone i wiele z zalet nieruchomości są błyszczące, gdy ludzie bagatelizować nieruchomości jako inwestycji.

Nieruchomość

jest świetną inwestycją, nie tylko dlatego, że może docenić, ale także dlatego, że zapewnia przepływ gotówki, korzyści podatkowe, a zdolność do uzyskania natychmiastowego kapitału ze względu na nieruchomości jest niedoskonały rynek.

Co sprawia, że dobre nieruchomości inwestycyjne?

Pierwszą rzeczą, którą musimy omówić jest to, co jest dobre nieruchomości inwestycyjne lub rodzaj inwestycji. Podczas omawiania ABC nieruchomości patrzymy na bardzo wysokim poziomie widoku. House flipping, hurtowania i kupno notatki są często wrzucane razem jako prawdziwe inwestowanie w nieruchomości. Myślę, że prawdziwe prawdziwe inwestowanie w nieruchomości jest posiadanie nieruchomości do wynajęcia. I przerzucać domy i kocham to, ale jest to bardziej z pracy, które mogą być przekształcone w biznesie niż jest to inwestycja, jak hurtowych i notatki są jak bycie bankierem. Nieruchomości czynszowe są inwestycją, ponieważ sprawiają, że pieniądze miesiąc po miesiącu, rok po roku, z niewielką ilością pracy, jeśli masz zarządzanie nieruchomościami w miejscu. Ten artykuł jest o wynajmach, choć niektórzy mogą rozważyć inne techniki inwestowania w nieruchomości, jak również.

Poniższy film przechodzi dlaczego większość ludzi nigdy nie inwestować w nieruchomości.

LeverageOne

z największych zalet nieruchomości czynszowych jest to, że są one łatwe do lewarowania, co oznacza finansowanie. Większość banków będzie wymagać co najmniej 20% w dół, gdy finansowanie nieruchomości czynszowej, ale jest to możliwe, aby kupić wynajem z mniej pieniędzy w dół. Możesz kupić jako właściciel okupant następnie włączyć nieruchomość do wynajmu później, lub można dom hack lub użyć metody BRRR.

Kiedy używasz dźwigni kupić wynajem, jesteś w stanie kupić drogie aktywa z mniej pieniędzy niż koszty aktywów. Jeśli kupisz 100.000 dolarów dom z 20.000 dolarów zaliczki (nie będzie więcej kosztów), 5% wzrost wartości nie równa się 5% wzrost inwestycji. To równa się 25% wzrost inwestycji, ponieważ zainwestowałeś tylko $20,000 ... nie $100,000

.

Prawdą jest, że nieruchomości nie zawsze przewyższają rynek akcji, gdy porównasz średni wzrost rynku akcji do średniego wzrostu rynku mieszkaniowego. Zakłada to, że płacisz gotówką za wynajem i nie finansują ich. Jest to również znacznie trudniejsze do lewarowania zapasów, a można lewarować znacznie mniejszy procent inwestycji.

Cash FlowDla

więcej świetnych wskazówek na temat inwestowania w nieruchomości, sprawdź stronę InvestFourMore na Instagramie.

Kolejną wielką zaletą nieruchomości do wynajęcia jest przepływ gotówki lub dochód, który robisz każdego miesiąca po opłaceniu wszystkich wydatków. Nawet jeśli masz kredyt hipoteczny, dobra nieruchomość do wynajęcia będzie produkować przepływ gotówki każdego miesiąca. Na nieruchomości mieszkalnych wynajem kupiłem, chciałbym zrobić od 400 do 500 dolarów miesięcznie w przepływ gotówki po zapłaceniu za podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, spłatę kredytu hipotecznego, zarządzanie nieruchomością, utrzymanie i pustostany. Wiele osób zapomina włączyć koszty utrzymania i pustostanów, ponieważ nie masz ich co miesiąc, ale będą wchodzić w grę w końcu i muszą być rozliczane.

Szukam, aby co najmniej 15% cash-on-cash zwrot z wynajmu, które kupuję. Oznacza to, że dostaję 15%t zwrot gotówki (przepływ gotówki) na pieniądze, które zainwestowałem w nieruchomości. Nie jest łatwo znaleźć nieruchomości z tego typu zwrotów, a inni ludzie mogą być szczęśliwsi z dużo mniejszych zwrotów, ale nieruchomości do wynajęcia mogą zarabiać mnóstwo pieniędzy.

Przepływ gotówki może również sprawić, że znacznie łatwiej jest przejść na emeryturę wcześnie, w przeciwieństwie do innych inwestycji. Ten przepływ gotówki będzie przychodzić w każdym miesiącu do końca życia, tak długo, jak jesteś właścicielem nieruchomości. Przepływ gotówki będzie wzrastał wraz ze wzrostem czynszów i spłatą kredytów. Wynajem jest naturalnym zabezpieczeniem przed inflacją, ponieważ zyski rosną wraz ze wzrostem czynszów i inflacją. Przepływ gotówki jest stosunkowo stabilny, co oznacza, że łatwiej jest wiedzieć, ile pieniędzy będziesz miał na emeryturze, zamiast zgadywać, kiedy umrzesz i czy zabraknie ci pieniędzy.

Kupowanie poniżej wartości rynkowejInna

niesamowita rzecz o nieruchomości jest to, że można go kupić poniżej wartości rynkowej. Kiedy kupujesz akcji, każdy wie, co cena jest. A stock ma cenę można go kupić lub sprzedać go na. Wartość ta może wzrosnąć lub spaść w czasie, ale wiesz, co to jest warte teraz. Możesz kupić dom za mniej niż jest warte z powodu wielu czynników. Każdy kawałek nieruchomości jest inny, i to sprawia, że trudno jest wycenić. Każdy dom jest w lepszym lub gorszym stanie niż następny, większy lub mniejszy, i w innej lokalizacji. To sprawia, że nieruchomości trudno wycenić. Sprzedawcy mają również różne motywacje, i istnieją różne sposoby sprzedaży domów. Niektórzy ludzie lista z agentem lub sprzedać dom się, lub mogą one nawet nie próbuje sprzedać, ale są chętni, jeśli właściwa osoba przychodzi.

I zakończone 26 flip w zeszłym roku, i kupiłem każdy dom znacznie poniżej wartości rynkowej. Nie musisz być profesjonalnym flipper domu kupić domy poniżej wartości rynkowej. Kupiłem większość moich domów z MLS (multiple listing service), gdzie każdy może kupić. Jest to możliwe, aby kupić dom, który jest wart 200.000 dolarów za 180.000 dolarów, 160.000 dolarów, a nawet mniej. Czasami, domy potrzebują dużo pracy, a czasami nie. Domy mogą być wycenione nisko, ponieważ sprzedawca musi sprzedać szybko, ponieważ są lokatorzy w domu, ponieważ agent nieruchomości wycenił dom źle, lub dlatego, że potrzebuje pracy.

Kupowanie nieruchomości poniżej wartości rynkowej jest ogromną przewagę nad innymi inwestycjami. Wiele osób korzysta z BRRR strategii kupić z żadnym z ich własnych pieniędzy, ponieważ kupują poniżej wartości rynkowej. BRRR to skrót od: buy, repair, rent, refinance. Inwestor kupuje dom poniżej wartości rynkowej, naprawia dom, wynajmuje go, a następnie refinansuje go. Zazwyczaj można refinansować dom na 75% wartości rynkowej, więc inwestor musi dostać wielką ofertę, aby uzyskać wszystkie pieniądze z powrotem z zakupu domu i refinansowania go.

Korzyści

podatkoweWłaściwości

wynajmu

mają również niesamowite korzyści podatkowe w porównaniu do innych inwestycji. Możesz zarabiać pieniądze z wynajmu nieruchomości co miesiąc, ale pokazać stratę na swoich podatkach. I, to jest legalne! Powodem, dla którego można wykazać stratę jest można amortyzować czynsze. IRS sprawia, że amortyzujesz strukturę wynajmu przez 27,5 roku na wynajmach mieszkaniowych. Oznacza to, że odliczasz część wartości struktury każdego roku na swoich podatkach. Kiedy sprzedajesz wypożyczalnię, być może będziesz musiał zapłacić podatek od tej amortyzacji, ale stopa podatkowa zwrotu jest najprawdopodobniej niższa niż stopa podatkowa, którą płacisz teraz. Można również użyć 1031 wymiany, aby uniknąć odzyskania lub płacenia podatku od zysków kapitałowych.

Kiedy sprzedajesz nieruchomość do wynajęcia, musisz zapłacić podatek od zysków kapitałowych od zysku, chyba że dokonasz wymiany 1031. Jednak stawka podatku od długoterminowych zysków kapitałowych jest zazwyczaj niższa niż normalna stawka podatkowa, którą zapłaciłbyś za uzyskany dochód. Możesz również amortyzować lub odliczyć większość wydatków związanych z wynajmem, w tym odsetki od kredytu hipotecznego. Jeśli wynajmowane nieruchomości są w strukturze korporacyjnej, możesz nawet być w stanie skorzystać z nowych przepisów podatkowych, aby zaoszczędzić jeszcze więcej pieniędzy!

Zawsze rozmawiaj z księgowym, aby uzyskać konkretne porady dotyczące wynajmu lub informacje na temat dokładnych przepisów podatkowych.

Appreciation i pożyczki pay downWiększość

inwestorów, którzy nie są zaznajomieni z wynajmu będzie wspomnieć uznanie jako główny zwrot można dostać z nieruchomości. Apprecjacja jest wzrost wartości nieruchomości po prostu na podstawie wartości rynkowych rosnących. Apprecjacja jest miły bonus, ale większość inwestorów są bardziej zainteresowani z przepływów pieniężnych i innych korzyści, jak nie mogą kontrolować uznanie.

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, wzrost wartości nieruchomości nie jest zwrotem pieniędzy, gdy korzystasz z pożyczek. Jeśli ktoś powie ci, że domy wzrosły tylko o 5% rocznie i dlatego mieszkalnictwo jest tak złą inwestycją, to zapomina, że większość inwestorów nie płaci gotówką, a oni zarabiają znacznie więcej niż to tylko z aprecjacji.

Kiedy dostajesz kredyt hipoteczny, spłacasz również kapitał pożyczki powoli w czasie. Przy pożyczce w wysokości $100,000 z 30-letnim okresem spłaty i oprocentowaniem 4.5%, płacisz $131.69 na poczet kapitału i $375 na poczet odsetek w pierwszym miesiącu. Część wpłaty, która idzie na kapitał rośnie z czasem, a część, która idzie na odsetki maleje z czasem. Im wyższa jest kwota pożyczki, tym więcej spłacasz. Mam komercyjną nieruchomość, którą kupiłem za 2,1 miliona dolarów i na którą zaciągnęliśmy pożyczkę w wysokości 1 575 000 dolarów. W pierwszym roku spłaciliśmy ponad $50,000 tego kredytu, robiąc minimalne płatności.

WnioskiJak

widać, istnieje wiele korzyści z wynajmu nieruchomości i inwestowania w nieruchomości. Nie jestem typowym inwestorem nieruchomości, ale ja rutynowo kupić właściwości co najmniej 20% poniżej wartości rynkowej (po rozliczeniu za wszelkie naprawy potrzebne), zrobić 15% cash-on-cash zwrot z pieniędzy, które zainwestowałem, i spłacić tysiące dolarów w pożyczki każdego miesiąca. Jestem również w Kolorado i miał szczęście z niesamowitym wzrostem cen, co dla mnie jest premią.

Połów z prawdziwego inwestowania w nieruchomości jest to, że nie jest to łatwe! Trudno jest znaleźć te oferty, ciężko jest je finansować, ciężko jest je naprawić, i ciężko jest nimi zarządzać. Jeśli jesteś gotów włożyć trochę pracy w, nieruchomości może być niesamowite inwestycje.

Build a Rental Property Empire

" Kup teraz na Amazon! "

Kategorie Nieruchomości