Ostatnia aktualizacja 28 kwietnia 2022
Celem inwestowania w nieruchomości jest zarabianie pieniędzy, a 2 ze sposobów, w jakie inwestorzy mają nadzieję osiągnąć zysk, to przepływy pieniężne i aprecjacja. Przy zakupie nieruchomości do wynajęcia, wiele osób zastanawia się, czy inwestowanie dla przepływu gotówki lub aprecjacji ma lepszy sens biznesowy.
Oczywiście odpowiedź na to pytanie zależy od unikalnych celów finansowych inwestora nieruchomości i strategii, ponieważ istnieją plusy i minusy każdego podejścia. Aby pomóc w podjęciu decyzji o strategii, która może być odpowiednia dla Twojej firmy, przyjrzyjmy się przepływowi środków pieniężnych w porównaniu z aprecjacją oraz temu, jak inwestorzy dążą do zarabiania pieniędzy na nieruchomościach z przepływem środków pieniężnych i aprecjacją.
Najważniejsze informacje
- Cash flow to pieniądze, które pozostają na koniec każdego okresu po zebraniu wszystkich przychodów z wynajmu i opłaceniu wszystkich rachunków.
- Przepływ gotówki w nieruchomości do wynajęcia może być dodatni, ujemny lub równy.
- Korzyści z inwestowania dla przepływu gotówki obejmują wykorzystanie czynszu najemcy do opłacenia kosztów operacyjnych i kredytu hipotecznego oraz generowanie powtarzających się strumieni dochodów.
- Wzrost wartości to zmiana wartości nieruchomości pomiędzy pierwotną ceną zakupu a obecną wartością rynkową.
- Ceny domów w przeszłości rosły, ale w pewnych okresach czasu mogą spadać.
- Korzyści z inwestowania z myślą o wzroście wartości nieruchomości obejmują wykorzystanie wzrostu kapitału własnego właściciela do zakupu dodatkowej nieruchomości na wynajem, a także elastyczne wykorzystanie nieruchomości, takie jak wykorzystanie nieruchomości jako wynajmu krótkoterminowego (STR) w celu wygenerowania wyższego poziomu dochodu brutto z wynajmu.
Przepływy pieniężne z nieruchomości na wynajem
Przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości to pieniądze pozostałe na koniec każdego okresu, po pobraniu wszystkich przychodów z najmu i opłaceniu wszystkich rachunków. W idealnej sytuacji przepływ gotówki z wynajmu nieruchomości jest dodatni, a przychody z wynajmu są większe niż wydatki.
Jednak czasami można mieć ujemny przepływ gotówki. Na przykład, nieruchomość może być pomiędzy najemcami, lub koszt niespodziewanej naprawy awaryjnej przekracza kwotę dochodu z najmu w danym miesiącu.
Jak obliczyć przepływ gotówki
Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)
Oto jak obliczyć przepływ gotówki z nieruchomości na wynajem w wieloletnim okresie posiadania.
W tym przykładzie założymy, że inwestor wpłaca 20% zaliczki na dom jednorodzinny o wartości 150 000 USD. Koszty operacyjne rosną w tempie rocznej inflacji 5%, a roczny wskaźnik pustostanów wynosi 5%. Zgodnie z najnowszym rocznym raportem czynszowym firmy Zumper, czynsze wzrastają o około 12% rocznie.
Zanim przeczytasz dalej, pamiętaj, że roczne zmiany cen czynszu i kosztów operacyjnych mogą być wyższe lub niższe niż w tym przykładzie i mogą się różnić w zależności od rynku i roku:
Rok 1 | Rok 2 | Rok 3 | Rok 4 | |
Dochód z wynajmu brutto | $18,000 | $20,160 | $22,580 | $25,290 |
Wskaźnik pustostanów 5% | -$900 | $1,008 | -$1,129 | -$1,265 |
Dochód netto z wynajmu | $17,100 | $19,152 | $21,451 | $24,025 |
Koszty operacyjne | $7,200 | $8,064 | $9,140 | $10,116 |
Hipoteka (kapitał i odsetki) |
$8,170 | $8,170 | $8,170 | $8,170 |
Przepływ gotówki | $1,730 | $2,918 | $4,141 | $5,739 |
Zalety inwestowania w przepływy pieniężne
1. Czynsz od najemców pokrywa koszty kredytu hipotecznego i koszty operacyjne nieruchomości.Przepływy pieniężne ze zgromadzonych dochodów z najmu są wykorzystywane do pokrycia kosztów posiadania i eksploatacji nieruchomości lub jako wpłaty na konto wydatków kapitałowych (CapEx), a każda nadwyżka gotówki jest zyskiem właściciela, pod warunkiem, że nieruchomość ma dodatnie przepływy pieniężne.
2. Reinwestowanie dochodów z najmu pomaga szybciej budować bogactwo.Wykorzystanie dodatkowych przepływów pieniężnych do wprowadzenia ulepszeń, które pozwolą na podniesienie czynszu, lub dokonanie dodatkowych płatności z tytułu kredytu hipotecznego, może pomóc w szybszym zwiększeniu kapitału własnego i zebraniu funduszy na zaliczkę na dodatkową nieruchomość do wynajęcia.
3. Przepływ gotówki tworzy wiele strumieni dochodów.Nieruchomości do wynajęcia z pozytywnym przepływem środków pieniężnych mogą tworzyć dodatkowe strumienie dochodów dla inwestora, co prowadzi do zwiększenia wolności finansowej i ewentualnej wcześniejszej emerytury.
4. Bardziej atrakcyjne opcje finansowania są dostępne dla nieruchomości czynszowej z przepływem gotówki.Kredytodawcy patrzą na wysokość przepływów pieniężnych nieruchomości inwestycyjnej, aby określić warunki pożyczki, oprocentowanie, a nawet czy pożyczka zostanie zatwierdzona. Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR) oblicza się poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto (NOI) przez roczną obsługę zadłużenia. Jest to kluczowa metryka, którą kredytodawcy wykorzystują do określenia, czy nieruchomość czynszowa generuje wystarczający przepływ gotówki, aby pokryć płatności z tytułu zadłużenia.
Istnieje wiele korzyści z inwestowania w nieruchomości czynszowe z przepływem gotówki. Jednak czasami trudno jest znaleźć nieruchomość czynszową o dodatnim przepływie gotówki, zwłaszcza na rynkach, gdzie ceny domów szybko rosną, a ceny najmu nie nadążają za nimi.
Dlatego też niektórzy inwestorzy skupiają się przede wszystkim na wzroście cen domów, a dopiero w drugiej kolejności na przepływie gotówki.
Wzrost wartości nieruchomości
Aprecjacja w nieruchomościach to wzrost wartości domu z jednego roku na drugi. Kiedy ceny domów rosną, wzrasta również kapitał własny właściciela, ponieważ istnieje większa różnica między ceną domu a saldem hipotecznym lub pierwotną ceną zakupu.
Na przykład załóżmy, że inwestor kupuje dom jednorodzinny o wartości 150 000 USD z 20% zaliczką w wysokości 30 000 USD. W momencie zakupu, saldo hipoteczne wynosi 120 000 USD, a kapitał własny właściciela wynosi 30 000 USD, co stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a saldem hipotecznym.
Teraz, szybko do przodu o 5 lat i załóżmy, że wartość domu wzrosła o 50%. Dom jednorodzinny byłby teraz wart 225.000 dolarów, a saldo hipoteczne wynosiłoby 110.000 dolarów, ponieważ część każdej miesięcznej płatności hipotecznej to kapitał wykorzystywany do spłaty salda kredytu.
Kapitał własny właściciela wynosiłby 115 000 dolarów, co stanowi różnicę między obecną wartością nieruchomości a saldem hipotecznym. Innymi słowy, $30,000 zainwestowane jako zaliczka w tym przykładzie jest teraz warte $115,000 po 5 latach.
O ile historycznie wzrosły ceny domów?
Podczas gdy procenty aprecjacji użyte w tym przykładzie mogą wydawać się duże, ceny domów historycznie wzrosły dość znacznie w ciągu ostatnich kilku lat.
Według Zillow, typowa wartość domu o średniej cenie w USA wzrosła o 56% w ciągu ostatnich 5 lat. Z drugiej strony, mediana cen sprzedaży domów sprzedawanych w USA wzrosła o 31%, jak podaje Rezerwa Federalna.
Warto zauważyć, że różne źródła danych mogą pokazywać różne wyniki i że ceny domów mogą iść w dół, jak również w górę. Na przykład, podczas kryzysu finansowego w latach 2007-2009, Rezerwa Federalna podała, że mediana cen sprzedaży domów spadła o około 20%.
Dlaczego niektórzy inwestorzy skupiają się na wzroście wartości
Niektórzy inwestorzy stosujący strategię inwestycyjną "kup i trzymaj" skupiają się przede wszystkim na wzroście wartości nieruchomości, a dopiero w drugiej kolejności na przepływie środków pieniężnych.
Poniższy przykład ilustruje, w jaki sposób inwestor może zarabiać na domu o równomiernym przepływie środków pieniężnych, co oznacza, że dochód z wynajmu jest wystarczający, aby pokryć koszty operacyjne nieruchomości i hipotekę.
Zakładamy, że dom jest kupowany z 20% zaliczką, ceny czynszu i koszty operacyjne nie rosną ani nie maleją, a wartość domu rośnie o 8% rocznie:
Rok 1 | Rok 2 | Rok 3 | Rok 4 | |
Dochód brutto z wynajmu | $18,000 | $18,000 | $18,000 | $18,000 |
Wskaźnik pustostanów 5% | -$900 | -$900 | -$900 | -$900 |
Dochód netto z wynajmu | $17,100 | $17,100 | $17,100 | $17,100 |
Koszty operacyjne | $8,930 | $8,930 | $8,930 | $8,930 |
Hipoteka (kapitał i odsetki) |
$8,170 | $8,170 | $8,170 | $8,170 |
Przepływ gotówki | $0 | $0 | $0 | $0 |
Wartość domu | $150,000 | $162,000 | $174,960 | $188,957 |
Saldo hipoteczne | $120,000 | $118,526 | $116,830 | $115,039 |
Kapitał własny właściciela | $30,000 | $43,474 | $58,130 | $73,918 |
Zalety inwestowania z myślą o wzroście wartości
1. Strategia inwestowania typu "kup i trzymaj".Inwestowanie z myślą o wzroście wartości nieruchomości może być dobrą strategią dla inwestorów kupujących i trzymających nieruchomość przez długi okres czasu. Podczas gdy wartości domów mogą się wahać z roku na rok, ceny domów historycznie rosły. Od 1990 roku mediana cen sprzedaży domów sprzedanych w USA wzrosła o ponad 229%, na podstawie badań Rezerwy Federalnej.
2. Cash-out refinance.Kapitał własny właściciela może zostać wyciągnięty z nieruchomości za pomocą refinansowania typu cash-out. Po przekształceniu kapitału własnego w gotówkę, inwestor może wykorzystać kapitał wygenerowany z aprecjacji jako zaliczkę na poczet dodatkowej nieruchomości do wynajmu, jednocześnie trzymając się pierwszego domu.
3. Bardziej elastyczne zastosowania.Nieruchomość do wynajęcia, która nie generuje dodatnich przepływów pieniężnych jako wynajem długoterminowy, może być dodatnia w przepływach pieniężnych, gdy jest wykorzystywana jako krótkoterminowy wynajem wakacyjny, w zależności od lokalnego rynku i udogodnień nieruchomości.
Według firmy analitycznej AirDNA, średni dzienny przychód (ADR) z krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego wynosi 264,60 USD za noc, według stanu na styczeń 2021 roku. Należy pamiętać, że podczas gdy STR-y mogą zapewnić wyższy dochód z wynajmu, koszty operacyjne są również większe.
4. Odroczenie podatku od zysków kapitałowych.Zyski ze sprzedaży nieruchomości na wynajem podlegają podatkowi od amortyzacji w wysokości do 25% i podatkowi od zysków kapitałowych w wysokości do 20%, w zależności od przedziału dochodów inwestora i statusu zgłoszenia.
Zamiast odprowadzać duży procent zysków z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na poczet podatków, inwestor może odroczyć płacenie podatku od zysków kapitałowych i amortyzacji poprzez zakup nieruchomości zastępczej w ciągu 180 dni od sprzedaży odstąpionej nieruchomości.
Przepływy pieniężne vs. wzrost wartości: Jak wybrać?
Istnieją plusy i minusy inwestowania dla przepływu środków pieniężnych i inwestowania dla wzrostu wartości. W większości przypadków inwestor nie musi wybierać pomiędzy tymi dwiema opcjami, ponieważ nieruchomość do wynajęcia może zyskiwać na wartości i generować przepływy pieniężne, w zależności od czasu posiadania.
Analizując nieruchomość pod wynajem do zakupu, ważne jest, aby rozważyć różne scenariusze, takie jak zmiany w przychodach z najmu i kosztach operacyjnych oraz wzrost wartości. Roofstock Cloudhouse Rental Calculator to dobre, bezpłatne narzędzie online, z którego można skorzystać w celu stworzenia spersonalizowanych analiz dowolnego domu jednorodzinnego w Stanach Zjednoczonych, nawet jeśli nieruchomość nigdy wcześniej nie była wynajmowana.
Wystarczy wprowadzić adres nieruchomości i otrzymać prognozę potencjalnego zwrotu, w tym kluczowe wskaźniki, takie jak przepływy pieniężne, stopa kapitalizacji, zwrot z gotówki i annualizowany zwrot. Inwestorzy otrzymują natychmiastowe dane i kluczowe wskaźniki do prognozowania zwrotu z inwestycji i mogą dostosować założenia, aby spersonalizować raporty.
Warto przeczytać
- 3 września 2024
Remont starego mieszkania to nie lada wyzwanie, ale jednocześnie może być źródłem ogromnej satysfakcji. Odpowiednio przeprowadzony remont pozwala na zachowanie klimatu...
Czytaj dalej- 25 stycznia 2024
Ostatnia aktualizacja 11 marca 2022 r. Wszyscy słyszeliśmy opowieści o tym, jak trudno jest znaleźć mieszkanie w miastach takich jak Nowy Jork czy San Francisco. Kiedy popyt...
Czytaj dalej