Jak znaleźć i kupić obligacje zagrożone

Ostatnio aktualizowane 11 października 2019 r. przez Mark Ferguson

Kupowanie zagrożonych pożyczek lub notatek to świetny sposób na inwestowanie w nieruchomości. Pożyczki zagrożone to pożyczki, z którymi pożyczkobiorca zalega lub przestał dokonywać płatności. W przeszłości banki zamykały takie pożyczki i sprzedawały nieruchomości powiązane z pożyczką, ale obecnie banki sprzedają takie noty bez zamykania. Ponieważ są to papiery wartościowe zagrożone, można je zwykle nabyć z dużym dyskontem. Po nabyciu przez inwestora kredytu zagrożonego (NPL), może on podjąć wiele różnych działań w celu uzyskania zysku z kredytu, od modyfikacji kredytu po przejęcie. Sam nigdy nie nabyłem NPL, ale rozważam to jako sposób na zakup większej ilości domów, które mogę naprawić i przerzucić lub trzymać długoterminowo.

Historia kredytów zagrożonych lub obligacji

W przeszłości bank, który był właścicielem kredytu, obsługiwał większość kredytów zagrożonych. Bank robił wszystko, co w jego mocy, aby skłonić kredytobiorcę do spłaty kredytu, oferując modyfikacje kredytu, umożliwiając krótką sprzedaż lub, w najgorszym przypadku, zamykając i przejmując nieruchomość. Na dzisiejszym rynku wiele banków nie zajmuje się już obsługą swoich kredytów zagrożonych, lecz sprzedaje je inwestorom.

Kiedy banki chcą się pozbyć swoich NPL, pakują je w dużą pulę i sprzedają oferentowi z najwyższą ceną. Zazwyczaj pule te kupują banki, firmy serwisujące lub fundusze hedgingowe. Wiele z funduszy hedgingowych, banków i firm serwisujących będzie następnie próbowało modyfikacji kredytu, krótkiej sprzedaży lub przeprowadzi procedurę przejęcia. Inwestorowi indywidualnemu bardzo trudno jest kupić NPL od banku, ponieważ banki sprzedają je jako duże pule kredytów rozproszone po całym kraju i kosztujące setki milionów dolarów. Jednak coraz więcej firm rozbija pule kredytów zagrożonych i sprzedaje je inwestorom indywidualnym.

W jaki sposób inwestor indywidualny może nabyć noty zagrożone?

Kilka funduszy hedgingowych kupuje duże pule obligacji, a następnie sprzedaje je indywidualnie inwestorom. Wiele firm nabywa duże pule i albo wystawia je na aukcję dla oferenta, który złożył najwyższą ofertę, albo wystawia je na sprzedaż, tak jak w przypadku domu. Można znaleźć wiele firm sprzedających noty, które sprzedają pojedyncze pożyczki lub małe pakiety online.

Co kupujesz za pożyczki nieregularne?

To, co otrzymujesz wraz z notą, zależy od rodzaju kupowanej pożyczki i od firmy, która ją sprzedaje. Niektóre firmy sprzedają notę z ubezpieczeniem tytułu własności, co gwarantuje, że nota jest na pierwszej pozycji. Niektóre firmy dołączają nawet wartość BPO (broker price opinion) od strony trzeciej, co daje wyobrażenie o wartości domu, którego dotyczy pożyczka. W niektórych przypadkach można kupić noty drugiej pozycji, które są znacznie mniej wartościowe. Notatka z drugiej pozycji musi spłacić pierwszą notatkę, aby wejść w posiadanie nieruchomości i może zostać wymazana w przypadku przejęcia.

Przy zakupie notatek dom, przeciwko któremu notatka jest skierowana, może mieć niezapłacone zastawy. Dom może mieć niezapłaconych podatków, zastawów miejskich, lub wyroków przeciwko domu. Bardzo ważne jest, aby zrobić wiele badań na każdej notatki chcesz kupić, aby upewnić się, że jesteś rzeczywiście coraz to, co myślisz, że dostajesz!

Dlaczego inwestorzy mieliby kupować NPL?

Większość z nas widziała spadek zapasów REO i wzrost cen na naszych lokalnych rynkach. Coraz trudniej było znaleźć dobre oferty, w które można zainwestować. NPL oferują alternatywę do tego, co jest dostępne w MLS. Niektóre z nich można nabyć za 50 centów od dolara lub mniej. Zakup notatek za 50 centów za dolara nie gwarantuje dobrej inwestycji, ale jeśli możesz kupić notatki wystarczająco tanio, możesz być w stanie uzyskać bardzo wysoki zwrot z inwestycji.

Istnieje wiele różnych sposobów na zarabianie pieniędzy z notami zagrożonymi. W niektórych przypadkach, można nawet skończyć z bardzo tanimi nieruchomościami do wynajęcia.

Co się robi z zagrożonymi papierami wartościowymi?

Kiedy inwestor kupuje kredyt zagrożony, musi zdecydować, jak na nim zarobić. Kredytobiorca nie dokonuje płatności i może, ale nie musi już mieszkać w domu. Istnieje wiele opcji, które można wykorzystać w przypadku tych not, a wszystkie z nich mogą być bardzo opłacalne. Ponieważ inwestor jest właścicielem notatki, mogą być bardzo elastyczne pracy z właścicielem domu, aby pomóc im pozostać w domu lub umożliwić krótką sprzedaż.

Większość inwestorów nieruchomości nie mają pojęcia, jak zakończyć modyfikację kredytu, pozwalają na krótką sprzedaż, lub foreclose na domu. Na szczęście wiele firm obsługujących może pomóc w krótkiej sprzedaży, przejęciach i modyfikacji kredytu. Upewniają się one również, że inwestorzy mają wszystkie odpowiednie dokumenty i licencje przy zakupie notatek. Jako właściciel noty, inwestor może realizować wszelkie działania dozwolone w akcie notarialnym (Deed of Trust) dla danej nieruchomości. Niektórzy inwestorzy pracują pilnie, aby utrzymać właściciela domu w domu, podczas gdy inni inwestorzy zamykają i przejmują nieruchomość.

Jak zarabiać pieniądze na kredytach zagrożonych

Modyfikacja kredytu i refinansowanie kredytu zagrożonego

Zakładając, że jesteś w stanie kupić notę, istnieje wiele sposobów na zarobienie pieniędzy na tej nocie. Załóżmy, że kupujesz notę za $50,000 na dom wart $100,000. Ludzie nadal mieszkają w tym domu i chcą tam zostać, ale nie stać ich na spłatę kredytu w wysokości 150 000 dolarów, który zaciągnęli pięć lat temu. Wiedzą, że dom jest warty 100.000 dolarów i są w porządku z pożyczką 100.000 dolarów przy 5% oprocentowaniu. Inwestor, który jest właścicielem notatki modyfikuje saldo do 100.000 dolarów (nadal 50.000 dolarów ponad to, co notatka została zakupiona dla) i obniża płatności do czegoś, co właściciele domu mogą sobie pozwolić.

Gdy właściciele domu dokonają trzymiesięcznych płatności, kwalifikują się do refinansowania w ramach programu Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) na jeszcze niższą stawkę. Kiedy refinansują dom, właśnie dostałeś swoją notę spłaconą na 100 000 USD, którą kupiłeś za 50 000 USD i pomogłeś rodzinie pozostać w domu.

Akt zastawny z notą zagrożoną

A Deed in Lieu jest, gdy kredytobiorca podpisuje swoje prawa w domu do posiadacza noty. Mogą one być trudne, jeśli istnieją inne zastawy przeciwko nieruchomości. Najlepiej jest pozwolić pracownikowi obsługi wypracować wszystkie szczegóły, aby upewnić się, że otrzymasz jasny tytuł do domu. Wiele banków stara się uzyskać akt zastawu, ponieważ jest to znacznie mniej kosztowne i mniej zaangażowane niż wykluczenie.

Jak zarobić pieniądze dzięki długoterminowemu zatrzymaniu kredytu zagrożonego

Jedna ze strategii dotycząca kredytów zagrożonych polega na przekształceniu ich w noty bieżące z modyfikacją kredytu, jak opisano powyżej, a następnie zatrzymaniu noty. Inwestor, który nabył kredyt zagrożony, ma teraz notę wykonującą, a kredytobiorcy będą dokonywać płatności na rzecz inwestora tak długo, jak długo będą właścicielami domu. Gdy nota staje się wykonująca, staje się również znacznie bardziej wartościowa i można ją sprzedać na rynku innemu inwestorowi, który szuka noty wykonującej.

Jeśli jesteś w stanie uzyskać wystarczająco dużą zniżkę na notę, a następnie renegocjować kwotę płatności z kredytobiorcą, możesz być w stanie zrobić więcej niż 20 procent zwrotu z inwestycji.

Jak działa krótka sprzedaż w przypadku weksli zagrożonych

Jeśli inwestor kupuje notę, a kredytobiorca chce się wyprowadzić z domu, najlepszą opcją może być krótka sprzedaż. Jeśli kredyt zagrożony jest jedynym kredytem w domu, inwestor ma pełną kontrolę nad procesem krótkiej sprzedaży. Może on zatwierdzić lub odrzucić każdą ofertę, ponieważ jest on w zasadzie bankiem teraz. Ze względu na niski koszt notatki, inwestor powinien być w stanie zrobić ładny zysk, nawet po zapłaceniu agentów nieruchomości i kosztów zamknięcia. Jeśli były inne pożyczki na nieruchomości, to trzeba by negocjować z tymi posiadaczami zastawu. Staje się to znacznie bardziej skomplikowane, ale jest to możliwe.

jak zamknąć nieruchomość na kredyt zagrożony

Jeśli inwestor próbował modyfikacji kredytu i krótkiej sprzedaży, ale nic nie działa, jedyną opcją może być przejęcie. Jeśli rozważasz zakup kredytów zagrożonych, zawsze obliczaj zyski w oparciu o najgorszy scenariusz, którym może być wykluczenie. W stanach, w których proces przejęcia jest łatwy do przeprowadzenia, koszty przejęcia mogą wynieść od 5 000 do 7 500 USD w przypadku nieruchomości o niskiej wartości. W stanach z dłuższym procesem wykluczenia, koszty mogą być znacznie wyższe.

Fajną rzeczą o wykluczenia jest to, że po zakończeniu procesu inwestor jest właścicielem domu i ma pełną kontrolę nad nim. Inwestor może wynająć dom, sprzedać go jako taki, naprawić go, a nawet wycenić go na tyle nisko na aukcji wykluczenia, że inny inwestor go kupi. Jedną z bardzo ważnych rzeczy, o których należy pamiętać w przypadku wykluczenia, jest prawo stanowe, w którym znajduje się nieruchomość. W niektórych stanach można dokonać przejęcia w ciągu 45 dni lub mniej, w innych stanach może to zająć ponad dwa lata.

Które firmy sprzedają kredyty zagrożone?

Nie mam doświadczenia z żadną z tych firm.

https://www.pprnoteco.com/

Wnioski

Jestem bardzo zaintrygowany możliwościami zakupu kredytów zagrożonych dla flipów i wynajmu długoterminowego. Próbowałem znaleźć kilka NPL na moim rynku, w Kolorado, ale jest ich teraz bardzo mało. Planuję zrobić więcej badań i może venture w tej dziedzinie jeden dzień.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "