Czy lepiej jest przerzucić domy lub kupić i utrzymać nieruchomości do wynajęcia?

Ostatnio aktualizowane 22 października 2019 przez Mark Ferguson

Wypełniam 20 do 30 fix i flipów każdego roku, a także posiadam 20 nieruchomości do wynajmu długoterminowego. Mam pewne wytyczne, których używam do określenia, czy będę przerzucać dom, czy trzymać go jako nieruchomość do wynajęcia. Istnieje wiele czynników, które biorę pod uwagę, ale mam o wiele bardziej rygorystyczne kryteria dla moich wynajmów niż robię moje flipy domów.

Myślę, że można przerzucać domy w prawie każdym rynku, chociaż trzeba będzie więcej pieniędzy, aby przerzucić, gdy ceny mieszkań są wysokie. Trudniej jest znaleźć wielkie czynsze w każdym rynku, ponieważ czynsze zwykle nie nadążają za cenami domów, gdy wartości są wysokie. Ten artykuł przechodzi przez plusy i minusy kupowania i posiadania nieruchomości do wynajęcia, jak również flip domu.

Jak rynek wpływa na techniki inwestowania?

Po raz pierwszy napisałem ten artykuł tuż po zakupie mojego 7 długoterminowego wynajmu nieruchomości. Kupiłem nieruchomość w kwietniu 2013 roku, zapłaciłem za nią $113,000 i oszacowałem ARV (wartość po remoncie) na $160,000 do $165,000. Myślałem, że dom będzie wynająć za $ 1,300 miesięcznie po naprawiliśmy go. Ten artykuł wykorzystuje tę nieruchomość jako studium przypadku, ponieważ w tym czasie były dobre czynsze i dobre flip w Kolorado. Kupowałem zarówno, ale miałem różne kryteria dla każdego typu nieruchomości. Mogłem przerzucić ten dom, ale postanowiłem zachować go jako wynajem i cieszę się, że tak się stało!

Ta sama nieruchomość jest warta 300 000 $ w 2019 roku. Wynajmuje za 1.600 dolarów miesięcznie i nie byłby to dobry wynajem (gdybym kupił go dzisiaj). To pokazuje, jak różne rynki i punkty cenowe mogą wpływać na to, jak dobrze radzi sobie nieruchomość do wynajęcia. Przestałem kupować mieszkaniowych czynszów na moim rynku, ponieważ ceny wzrosły zbyt wiele dla czynszów, aby utrzymać się.

Mam zachował przerzucanie domów, ponieważ marże zysku są nadal tam na flip. Są prawie zawsze możliwości, aby przerzucić domy, ale nie zawsze są możliwości, aby zarabiać pieniądze z wynajmu. Chociaż przestałem kupować mieszkaniowych czynszów w moim rynku, byłem kupując nieruchomości komercyjnych w ciągu ostatnich kilku lat, które robią pieniądze.

Rynek jesteś w będzie zrobić ogromną różnicę na jeśli można kupić czynsze, które przepływ środków pieniężnych. Nie jestem zainteresowany kupnem czynszów i nadzieję, że pójdą w górę w wartości dla mnie, aby zarabiać pieniądze. Chcę kupić wypożyczalnie, które będą zarabiać pieniądze co miesiąc od samego początku.

Jakie są zalety dobrego wynajmu?

Uwielbiam wynajmowane nieruchomości, ponieważ kiedy kupisz dobry wynajem, to będzie zarabiać pieniądze tak długo, jak jesteś jego właścicielem. Może być kilka miesięcy, które są ujemne, ponieważ masz pustostan lub konserwacja jest potrzebna, ale w dłuższej perspektywie, to będzie nadal przynosić gotówkę. Pieniądze, które zarabiasz, będą rosły w czasie, ponieważ czynsze będą rosły, a ty w końcu spłacisz pożyczkę. Najtrudniejszą częścią jest znalezienie wynajmu, który będzie przynosił dochód! Oto zalety wynajmu:

Przepływ gotówki

Przepływ gotówki to zysk, jaki osiągasz każdego miesiąca po opłaceniu wszystkich wydatków, w tym kredytu hipotecznego. Na przykład, mogę wynająć dom za 1300 dolarów, hipoteka jest 600 dolarów miesięcznie, podatki są 50 dolarów, ubezpieczenie jest 75 dolarów, zarządzanie nieruchomością jest 100 dolarów, utrzymanie jest 100 dolarów, a pustostany są 50 dolarów. To pozostawia $325 miesięcznie w przepływie gotówki. Te pieniądze będą przychodzić na zawsze, tak długo, jak jesteś właścicielem nieruchomości.

Dźwignia

Kiedy kupujesz wynajem, dość łatwo jest uzyskać pożyczkę. Ta pożyczka pozwala umieścić 20 procent w dół lub czasami mniej przy użyciu strategii BRRR, house hacking lub innych technik niskich pieniędzy w dół. Możesz zrobić naprawdę wysokie zyski z odpowiedniego wynajmu i na moim, strzelam do 15 procent gotówki na zwrot gotówki.

Korzyści podatkowe

Nieruchomości do wynajęcia mają niesamowite korzyści podatkowe. Możesz amortyzować strukturę, co oznacza, że jest to możliwe, aby stracić pieniądze na papierze, ale zarabiać pieniądze w rzeczywistości. Możesz amortyzować lub odliczyć prawie wszystkie wydatki, w tym odsetki od kredytu. Przy sprzedaży wynajmu płacisz również długoterminowe podatki od zysków kapitałowych, które są niższe niż krótkoterminowe zyski kapitałowe (flipy).

Appreciation

Z czasem wartość wynajmowanej nieruchomości najprawdopodobniej wzrośnie. Nie liczę na aprecjację, aby zarabiać pieniądze, ale jest to miły bonus. Kiedy używasz dźwigni finansowej do kupna nieruchomości do wynajęcia, aprecjacja jest powiększona.

Kupuj poniżej rynku

Podobnie jak w przypadku flipów, można kupić nieruchomości do wynajęcia poniżej wartości rynkowej. Dostałem świetną ofertę na każdej nieruchomości do wynajęcia, którą kupiłem. To pozwala mi mieć więcej przepływu gotówki, a ja mogę refinansować nieruchomość później i podjąć gotówkę na zakup więcej czynszów!

Czynsze są wspaniałą inwestycją, ale wymagają pieniędzy, aby je kupić i nie ma wielkich czynszów na każdym rynku.

Jakie są zalety przerzucania domów?

Mam przerzucone domy przez ostatnie 17 lat i kocham przerzucać. Można zarobić dużo pieniędzy, ale jest to również dużo pracy i trzeba stale znaleźć nowe oferty, aby zarobić więcej pieniędzy. Myślę, że jeśli flipping jako więcej pracy, niż inwestowanie. Wciąż jednak muszę jakoś zarabiać pieniądze. Mam drogie gusta, a wynajem może być kosztowny w zakupie. House flipping zapewnia dochód, który mogę wykorzystać do zakupu więcej czynszów.

Natychmiastowy dochód

Kiedy sprzedaję dom flip I nie może już zarabiać na tej nieruchomości, ale robię duży kawałek gotówki ze sprzedaży. To może zająć mi lata, aby zrobić taką samą kwotę z nieruchomości do wynajęcia, które mogę zrobić z flip.

Więcej opcji finansowania

Mam więcej opcji finansowania flipów niż wynajmu nieruchomości. Powodem jest to, że jestem gospodarstwa flip na krótki okres czasu. Mogę korzystać z prywatnych pieniędzy, twardych pieniędzy, pieniędzy bankowych i partnerów, aby przerzucić domy. Ci kredytodawcy nie mają nic przeciwko krótkoterminowych pożyczek, które są jeden lub dwa lata w długości. Tylko banki lubią pożyczki, które mają dłuższe terminy. Mogę użyć tych innych źródeł do sfinansowania wynajmu, ale w pewnym momencie będę musiał refinansować się w długoterminową pożyczkę.

Mniej zmartwień o przyszłość

Staram się sprzedać wszystkie moje flipy w ciągu 6 miesięcy od ich zakupu. Nie zawsze się to udaje, ale dzięki szybkiej sprzedaży nie jestem tak narażony na zmiany na rynku lub zmiany w okolicy. Jestem bardzo ścisły o tym, gdzie kupuję czynsze, ponieważ rynek może się zmienić i niektóre obszary są bardziej dotknięte zmianami rynkowymi niż inne.

Więcej dostępnych ofert

Potrzebujesz dużo marży na flip domu, aby zarabiać pieniądze. To sprawi, że myślisz, flip jest trudniejsze do znalezienia niż dobry wynajem nieruchomości, ale nie jest to przypadek dla mnie. Jest mi łatwiej znaleźć dobry flip, bo nie martwić się o sąsiedztwie, wiek domu, lub innych czynników, które dotyczą mnie z długoterminowym nieruchomości gospodarstwa. Nie lubię starych czynszów, ponieważ będą one miały więcej konserwacji i kosztować mnie więcej pieniędzy w końcu. Nie martwię się tak bardzo o zakup starszych flipów, ponieważ nie będę trzymał się ich.

Możliwość flipowania na każdym rynku

Zawsze będą domy, które mogą być przerzucone w prawie każdym rynku. Jednak nie zawsze jest możliwe, aby znaleźć gotówkę płynących czynszów na każdym rynku. Im wyższe ceny są w obszarze, tym trudniej jest przepływ gotówki z wynajmu. Nie martwię się o to, co flip będzie wynająć za, co sprawia, że łatwiej jest przerzucić na drogich rynkach.

Czym różni się finansowanie?

Jeśli nie masz gotówki, aby kupić fix and flip, krótkoterminowe finansowanie może być drogie. Średnie twarde kredytodawców pieniędzy może pobierać 12% odsetek plus 2% z góry punktów na cenę zakupu domu. O wiele łatwiej i taniej jest uzyskać długoterminowe finansowanie na wynajem nieruchomości niż na "fix and flip". Banki lubią długoterminowe pożyczki, ponieważ będą otrzymywać odsetki przez lata. Z fix i flip, banki nie będzie coraz odsetki za prawie tak długo, jak wynajem długoterminowy, więc pobierają więcej odsetek i opłat.

Chociaż może być więcej opcji finansowania fips, opcje są droższe. Istnieją inne sposoby finansowania flip z kredytów bankowych lub prywatnych pieniędzy, które mogą być tańsze. Zazwyczaj można sfinansować nieruchomość do wynajęcia za mniej niż 6% i jeden punkt na długoterminowej pożyczce.

Naprawa wynajmu kontra flip

Fix i flip musi mieć najwyższej klasy naprawy, aby uzyskać najwyższą dolara. Najemcy mogą być znacznie mniej wybredni w kwestii domów, ponieważ nie są przywiązani do domu. Najemcy nie martwią się o piece, dachy, hydraulikę i kości domu, ponieważ jeśli coś się zepsuje, nie są odpowiedzialni.

Na flip, kupujący płacą dużo pieniędzy na dom, który będzie ich własnością przez lata. Dostaną inspekcji, aby upewnić się, że wszystko działa prawidłowo i został naprawiony prawo. W żadnym wypadku nie sugeruję, że właściciel powinien skąpić na naprawy, ale są pewne rzeczy, które nie muszą być naprawione od razu na wynajem, które będą musiały być naprawione na flip.

Możesz być w stanie zapisać kuchnie i łazienki na wynajem, gdzie trzeba będzie zastąpić je na flip. Możesz nie mieć do zmiany drzwi, i oprawy oświetleniowe na zewnątrz, ale byłbyś na flip. Ogólnie rzecz biorąc, to kosztuje więcej pieniędzy, aby dokonać napraw na flip, ponieważ kupujący oczekują więcej niż najemcy.

Czy flip czy wynajem kosztuje więcej?

Koszty na flip są zwykle więcej, ponieważ trwa dłużej, aby sprzedać dom niż to robi, aby wynająć dom i naprawy są droższe. Jeśli wynajmujesz dom, wiele razy najemca jest gotowy do wprowadzenia się natychmiast i będzie płacić czynsz i depozyt od razu.

Jeśli sprzedajesz dom, może to potrwać miesiąc lub dwa przed akceptowalną ofertę przychodzi w, a następnie trzeba czekać na nowego nabywcę, aby uzyskać ich kredytu, inspekcji kompletne, itp. To może łatwo trwać trzy miesiące lub więcej dla flip do sprzedaży po to jest naprawiony i umieścić na rynku. Każdego dnia, że dom siedzi pusty, właściciel płaci odsetki do banku lub hard money-lender i utraty zysków.

Podczas gdy naprawa, finansowanie i utrzymanie flipu kosztuje więcej, dostajesz te pieniądze z powrotem, kiedy sprzedajesz. Możesz nie odzyskać pieniędzy, które zainwestowałeś w wynajem od razu. Będziesz zbierać czynsz, ale może to potrwać jakiś czas, aby odzyskać swoje koszty, chyba że refinansowania nieruchomości.

Czy zysk jest większy na flip?

Przy sprzedaży domu, trzeba zapłacić prawdziwą prowizję nieruchomości do agentów nieruchomości sprzedających go dla Ciebie. Często płacimy 3% prowizji do innych agentów, którzy sprzedają nasze domy (wszystkie prowizje są do negocjacji). Nie musimy płacić prowizji aukcji, ponieważ jesteśmy Realtors, ale nie-Realtor musiałby zapłacić, że również. Musisz zapłacić ubezpieczenie tytułu, opłaty za nagrywanie, opłaty za zamknięcie firmy, a czasem kupujący koszty zamknięcia, które mogą być kolejne 3 procent ceny sprzedaży.

Po tym wszystkim, jest powiedziane i zrobione, to może kosztować 10% lub więcej ceny sprzedaży, aby sprzedać fix i flip. Jeśli zachować dom jako długoterminowy wynajem, nie jestem coraz natychmiastowy zysk z flip, ale ja też nie rezygnując, że 10 procent. Muszę również płacić podatki od zysku, który osiągam z flip. House flip są opodatkowane na krótkoterminowych zysków kapitałowych stawki, która jest taka sama jak zarobione stawki podatku dochodowego (można płacić mniej z nowych przepisów podatkowych, jeśli masz korporacji).

Jeśli refinansuję nieruchomość, mogę uzyskać większość moich pieniędzy z powrotem na wynajem bez płacenia kosztów sprzedaży lub podatków.

Przy wynajmie długoterminowym, będę otrzymywał miesięczne przepływy pieniężne tak długo, jak długo będę właścicielem domu. Im dłużej posiadam dom, tym większa szansa, że będzie on zyskiwał na wartości. Mam możliwość, aby czynsze wzrosły, a kredyt hipoteczny zmniejszy się, im dłużej będę właścicielem domu. Jeśli mogę odłożyć natychmiastową gratyfikację dochodu z flipu, w dłuższej perspektywie zarobię znacznie więcej na wynajmie i zapłacę mniejsze podatki.

Studium przypadku: flip lub trzymać

Wracając do nieruchomości, o której mówiłem wcześniej. Zobaczmy, jak wyglądają liczby, gdybym miał przerzucić długoterminowy wynajem numer 7. Używam zaokrąglone numery, aby matematyka proste i pamiętaj, że jestem Realtor więc mam mniej kosztów. Będę nawet założyć, że jesteśmy płacąc gotówką na flip, aby jeszcze łatwiej.

$ 19,000 zysk nie jest zły, ale pamiętaj, że jest z żadnych kosztów kredytu, który dodałby co najmniej $ 5,000 po zapłaceniu odsetek i punktów. Liczby obejmują również tylko 3% dla prowizji, ponieważ jestem Realtor na liście dom na sprzedaż siebie.

Gdybym miał trzymać wynajem nieruchomości numer 7 zamiast, moje koszty będą znacznie różne. Wiele z tych danych są pobierane z mojego szczegółowego postu na wynajem nieruchomości numer 7, więc nie będę rehash je. Będę miał około 34.500 dolarów gotówki do domu i 500 dolarów miesięcznie przepływ gotówki po to jest wynajmowane.

To jest $6,000 rocznie w dochodzie i to zajmie trochę ponad trzy lata dla mnie, aby pieniądze z powrotem, że chciałbym zrobić na flip. Nadal mam cały kapitał w domu, który miałem z flip, i jestem spłaca mój kredyt hipoteczny co miesiąc, jak również. Nie muszę też płacić tyle podatków z wynajmu nieruchomości, ponieważ mogę amortyzować dom. Z flip, musiałbym płacić podatki od krótkoterminowych zysków kapitałowych, który jest opodatkowany tak samo jak zwykły dochód.

I średnio około 30.000 dolarów zysku na każdym flip zakończyć więc nieruchomość do wynajęcia nie byłoby dość dużo, jak normalnie lubię zarabiać. Jednakże, po opodatkowaniu nadal bym o tej samej kwoty, co jest używany w tym studium przypadku. Byłem również w stanie refinansować tę nieruchomość rok lub dwa po tym, jak go kupiłem i wziąć wszystkie pieniądze, które używałem do zaliczki i napraw. Nieruchomość wynajmuje teraz za 1.600 dolarów miesięcznie i jest warta 300.000 dolarów. Nigdy nie liczyłbym na taki wzrost wartości, ale tak się stało. Chciałbym kupić więcej czynszów z powrotem, gdy ceny były tak niskie!

Co jest lepsze?

Mimo, że uważam, że bardziej sensowne jest kupowanie i posiadanie nieruchomości dla długoterminowego bogactwa, nadal naprawiam i przerzucam domy. Istnieją domy, które działają świetnie jako fix and flips, a niektóre domy, które działają lepiej jako wynajem. Największym powodem, dla którego lubię długoterminowe nieruchomości do wynajęcia jest przepływ gotówki. Wiele właściwości zapewni świetny przepływ gotówki, ale nie bardzo dużo dochodów, gdybym miał przerzucić domy. Podobnie, wiele napraw i flip może zapewnić świetny dochód, jeśli naprawione i sprzedawane, ale nie dużo przepływu gotówki, jeśli wynajmowane. Obszar, liczba sypialni, koszt domu wszystko musi być brane pod uwagę na to, czy dom będzie lepiej naprawić i przerzucić lub kupić i trzymać wynajem.

Gdybym miał do wyboru między zakupem więcej flip i kupując więcej wynajmu, kupiłbym więcej wynajmu. Uwielbiam długoterminowy przepływ gotówki, a jeśli je refinansować, nie trzeba mieć tyle gotówki związanej w nieruchomości. I nadal przerzucać domy, bo kocham flipping i generuje dużo dochodów. Mogę użyć tego dochodu, aby kupić więcej czynszów. Mój rynek jest również o wiele łatwiejsze do przerzucania w tej chwili z powodu wysokich cen.

Wykonuję 10-15 fix and flipów rocznie, a także posiadam 16 nieruchomości na wynajem długoterminowy. Jednym z najczęstszych pytań, które słyszę jest "jak mogę określić, czy naprawić i przerzucić lub wynająć dom". Wiele osób uważa, że łatwiej jest znaleźć nieruchomość do wynajęcia niż fix and flip, ale ja uważam, że trudniej jest znaleźć nieruchomości do wynajęcia. Mam bardzo ścisłe wytyczne, że moje właściwości najmu musi spełniać; przepływ środków pieniężnych, gotówka na zwrot gotówki, lokalizacja, stan, wiek i więcej. Z fix i flip, chcę się upewnić, że mogę sprzedać dom z zyskiem w mniej niż 6 miesięcy i nie jestem zaniepokojony o lokalizacji, przepływ gotówki lub gotówki na zwrot gotówki, jak dużo.

Jak można określić, czy dom będzie lepszy wynajem lub flip?

Jest mi łatwiej znaleźć nieruchomość do naprawy i flip, ponieważ mam takie ścisłe kryteria zakupu na moich wynajmów. Kupuję moje nieruchomości do wynajęcia w oparciu o przepływy pieniężne i zakładam, że będę trzymać je przez wiele lat, jeśli nie na zawsze. Chcę się upewnić, że moje wypożyczalnie są wielkie właściwości, które będą łatwe do zarządzania. Jestem bardzo wybredny co do lokalizacji, stanu i wieku, ponieważ trzymam te właściwości tak długo.

Patrzę na wiele innych czynników, kiedy kupuję nieruchomości do wynajęcia, ponieważ z flipów dbam tylko o zysk. Tak długo, jak wiem, co moje po wartości naprawione będzie, mogę zarabiać pieniądze, jeśli kupię nieruchomość wystarczająco tanie.

Lokalizacja

Przede wszystkim kupuję fix i flip w promieniu 40 mil od miejsca, w którym się znajduję. Kupuję nieruchomości do wynajęcia w ciągu 10 mil od miejsca zamieszkania, choć wolę, aby były one znacznie bliżej. Powodem, dla którego kupuję flipy dalej jest to, że sprzedaję je szybko i jestem tylko zainteresowany, kiedy będą sprzedawać i za ile. W przypadku nieruchomości do wynajęcia, muszę myśleć o długoterminowych perspektywach obszaru, w którym kupuję, przyszłej gospodarki i rynku wynajmu.

Kupuję również flipy domów w małych miastach z mniej niż 5.000 mieszkańców. Jako agent nieruchomości, łatwo jest mi określić wartość domów. Figurowanie stawki czynszu jest znacznie trudniejsze, zwłaszcza w małych miastach. Ponieważ małe miasta są dalej i mają mniejszą pewność na rynku wynajmu, nie kupuję w nich czynszów. Małe miasta są również najbardziej dotknięte, gdy rynek spada lub pustostany rosną.

Wiek domu

Preferuję domy, które mają mniej niż dziesięć lat dla moich nieruchomości do wynajęcia. Im nowszy dom, tym mniej konserwacji i napraw dom będzie potrzebował. Szczerze mówiąc znalezienie wielkich czynszów, które są mniej niż dziesięć lat, nie jest łatwe i większość moich czynszów są o 30 do 40 lat. Staram się trzymać z dala od wszelkich nieruchomości czynszowych, które są starsze niż 50 lat.

Kiedy widzę 100-letnie domy, mam tendencję do uzyskania bardzo ostrożny przy rozważaniu ich do wynajęcia właściwości. Im starszy jest dom, tym większa szansa, że będzie potrzebował poważnych prac w pewnym momencie. Jestem również ostrożny przy zakupie starych domów jako fix i flip, jak również, ale nie będzie posiadania flip przez lata. Istnieje mniejsza szansa, że natknę się na poważny problem z flip niż długoterminowego wynajmu, ponieważ będę sprzedawać go szybko.

Ilość pracy

Każdy dom, który kupuję, jest kupowany poniżej wartości rynkowej. Nie można przerzucić bez uzyskania wielkiej oferty i trudno jest uzyskać wielki przepływ gotówki bez wielkiej oferty, jak również. Kupno domu poniżej wartości rynkowej zazwyczaj oznacza, że dom potrzebuje pracy.

Jeśli dom potrzebuje dużo pracy; nowa kuchnia, nowe wanny, dywan, farba, dach może kosztować 20.000 dolarów do 30.000 dolarów lub więcej, aby naprawić dom. Jestem już umieszczenie 20% w dół na moich właściwości najmu i dodanie 30.000 dolarów w naprawach na górze zaliczki oznacza, że mogę mieć 50.000 dolarów lub więcej do wynajmu nieruchomości. Posiadanie takiej ilości gotówki na wynajem obniży mój zwrot gotówki i ograniczy moją zdolność do zakupu kolejnych nieruchomości do wynajęcia. Mogę refinansować moje nieruchomości, ale zazwyczaj muszę czekać rok, aby móc wypłacić gotówkę.

Stosunek czynszu do wartości

Są pewne dzielnice, które mają świetne współczynniki czynszu do wartości. Rent to value to kwota, za jaką dom będzie wynajmowany w porównaniu do tego, za co muszę go kupić. Miałem szczęście, że czynsz do wartości współczynniki w moim mieście był lepszy niż okolicznych miast. Nie było słodkie miejsce dla czynszu do wskaźników wartości w 80.000 dolarów do 150.000 dolarów zakresu.

Większość z moich flipów nie są w moim mieście, choć chciałbym, aby były! Myślę, że ponieważ mieszkam w większym mieście, jest większy popyt na domy i mniej wspaniałych ofert z tego powodu. Większość z moich flipów są w różnych miastach z mniej korzystne czynsz do stosunku wartości.

Czy powinieneś przerzucać domy, czy najpierw kupić dom do wynajęcia?

Ostatnio dostaję wiele pytań o to, czy lepiej jest rozpocząć swoją karierę inwestycyjną z flip lub wynajem. To jest naprawdę dobre pytanie i naprawdę trudno na nie odpowiedzieć. Istnieją plusy i minusy flipów i wynajmu, ale oba mogą być niesamowitymi inwestycjami. Pracuję teraz nad 20 flipami, ale moim ostatecznym celem jest kupno większej ilości lokali do wynajęcia. Dochód z flipów pomaga mi płacić za wynajmowane nieruchomości. Stąd właśnie bierze się dylemat. Należy kupić wynajem pierwszy i zacząć zarabiać przepływ gotówki lub kupić flip pierwszy, który może generować pieniądze, aby kupić więcej czynszów?

Czy można generować gotówkę z wynajmu, jak można z flip?

Kiedy kupiłem mój pierwszy wynajem, wydałem około 30.000 dolarów w gotówce, aby go kupić, naprawić i zapłacić za koszty utrzymania, dopóki nie został wynajęty. Kupiłem mój pierwszy wynajem w 2010 roku za nieco mniej niż 100.000 dolarów. Włożyłem 25% w dół i skończyło się na pożyczce na nieco ponad $70,000. Dom był wart co najmniej $130,000 po tym, jak włożyłem kilka tysięcy dolarów w jego naprawę.

Miałem dużo kapitału własnego w tym domu, którego nie używałem przez wiele lat. Myślę, że większość ludzi uważa, że trzeba zostawić swoje pieniądze w wynajmowanych nieruchomościach, gdy się je kupi, ale nie zawsze tak jest. Gdybym postąpił inaczej, mógłbym wyjąć pieniądze i kupić więcej nieruchomości szybciej niż to zrobiłem (zajęło mi to kolejny rok, zanim kupiłem czynsz numer 2).

Strategia BRRR stała się bardzo popularna wśród inwestorów na rynku nieruchomości. BRRR oznacza buy, repair, rent, refinance i można dodać jeszcze jedno r dla repeat. Zazwyczaj można refinansować nieruchomość inwestycyjną na 75% wartości nieruchomości. Jeśli moja nieruchomość byłaby warta 130.000 dolarów, mógłbym ją refinansować za 97.500 dolarów, a ja dostałbym prawie wszystkie moje pieniądze z powrotem z domu. Jednak musiałbym czekać 6 miesięcy lub rok z większością banków, aby wziąć gotówkę na refi.

Czy lepiej jest refinansować wynajem czy sprzedać flip?

Wiele osób chce najpierw przerzucić domy, aby móc wygenerować dochód, który pozwoli im na zakup większej ilości lokali do wynajęcia, ale są pewne zalety refinansowania wynajmu nad sprzedażą flipu:

• Nie płacisz podatków od wpływów z refinansowania, ale płacisz podatki dochodowe od pieniędzy, które zarabiasz, gdy sprzedajesz flip.
• Kiedy refinansujesz wynajem, jesteś w stanie zachować nieruchomość i nadal zarabiać pieniądze każdego miesiąca.
• Istnieją korzyści podatkowe z utrzymaniem wynajmu, jak również.

Myślę, że wypożyczalnie są lepszą inwestycją niż flipy, ale flipy nadal mogą być świetnym źródłem dochodu. Lubię mieć świetne źródło dochodu i robić świetne inwestycje. Jeśli dostajesz taką samą ilość pieniędzy z flip jak jesteś wynajem, wynajem jest zazwyczaj lepszym wyborem ze względu na korzyści podatkowe i jesteś utrzymanie nieruchomości. Nie jest łatwo dostać się do punktu, w którym można kupić zarówno flip i wynajem w tym samym czasie.

To może wydawać się długi czas, aby uzyskać pieniądze z powrotem z wynajmu, ale to może trwać równie długo, aby uzyskać pieniądze z flip. Mój średni czas, aby przerzucić dom jest około 6 miesięcy, ale duże projekty mogą trwać znacznie dłużej. Przerzucanie domów nie jest niesamowitą przewagą nad wynajmem z powodu czasu, jaki trzeba poświęcić na przerzucanie i kosztów przerzucania.

Poniżej znajduje się filmik, który zrobiłem na temat tego, czy lepiej jest przerzucić lub wynająć pierwszy.

Ile pieniędzy potrzebujesz, aby kupić flip lub wynajem?

Innym pytaniem, które należy zadać jest to, ile pieniędzy potrzebujesz na każdą inwestycję. Nieruchomość do wynajęcia zazwyczaj wymaga co najmniej 20% zaliczki plus naprawy i koszty utrzymania, dopóki nie zostanie wynajęta. Na 100.000 dolarów wynajmu, może być potrzebne od 25.000 do 35.000 dolarów w gotówce.

A flip może wziąć od 25 do 0% w dół w zależności od finansowania, którego używasz. Możesz być w stanie uzyskać niektóre z napraw finansowanych, jak również. Na $ 100,000 flip, może trzeba od $ 10,000 do $ 50,000 w gotówce.

Inwestycja, która zajmuje więcej gotówki będzie zależeć od tego, jaki rodzaj finansowania można uzyskać z flipów. Zazwyczaj potrzeba doświadczenia, aby uzyskać naprawdę niskie opcje wpłat z prywatnymi pieniędzmi. Jeśli dopiero zaczynasz, może być trudno znaleźć pożyczki, które mają opcje niskiej wpłaty. Poniższe wideo pokazuje, w jaki sposób finansuję moje salta domowe:

Czy jesteś na dobrym rynku nieruchomości do wynajęcia?

To pytanie może być dużym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji, jaką trasę wybrać. Nie każdy rynek jest wielki dla wynajmu. Mój rynek był fantastyczny dla przepływu środków pieniężnych i punktów zakupu. Mój rynek jest teraz zbyt drogie dla mieszkalnych czynszów. Myślałem o zakupie czynszów w innym stanie, ale skończyło się na zakupie komercyjnych czynszów lokalnie zamiast.

Jeśli twój rynek działa na wynajem, świetnie, jeśli nie, flipy może być twoja odpowiedź na teraz. Być może nie chcesz skakać prosto do komercyjnych czynszów od razu, i może nie znaleźć banku, który pomoże Ci z tym tak. Podczas gdy ty figura gdzie lub jak inwestować w czynszach, można rozpocząć flipping od razu.

Możesz przerzucać domy na każdym rynku, ale im droższy jest rynek, tym więcej gotówki będziesz potrzebował. Jeśli mieszkasz w super drogim rynku i nie mają dużo gotówki, może trzeba przenieść lub inwestować w innym rynku.

Skąd wiesz, czy zachować nieruchomość czy ją sprzedać?

Najlepszą rzeczą do zrobienia jest dowiedzieć się wszystkich rzeczy, o których rozmawialiśmy:

• Czy jesteś na dobrym rynku dla wynajmu?
• Ile pieniędzy można by mieć w każdej transakcji.
• Jak długo potrwa, aby uzyskać pieniądze z każdej transakcji?
• Ile pieniędzy masz do inwestowania.
• Jaki jest twój długoterminowy cel w nieruchomości?

Możesz lub nie może uzyskać jasny obraz tego, co jest najlepszą inwestycją. Jeśli nadal są mgliste na to, co zrobić, zacząć szukać domów. Jeśli znajdziesz wielki flip, kup go, jeśli znajdziesz wielki wynajem, kup go. Naucz się z doświadczenia, która jest najlepsza droga dla Ciebie. Gdy zaczniesz inwestować, będziesz miał lepszy pomysł na to, co ma sens na Twoim rynku i dla Twojej sytuacji.

Co zrobić, jeśli kupujesz wynajem lub flip jako właściciel?

Jest również możliwe, aby kupić flip lub wynajem jako właściciel zamieszkujący. Musisz mieszkać w domu przez co najmniej rok, ale po tym czasie dom może być wynajmowany lub sprzedawany (w niektórych przypadkach możesz być w stanie sprzedać go wcześniej). Można umieścić znacznie mniej pieniędzy w dół, gdy kupujesz jako właściciel-mieszkańca, co jest ogromną zaletą. Skąd wiesz, czy lepiej jest zachować dom jako wynajem lub przerzucić go, gdy jesteś gotowy? Myślę, że powinieneś przejść przez ten sam proces, który już omówiliśmy.

Zdecyduj, czy byłby to dobry wynajem. Jeśli nie, to sprzedaj go (jeśli sprzedasz po dwóch latach mieszkania tam, nie zapłacisz podatku dochodowego). Jeśli będzie to dobry wynajem, a następnie dowiedzieć się, ile pieniędzy będziesz miał w domu w porównaniu do tego, ile można dostać z powrotem przez sprzedaż. Nieruchomość to gra liczbowa, a im więcej piszesz się numery i planu, tym lepiej będzie.

Wnioski

Nie ma najlepszego sposobu, aby inwestować w nieruchomości. Im więcej można się nauczyć i symulować, co chcesz zrobić w przyszłości, tym lepiej będzie. Jeśli okaże się, że utknął próbując dowiedzieć się, co jest najlepszą drogą, kupując wielką ofertę jest dobrym sposobem na rozpoczęcie. Twoja pierwsza inwestycja nie musi być doskonały jeden, i przechodząc przez proces zakupu nieruchomości nauczy Cię więcej niż cokolwiek innego.

Nawet jeśli uważam, że długoterminowy wynajem zapewnia lepszą inwestycję w czasie, nadal robię wiele flip domu do generowania dochodów. I rzeczywiście korzystać z wielu dochodów z moich napraw i flip do zakupu długoterminowych nieruchomości czynszowych.

Dla mnie, aby mieć sukces, który miałem z moich właściwości najmu, muszę być bardzo ostrożny o tym, co kupuję. Patrząc na numery na moich właściwościach najmu, mógłbym naprawić i przerzucić wiele z nich i zarobić, ale zrobię znacznie więcej, utrzymując je jako właściwości najmu.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "