Jak inwestorzy wykorzystują dźwignię finansową w nieruchomościach do budowania bogactwa

Ostatnia aktualizacja 14 maja 2022 r.

Finansowanie wynajmu nieruchomości za pomocą zaliczki to strategia stosowana przez inwestorów w nieruchomości w celu ograniczenia ryzyka i maksymalizacji potencjalnych zysków. Rozkładając kapitał inwestycyjny na wiele domów, inwestorzy mogą generować wiele strumieni przepływów pieniężnych i szybko powiększać portfel inwestycji w nieruchomości.

Jednak wszystko ma swoje plusy i minusy, a dźwignia finansowa nie jest wyjątkiem. Omówmy, w jaki sposób wykorzystanie dźwigni finansowej w nieruchomościach może pomóc w budowaniu bogactwa i jak uniknąć pułapek związanych ze zbyt dużym wykorzystaniem dźwigni finansowej do zakupu nieruchomości inwestycyjnej.

Kluczowe wnioski

• Dźwignia finansowa w nieruchomościach łączy zaliczkę z długiem w celu zwiększenia zysków.
• Konserwatywne wykorzystanie dźwigni finansowej pomaga inwestorom zrównoważyć ryzyko z potencjalnym zyskiem.
• Dźwignia finansowa może być mieczem obosiecznym i działać na korzyść lub niekorzyść inwestora.
• Wykorzystanie zbyt dużej dźwigni finansowej skutkuje większą spłatą kredytu hipotecznego, mniej korzystnymi warunkami pożyczki od pożyczkodawców i zwiększonym ryzykiem ujemnych przepływów pieniężnych.

Czym jest dźwignia finansowa w nieruchomościach?

Dźwignia finansowa to technika wykorzystywana przez inwestorów na rynku nieruchomości w celu zwiększenia potencjalnych zysków i budowania długoterminowego bogactwa. Znana również jako pieniądze innych ludzi (OPM), dźwignia finansowa na rynku nieruchomości polega na wykorzystaniu długu plus niewielkiej kwoty kapitału własnego w formie zaliczki na zakup nieruchomości inwestycyjnej.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Na przykład, wpłacając 30 000 USD lub 25% zaliczki na dom jednorodzinny na wynajem (SFR) o wartości 120 000 USD, inwestor pobiera 100% dochodu z wynajmu i przepływów pieniężnych netto, a także wszelkie zyski ze wzrostu kapitału własnego w perspektywie długoterminowej.

Jednak rynek nieruchomości i ceny wynajmu mogą spadać i rosnąć, podobnie jak rynek akcji. Dlatego ważne jest, aby mądrze korzystać z dźwigni finansowej podczas powiększania portfela nieruchomości. Zaliczka może pomóc inwestorom uniknąć potencjalnych ujemnych miesięcznych przepływów pieniężnych w przypadku spadku cen najmu lub wzrostu wskaźników pustostanów oraz posiadania nieruchomości, która jest odwrócona, jeśli wartość nieruchomości spadnie, a saldo kredytu hipotecznego przekroczy wartość nieruchomości.

Jak inwestorzy na rynku nieruchomości wykorzystują dźwignię finansową do budowania bogactwa

Chociaż istnieją różne sposoby mierzenia zwrotu przez inwestorów - takie jak rentowność brutto, stopa kapitalizacji i roczna stopa zwrotu lub IRR - miernikiem zwrotu finansowego zastosowanym w tych przykładach jest zwrot gotówkowy.

Zwrot gotówki na gotówkę jest obliczany poprzez podzielenie przepływów pieniężnych netto przed opodatkowaniem (po dokonaniu wszystkich kosztów operacyjnych i spłat kredytu hipotecznego) przez całkowitą kwotę zainwestowanych środków pieniężnych. Dla przykładu, jeśli inwestor uzyskuje roczny przepływ gotówki netto przed opodatkowaniem w wysokości 5 000 USD z nieruchomości na wynajem o wartości 100 000 USD, która została zakupiona za gotówkę, zwrot z gotówki wyniósłby 5%:

• Roczne przepływy pieniężne netto przed opodatkowaniem / Całkowita zainwestowana gotówka = Zwrot gotówki za gotówkę
• 5 000 USD przepływów pieniężnych netto przed opodatkowaniem / 100 000 USD zainwestowanych środków pieniężnych = 0,05 lub 5%.

Przyjrzyjmy się teraz, w jaki sposób inwestorzy wykorzystują dźwignię finansową do zwiększania zwrotów i budowania długoterminowego bogactwa w 5-letnim okresie posiadania. Rozważymy 2 różne scenariusze: Zakup za gotówkę i konserwatywną zaliczkę w wysokości 25%.

W tych przykładach założymy, że wartość nieruchomości i ceny wynajmu rosną o 8% rocznie, że koszty operacyjne rosną o 5% każdego roku ze względu na inflację oraz że w nieruchomość nie są inwestowane żadne dodatkowe środki pieniężne poza rutynowymi kosztami konserwacji i napraw, które są uwzględnione w kosztach operacyjnych.

Zakup za gotówkę:

Pod koniec piątego roku inwestor płacący gotówką za nieruchomość na wynajem uzyskuje zwrot gotówkowy w wysokości nieco ponad 12% z początkowej inwestycji w wysokości 120 000 USD. Wartość nieruchomości wzrosła również ze 120.000 USD do 163.259 USD, co oznacza zwrot w wysokości 36% w przypadku sprzedaży nieruchomości, z wyłączeniem kosztów zamknięcia.

25% zaliczki:

Pod koniec piątego roku inwestor wykorzystujący dźwignię finansową do zakupu nieruchomości na wynajem uzyskuje zwrot z gotówki w wysokości prawie 30%, czyli ponad 2,5 razy więcej niż inwestor, który zapłacił całą gotówkę.

Wartość nieruchomości wzrosła również do 163 259 USD, co daje zysk kapitałowy w wysokości 43 259 USD, co stanowi zwrot w wysokości 44% (43 259 USD zysku kapitałowego / 30 000 USD zaliczki), z wyłączeniem zmniejszenia salda kapitału hipotecznego z miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, co zwiększyłoby stopę zwrotu, oraz kosztów zamknięcia sprzedaży, które obniżyłyby zwrot.

Bezpłatne narzędzie online do obliczania potencjalnych zwrotów

W powyższych przykładach zastosowano bardzo podstawowe założenia, takie jak ceny wynajmu i wartości domów konsekwentnie rosnące o tę samą kwotę z roku na rok, a nieruchomość nigdy nie wymagała napraw kapitałowych. Jednak w prawdziwym świecie nieruchomości zwroty nigdy nie są takie same każdego roku. Na przykład ceny najmu mogą wzrosnąć bardziej niż przewidywano lub znalezienie wykwalifikowanych najemców do wynajęcia wolnego domu może potrwać dłużej niż planowano.

Cloudhouse Rental Calculator firmy Roofstock to bezpłatne narzędzie online, którego inwestorzy używają do badania potencjalnych zwrotów poprzez dostosowywanie założeń w celu stworzenia spersonalizowanej analizy.

Inwestorzy mogą korzystać z różnych kwot zaliczek i stóp procentowych oraz zmieniać inne zmienne, takie jak szacowany czynsz i wskaźnik pustostanów, aby prognozować potencjalny zwrot z dowolnego domu jednorodzinnego w USA, nawet jeśli nieruchomość nigdy wcześniej nie była wynajmowana. Wystarczy wprowadzić adres nieruchomości, aby otrzymać kluczowe wskaźniki wyników finansowych, w tym prognozowany zwrot gotówki, stopę kapitalizacji, rentowność brutto i całkowity zwrot.

Potencjalne pułapki związane ze stosowaniem zbyt dużej dźwigni finansowej

Podczas gdy korzystanie z dźwigni finansowej może zwiększyć potencjalne zyski, możliwe jest również posiadanie zbyt wielu dobrych rzeczy. Chociaż wpłacenie jak najmniejszej zaliczki znacznie zwiększy zwroty gotówkowe, większa spłata kredytu hipotecznego zmniejsza również przepływy pieniężne netto.

Poniższy przykład przedstawia 2 różne scenariusze wpłaty zaliczki. Pierwsza kolumna zakłada, że inwestor wykorzystuje 25% zaliczki na zakup nieruchomości na wynajem, a druga kolumna zakłada zaliczkę w wysokości 10%:

W tym przykładzie mniejsza zaliczka generuje ponad trzykrotnie większy zwrot z gotówki niż większa, ale bardziej konserwatywna zaliczka. Chociaż zwrot gotówkowy w wysokości prawie 50% może być imponujący, nie ma dużego marginesu błędu.

Należy pamiętać, że przepływy pieniężne netto z wysoce lewarowanej nieruchomości są równe około 2-miesięcznym dochodom z wynajmu. Jeśli znalezienie wykwalifikowanego najemcy potrwa dłużej niż oczekiwano lub jeśli trzeba będzie dokonać nieoczekiwanej naprawy, inwestor może mieć niewielki lub żaden zwrot, jak pokazano w trzeciej kolumnie:

Wskazówki dotyczące korzystania z dźwigni finansowej w celu zwiększenia zwrotów

Posiadanie nieruchomości na wynajem z niewielkim przepływem gotówki lub bez niego nie jest dobrą sytuacją. Oto kilka sposobów na zrównoważenie ryzyka i zysku podczas korzystania z dźwigni finansowej w celu budowania bogactwa:

• Nie zakładaj, że wyniki osiągnięte w przeszłości gwarantują przyszłe wyniki. Ceny wynajmu i wartości domów czasami spadają, a wydatki mogą być wyższe niż oczekiwano.
• Konserwatywna wpłata zaliczki na poczet wynajmowanej nieruchomości w wysokości co najmniej 20% pozwoli zrównoważyć ryzyko z zyskiem dzięki możliwej do zarządzania spłacie kredytu hipotecznego i zdrowej kwocie dodatnich przepływów pieniężnych netto.
• Należy wziąć pod uwagę, że niewielka zaliczka może również zwiększyć koszty finansowania, takie jak wyższe oprocentowanie, wysokie opłaty kredytowe i prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI).
• Utwórz konto wydatków kapitałowych (CapEx), wpłacając co miesiąc część dochodu z wynajmu na oddzielny fundusz "deszczowy dzień", aby mieć pod ręką dodatkowe środki, gdy wystąpią nieoczekiwane zdarzenia.

Uwagi końcowe

Należy pamiętać, że dźwignia finansowa wiąże się zarówno z ryzykiem, jak i zyskiem. Lewarowanie nieruchomości w celu zwiększenia potencjalnych zysków może pomóc inwestorom w budowaniu bogactwa, pod warunkiem wykorzystania rozsądnej zaliczki. Chociaż łatwo jest być optymistą i myśleć tylko o dobrych rzeczach, takich jak rosnące czynsze i wartość domu, spowolnienie może być tuż za rogiem. Pamiętaj, aby poświęcić wystarczająco dużo czasu na przemyślenie najgorszych scenariuszy, aby uniknąć zaskoczenia.