Zakup portfela SFR: 9 miejsc do przeszukania w 2022 roku

Ostatnia aktualizacja 5 maja 2022 r.

Nieruchomości jednorodzinne zostały opisane jako ogon, który macha psem na rynku wynajmu. Według raportu Emerging Trends in Real Estate 2022 opracowanego przez PwC i Urban Land Institute, trendy między chwilą obecną a 2030 r. zostaną "wykute w gotującym się kotle popytu na schronienie, ograniczonym przez niewystarczającą podaż nowych inwestycji i konstrukcji".

Wskaźniki pustostanów spadają, a podczas gdy na rynku najmu istnieje ogromny popyt na nieruchomości jednorodzinne na wynajem (SFR) zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów, jednym z największych wyzwań stojących przed inwestorami SFR jest skalowalność. Rozwijanie portfela nieruchomości na wynajem po jednym domu na raz może być niezwykle czasochłonne.

Zakup portfela SFR to strategia stosowana przez wielu inwestorów na rynku nieruchomości w celu zakupu wielu nieruchomości na wynajem w ramach jednej transakcji, negocjowania najlepszych ofert i efektywniejszego wykorzystania kapitału inwestycyjnego.

W tym artykule omówimy 9 miejsc, w których można kupić portfele SFR i wyjaśnimy, jak sfinansować portfel SFR.

Kluczowe wnioski

• Portfele SFR to grupy nieruchomości na wynajem zakupionych w ramach jednej transakcji.
• Domy na wynajem w portfelu SFR mogą znajdować się w różnych miastach lub stanach, być kombinacją innych klas nieruchomości lub łączyć uzupełniające się strategie inwestycyjne, takie jak przepływy pieniężne i aprecjacja.
• Portfele SFR na sprzedaż można znaleźć na stronach internetowych nieruchomości komercyjnych lub stronach specjalizujących się w nieruchomościach SFR, takich jak Roofstock.
• Pożyczkodawcy portfeli SFR zapewniają pojedynczy kredyt hipoteczny dla wielu nieruchomości na wynajem, często z bardziej elastycznymi warunkami pożyczki niż te, które można znaleźć u tradycyjnego pożyczkodawcy.

Co to jest portfel SFR?

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Portfel SFR to zbiór nieruchomości SFR utrzymywanych i zarządzanych w celu realizacji określonego celu finansowego. Koncepcja portfela SFR jest podobna do posiadania portfela akcji wypłacających dywidendę, ale bez nieodłącznej zmienności rynku akcji.

Na przykład inwestor może nabyć portfel SFR w celu uzyskania powtarzających się przepływów pieniężnych lub wykorzystać łączny wzrost kapitału własnego nieruchomości posiadanych w portfelu jako wewnętrzne źródło finansowania w celu zakupu dodatkowych SFR.

Domy na wynajem utrzymywane w portfelu mogą znajdować się na różnych rynkach nieruchomości w całym kraju, w różnych klasach nieruchomości (takich jak klasa A, B lub C) lub służyć do zrównoważenia strategii inwestycyjnych SFR, takich jak posiadanie mieszanki nieruchomości, które generują stały dochód z wynajmu i tych na rynkach o wysokim wzroście.

Ponieważ podaż nieruchomości SFR nadal spada, duzi inwestorzy instytucjonalni, biura rodzinne i indywidualni inwestorzy prywatni kupują portfele SFR.

Gdzie kupić portfel SFR

Tradycyjne strony internetowe z ofertami mieszkaniowymi, takie jak lokalna usługa wielokrotnego notowania (MLS), Realtor.com, Trulia i Zillow, mogą być dobrymi zasobami do wyszukiwania pojedynczych nieruchomości na wynajem, w tym nieruchomości wielorodzinnych. Jednakże, ponieważ platformy te są dostosowane do ogółu społeczeństwa, zazwyczaj nie są dobrym miejscem do poszukiwania grup domów na wynajem na sprzedaż.

Witryny z listami SFR, takie jak Roofstock i witryny z nieruchomościami komercyjnymi, są lepszymi zasobami do wyszukiwania portfeli SFR na sprzedaż, ponieważ są skierowane do społeczności inwestycyjnej.

Oto 9 źródeł, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie portfela SFR.

1. Roofstock

Portfele SFR Roofstock umożliwiają inwestorom dywersyfikację inwestycji w nieruchomości na wynajem w ramach jednej transakcji. Zakup portfela nieruchomości na wynajem hurtowo od sprzedawcy może zwiększyć szanse na uzyskanie bardziej atrakcyjnej oferty, uzyskanie lepszych opcji kredytowych i ułatwienie wymiany 1031.

Każdy portfel SFR na sprzedaż na Roofstock Marketplace zawiera kluczowe szczegóły dotyczące wyników finansowych, takie jak prognozowane przepływy pieniężne i aprecjacja, zdjęcia i dokumenty due diligence, takie jak inspekcje nieruchomości, raporty tytułowe, informacje o dzierżawie najemców i listy czynszów.

Po przejrzeniu portfeli SFR na sprzedaż w różnych miastach i stanach na Roofstock Marketplace, inwestorzy mogą złożyć ofertę na cały portfel lub wybrać nieruchomości i sfinalizować całą transakcję zakupu online. Zespół Roofstock koordynuje cały proces, a na życzenie może polecić lokalnych zarządców nieruchomości do obsługi codziennych operacji.

Zobacz portfele SFR Roofstock na sprzedaż.

2. Connected Investors

Connected Investors to platforma peer-to-peer, na której inwestorzy w nieruchomości mogą łączyć się ze sobą, wystawiać nieruchomości na sprzedaż oraz znajdować zmotywowanych sprzedawców i prywatnych pożyczkodawców. Po założeniu bezpłatnego konta inwestorzy mogą wyszukiwać portfele SFR lub uczestniczyć w forach, aby wchodzić w interakcje z prywatnymi sprzedawcami posiadającymi portfele domów na sprzedaż.

3. Crexi

Crexi to witryna z ofertami nieruchomości komercyjnych w całych Stanach Zjednoczonych, w tym portfeli SFR i domów typu build-to-rent (BTR). Rejestracja jest bezpłatna, łatwa w użyciu i obejmuje portfele SFR wystawione na sprzedaż przez niektóre z najlepszych biur nieruchomości w kraju, w tym SVN i NAI.

4. DealStream

DealStream to globalny rynek internetowy z ponad 20 000 pozycji wystawionych na sprzedaż, w tym ugruntowane firmy, spółki publiczne, nieruchomości naftowe i gazowe, możliwości franczyzy i portfele SFR. DealStream jest wyłącznie platformą aukcyjną, a inwestorzy kontaktują się bezpośrednio ze sprzedającymi w celu przeprowadzenia analizy due diligence i zawarcia transakcji.

5. LoopNet

LoopNet to internetowy rynek nieruchomości komercyjnych wystawionych na sprzedaż i wynajem w Stanach Zjednoczonych, którego właścicielem jest firma CoStar Group zajmująca się danymi dotyczącymi nieruchomości komercyjnych. Oprócz nieruchomości komercyjnych, LoopNet oferuje również domy mieszkalne wystawione na sprzedaż, w tym portfele SFR. Inwestorzy mogą wyszukiwać SFR na sprzedaż za pomocą interaktywnej mapy lub filtrować według miasta, hrabstwa lub nazwy dzielnicy.

6. Motleys

Motleys to rynek kupna i sprzedaży aktywów przemysłowych, aukcji samochodowych oraz nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych. Oferty nieruchomości mieszkaniowych Motleys obejmują nieruchomości aukcyjne, sprzedaż powierniczą i grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Firma współpracuje również z SFRhub dla inwestorów chcących sprzedać swoje portfele SFR.

7. QuantumListing

QuantumListing to strona internetowa poświęcona nieruchomościom komercyjnym, na której inwestorzy, kupujący, sprzedający i agenci mogą bezpłatnie przeglądać oferty. Filtry wyszukiwania są ograniczone do lokalizacji, powierzchni i ceny. Po wybraniu klasy aktywów wielorodzinnych kupujący mogą skanować oferty portfeli SFR na sprzedaż.

8. SFRhub

SVN/SFRhub Advisors jest niezależną franczyzą SVN International Corporation, która koncentruje się na portfelach inwestycyjnych SFR i BTR obejmujących 5 lub więcej domów. Firma świadczy usługi nabywania i zbywania, a SFRhub jest przeznaczony dla zaawansowanych i początkujących inwestorów portfeli SFR i BTR.

9. Showcase

Showcase to witryna internetowa należąca do CoStar, która zawiera nieruchomości komercyjne, wielorodzinne budynki mieszkalne i nieruchomości mieszkalne wystawione na sprzedaż. Każda oferta zawiera opis nieruchomości, zdjęcia i szczegółowe informacje, w tym stopę kapitalizacji i wskaźnik obłożenia. Inwestorzy zainteresowani dodatkowymi informacjami mogą skontaktować się ze sprzedawcą telefonicznie lub mailowo.

Jak sfinansować portfel SFR

Portfele SFR są zazwyczaj finansowane z pożyczek portfelowych SFR. Zamiast uzyskiwać indywidualną pożyczkę na każdą wynajmowaną nieruchomość, pożyczkodawcy portfelowi oferują jedną pożyczkę na wiele wynajmowanych nieruchomości.

Zamiast sprzedawać pożyczkę na rynku wtórnym, tak jak wiele tradycyjnych pożyczek mieszkaniowych, pożyczkodawca portfelowy zatrzymuje pożyczkę we własnych księgach lub sprzedaje pożyczkę prywatnemu inwestorowi.

Ponieważ pożyczki portfelowe nie są sprzedawane podmiotom takim jak Fannie Mae lub Freddie Mac, pożyczkodawcy portfelowi nie są ograniczeni tradycyjnymi federalnymi wytycznymi dotyczącymi pożyczek. Dzięki temu pożyczkodawca portfelowy może oferować pożyczki na nieograniczoną liczbę nieruchomości bez maksymalnego limitu pożyczki i różnych programów pożyczkowych, w tym

• Stałe finansowanie o stałym oprocentowaniu
• Stałe finansowanie o zmiennym oprocentowaniu
• Krótkoterminowe pożyczki pomostowe
• Linie kredytowe
• Pożyczki BTR

Pożyczki portfelowe są zazwyczaj oparte na aktywach, co oznacza, że pożyczkodawca bierze pod uwagę przede wszystkim wartość aktywów nieruchomości i generowane przepływy pieniężne, a w drugiej kolejności referencje pożyczkobiorcy. Jednak w zamian za tę elastyczność, stopy procentowe i opłaty są zazwyczaj wyższe w przypadku pożyczek portfelowych, a okresy kredytowania wynoszą zwykle 10 lat lub mniej.

Podobnie jak w przypadku każdego rodzaju finansowania, ważne jest, aby przed podjęciem decyzji przeprowadzić wywiad z kilkoma pożyczkodawcami portfelowymi.

Przemyślenia końcowe

Portfele SFR mogą być świetnymi inwestycjami. Portfele SFR mogą generować wiele strumieni dochodów, a portfele nieruchomości można łatwo zdywersyfikować pod względem geograficznym, klasy nieruchomości i strategii inwestycyjnej. Kiedy przychodzi czas na sprzedaż, portfele SFR oferują wiele strategii wyjścia, w tym handel poszczególnymi nieruchomościami, sprzedaż całego portfela SFR lub przeprowadzenie odroczonej wymiany podatkowej 1031.