Jak stworzyć od podstaw biznes syndykacji apartamentów wart 400 milionów dolarów

Ostatnio aktualizowane 3 stycznia 2020 przez Mark Ferguson

Syndykacja apartamentów, czyli łączenie pieniędzy od wielu inwestorów, które zostaną wykorzystane do zakupu budynku mieszkalnego, to złożona strategia inwestowania w nieruchomości z jedną z najwyższych barier wejścia. W rzeczywistości, zanim jeszcze zaczniesz szukać swojej pierwszej transakcji zakupu mieszkania, prawdopodobnie będziesz potrzebował lat przygotowań, aby przygotować się na sukces. Ten post jest dostarczany przez Joe Fairless, twórca Best Ever Real Estate Investing Advice Podcast.

Jak zacząłem inwestować w nieruchomości?

Po opuszczeniu pracy w reklamie o wartości 300 000 dolarów rocznie i nabyciu czterech jednorodzinnych domów czynszowych, syndykalizowałem swoją pierwszą transakcję w 2014 roku. W ciągu kolejnych czterech lat moja firma zbudowała portfel o wartości ponad 400 000 000 dolarów w społecznościach apartamentowych. Dzięki temu doświadczeniu, napisałem książkę, Best Ever Apartment Syndication Book, destylując wszystkie lekcje, których nauczyłem się po drodze, aby inni mogli powielać sukces mojej firmy. Oto 11 kroków, które wykonałem, aby stworzyć od podstaw biznes syndykacji mieszkań o wartości 400 000 000 dolarów:

1 - Jakie są wymagania dotyczące doświadczenia i wykształcenia potrzebne do syndykowania transakcji na rynku nieruchomości?

Dwa główne wymagania, które trzeba spełnić, aby stać się syndykat apartamentów są edukacja i doświadczenie. Po pierwsze, musisz zrozumieć fundamentalną terminologię syndykacji apartamentów, aby skutecznie komunikować się z członkami zespołu i pasywnymi inwestorami, a także zrozumieć, jak tworzyć i realizować biznes plan (tutaj jest słownik terminów, które musisz zapamiętać).

Są to pojęcia takie jak wewnętrzna stopa zwrotu, efektywny dochód brutto, obłożenie ekonomiczne, preferowany zwrot, rachunek zysków i strat i wiele innych. Dodatkowo, trzeba będzie udany rekord toru w biznesie lub nieruchomości - najlepiej w obu. Członkowie Twojego zespołu i pasywni inwestorzy muszą ufać, że jesteś w stanie zrealizować biznesplan syndykacji mieszkań. Zrozumienie terminologii apartamentów to dobry początek, ale posiadanie udanego tła w biznesie i / lub nieruchomości da im pewność, że jesteś w stanie powtórzyć te sukcesy jako syndykator apartamentów. Tak więc, jeśli nie otrzymałeś awansów lub nagród w świecie biznesu, lub jeśli nie udało się w innej niszy inwestycyjnej nieruchomości, to powinno być twoje skupienie przed przejściem do przodu w procesie syndykacji mieszkań.

2 - Dlaczego wyznaczanie celów jest ważne, gdy zaczyna się syndykat budynków mieszkalnych?

Gdy masz wykształcenie i doświadczenie wymagania pokryte, następnym krokiem jest ustawienie atrakcyjny cel. Jednak zamiast po prostu ustawić cel, ile pieniędzy chcesz zarobić, wziąć go o krok dalej i określić, ile pieniędzy trzeba podnieść, aby osiągnąć ten cel. Jednym z głównych sposobów zarabiania pieniędzy przez syndyka jest opłata za przejęcie, która jest wypłacana syndykowi przy zamknięciu transakcji za złożenie jej do kupy (oto pozostałe sześć typowych opłat).

Opłata ta waha się od 1% do 5% ceny zakupu. Tak więc, jeśli Twoim celem jest zarobienie 100 000 USD i planujesz pobierać opłatę za przejęcie w wysokości 2%, będziesz musiał syndykatyzować wspólnoty mieszkaniowe o wartości 5 mln USD. Zakładając inwestycję kapitałową w wysokości 35% ceny zakupu, musiałbyś zebrać 1.750.000 dolarów. W tym momencie wiesz dokładnie, co musisz zrobić (tzn. ile pieniędzy musisz zebrać), aby osiągnąć swój konkretny, policzalny cel syndykacji mieszkań.

3 - Dlaczego powinieneś stworzyć platformę think leadership dla swojej transakcji syndykacji mieszkań

Nawet jeśli rozumiesz terminologię syndykacji apartamentów i masz udane osiągnięcia w biznesie i / lub nieruchomości, ponieważ nie ukończyłeś transakcji apartamentu, nadal będziesz musiał zmierzyć się z problemem wiarygodności. Platforma thought-leadership, która jest wywiadem opartym na sieci online, gdzie konsekwentnie oferują cenne treści do lojalnych następujące bezpłatnie, jest główną częścią rozwiązania. Przykładami platform think-leadership są podcast, blog, kanał na YouTube i grupa meetup.

Poprzez swoją platformę think-leadership, będziesz pozycjonować się jako ekspert w dziedzinie apartamentów-syndykacji. Dodatkowo, będziesz budować na swojej początkowej edukacji syndykacji mieszkania poprzez rozmowy z aktywnych przedsiębiorców nieruchomości, sondowanie ich dla najlepszych porad, które mają do zaoferowania. Wreszcie, dostaniesz swoje nazwisko i głos przed profesjonalistów nieruchomości podczas snu, który pomoże Ci źródło transakcji apartamentów i kapitału prywatnego, jak również sieci z potencjalnych członków zespołu. Ogólnie rzecz biorąc, thought-leadership platforma pomoże rozwiązać problem wiarygodności, jak również być narzędziem do znalezienia potencjalnych członków zespołu, partnerów biznesowych i inwestorów pasywnych. Tak więc, podczas gdy pracujesz nad doświadczeniem i wymaganiami edukacyjnymi, uruchom i rozwijaj platformę think-leadership.

4 - Jak wybrać rynek docelowy dla syndykacji mieszkań

Ostatnim krokiem, zanim zaczniesz składać swój zespół jest wybór rynku docelowego, czyli podstawowej lokalizacji geograficznej, w której skupisz swoje poszukiwania potencjalnych inwestycji. W Stanach Zjednoczonych znajduje się ponad 19 000 miast i nie sposób jest ocenić i obrać za cel każde z nich.

Zalecam wybranie siedmiu potencjalnych rynków docelowych na podstawie miejsca zamieszkania, miejsca, w którym mieszkałeś (ponieważ są to rynki, z którymi prawdopodobnie jesteś już zaznajomiony) i najlepszych rynków mieszkaniowych w kraju. Następnie oceń te rynki pod kątem różnych czynników, w tym wzrostu populacji, wieku populacji, bezrobocia, dywersyfikacji pracy oraz podaży i popytu, aby wybrać jeden lub dwa rynki do celu.

5 - Jak zbudować zespół gwiazd do syndykalizacji mieszkań

Spełniłeś wymagania dotyczące wykształcenia i doświadczenia, uruchomiłeś platformę think-leadership i wybrałeś rynek, na którym chcesz inwestować. Teraz nadszedł czas, aby stworzyć swój główny zespół nieruchomości. Twój podstawowy zespół będzie składać się z brokera nieruchomości, który pomoże Ci znaleźć na rynku transakcji i zamknąć na transakcje, firmy zarządzającej nieruchomościami, którzy pomogą Ci w trakcie procesu due diligence i zarządzać mieszkanie po zamknięciu, broker hipoteczny, który pomoże Ci zabezpieczyć finansowanie, adwokat nieruchomości i adwokat papierów wartościowych, którzy pomogą Ci stworzyć dokumenty partnerskie między Tobą a Twoimi inwestorami, a księgowy i mentor / konsultant.

Ponownie, ponieważ nie ukończyłeś transakcji mieszkania, będziesz miał problem wiarygodności z pasywnymi inwestorami. Platforma think-leadership jest częścią rozwiązania, a znalezienie doświadczonych członków zespołu jest kolejną częścią. Najlepszym podejściem do budowania zespołu jest 1) znalezienie mentora/konsultanta poprzez referencje, 2) wykorzystanie relacji mentora oraz relacji, które stworzyłeś poprzez platformę think leadership, aby znaleźć innych członków Twojego podstawowego zespołu, oraz 3) przeprowadzenie rozmów kwalifikacyjnych w celu wybrania najlepszego kandydata.

Każdy członek Twojego zespołu będzie miał swoje własne motywacje, więc Twoim zadaniem jest udowodnić im, że stając się częścią Twojego zespołu, osiągną swoje cele również. Oznacza to wykorzystanie swojego tła, platformy thought-leadership, a także wiedzy swojego mentora i członków zespołu, aby udowodnić swoją zdolność do skutecznego pozyskiwania pieniędzy, zamknięcia i wykonania biznes planu na transakcji mieszkaniowej.

6 - Jak znaleźć pasywnych inwestorów dla syndykacji apartamentów

Zaskakująco, głównym powodem ludzie będą inwestować z tobą nie jest na podstawie zwrotów, które oferują. Zamiast tego, to będzie, ponieważ ufają ci z ich pieniędzy. Odkryłem, że to zaufanie tworzy się na trzy ważne sposoby - poprzez czas, prezentowanie swojej wiedzy i tworzenie osobistych powiązań. Najlepszym sposobem na znalezienie pasywnych inwestorów, z którymi masz już relacje oparte na zaufaniu, jest Twoja istniejąca sieć kontaktów. Dlatego zalecam stworzenie listy wszystkich osób, które znasz i podzielenie ich na kategorie w zależności od tego, skąd je znasz (np. koledzy z pracy, rodzina, znajomi z uczelni, sąsiedzi itp.)

Następnie, Twoim celem jest uzyskanie jednej osoby z każdej kategorii zainteresowanej inwestowaniem z Tobą i, za ich zgodą, podrzuć je innym ludziom w tej kategorii. Ludzie są bardziej skłonni do inwestowania z Tobą, jeśli znają kogoś innego, kto też jest zainteresowany inwestowaniem.

Jeśli Twoja istniejąca sieć kontaktów jest niewielka lub chcesz ją poszerzyć, innymi świetnymi sposobami na budowanie osobistych powiązań są: 1) platforma think leadership, 2) uczestnictwo w BiggerPockets, 3) uczestnictwo lub stworzenie grupy meetup oraz 4) wolontariat.

Zanim przejdziesz do następnego kroku, Twoim celem jest uzyskanie od swojej sieci inwestorów ustnych zobowiązań, które są większe niż kwota pieniędzy, którą musisz zebrać, aby osiągnąć swój cel, który określiłeś w kroku 2. Jak znaleźć prywatnego pożyczkodawcę pieniędzy.

7 - Jak wybrać idealny biznesplan dla syndykacji mieszkaniowej

Istnieją trzy główne biznes plany syndykacji mieszkań. Pierwszym z nich jest strategia "distressed", która polega na zakupie wspólnoty mieszkaniowej z poziomem obłożenia poniżej 85% (i prawdopodobnie znacznie niższym), zajęciu się odroczonym utrzymaniem, doprowadzeniu nieruchomości do stabilizacji i albo sprzedaniu z dużym zyskiem, albo refinansowaniu i utrzymaniu dla przepływu gotówki. Innym jest strategia "pod klucz", która polega na zakupie całkowicie zaktualizowanej, wysoce ustabilizowanej wspólnoty mieszkaniowej z ekonomicznym poziomem obłożenia 95% lub wyższym i przepływem gotówki od pierwszego dnia. Trzecią strategią, którą wdraża moja firma, jest strategia "value-add", która polega na zakupie wspólnoty mieszkaniowej z poziomem obłożenia ekonomicznego pomiędzy 85% a 95%, dodaniu wartości (czyli poprawieniu fizycznej nieruchomości i operacji w celu zwiększenia przychodów i zmniejszenia wydatków), a następnie sprzedaży po pięciu do siedmiu latach.Twój idealny biznesplan opiera się na celach Twoich i Twoich inwestorów. Jeśli ty i twoi inwestorzy są zainteresowani dużym, zryczałtowanym zwrotem po 12 do 24 miesiącach z minimalnym lub żadnym przepływem środków pieniężnych, a także ryzykiem utraty większości lub całości ich początkowej inwestycji, strategia "distressed" jest idealna.

Jeśli Ty i Twoi inwestorzy potrzebujecie miejsca do zaparkowania kapitału bez potencjału wzrostu przy sprzedaży, otrzymując jednocześnie zwrot, który bije inflację, strategia "pod klucz" jest idealna. Jeśli Ty i Twoi inwestorzy chcecie mieć stały zysk i umiarkowany zysk ryczałtowy po pięciu do siedmiu latach, idealna jest strategia value-add.Podobnie jak w przypadku wyboru rynku docelowego, nie można realizować każdej pojedynczej możliwości inwestycyjnej. Jest ich po prostu zbyt wiele. Zamiast tego, należy wybrać jedną z trzech strategii inwestycyjnych i dążyć tylko do nieruchomości z określonymi kryteriami, które są zgodne z tą strategią, która obejmuje obecne obłożenie, stan, klasę aktywów, datę budowy i demografię mieszkańców. Czy potrzebujesz biznes planu do inwestowania w nieruchomości?

8 - Jak znaleźć oferty mieszkań do syndykacji

Jak wspomniałem we wstępie, duża inwestycja czasu jest wymagane przed znalezieniem pierwszej transakcji. Ale teraz, że pokryte edukacji i doświadczenia wymagania, ustawić cel, uruchomił platformę think-leadership, wybrany rynek docelowy, tworząc swój zespół podstawowy, uzyskane ustne zobowiązania od inwestorów pasywnych, i wybrał biznes plan, to jest czas, aby znaleźć swój pierwszy deal.Istnieją dwa rodzaje ofert apartamentów: on-market oferty wymienione przez pośrednika w obrocie nieruchomościami i off-market oferty bez brokera aukcji.

Aby otrzymać na rynku ofert, skontaktuj się z prawdziwym brokerem nieruchomości, jak również najlepszych brokerów w swoim rynku docelowym (s) i poprosić o dodanie do ich listy e-mail. Sourcing off-market oferty wymagają bardziej proaktywnego wysiłku z Twojej strony, ale będzie korzystać z czynienia bezpośrednio z właścicielem, unikając wojny licytacyjnej, mając więcej elastyczności finansowania i potencjalnie zamknięcia szybciej. Ponadto, transakcje poza rynkiem są postrzegane jako silniejsze możliwości w oczach pasywnych inwestorów. Istnieje niezliczona ilość sposobów na znalezienie okazji poza rynkiem, ale oto pięć najbardziej efektywnych strategii. Zalecam posiadanie co najmniej dwóch strategii generowania leadów, które przynoszą co najmniej jeden nowy lead spoza rynku w każdym tygodniu. Jak znaleźć sprzedawców spoza rynku.

9 - Jak gwarantować, składać oferty i przeprowadzać due diligence budynków mieszkalnych

W miarę otrzymywania leadów rynkowych od pośredników nieruchomości oraz leadów spoza rynku, pochodzących z Twoich strategii generowania leadów, będziesz musiał określić, czy dany lead uzasadnia złożenie oferty. Aby właściwie ocenić ofertę, należy uzyskać aktualny wykaz czynszów oraz 12-miesięczny rachunek zysków i strat, a także stworzyć lub zakupić model finansowy. Proces oceny ryzyka dla wspólnot mieszkaniowych jest dość złożony, ale poniżej znajduje się jego krótki opis:

• Określenie, jak obecnie funkcjonuje apartament
• Ustalenie założeń dotyczących funkcjonowania mieszkania po przejęciu go przez Ciebie i wdrożeniu Twojego planu biznesowego
• Stworzenie pro forma, czyli budżetu z przewidywanymi przychodami, wydatkami i przepływami pieniężnymi w okresie zatrzymania.
• Wykorzystaj przepływy pieniężne pro forma i pożądane zwroty dla Ciebie i Twoich pasywnych inwestorów, aby ustalić cenę zakupu, która pozwoli osiągnąć te zwroty.

Po ustaleniu ceny ofertowej, doszedłeś do punktu, w którym musisz określić, czy złożysz ofertę. Jeśli wyniki procesu gwarantowania spełniają lub przekraczają cele w zakresie zwrotu dla Ciebie i Twoich pasywnych inwestorów, złożysz list intencyjny, który jest niewiążącym listem reprezentującym Twój zamiar zakupu nieruchomości. Jeśli list intencyjny zostanie ostatecznie zaakceptowany, podpiszesz umowę kupna-sprzedaży, aby oficjalnie umieścić nieruchomość pod kontraktem na zakup.

Gdy masz nieruchomość pod umową, będziesz wykonywać dodatkowe due diligence w celu potwierdzenia założeń poczynionych podczas procesu underwriting i zdecydować, czy trzeba zaktualizować swoją cenę oferty i warunki lub anulować umowę. Jeśli zdecydujesz się iść do przodu, będziesz zabezpieczyć finansowanie od kredytodawcy. Jeśli jest to Twoja pierwsza transakcja, prawdopodobnie nie spełnisz wymogów dotyczących płynności, wartości netto lub doświadczenia, aby zakwalifikować się do finansowania. Jeśli tak jest, trzeba będzie przynieść na i zrekompensować poręczyciela kredytu. Jak sfinansować więcej niż dziesięć nieruchomości.

10 - Jak zabezpieczyć zobowiązania od pasywnych inwestorów dla transakcji syndykacji apartamentów

Po podpisaniu umowy na zakup nieruchomości i przeprowadzeniu badania due diligence, należy przedstawić ofertę nowych mieszkań inwestorom pasywnym i zabezpieczyć ich inwestycje. W pierwszej kolejności, wykorzystując wyniki oceny ryzyka i badania due diligence, należy stworzyć dokument podsumowujący inwestycję, który przedstawia główne zalety inwestycji i rynku, a także projekcje zwrotu dla inwestorów pasywnych. Następnie, używając podsumowania inwestycyjnego jako przewodnika, przedstawisz nową ofertę inwestycyjną swoim inwestorom pasywnym. Wreszcie, oficjalnie zabezpieczasz inwestycje inwestorów pasywnych, zlecając im podpisanie wymaganej dokumentacji, w tym umowy operacyjnej, umowy subskrypcyjnej i memorandum private placement, które są przygotowywane przez Twoich prawników.

11 - Jak zamknąć i zrealizować biznesplan dla budynku mieszkalnego

Po transakcji przeszedł proces due diligence i masz zabezpieczone zobowiązania od inwestorów pasywnych, będziesz zamknąć na transakcji! Po zamknięciu transakcji należy powiadomić inwestorów o zamknięciu i ustalić oczekiwania dotyczące bieżącej komunikacji i dystrybucji. Następnie będziesz realizować swój plan biznesowy, wykonując swoje obowiązki jako zarządzający aktywami. Twoje 10 obowiązków związanych z zarządzaniem aktywami to:

1. Wdrożenie planu biznesowego poprzez przestrzeganie budżetu przychodów i wydatków.
2. Przeprowadzanie cotygodniowych przeglądów wydajności z Twoim zarządcą nieruchomości.
3. Wysyłanie prawidłowych wypłat do pasywnych inwestorów.
4. Dostarczanie comiesięcznych e-maili podsumowujących do swoich pasywnych inwestorów.
5. Zarządzać remontami.
6. Utrzymywać ekonomiczne obłożenie.
7. Planuj wycieczki do nieruchomości.
8. Częste analizowanie konkurencji.
9. Częste analizowanie rynku.
10. Rozwiązuj problemy w miarę ich pojawiania się.

Ostatnim krokiem w całym procesie syndykacji, i kiedy ty i twoi inwestorzy zarabiają DUŻE pieniądze, jest sprzedaż nieruchomości. Idealny czas na sprzedaż jest oparty na biznes planie i rynku. Uzyskać opinię brokera o wartości od swojego brokera nieruchomości kilka razy w roku i obliczyć projekcje zwrotu do inwestorów w oparciu o tej cenie sprzedaży. Jeśli można spełnić lub przekroczyć cele zwrotu wcześnie, świetnie! Jeśli przychodzi czas, aby sprzedać i rynek jest taki, że nie można spełnić lub przekroczyć cele zwrotu, nie czuj się zmuszony do sprzedaży. Trzymaj się i poczekaj, aż rynek się odwróci przed sprzedażą. To był krótki przegląd całego procesu syndykacji mieszkań. Aby uzyskać bardziej dogłębne informacje na temat pozyskiwania pieniędzy na zakup mieszkań, można kupić moją książkę, Best Ever Apartment Syndication Book, odwiedź mój blog syndykacji mieszkania tutaj, lub wyślij mi pytania na [email protected].

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "