Przewodnik krok po kroku na temat wykorzystania konta IRA do zakupu nieruchomości do wynajęcia

Ostatnia aktualizacja 6 czerwca 2022 r.

Generowanie powtarzających się dochodów z wynajmu i zysków z długoterminowego wzrostu wartości kapitału jest kluczową korzyścią z posiadania nieruchomości na wynajem. Jednak kolejną zaletą posiadania nieruchomości, która jest często pomijana, jest wolne od podatku gromadzenie zysków na indywidualnym koncie emerytalnym (IRA).

Wykorzystanie konta IRA do zakupu nieruchomości do wynajęcia jest strategią, którą wiele osób wykorzystuje, aby pomóc chronić fundusze emerytalne przed niepewnymi warunkami globalnymi i wahaniami gospodarczymi. Inwestycje w nieruchomości pomagają zdywersyfikować Twój portfel. Ten artykuł zawiera przewodnik krok po kroku, jak używać IRA do zakupu nieruchomości do wynajęcia oraz plusy i minusy, które należy rozważyć przed inwestycją.

Najważniejsze informacje

• Samodzielnie zarządzane konto IRA (SDIRA) jest otwierane u depozytariusza w celu zakupu nieruchomości do wynajęcia.
• Zakup nieruchomości do wynajęcia na IRA oznacza zazwyczaj zapłatę w gotówce.
• Dochody i zyski muszą być przechowywane na koncie IRA, aby uniknąć kar podatkowych do momentu rozpoczęcia wypłat, a konto IRA musi mieć wystarczające środki na pokrycie kosztów operacyjnych, opłat za zarządzanie i napraw kapitałowych.
• Korzyści z wykorzystania konta IRA do zakupu nieruchomości na wynajem obejmują zwiększenie potencjalnego zwrotu z inwestycji (ROI) poprzez zwiększenie zysków bez podatku i posiadanie pełnej kontroli nad oszczędnościami emerytalnymi.
• Niektóre z wad zakupu nieruchomości na IRA to skomplikowane zasady, których należy przestrzegać oraz utrata niektórych korzyści podatkowych, takich jak możliwość odliczania kosztów amortyzacji w celu zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu.

Jaki rodzaj konta IRA może być użyty do zakupu nieruchomości do wynajęcia?

Konto SDIRA jest odmianą konta Roth IRA i tradycyjnego IRA. SDIRA może być wykorzystane do zakupu nieruchomości do wynajęcia, takich jak domy jednorodzinne (SFR), małe budynki wielorodzinne i nieruchomości komercyjne.

SDIRA jest właścicielem nieruchomości, podatki od dochodów z wynajmu i zysków są odroczone, a wszystkie koszty operacyjne muszą być opłacone ze środków znajdujących się w SDIRA. Nie ma również żadnych ulg podatkowych, takich jak możliwość ubiegania się o amortyzację lub stratę, a nieruchomości do wynajęcia w SDIRA muszą być wykorzystywane wyłącznie do celów inwestycyjnych.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Chociaż istnieje prawdopodobnie więcej kwestii podatkowych i zasad do przestrzegania przy posiadaniu nieruchomości w SDIRA, posiadanie nieruchomości do wynajęcia na koncie emerytalnym może być doskonałym sposobem na dywersyfikację portfela inwestycyjnego i zwiększenie potencjalnych zysków do czasu przejścia na emeryturę.

Jak wykorzystać IRA do zakupu nieruchomości do wynajęcia

Oto przewodnik krok po kroku jak wykorzystać konto IRA do zakupu nieruchomości do wynajęcia. Jak w przypadku każdego innego planu emerytalnego, inwestor może chcieć skonsultować się ze swoim doradcą podatkowym lub planistą finansowym przy zakupie nieruchomości na wynajem za pomocą konta IRA.

1. Otwórz SDIRA

Aby założyć konto SDIRA, potrzebny będzie opiekun IRA specjalizujący się w SDIRA, który będzie prowadził dokumentację i przestrzegał wymogów sprawozdawczych wymaganych przez Internal Revenue Service (IRS).

Jedną z opcji do rozważenia w przypadku SDIRA dla nieruchomości jest partner Roofstock, New Direction Trust Company, zewnętrzny dostawca usług inwestycyjnych IRA od 2003 roku. Inną możliwością znalezienia powiernika dla SDIRA jest lista IRS zatwierdzonych pozabankowych powierników i opiekunów.

Wybierając powiernika dla SDIRA, ważne jest, aby wykonać należytą staranność, taką jak badanie licencji i rejestracji, sprawdzenie w stanowych organach regulacyjnych i przeglądanie raportów z Better Business Bureau (BBB).

2. Przenieś istniejące fundusze

Oszczędności emerytalne z konta IRA sponsorowanego przez pracodawcę są przenoszone na konto SDIRA lub można przenieść fundusze z jednego konta IRA na drugie. Inną opcją finansowania SDIRA jest otwarcie nowego konta emerytalnego.

Finansowanie wynajmowanej nieruchomości utrzymywanej na koncie SDIRA może stanowić wyzwanie. Tak więc, będziesz musiał mieć wystarczające oszczędności do przeniesienia, aby zapłacić za nieruchomość w gotówce dla wszystkich praktycznych celów. Jednakże, zakup nieruchomości poprzez spółkę lub niepodzielony udział może być również możliwy.

Powinny być również wystarczające fundusze w rezerwie, aby zapłacić za wydatki operacyjne i naprawy kapitałowe, takie jak wymiana dachu lub ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC), gdy planujesz trzymać nieruchomość. Podczas gdy dochód z najmu pobierany od najemcy generalnie pokrywa wydatki związane z posiadaniem nieruchomości, mogą wystąpić sytuacje, gdy nieruchomość do wynajęcia jest pusta pomiędzy najemcami, bez dochodu z najmu na pokrycie wydatków.

3. Wybierz nieruchomość do wynajęcia

Podczas gdy Państwa fundusze są przekazywane, nadszedł czas, aby rozpocząć poszukiwania nieruchomości do wynajęcia, którą można nabyć za pomocą SDIRA. Jedną z opcji znalezienia domu do wynajęcia są tradycyjne źródła ogłoszeń, takie jak Multiple Listing Service (MLS) lub Zillow. Jednakże, podczas gdy prawie każda nieruchomość może być wynajęta, niektóre domy do wynajęcia zapewniają lepsze potencjalne zyski niż inne.

Roofstock jest dobrym źródłem do znalezienia domów SFR i małych budynków wielorodzinnych do zakupu z SDIRA. Można przeglądać nieruchomości do wynajęcia na ponad 70 rynkach przy użyciu kilkudziesięciu kryteriów wyszukiwania, w tym ceny zakupu, liczby sypialni i łazienek, miesięcznego czynszu i wyższej rentowności.

Nieruchomości do wynajęcia wystawione na sprzedaż na Roofstock Marketplace zawierają szczegóły umożliwiające analizę i dowiedzenie się więcej o nieruchomości, inspekcje wstępne, interaktywne narzędzia do wizualizacji zwrotu i kosztorysów oraz aktualną historię najmu i płatności najemcy, jeśli dom jest już wynajęty. Ponadto, cała transakcja może być przeprowadzona online, z pomocą zespołu transakcyjnego Roofstock do momentu zamknięcia escrow.

Aby sfinalizować inwestycję, należy wypełnić formularz DOI. DOI instruuje opiekuna SDIRA, ile należy zainwestować i gdzie wysłać środki na zakup nieruchomości do wynajęcia. Po zamknięciu depozytu, SDIRA przejmie tytuł własności nieruchomości do wynajęcia w Państwa imieniu. Jednakże, nadal będą Państwo bezpośrednio odpowiedzialni za nadzorowanie domu i zatrudnienie zarządcy nieruchomości.

4. Zarządzać wynajmowaną nieruchomością w ramach SDIRA

Wszystkie wydatki operacyjne i naprawy kapitałowe muszą być opłacane ze środków zgromadzonych w SDIRA. Koszty operacyjne nieruchomości czynszowych różnią się w zależności od nieruchomości. Na przykład, właściciele małych nieruchomości wielorodzinnych z 2 do 4 jednostkami czasami bezpośrednio płacą za media, podczas gdy najemcy domów jednorodzinnych zazwyczaj płacą za media.

Wspólne koszty operacyjne nieruchomości do wynajęcia mogą obejmować:

• Reklama
• Opłaty za sprawdzanie lokatorów i leasing
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością
• Naprawy i konserwacja
• Pielęgnacja krajobrazu
• Kontrola szkodników
• Media
• Ubezpieczenie wynajmującego
• Podatki od nieruchomości
• Opłaty stowarzyszenia właścicieli domów (HOA)
• Opłaty za usługi profesjonalne
• Materiały eksploatacyjne

Wielu inwestorów w nieruchomości stosuje zasadę 50% do oszacowania wydatków właścicielskich nieruchomości do wynajęcia. Reguła ta mówi, że wydatki nie powinny być większe niż połowa zebranego dochodu z najmu. Tak więc, jeśli nieruchomość do wynajęcia generuje dochód brutto z wynajmu w wysokości 18 000 USD rocznie, roczne koszty operacyjne nie powinny przekraczać 9 000 USD.

Cały dochód z wynajmu oraz wszelkie zyski muszą również pozostać w SDIRA. Podczas gdy zyski generowane z wynajmu nieruchomości w SDIRA są wolne od podatku do momentu rozpoczęcia wypłat, posiadanie nieruchomości na wynajem w SDIRA oznacza również brak pewnych korzyści podatkowych, takich jak wydatki na amortyzację czy odliczenia odsetek hipotecznych.

Pamiętaj, to do Ciebie należy śledzenie wyników finansowych nieruchomości na wynajem w Twoim SDIRA. Stessa, firma Roofstock, oferuje darmowe oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami do wynajęcia, które sprawia, że automatyczne śledzenie przychodów i wydatków, umów najmu i innych ważnych informacji dotyczących nieruchomości do wynajęcia jest niezwykle proste.

Możesz monitorować swoją inwestycję z jednego, kompleksowego pulpitu nawigacyjnego, aby zoptymalizować wyniki i zyski oraz pomóc zwiększyć fundusze dostępne do wypłaty, gdy zdecydujesz się przejść na emeryturę.

Zalety i wady korzystania z konta SDIRA w celu zakupu nieruchomości na wynajem

Wykorzystanie SDIRA do zakupu nieruchomości SFR może zwiększyć Twoje fundusze emerytalne bez podatku, w ten sam sposób, w jaki robi to posiadanie akcji i obligacji, ale z mniejszą zmiennością. Jednak, jak w przypadku każdej innej inwestycji, istnieją zarówno plusy jak i minusy, które należy rozważyć.

Plusy

• Zwiększenie potencjalnego zwrotu z oszczędności emerytalnych poprzez inwestowanie w prawie każdy rodzaj aktywów.
• Nieruchomości na wynajem mogą stanowić zabezpieczenie przed inflacją i wahaniami gospodarczymi w ramach zdywersyfikowanego portfela emerytalnego.
• Zyski generowane z wynajmu nieruchomości w SDIRA pozwalają na nieopodatkowany wzrost.
• Nieruchomości mogą być kupowane i sprzedawane w ramach SDIRA bez konieczności stosowania wymiany podatkowej 1031.

Cons

• Wykorzystanie wszystkich oszczędności emerytalnych do zakupu nieruchomości na wynajem w SDIRA może znacząco zmniejszyć dywersyfikację i zwiększyć potencjalne ryzyko.
• Nieruchomość do wynajęcia w ramach SDIRA nie może być przeznaczona do użytku osobistego lub rodzinnego (jak dom wakacyjny), w tym dla dalekich krewnych lub usługodawców SDIRA.
• Wszystkie wydatki muszą być opłacane ze środków SDIRA, kontrahenci zewnętrzni muszą dokonywać napraw i zarządzać nieruchomością, a środki zdeponowane w SDIRA poza rocznymi limitami wpłat będą obciążone znacznymi karami.
• Korzyści podatkowe, takie jak amortyzacja i wydatki operacyjne w celu stworzenia papierowej straty dla celów podatkowych, nie mogą być zgłaszane w odniesieniu do nieruchomości czynszowej utrzymywanej w SDIRA.

Uwagi końcowe

Korzystanie z konta SDIRA w celu zakupu nieruchomości inwestycyjnej może być doskonałym sposobem na budowanie długoterminowego bogactwa bez podatku, dywersyfikację portfela emerytalnego i zabezpieczenie się przed wahaniami gospodarczymi. Jednakże, zasady zakupu nieruchomości na wynajem za pomocą konta SDIRA mogą być skomplikowane, dlatego konieczna jest współpraca z zaufanym opiekunem i doradcą finansowym.