Roofstock vs. PeerStreet: Porównanie "łeb w łeb

Ostatnia aktualizacja 13 czerwca 2022 r.

Najczęstszym sposobem inwestowania w nieruchomości mieszkalne jest wykorzystanie kapitału własnego w celu dokonania niewielkiej przedpłaty i finansowania salda ceny zakupu. Ale czy wiesz, że można również inwestować w nieruchomości dłużne, działając jako pożyczkodawca, aby uzyskać stałą stopę zwrotu?

Porównamy zakup nieruchomości do wynajęcia bezpośrednio na Roofstock i akcje w Roofstock One z inwestycjami w dług frakcyjny PeerStreet, wraz z zaletami i wadami każdego z nich.

Jak działają Roofstock i PeerStreet

Roofstock i PeerStreet to platformy do inwestowania w nieruchomości, ale na różnych końcach stosu kapitałowego. Stos kapitałowy odnosi się do warstw kapitału, które idą na zakup nieruchomości, takich jak kapitał własny i dług.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Inwestorzy mogą wykorzystać kapitał własny do wpłaty zaliczki na poczet inwestycji w lokale mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej (SFR) na rynku Roofstock lub nabyć udziały w spółce Tracking i akcje zwykłe w Roofstock One. W obu przypadkach inwestor może otrzymać potencjalne zyski generowane przez powtarzający się dochód netto, wzrost cen wynajmu oraz wzrost kapitału własnego uzyskany z aprecjacji nieruchomości.

Na drugim końcu stosu kapitałowego, PeerStreet prowadzi platformę crowdfundingową do inwestowania w dług nieruchomościowy wraz z innymi inwestorami.

Inwestorzy poszukujący stałej stopy zwrotu mogą uznać, że atrakcyjną opcją jest ułamkowa inwestycja w dług. W zamian za stałą stopę zwrotu (pod warunkiem, że pożyczkobiorca nie będzie zalegał z płatnościami), inwestowanie w dług nie oferuje dodatkowych zysków w przypadku wzrostu cen czynszu lub wartości nieruchomości.

Roofstock

Inwestorzy mogą bezpośrednio nabywać SFR i małe budynki wielorodzinne wystawione na sprzedaż na Rynku Roofstock lub nabywać udziały w spółkach Tracking i Common Stock w Roofstock One.

Bezpośrednia własność jest odpowiednia dla tych, którzy preferują bezpośrednią kontrolę i aktywne zarządzanie nieruchomością jako właściciel, natomiast Roofstock One ma być pasywną inwestycją dla akredytowanych inwestorów.

Przyjrzyjmy się bliżej każdej z opcji, zaczynając od Roofstock One.

Roofstock One

Roofstock One stanowi skuteczną alternatywę dla inwestycji bezpośrednich (bez konieczności posiadania tytułu własności, uzyskiwania kredytów hipotecznych, nadzorowania działań remontowych, znajdowania zarządców nieruchomości oraz zajmowania się kwestiami własności i najmu).

Inwestorzy mogą zamiast tego skupić się na tworzeniu ukierunkowanych portfeli z alokacją na różne rynki, koncentrując się na określonych celach inwestycyjnych i czerpiąc pasywny dochód z potencjalnym długoterminowym wzrostem dzięki wzrostowi cen domów.

Inwestorzy nabywają udziały w spółkach Tracking i Common Stock w Roofstock One, aby zbudować portfel dostosowany do ich potrzeb i/lub celów inwestycyjnych.

Struktura opłat

• Standardowa inwestycja początkowa w wysokości 5 000 USD
• Dodatkowe zakupy już za 100 USD po inwestycji początkowej
• Brak ograniczeń co do liczby zakupionych akcji, z zastrzeżeniem maksymalnej dopuszczalnej kwoty dla jednej akcji śledzącej.

Podsumowanie funkcji

• Tracking Stock zapewnia ekspozycję na wiele nieruchomości i rynków.
• Akcje zwykłe zapewniają szeroką ekspozycję na wszystkie domy w funduszu Roofstock One real estate investment trust (REIT).
• Obie opcje mogą potencjalnie pomóc inwestorom uniknąć ryzyka związanego z posiadaniem pojedynczej nieruchomości.
• Inwestorzy Roofstock One mogą wybierać z kuratorskich portfeli nieruchomości, aby dostosować je do swoich celów inwestycyjnych.
• Roofstock, za pośrednictwem jednego lub kilku zarządców nieruchomości, zajmuje się codziennym zarządzaniem nieruchomościami, zapewniając inwestorom większą swobodę działania.
• Inwestorzy są uprawnieni do otrzymywania proporcjonalnych kwartalnych wypłat, podlegających zatwierdzeniu przez zarząd, opartych na wynikach ekonomicznych nieruchomości, z których część może być związana z dostępną amortyzacją.
• Inwestorzy Roofstock One muszą mieć horyzont inwestycyjny wynoszący co najmniej 5 lat.
• Roofstock One jest dostępny wyłącznie dla akredytowanych inwestorów.

Rynek Roofstock

Roofstock Marketplace posiada setki ofert domów SFR, małych nieruchomości wielorodzinnych z 2 do 4 jednostek, krótkoterminowych wynajmów wakacyjnych i portfeli nieruchomości do wynajęcia. Od momentu uruchomienia w 2016 roku kupujący i sprzedający zrealizowali ponad 5 miliardów dolarów w transakcjach w 27 stanach na platformie Roofstock.

Nieruchomość jest kupowana bezpośrednio od sprzedawcy, przy użyciu tego samego procesu, co każda inna transakcja na rynku nieruchomości mieszkalnych, przy czym Roofstock ułatwia transakcję na każdym kroku. Jednak kilka rzeczy sprawia, że zawieranie transakcji na Roofstock różni się od typowej transakcji na rynku nieruchomości.

Niektóre nieruchomości do wynajęcia wystawione na sprzedaż na Roofstock posiadają certyfikat i są objęte 30-dniową gwarancją zwrotu pieniędzy. Roofstock pomaga również kupującym w przeprowadzeniu analizy due diligence poprzez weryfikację rynków nieruchomości, udostępnienie kalkulatorów finansowych do przewidywania różnych scenariuszy zwrotu oraz zapewnienie oceny okolicy w oparciu o kluczowe kryteria, w tym dochód gospodarstwa domowego, wzrost zatrudnienia, trendy w zakresie wartości domów i oceny okręgów szkolnych.

Inwestorzy mogą również poprosić o skierowanie do kredytodawców w celu wstępnego zatwierdzenia kredytu, dowiedzieć się o różnych opcjach ubezpieczenia wynajmującego przez stronę trzecią oraz poprosić o skierowanie do lokalnych zarządców nieruchomości, którzy zajmą się codzienną konserwacją i relacjami z najemcami po zamknięciu transakcji. Usługi te mogą znacznie ułatwić zdalne inwestowanie w nieruchomości, umożliwiając inwestorom zakup na rynkach o najlepszych zwrotach z nieruchomości do wynajęcia.

Struktura opłat

Struktura opłat na Roofstock jest podobna do kupna lub sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem agenta nieruchomości, choć przy znacznie niższych kosztach:

• Sprzedający płacą opłatę w wysokości 3% ceny sprzedaży lub 2 500 USD (w zależności od tego, która kwota jest większa).
• Kupujący płacą opłatę równą 0,5% ceny zakupu lub 500 dolarów (w zależności od tego, która kwota jest większa).
• Po pierwszej transakcji sprzedaży firma Roofstock nie ponosi żadnych stałych opłat, podziałów przychodów ani opłat za udział w zyskach.

Po zamknięciu transakcji inwestorzy są odpowiedzialni za tradycyjne, powtarzające się wydatki związane z posiadaniem i prowadzeniem nieruchomości na wynajem, takie jak:

• Rutynowa konserwacja i naprawy
• Wydatki kapitałowe na większe ulepszenia
• Podatki od nieruchomości
• Ubezpieczenie właściciela
• Płatności hipoteczne (jeśli nieruchomość jest finansowana)
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością (jeśli korzysta się z usług zarządcy nieruchomości)

Dochód z najmu pobierany od najemcy zazwyczaj pokrywa normalne koszty operacyjne i spłatę kredytu hipotecznego, chyba że nieruchomość jest pusta w okresie rotacji najemców.

Podsumowanie cech

Inwestorzy mogą badać dostępne nieruchomości do wynajęcia na różnych rynkach, negocjować bezpośrednio ze sprzedawcą online, zorganizować finansowanie i złożyć ofertę oraz zakupić wstępnie sprawdzone (w razie potrzeby) nieruchomości do wynajęcia na Roofstock.

Wyszukiwanie nieruchomości do wynajęcia jest ułatwione dzięki zdjęciom, widokom ulic, raportom z inspekcji nieruchomości, informacjom o wynajmie lokatorów i historii płatności czynszu, jeśli dom jest już zajęty.

Inwestorzy mogą wyszukiwać dostępne nieruchomości do wynajęcia na rynku Roofstock przy użyciu kluczowych parametrów, takich jak

• Typ nieruchomości
• Lokalizacja
• Cena katalogowa
• Cena miesięcznego czynszu
• Zwrot z gotówki
• Stopa kapitalizacji
• Roczna aprecjacja
• Wyższa aprecjacja
• Obniżenie ceny
• Wyższa rentowność
• Stopa zwrotu brutto
• 2 do 4 jednostek
• Ocena sąsiedztwa
• Najlepsze szkoły
• Minimalne naprawy

Pros

• Dostępne dla osób kupujących po raz pierwszy, inwestorów niekredytowanych, osób o wysokiej wartości netto oraz inwestorów instytucjonalnych
• SFRs, małe domy wielorodzinne, krótkoterminowe wynajmy wakacyjne i całe portfele mieszkaniowych nieruchomości do wynajęcia dostępne do zakupu
• Duży przepływ transakcji - kilkaset transakcji miesięcznie z setkami domów dostępnych do sprzedaży w danym czasie
• Łatwiejsza analiza due diligence z inwestycji kapitałowych w domy jednorodzinne i małe nieruchomości mieszkalne w porównaniu z badaniem rentowności projektu renowacji i referencji kredytobiorcy przy inwestowaniu w dług.
• 100% bezpośrednia własność nieruchomości z potencjałem wzrostu w przypadku wzrostu dochodu netto, wzrostu cen wynajmu i wzrostu wartości nieruchomości
• Większa elastyczność, bez ograniczeń co do sposobu i terminu sprzedaży nieruchomości
• Zwiększona płynność inwestycji w nieruchomości, ponieważ rynek wtórny nieruchomości mieszkalnych do wynajęcia jest zawsze dostępny, a inwestorzy mogą odsprzedać nieruchomość za pomocą platformy Roofstock, jeśli się na to zdecydują
• Dostępny sposób na zdalne inwestowanie w nieruchomości na rynkach w całych Stanach Zjednoczonych.
• Niektóre domy są już wynajęte przez wykwalifikowanych najemców, a przepływ gotówki rozpoczyna się w dniu zamknięcia escrow
• Niskie jednorazowe opłaty transakcyjne, skierowania do sprawdzonych lokalnych zarządców nieruchomości na żądanie i szybkie zamknięcia ułatwione przez Roofstock
• Samodzielnie zarządzane indywidualne konta emerytalne (SDIRAs) i wymiana 1031 z odroczonym podatkiem w celu inwestowania w nieruchomości za pośrednictwem platformy Roofstock

Cons

• Wysoka minimalna inwestycja w przypadku zakupu nieruchomości za gotówkę lub w przypadku wpłaty zaliczki i korzystania z finansowania
• Dodatkowy kapitał potencjalnie wymagany do napraw, konserwacji i ulepszeń kapitałowych
• Czas potrzebny na sprzedaż, ponieważ nieruchomość jest niepłynną, długoterminową inwestycją.

PeerStreet

PeerStreet to platforma crowdfundingowa dla nieruchomości umożliwiająca dokonywanie inwestycji cząstkowych w nieruchomości.

Inwestorzy zrealizowali ponad 4 miliardy dolarów w transakcjach pożyczkowych w 44 stanach na platformie PeerStreet, zarabiając ponad 225 milionów dolarów w odsetkach. Akredytowani inwestorzy używają platformy PeerStreet do pożyczania pieniędzy pożyczkobiorcom szukającym krótkoterminowej pożyczki pomostowej w celu ulepszenia nieruchomości w celu sprzedaży lub wynajmu z zyskiem.

Akredytowany inwestor to ktoś, kto miał roczny dochód w wysokości co najmniej 200 000 USD przez 2 kolejne lata lub ma wartość netto 1 mln USD, z wyłączeniem wartości podstawowej rezydencji. Ten zaktualizowany biuletyn dla inwestorów z Komisji Papierów Wartościowych i Giełd wyjaśnia więcej o tym, co to znaczy być akredytowanym inwestorem.

Inwestycje kredytowe na PeerStreet są pożyczkami pod zastaw nieruchomości i kredytobiorcy. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, posiadacz pierwszej pozycji zastawu jest pierwszy w kolejce do spłaty. Inwestorzy mogą przeglądać i wybierać inwestycje dłużne oferujące różne stopy zwrotu, warunki i wskaźniki LTV dla nieruchomości mieszkalnych i wielorodzinnych. Pożyczki na PeerStreet pochodzą z sieci sprawdzonych prywatnych kredytodawców i brokerów hipotecznych.

Struktura opłat

PeerStreet zarabia na spreadach stóp procentowych, które są reprezentowane jako opłata za obsługę pożyczki. Rozpiętość ta wynosi zazwyczaj od 0,25% do 1,00%, co oznacza, że jeśli bank oferuje roczną stopę procentową w wysokości 7,5%, inwestor może zarobić na oprocentowaniu netto w wysokości od 6,5% do 7,25%.

Mogą istnieć również inne opłaty pobierane przez PeerStreet, które są ujawniane w memorandum ofertowym. Na przykład, firma może zarabiać na opłatach za transakcje lub polecenie, które bezpośrednio wpływają na zwrot z inwestycji.

Jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, opłaty za zarządzanie aktywami pobierane przez PeerStreet różnią się w zależności od pożyczki. Odsetki za zwłokę i opłaty za przedłużenie są dzielone 50%/50% między PeerStreet i inwestorów. Firma może również naliczyć opłatę za zarządzanie aktywami, jeśli zaakceptowana zostanie krótka wypłata, sprzedany zostanie 90+ dniowy list zaległości, lub nieruchomość zostanie sprzedana na aukcji przejęcia lub nieruchomość własna (REO) zostanie sprzedana po przejęciu.

Podsumowanie funkcji

PeerStreet jest rynkiem online do inwestowania w nieruchomości mieszkalne. Możliwości inwestowania w długi są przejrzyste, a platforma pomaga uprościć pozyskiwanie i zarządzanie kredytami:

• Niska minimalna inwestycja w wysokości 1.000 USD
• Inwestuj w dług nieruchomościowy dla kredytów mieszkaniowych i wielorodzinnych
• Okresy kredytowania są krótkoterminowe, z czasem trwania zazwyczaj od 1 do 36 miesięcy
• Kryteria wyszukiwania takie jak rodzaj nieruchomości, lokalizacja geograficzna, LTV, okres kredytowania i oprocentowanie
• Szczegóły pożyczki dotyczące nieruchomości i lokalizacji, wycena nieruchomości, zdjęcia, dane kredytowe pożyczkobiorcy i inne
• Opcja automatycznego inwestowania w pożyczki, które odpowiadają kryteriom inwestora
• Po sfinansowaniu, pożyczki są obsługiwane przez zespół PeerStreet w celu zebrania płatności od pożyczkobiorców i dystrybucji wpływów do inwestorów
• Miesięczne płatności odsetek, które można bezpośrednio przelać na konto lub reinwestować w inne oferty dłużne
• Zastaw z pierwszej pozycji, co oznacza, że inwestor jest w pierwszej kolejności spłacany, jeśli pożyczka nie zostanie zrealizowana
• PeerStreet dostępny w przypadku, gdy pożyczka nie spełnia oczekiwań.

Plusy

• Łatwa dywersyfikacja portfela dzięki crowdfundingowym inwestycjom w dług o stałym dochodzie
• Minimalna wielkość inwestycji to $1,000
• Oprocentowanie zazwyczaj wyższe niż w przypadku konwencjonalnych pożyczek długoterminowych
• PeerStreet obsługuje pożyczki, a inwestorzy otrzymują udziały w miesięcznych płatnościach
• Pozycja pierwszego zastawu, więc inwestor jest pierwszy w kolejce do spłaty
• Inwestycje dłużne możliwe do wykonania przy użyciu SDIRA dla nieruchomości

Cons

• Ograniczenie do akredytowanych inwestorów i inwestorów instytucjonalnych
• Brak korzyści dla inwestora w przypadku wzrostu dochodu operacyjnego netto (NOI) lub wzrostu wartości nieruchomości
• Kapitał niepłynny i rozmieszczony na czas trwania pożyczki, który może być krótszy, jeśli pożyczkobiorca dokona przedpłaty lub dłuższy, jeśli pożyczkobiorca skorzysta z opcji przedłużenia pożyczki
• Płatności kapitału i odsetek (P&I) zależą od wyników hipoteki bazowej i nie są gwarantowane
• Możliwość niewywiązania się z umowy kredytowej, z szacowanymi kosztami przejęcia pomiędzy 3% a 7% salda kredytu, w zależności od procesu przejęcia w stanie, w którym znajduje się nieruchomość.

Roofstock czy PeerStreet: Jak zdecydować?

Podczas gdy Roofstock oferuje szeroki wachlarz możliwości bezpośredniego inwestowania w nieruchomości mieszkalne na końcu kapitału, PeerStreet ułatwia inwestowanie w dług ze stałą stopą zwrotu. Jednak jedną z najważniejszych wad PeerStreet jest to, że możliwości są ograniczone do akredytowanych inwestorów.

Z drugiej strony, rynek Roofstock nie ma żadnych ograniczeń, a Roofstock zapewnia opcje inwestycyjne zarówno dla inwestorów nieakredytowanych, jak i akredytowanych, w tym nowych inwestorów poszukujących swojej pierwszej nieruchomości do wynajęcia, zaawansowanych inwestorów poszukujących portfeli nieruchomości do wynajęcia oraz globalnych menedżerów aktywów.