Jak kupić dom HUD: Inwestor i Właściciel Przewodnik Occupant

Ostatnio aktualizowane w dniu 18 marca 2021 przez Mark Ferguson

Domy HUD są doskonałą okazją, aby uzyskać świetny interes, ale HUD ma bardzo różne zasady dla inwestorów i właścicieli-mieszkańców. Domy HUD są przejęcia, które miały kredytów FHA, które są teraz własnością rządu Stanów Zjednoczonych. I używane do sprzedaży domów HUD jako agent nieruchomości i był częścią setek transakcji z udziałem HUD (I głównie inwestować w nieruchomości teraz). HUD może być bardzo mylące dla tych, którzy nie są zaznajomieni z systemem tam, ale to ma sens, gdy wiesz, wszystkie zasady. Istnieją różne zasady dla inwestorów i właścicieli-mieszkańców. Istnieją również specjalne programy dla domów HUD jak dobry sąsiad obok, a $ 1 program zaliczki. Pójdziemy na wszystko w tym artykule!

Co to są domy HUD?

Domy HUD są rządowe foreclosures. HUD to skrót od Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. HUD nadzoruje program kredytowy FHA, który oznacza Federalnej Administracji Mieszkaniowej. Pożyczki FHA są niskie zaliczki pożyczki, które są tylko właściciele kupujący kwalifikują się do. Pożyczki te są uzyskiwane od banków, ale rząd je ubezpiecza. Jeśli pożyczki przechodzą przez wykluczenie, rząd czasami przejmuje pożyczkę i nieruchomość od banku. Bank ma możliwość zachowania nieruchomości, a HUD nie zatwierdza każde roszczenie ubezpieczeniowe FHA, więc nie wszystkie FHA foreclosures wrócić do HUD. Kiedy HUD przyjmuje z powrotem FHA wykluczenia będą korzystać z własnego systemu licytacji online do sprzedaży domów w większości przypadków. Będą one również korzystać z masowej sprzedaży (setki milionów dolarów domów), aby sprzedać pakiety właściwości.

Gdzie można znaleźć domy HUD?

Najważniejszą rzeczą, aby wiedzieć o domach HUD jest HUDHOMESTORE.COM. HUD wymienia każdy dom mają na sprzedaż na tej stronie i każdy może go zobaczyć. Aby szukać domów HUD, wystarczy wpisać stan szukasz w i wszelkie inne kryteria, które chcesz zawęzić go z; miasto, kod pocztowy, adres, itp. Po HUD akceptuje ofertę usuwają nieruchomość z Hudhomestore.com. Jeśli widzisz znak w stoczni lub nieruchomości w MLS, ale nie można go znaleźć na Hudhomestore.com mogą już zaakceptować ofertę. Istnieje kilka innych powodów, właściwość może nie być na stronie, w tym zmiany cen lub nowych ocen.

Zobacz film poniżej, aby zobaczyć, jak szukać i licytować na HUD domów:

Jak można złożyć ofertę na domu HUD?

HUD ma bardzo ścisłe okresy oferty na kto może licytować i kiedy. Kiedy domy HUD są po raz pierwszy wymienione jest okres oferty dla właścicieli-mieszkańców, non-profit lub agencji rządowych. Inwestorzy nie mogą licytować podczas tego okresu ofertowego, a długość okresu ofertowego różni się w zależności od domu. Domy HUD mają ocenę zrobić zanim są one wymienione i domy, które pójdą FHA są wymienione jako ubezpieczone i właściwości, które nie pójdą FHA są wymienione jako nieubezpieczone. Jeśli nieruchomość jest ubezpieczona, inwestorzy nie mogą licytować przez pierwsze 15 dni! Jeśli nieruchomość jest nieubezpieczona, inwestorzy nie mogą licytować przez pierwsze 5 dni.

Kiedy patrzysz na aukcji na Hudhomestore.com szukać terminu okresu, to da ostatni dzień właściciel-mieszkańcy, non-profit i agencje rządowe mogą licytować. Inwestorzy mogą złożyć ofertę następnego dnia po upływie terminu okresu. Jeśli nieruchomość jest nadal na Hudhomestore.com dzień po okresie termin wygasł, to nie znaczy, HUD nie otrzymał akceptowalną ofertę. HUD przegląda oferty pierwszy dzień roboczy po terminie okresu, a nieruchomość może być na stronie internetowej na krótki czas w godzinach porannych, podczas gdy oni przeglądać oferty.

To może być bardzo mylące po raz pierwszy spróbować przetworzyć informacje, ale to staje się łatwiejsze im więcej używasz Hudhomestore.com. Rzeczą do zapamiętania jest inwestorzy mogą licytować w pierwszym dniu po terminie okresu. Jeśli nie jesteś pewien, kto może licytować, HUD będzie lista, którzy uprawnieni oferenci są na Hudhomestore.com. Kiedy inwestorzy mogą licytować to będzie powiedzieć "Wszyscy oferenci." Dobry agent nieruchomości, który zna system HUD może przejść przez proces, jak również.

W rzeczywistości, trzeba użyć agenta nieruchomości, który jest zatwierdzony i zarejestrowany w systemie HUD do licytacji na domach HUD.

Co to jest FHA ubezpieczone z naprawy escrow oznacza na domach HUD?

HUD nie pozwala na wszelkie naprawy mają być wykonane do właściwości i zazwyczaj nie naprawia żadnych z ich właściwości. Jednak HUD chce sprzedawać domy do właścicieli zamieszkałych nabywców i wiele domów HUD potrzebują pewnych napraw, które nie pozwoliłyby im zakwalifikować się do finansowania FHA. HUD używa FHA naprawy escrow pomóc właściciel-occupied nabywców dostać się do tych domów. Kwota na Hudhomestore.com pod escrow FHA naprawy jest kwota, że rzeczoznawca HUD określił, że zajmie do domu spełniają wytyczne FHA. Stawka może być 0 dolarów, w którym to przypadku dom nie potrzebuje żadnych napraw, aby przejść FHA. Jeśli jest jakaś inna kwota, dom będzie musiał mieć trochę pracy zrobić, aby zakwalifikować się do kredytu FHA.

Kwota naprawy escrow jest dodawany do kredytu kupującego na zamknięciu, to nie jest prezent od HUD. Praca ma być wykonana po zamknięciu przez licencjonowanych wykonawców w ciągu 90 dni, a pożyczkodawca wypłaci kwotę depozytu bezpośrednio do wykonawców.

Szczegóły każdej pozycji, która wymaga naprawy są wymienione w uzupełnieniu na Hudhomestore.com. Całkowite naprawy nie może przekroczyć $ 5,000 dla FHA escrow naprawy. HUD dodaje dziesięć procent poduszki, jeśli naprawy kosztować więcej niż oczekiwano, więc technicznie nie może być $ 5,000 w naprawach i $ 500 poduszki dla całkowitej kwoty escrow z $ 5,500.

Jeśli kupujący dostaje nową ocenę, która pokazuje więcej pracy jest potrzebne, to musi być dodane do FHA escrow naprawy.

Jeżeli dom jest oznaczony jako nieubezpieczony, kupujący nie może otrzymać typowej pożyczki FHA, ale może skorzystać z pożyczki FHA 203k.

Czy mogę użyć depozytu naprawczego HUD na innych rodzajach pożyczek?

Nie, depozyt remontowy może być użyty tylko przy pożyczkach FHA.

Czy można użyć pożyczki remontowej FHA 203k na domy HUD?

Jeśli dom wymaga więcej niż $5,000 w naprawach, aby zakwalifikować się do FHA, nadal istnieje opcja FHA. Pożyczka FHA 203k rehab jest świetnym programem, który pozwala kupującemu na dokonanie napraw po zamknięciu i sfinansowanie ich do swojej pożyczki. Nie ma limitu na kwotę dolara napraw, które mogą być wykonane, ale może to być skomplikowany proces. Program ten może być stosowany w domu z mniej niż $5,000 w naprawach, jak również, jeśli kupujący chce zrobić więcej napraw niż FHA wymaga. Kredyt może być również stosowany na nieubezpieczalnych domów tak długo, jak to jest zaznaczone na Hudhomesore.com, że FHA 203k jest używany.

Pożyczka 203k wymaga dwóch wycen, jednej dla wartości as-is i jednej dla wartości po naprawie. Pożyczka trwa również dłużej, aby zamknąć i ma kilka opłat więcej niż normalna pożyczka, ale jest to świetna opcja dla tych, którzy chcą dokonać poważnych napraw.

Co to jest Program Dobry Sąsiad z sąsiedztwa?

Good Neighbor Next Door Program (GNND) jest HUD specyficzny program skierowany do EMTs, nauczycieli, strażaków i egzekwowania prawa. HUD wyznacza pewne domy dla tego programu i będą one dać 50% zniżki dla wykwalifikowanych nabywców! W celu znalezienia tych właściwości, przejdź do Hudhomestore.com i kliknij na Good Neighbor Next Door Program w niebieskim polu. Następnie kliknij na swój stan na mapie po prawej stronie niebieskiego pola. To będzie wyciągnąć wszystkie właściwości GNND w swoim stanie. Nie bądź zaskoczony, jeśli nie ma wielu właściwości dostępne jako HUD wyznacza bardzo niewiele właściwości dla tego programu.

HUD ma również bardzo surowe zasady dotyczące tego, kto może licytować na GNND właściwości. Kupujący musi być pełnoetatowym pracownikiem w swojej dziedzinie, pracować w określonej odległości od nieruchomości i żyć w nieruchomości przez trzy lata. Licytacja na GNND jest bardzo prosta. Twój agent składa pełną cenę w okresie oferty GNND i jeśli HUD akceptuje swoją ofertę, automatycznie dyskontują nieruchomość 50%. Właściwości te nie zawsze są w MLS, więc sprawdzić Hudhomestore.com często, aby znaleźć te oferty.

HUD nie płaci prowizji na tych właściwościach do aukcji lub sprzedaży agenta. Wiele razy agent reprezentujący kupującego będzie wymagać od kupującego, aby zapłacić prowizję bezpośrednio do kupującego agenta. Jeśli więcej niż jeden kupujący licytuje na tych właściwościach, HUD będzie losowo wybrać zwycięzcę.

HUD terminach licytacji

Dla ubezpieczonych domów:

• 15-dniowy okres ofertowy dla właścicieli-mieszkańców, agencji rządowych i non-profit. Pierwsze dziesięć dni tego okresu ofertowego HUD zbiera wszystkie oferty, a następnie przeglądać je w następnym dniu roboczym. Następnie przez następne pięć dni, HUD przegląda wszelkie oferty otrzymane następnego dnia. (nie jestem pewien, czy przeglądają je tego samego dnia lub dzień po otrzymaniu oferty w tym czasie)
• Inwestorzy mogą licytować na 16 dzień dom został aktywnie na sprzedaż. Możesz zobaczyć tę datę, patrząc na termin okresu. Inwestorzy mogą składać oferty następnego dnia po upływie tego terminu.
• Jeśli cena zostanie obniżona, okres dla właściciela-mieszkańca nie zaczyna się od nowa. Inwestorzy mogą licytować od razu.

Dla domów nieubezpieczonych:

• 7-dniowy okres ofertowy w loterii. Tylko agencje rządowe i organizacje non-profit mogą składać oferty. Dom jest wymieniony na HUDhomestore, ale nie na MLS.
• 5-dniowy właściciel zamieszkujący, agencja rządowa i non-profit tylko okres oferty. HUD przyjmuje oferty w ciągu pierwszych pięciu dni i otwiera je w następnym dniu roboczym. Inwestorzy mogą składać oferty w szóstym dniu.
• Jeśli cena zostanie obniżona, okres dla właściciela-mieszkańca nie zaczyna się od nowa. Inwestorzy mogą licytować od razu.

Czy domy HUD są wymienione na sprzedaż w MLS?

HUD będzie lista niektóre właściwości inaczej w zależności od naprawy potrzebne i potencjalnych nabywców kwalifikacji. Na nieubezpieczonych nieruchomości, HUD będzie lista ich na Hudhomestore na 7 dni, ale tylko uprawnieni oferenci są non-profit i agencji rządowych. Podczas tego 7-dniowego okresu zwanego okresem loterii, niektóre firmy zarządzające aktywami będą wymieniać dom w MLS, a inne nie.

Inny program HUD używa jest dobry sąsiad obok programu (GNND). Sprzedają wyznaczone domy do strażaków, policjantów, nauczycieli i pracowników EMT. Istnieje wiele specjalnych wymagań, które muszą być spełnione, aby kupić dom w tym programie, jednym z nich jest to, że musisz zajmować dom przez trzy lata. Ponieważ nieruchomość nie kwalifikuje się dla wszystkich nabywców, niektóre firmy zarządzające aktywami wymieniają je w MLS, a niektóre nie. Jeśli widzisz nieruchomość w Hudhomestore, ale nie jest w MLS, sprawdź, kto jest uprawniony oferentów.

Jak można złożyć ofertę?

Kupujący musi korzystać z agenta nieruchomości zarejestrowanego w HUD, aby złożyć ofertę na HUD domu. Jeśli robisz zakupy dla agenta i jesteś zainteresowany w domach HUD, zapytaj swojego agenta, czy ich firma ma numer NAID. Jeśli nie mają numeru NAID, to nie mogą złożyć ofertę dla Ciebie. Każdy urząd może dostać NAID, ale może to potrwać do 6 tygodni, aby uzyskać numer NAID z HUD. Jeśli biuro agenta ma NAID, mogą zarejestrować się na Hudhomestore i złożyć ofertę dla Ciebie bardzo łatwo. Oferta jest składana online i żadnych dokumentów są przesyłane z ofertą. HUD wymaga ubezpieczenia społecznego, identyfikacji podatkowej lub numer EIN dla nabywcy do złożenia oferty.

Co się dzieje po oferta jest złożona?

HUD odpowie tylko do swojego agenta za pośrednictwem poczty elektronicznej, jeśli oferta jest przyjęta. Jeśli Twoja oferta nie zostanie przyjęta, HUD nie powiadomi Twojego agenta, ale Twój agent może sprawdzić status oferty. Twój agent musi zalogować się do HUDHOMESTORE.COM i przejdź do funkcji oferenta. Mogą szukać ofert, które złożyli, a HUD będzie lista status oferty. To może powiedzieć przeglądanie ofert, przyjęty, anulowane lub inne oferty przyjęte. Jeśli Twoja oferta nie została przyjęta i żadne inne oferty nie zostały przyjęte, możesz licytować ponownie tyle razy, ile chcesz. W niektórych przypadkach, HUD może przeciwdziałać swoją ofertę, ale ich licznik jest tylko powiadomienie informujące o tym, co cena netto HUD będzie akceptować. Jeśli wpiszesz ofertę, która nets HUD licznik cena lub więcej, będą one zaakceptować go tak długo, jak nikt inny nie składa wyższą ofertę.

Jak niska oferta będzie HUD zaakceptować?

Kupujący może złożyć dowolną kwotę oferty chcą na HUD domu, ale HUD ma pewne wytyczne będą akceptować. Wytyczne te zmieniają się w różnych częściach kraju i dla różnych właściwości. Firmy zarządzające mają wytyczne z HUD na jaką kwotę oferty mogą zaakceptować. Zazwyczaj są one dopuszczone do przyjęcia kwoty netto około 10 do 12 procent mniej niż cena wywoławcza (w mojej okolicy). Kwota netto jest to, co HUD otrzyma po prowizje i koszty zamknięcia są wypłacane.

HUD zawsze płaci broker aukcji 3% prowizji i broker sprzedaży może dostać się do 3% prowizji. Jeśli HUD płaci 6% prowizji ogółem, to, że kwota netto będą akceptować spadła do 4 do 6%t mniej niż cena katalogowa. Jeśli kupujący chce koszty zamknięcia, a następnie, że kwota spada jeszcze bardziej. Jeśli nieruchomość staje się wieku aktywów, co oznacza, że został na rynku na więcej niż 60 dni, HUD może zaakceptować niższe oferty. W różnych częściach kraju, HUD może również zaakceptować 20% mniej niż cena wywoławcza na początku okresu notowań.

Oto podział tego, co HUD może zazwyczaj zaakceptować:

• Cena wywoławcza: $100,000
• Prowizje: $6,000
• Kupujący Closing Costs: $3,000
• Netto do HUD: $91,000 lub 91% ceny katalogowej

W powyższym scenariuszu HUD najprawdopodobniej zaakceptuje ofertę nieco niższą niż cena katalogowa 100.000 dolarów jak 98.000 dolarów. Jeśli kupujący nie trzeba koszty zamknięcia wypłacane, oferta może być obniżona o $ 3,000 i HUD nadal będzie go zaakceptować, ponieważ pieniądze netto idzie do nich jest wciąż taka sama.

Istnieją również przypadki, gdy niska oferta, która nie spełnia wytycznych HUD jest akceptowana. To zwykle zdarza się na starych aktywów, które były na rynku ponad 90 dni. Firma zarządzająca aktywami może poprosić o specjalne zatwierdzenie z HUD na tych niskich ofert. Kiedy to się dzieje, agent może otrzymać licznik od HUD rano, a następnie akceptacji później w ciągu dnia. To dlatego, że firma zarządzająca aktywami nie mógł przyjąć ofertę od razu, ale wysłali go do HUD i został zatwierdzony później w ciągu dnia.

Czy HUD preferuje oferty gotówkowe?

Wielu kupujących zakładają, że oferta gotówkowa zostanie przyjęta nad finansowanym oferty, ponieważ oferty gotówkowe mają większą szansę na zamknięcie. Jednakże, HUD nie obchodzi. Traktują wszystkie oferty tak samo, czy są one gotówkowe, FHA, konwencjonalne, USDA, VA lub nawet 203k FHA rehab pożyczki. HUD będzie wybrać najwyższą ofertę netto do nich, to jest wszystko, co ich obchodzi.

Jak szybko inwestorzy powinni złożyć ofertę do HUD?

Kluczem do inwestora coraz HUD domu jest szybkość. Istnieje wielu inwestorów czekających na domy HUD, aby go do okresu oferty inwestora, a większość dobrych ofert będzie się licytować w pierwszym dniu inwestor może licytować. Na nieubezpieczonych domów, nie jest sztuczka inwestorzy mogą korzystać, aby uzyskać przewagę nad innymi inwestorami. HUD otwiera oferty w następnym dniu roboczym po 5-dniowym okresie ofertowym właściciela-mieszkańca jest ponad. HUD nie otwiera ofert z samego rana, zwykle otwierają je w połowie rano lub później, w zależności od tego, jak bardzo są zajęci. Na początku 6 dnia, nieubezpieczony dom HUD będzie dostępny dla inwestorów do licytacji, nawet jeśli HUD może być akceptując właściciela occupant oferty później w ciągu dnia.

Inwestorzy powinni zawsze starać się dostać ich ofertę do systemu na tym 6 dzień, ponieważ domy HUD mają tendencję do wypadania z umowy więcej niż inne właściwości. Jeśli właściciel-mieszkańca anuluje swoją umowę, HUD będzie poruszać się do wszelkich ofert zapasowych w ich systemie, które są akceptowalne ceny, zanim umieścić dom z powrotem na rynek. Jeśli dom wraca na rynek, inwestor, który złożył ofertę na 6 dzień może mieć ich oferty przyjęte, zanim inni inwestorzy mają szansę licytować na domu.

Czy powinieneś zaznaczyć Hold jako ofertę rezerwową?

TAK! HUD pyta wszystkich oferentów, czy mogą trzymać swoją ofertę w pozycji rezerwowej. Oznacza to, że jeśli zaakceptowana oferta zostanie anulowana, automatycznie zaakceptują następną najwyższą ofertę, o ile jest to akceptowalna kwota. To nie boli, aby zaznaczyć to pole, jak jesteś pod żadnym zobowiązaniem do kontynuowania umowy, jeśli HUD akceptuje swoją ofertę. Jeśli HUD obniża cenę na nieruchomości, będą one przeglądać oferty, które już otrzymali, aby zobaczyć, czy są one teraz akceptowalną kwotę po zmianie ceny. Twoja oferta może być przyjęta zanim ktokolwiek inny ma szansę złożyć nową ofertę po zmianie ceny.

Jak wysłać umowę po zaakceptowaniu Twojej oferty

Jeśli HUD akceptuje swoją ofertę, będą one powiadomić agenta przez e-mail i dać agentowi instrukcje, w jaki sposób wysłać papierkową robotę do HUD. Twój agent będzie miał 48 godzin, aby wysłać oryginalne dokumenty do HUD (HUD może być dopuszczenie podpisów elektronicznych w niektórych obszarach teraz). Że 48 godzin jest przedłużony na weekendy i święta. HUD ma swoją własną umowę sprzedaży, uzupełnienie i ujawnień. Będą one wymagać pre-qualification list lub dowód listu funduszy, jeśli płacisz gotówką, a Twój earnest pieniądze muszą być wysyłane z pakietem.

HUD wymaga certyfikowanych funduszy dla swoich uszu pieniądze. Twój agent powinien być w stanie pomóc Ci z pakietem i wyjaśnić wszystkie szczegóły. Istnieje kilka bardzo ważnych dokumentów, aby zwrócić uwagę na to, że pójdę na w następnych sekcjach. Jeśli pakiet będzie późno, upewnij się, że agent kontaktuje się z HUD i mówi im, że będzie późno i HUD może dać ci trochę dodatkowego czasu. Jeśli pakiet wymaga poprawek, HUD będzie e-mail swojego agenta i zazwyczaj, poprawki są należne w ciągu 24 godzin.

Kupujący Wybierz aktualizacji tytuł firmy

HUD przełączył się na kupującego agenta wybrać system, w którym kupujący teraz wybrać firmę tytuł. Kupujący wybrać firmę tytuł dla całej transakcji i może wybrać dowolny tytuł firmy, które chcą. HUD będzie uzyskać firmę tytuł zarejestrowany w HUD, gdy oferta jest akceptowana i firma tytuł jest wybrany. Firmy zarządzające aktywami są obsługiwać rzeczy inaczej z niektórych o agenta aukcji trzymać earnest pieniądze i niektóre wymagające kupującego, aby wysłać w earnest pieniądze do HUD. Upewnij się, że czytasz instrukcje dokładnie za to, co HUD wymaga.

Jak zakończyć inspekcję w domu HUD

HUD ma inną politykę inspekcji niż większość sprzedawców REO. Kiedy HUD ma nieruchomość wymienione, nie włączają żadnego z mediów. Kiedy HUD podpisuje umowę kupna, będą one e-mail swojego agenta podpisaną kopię z oceny i użyteczności włączania formularza wniosku. Masz 15 dni od czasu HUD podpisuje umowę, aby zrobić swoją inspekcję, a oni pozwalają na trzydniowe okno, aby włączyć media. Zwykle najlepiej jest zrobić swoje trzydniowe okno inspekcji tak późno w 15-dniowym okresie inspekcji, jak to możliwe. Powodem jest to, że trzeba wysłać w formularzu do HUD firmy konserwacja nieruchomości, czekać na ich zatwierdzenie, a następnie dostać media na w Twoim imieniu. To może łatwo trwać ponad tydzień, aby uzyskać formularz z powrotem i uzyskać media na tak upewnij się, że agent włącza formularz wniosku tak szybko, jak to możliwe.

HUD nie płaci za media lub jakichkolwiek opłat włączania i nie de-zimować nieruchomości. W rzeczywistości, jeśli mieszkasz w obszarze, który wymaga zimowania, trzeba będzie wysłać w 150 dolarów z włączeniem formularza wniosku, jeśli chcesz włączyć wodę w sezonie zimowym. Większość obszarów wymaga winterizations od 10/1 do 4/30. Opłata ta jest dla firmy konserwującej nieruchomość, aby ponownie zimować nieruchomość po zakończeniu inspekcji. Jeśli HUD znalazł nieruchomości systemu hydraulicznego nie trzymać ciśnienia podczas testu powietrza, nie pozwolą Ci włączyć wody.

Jeśli znajdziesz problemy podczas inspekcji, masz dwa wyjścia: anulować umowę lub kontynuować z umowy wiedząc HUD nie będzie naprawić niczego. Są one bardzo jasne, domy HUD są sprzedawane w stanie takim, jakim jest, a oni nie będą dokonywać żadnych napraw, nawet jeśli pożyczkodawca wymaga. Są one również bardzo jasne, że nie zwróci swoje pieniądze earnest jeśli znajdziesz problemy inspekcji, które powodują, aby anulować umowę. Jak powiedziałem wcześniej, HUD robi inspekcję przed listingiem każdej nieruchomości, a podstawowe wyniki są wymienione na HUDHOMESTORE.COM. Aby znaleźć inspekcji, szukać pod uzupełnieniem na HUDHOMESTORE i zobaczysz dokument o nazwie PCR. To będzie lista ogólny stan hydrauliki, elektryczne, HVAC i dachu. Nie należy polegać na tych inspekcji, aby być idealne! Wiele razy inspektorzy HUD są w stanie zrobić tylko wizualne sprawdzić, ponieważ media nie są na.

Jak zrobić ocenę

HUD robi ocenę na każdym domu przed ich listy to. HUD używane do listy każdy dom w wartości oszacowanej, ale to się zmieniło niedawno. Właściciel-osiedleńcy używane być w stanie korzystać z tej oceny, jeśli są one going FHA, ale teraz wszyscy kupujący muszą uzyskać nową ocenę. Jeśli rzeczoznawca wymaga, aby media są włączone do oceny, musisz postępować zgodnie z tą samą procedurą, aby włączyć media, jak zrobiłeś dla inspekcji. Najlepszą praktyką jest zaplanowanie oceny w tym samym czasie, co inspekcji, jeśli to możliwe. Największy problem widzę z ocenami jest hydraulika. Inspektor HUD zrobi kontrolę ciśnienia na instalacji wodno-kanalizacyjnej przed domem jest wymieniony. Jeśli test ciśnieniowy nie powiedzie się, oznacza to, że istnieje wyciek gdzieś w systemie.

Oznacza to również, że HUD nie pozwoli Ci włączyć wody do inspekcji lub oceny. Jeśli system nie powiedzie się test ciśnienia i rzeczoznawca wymaga wody, aby być na, masz pecha. HUD nie będzie naprawiać linie i nie można dokonać napraw przed zamknięciem. Proszę zwrócić uwagę na inspekcji HUD przed licytacji i porozmawiać z kredytodawcą o procesie oceny. Widziałem wiele transakcji nie powiodło się, ponieważ woda nie mogła być włączona do oceny na domach HUD. Jeśli już miałeś swoją ofertę zaakceptowaną i masz do tego problemu, istnieje kilka rozwiązań. Wiele razy kredytodawca może escrow dla napraw hydraulicznych lub kredytodawcy portfela może być w stanie zrobić kredyt bez mediów jest na.

Inną kwestią, która może się pojawić jest ocena przychodzi w niskiej na HUD domu. Jest to rzadkie, ponieważ zazwyczaj domy HUD są wyceniane na tyle nisko, że wartość wyceny nie jest problemem. Jeśli ocena nie przyjdzie w niskiej lub oceny wymaga naprawy, HUD nie dokonywać napraw lub korekty cen. Ponownie jedynym wyborem będzie anulować lub kontynuować z oryginalną cenę oferty i warunki.

Zamknięcie

Różne firmy zarządzające aktywami dają różne ramy czasowe dla zamknięcia. Niektóre pozwalają nabywców gotówki 30 dni do zamknięcia i finansowanych nabywców 45 dni do zamknięcia. Inne firmy pozwalają na 45 dni dla kupujących gotówkowych i finansowanych. Jeśli musisz mieć przedłużenie z powodu pożyczkodawcy lub innej winy kupującego, a następnie HUD będzie opłata za przedłużenie. Zazwyczaj opłata wynosi 375 dolarów za 15 dni rozszerzenia dnia, ale może być niższa dla niższych właściwości cenowych. Dokładny harmonogram opłat jest wymieniony na jednym z formularzy HUD będzie podpisać. HUD przyzna dwa rozszerzenia, ale jeśli trzeci jest potrzebny HUD będzie musiał udowodnić, że zamknięcie jest eminentny lub mogą nie zatwierdzić rozszerzenia.

Inną różnicą z HUD jest to, że nie płacą za kupującego ubezpieczenia tytułu. Upewnij się, że czynnik, że do swoich liczb podczas licytacji na HUD domu. HUD nie wymaga ubezpieczenia tytułu, ale bardzo polecam, aby go dostać. HUD robi najlepiej jak potrafią, ale mają do czynienia z innymi domami pożyczkodawcy, które zostały zamknięte na i miał finansowanie FHA. Czasami tytuł problem będzie poślizgu przez pęknięcia, a jeśli nie masz ubezpieczenia tytułu może być koszmar, aby uzyskać to wyjaśnione. Sprzedałem dom HUD kilka lat temu, który był własnością dużego banku. 6 miesięcy po sprzedaży, dowiedzieliśmy się, że bank nie ma jasnego tytułu. Firma tytuł był w stanie go wyczyścić, ale jeśli kupujący nie kupić ubezpieczenie to byłoby na nich, aby dowiedzieć się, jak uzyskać jasny tytuł.

Czy inwestorzy mogą odzyskać swoje pieniądze na poczet kupna?

HUD jest bardzo jasne, że traktują inwestorów inaczej niż kupujących będących właścicielami. Czują inwestorzy są bardziej doświadczeni w nieruchomości i powinien zrobić ich due diligence przed dokonaniem oferty. HUD sprawia, że inwestorzy podpisują dokument mówiący, że ich earnest money nie zostaną zwrócone za problemy z inspekcją.

HUD może zwrócić połowę zaliczki inwestora, jeśli ich pożyczka zostanie odrzucona, ale pamiętaj, że jest to bardzo trudne dla inwestora, aby uzyskać ich zaliczkę z powrotem z HUD, jeśli anulować umowę. Kwoty zaliczki wynoszą $500 dla umów poniżej $50,000 i $1,000 dla umów powyżej $50,000.

Czy kupujący zamieszkali przez właściciela mogą odzyskać swoje pieniądze na poczet zaliczki?

HUD ma bardzo restrykcyjną politykę dotyczącą zwrotu i przepadku zaliczki. Inwestorzy mają bardzo trudny czas na odzyskanie swoich pieniędzy, ale jest to trochę łatwiejsze dla kupujących zamieszkałych przez właściciela. HUD wymienia wiele powodów, dla których zwracają właścicielom-mieszkańcom zaliczkę, z których najczęstszym jest odmowa udzielenia pożyczki. Kiedy podpiszesz umowę, będzie tam formularz o nazwie earnest money forfeiture policy. Upewnij się, że przeczytałeś to dokładnie i rozumiesz dokładnie, w jakich warunkach HUD zwróci kupującym pieniądze na poczet zaliczki.

Jeśli właściciel-mieszkaniec chce odzyskać swoje pieniądze z powodu problemu z inspekcją, upewnij się, że problem ten nie został już wymieniony w HUD PCR (raporcie o stanie nieruchomości). Jeśli HUD już ujawnił problem z domu, HUD nie zwróci zaliczki z powodu tego problemu.

Jak HUD definiuje owner-occupied?

Jedynym sposobem kupujący może być uznane za właściciela-mieszkańca jest, jeśli osoba mieszkająca w domu będzie na akcie notarialnym, gdy HUD sprzedaje dom. Ten mieszkaniec musi mieszkać w domu przez co najmniej rok i nie może kupić żadnych innych domów HUD jako właściciel zamieszkujący w tym pierwszym roku. Muszą one żyć w domu więcej niż 50% czasu. Nie można po prostu zostawić domu pustego lub zostawić jednostki pustej. Musisz tam mieszkać.

Co dzieje się z inwestorami, którzy popełniają oszustwa?

HUD sprawia, że właściciele-mieszkańcy podpisują dokument potwierdzający, że są właścicielami-mieszkańcami, a jeśli okaże się, że są inwestorami, HUD może ukarać ich grzywną w wysokości 250 000 dolarów i karą więzienia. Jest to przestępstwo federalne do błędnego przedstawienia się jako właściciel-mieszkańca, gdy prawdziwy zamiar jest jako inwestor. Nie tylko kupujący może zostać ukarany grzywną i wysłany do więzienia, ale kupujący agent i ich całe biuro może również stracić zdolność do sprzedaży domów HUD. Jeśli uważasz, że nie zostaniesz złapany, pamiętaj, że istnieje wielu inwestorów, którzy chcieliby licytować na domach HUD, ale nie może z powodu zasad właściciela mieszkańca, a oni nie mają problemu obracając w innych inwestorów widzą łamanie zasad. Agenci aukcji są również zachęcani, aby mieć oko na inwestorów pozujących jako właścicieli-mieszkańców.

Czy naprawy mogą być wykonane przed zamknięciem na domach HUD?

HUD jest bardzo jasne, że nie będą one dokonywać żadnych napraw przed zamknięciem i kupujący nie może zmienić domu w jakikolwiek sposób przed zamknięciem. Niektórzy kupujący mogą myśleć, że to nie jest wielka sprawa, aby naprawić mały wyciek hydrauliczny lub zrobić kilka obrazów przed zamknięciem. To jest bardzo duża sprawa! Domy HUD są własnością federalną i to jest przestępstwo, aby wszelkie zmiany przed właścicielem domu. Jeśli HUD dowiaduje się, wszelkie naprawy zostały wykonane, zazwyczaj anulować umowę na miejscu, wziąć kupującego na poczet pieniędzy, zbadać kupującego agenta, aby zobaczyć, czy wiedzieli o tym, a następnie rozważyć opłaty w zależności od ciężkości. Nie dokonuj żadnych napraw, zmień zamki, usuń znaki lub cokolwiek z domu przed zamknięciem!

Właściciel-mieszkańcy mają wyraźną przewagę podczas licytacji na domach HUD. HUD pozwala owner-occupants do licytacji na domach HUD przed inwestorzy mogą licytować na domach HUD. Na FHA ubezpieczonych domów HUD, jest 15 dni właściciel tylko okupant okres oferty. Bez wchodzenia w szczegóły, że robię w moich innych artykułach, FHA-ubezpieczone domy HUD może dostać kredyt FHA, jeśli nieruchomość potrzebuje mniej niż 5.000 dolarów w naprawach. Na FHA-nieubezpieczonych domów HUD, jest 5 dni właściciel okupant okres oferty. FHA-nieubezpieczone domy HUD mają więcej niż $5,000 w naprawach i nie mogą przejść FHA, chyba że używasz FHA 203K kredytu.

W jakich okolicznościach właściciel-osiedleniec może sprzedać dom HUD przed zamieszkaniem w nim przez rok?

HUD pozwala właścicielom-osiedleńcom wyprowadzić się z domu HUD przed zamieszkaniem w domu przez rok, jeśli spełniają pewne wytyczne. To jest zawsze najlepiej zadzwonić do HUD, jeśli masz do wyprowadzki z domu HUD wcześnie jako właściciel-mieszkańca. Jeśli właściciel-mieszkańca ma zmianę lokalizacji dla pracy, śmierć w rodzinie, rozwód, utrata pracy lub inne okoliczności łagodzące, HUD może złagodzić właściciela-obowiązek zamieszkania.

Jak to jest $ 1 dom HUD i $ 100 zaliczki program działa?

HUD będzie sprzedawać niektóre z ich domów za $ 1. Tak, to nie jest literówka, ale nie należy się spodziewać, aby uzyskać dom HUD w tej cenie. HUD sprzedaje tylko niektóre domy za $ 1 i sprzedają je tylko do non-profit lub agencji rządowych po domu został na sprzedaż przez dłuższy okres czasu. Nigdy nie widziałem domu sprzedać za $ 1 na moim rynku przez cały czas byłem aukcji domów HUD.

HUD ma również program $ 100 zaliczki, że czasami oferują. To nie jest dostępny w każdym stanie i jest bardzo rzadko, że kupujący potrzebuje tylko $ 100 kupić dom. Nie są prawie zawsze inne koszty.

Wnioski

HUD domy mogą być skomplikowane, ale jeśli masz kompetentnego agenta i pożyczkodawcy mogą być niesamowite możliwości. Jeśli zdarzy ci się być uprawnione do dobrego sąsiada obok programu może być w stanie kupić dom HUD na 50% off! Wystarczy być ostrożnym udając właściciela-mieszkańca, gdy nie jesteś, i upewnij się, że rozumiesz inspeciton i earnest pieniądze riles z domów HUD!

W moim kursie Kompletny Blueprint, idę jeszcze bardziej dogłębnie, jak kupić domy HUD. Kompletny Blueprint jest mój najbardziej obszerny kurs obejmuje każdy aspekt mojego prawdziwego biznesu nieruchomości i jak replikować go samodzielnie, w tym 300-stronicowy przewodnik, filmy, wezwanie do działania, coaching na żywo bezpośrednio ode mnie, i wiele, wiele więcej.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "