Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości dla lekarzy

Ostatnia aktualizacja 30 maja, 2022

Praca w służbie zdrowia jest jednym z najlepiej opłacanych zawodów w USA, z medianą wynagrodzeń wynoszącą 200 000 dolarów rocznie lub więcej. Chociaż miło jest pracować w branży, w której wynagrodzenia są wysokie, jednym z problemów, z jakimi borykają się lekarze jest to, że dochód W-2 podlega opodatkowaniu u źródła.

Inwestowanie w nieruchomości daje możliwość stworzenia dodatkowych strumieni dochodów i zbudowania portfela inwestycyjnego, jednocześnie potencjalnie płacąc znacznie mniejszy podatek.

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o plusach i minusach inwestowania w nieruchomości dla lekarzy.

Najważniejsze informacje

• Inwestowanie w nieruchomości może generować powtarzające się dochody z wynajmu, tworzyć zyski z długoterminowego wzrostu wartości nieruchomości i oferować korzyści podatkowe unikalne dla inwestowania w nieruchomości.
• W większości przypadków dochód netto uzyskany z wynajmu nieruchomości nie podlega podatkowi u źródła, takiemu jak Federal Insurance Contributions Act (FICA), Federal Unemployment Tax Act (FUTA) oraz State Unemployment Tax Act (SUTA).
• Niektóre ze sposobów inwestowania w nieruchomości przez lekarzy obejmują bezpośrednie posiadanie jednorodzinnej nieruchomości czynszowej (SFR), zakup udziałów w funduszu inwestycyjnym nieruchomości (REIT) lub wniesienie kapitału do crowdfunds nieruchomości.

Jak lekarze inwestują w nieruchomości

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Istnieje wiele sposobów, że lekarze inwestują w nieruchomości, niektóre z nich mogą już robić. Na przykład, można kupić podstawowe miejsce zamieszkania, aby zbudować kapitał, inwestować w domu wakacyjnym, zakup domu dla osoby zależnej, lub inwestować w nieruchomości do wynajęcia.

Z tych opcji, prawdopodobnie najlepszym sposobem generowania powtarzających się dochodów i budowania kapitału własnego w długim okresie jest posiadanie nieruchomości na wynajem.

Strategie inwestowania w nieruchomości

Strategie inwestowania w nieruchomości są zazwyczaj podzielone na 2 rodzaje:

1. Pasywne inwestowanie w nieruchomości obejmuje zakup udziałów w publicznie notowanych REIT-ach, wkładanie pieniędzy w crowdfunding nieruchomościowy lub wnoszenie kapitału do grupy inwestującej w nieruchomości (REIG) w zamian za udział w każdym powtarzającym się dochodzie netto i wszelkich zyskach osiągniętych, gdy projekt zostanie sprzedany.
2. Aktywne inwestowanie w nieruchomości obejmuje kupowanie i posiadanie domów SFR, kupowanie krótkoterminowych wynajmów wakacyjnych, naprawianie i przerzucanie w nadziei na wygenerowanie szybkiego zysku lub repozycjonowanie starszego budynku, takie jak przekształcenie hotelu w apartamenty do wynajęcia.

W tym miejscu warto wspomnieć, że żadna z tych strategii nie działa tak, jak sugerują to etykiety.

Na przykład, strategia pasywna nadal wymaga od inwestora poświęcenia pewnej ilości czasu i wysiłku, takiego jak wyszukiwanie inwestycji, które składają się na crowdfund lub REIG, badanie referencji sponsora i okresowe monitorowanie postępów projektu.

Podobnie, aktywne inwestowanie w nieruchomości nie musi oznaczać, że inwestor musi być zaangażowany i pracować w pełnym wymiarze czasu w branży nieruchomości. Można kupić portfel domów SFR kupić i trzymać przez kilka lat i zatrudnić zarządcę nieruchomości do obsługi codziennych obowiązków, takich jak leasing, czynienia z najemcami, i utrzymanie właściwości dobrze utrzymane.

Korzyści z inwestowania w nieruchomości dla lekarzy

Zarówno pasywna strategia inwestycyjna, jak i aktywna mają swoje plusy i minusy, tak samo jak inwestowanie w nieruchomości w ogóle. Oto niektóre z korzyści dla lekarzy, którzy inwestują w nieruchomości i kilka wad do rozważenia.

Generowanie pasywnego dochodu: Internal Revenue Service (IRS) rozróżnia pasywny dochód z nieruchomości i zarobiony dochód W-2.

Zarobiony dochód podlega potrąceniom na federalny i stanowy podatek dochodowy, FICA, FUTA i SUTA. Jednak pasywny dochód uzyskany z nieruchomości generalnie nie podlega potrąceniu i jest opodatkowany na podstawie bracket podatnika.

Co ciekawe, nawet jeśli lekarz aktywnie inwestuje w nieruchomości, odwiedzając wynajmowaną nieruchomość raz lub dwa razy w roku i spotykając się z zarządcą nieruchomości, dochód nadal jest uznawany za pasywny.

Zysk z aprecjacji: W ciągu ostatnich 20 lat mediana ceny sprzedaży domów sprzedanych w USA wzrosła o prawie 239%, według Rezerwy Federalnej. Kupując i utrzymując nieruchomość SFR przez długi czas, lekarz może czerpać zyski z aprecjacji kapitału, zakładając, że dom jest dobrze utrzymany i że 40-letnia historia wzrostu cen domów jest kontynuowana.

Odliczenie kosztów własności: Koszty posiadania i eksploatacji nieruchomości czynszowej mogą być odliczone od uzyskanego dochodu z najmu. W większości przypadków miesięczny czynsz pobierany od najemcy pokryje koszty operacyjne oraz spłatę kredytu hipotecznego i pozostawi pieniądze na koniec każdego okresu.

Powszechne możliwe do odliczenia wydatki operacyjne związane z nieruchomością do wynajęcia obejmują opłaty za zarządzanie nieruchomością i leasing, naprawy i konserwację, zwalczanie szkodników i kształtowanie krajobrazu, opłaty na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) i ubezpieczenie właściciela, odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości.

Odliczanie wydatków biznesowych: Ogólnie rzecz biorąc, można odliczyć wydatki biznesowe i koszty podróży związane z nieruchomością do wynajęcia. Na przykład, kształcenie ustawiczne, uzasadnione wydatki na podróż i zakwaterowanie poniesione podczas wizyty w wynajmowanej nieruchomości raz lub dwa razy w roku oraz opłaty za planowanie prawne i finansowe mogą być odliczane jako wydatki biznesowe.

Wykorzystanie amortyzacji do zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu: Amortyzacja jest niegotówkowym odliczeniem używanym do zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu. Inwestycyjne nieruchomości mieszkalne są amortyzowane przez okres 27,5 roku. Tak więc, jeśli dom SFR ma podstawę kosztową w wysokości $250,000 (cena zakupu domu plus skapitalizowane koszty zamknięcia, minus wartość gruntu), koszt amortyzacji w wysokości $9,091 może być odliczony od dochodu netto przed opodatkowaniem każdego roku.

Złóż wniosek o odliczenie "pass-through": Lekarze, którzy uzyskują kwalifikowany dochód z działalności gospodarczej (QBI) z firmy typu pass-through - takiej jak S-corp, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) lub jednoosobowa działalność gospodarcza w przypadku nieruchomości - mogą być w stanie odliczyć do 20% swojego dochodu netto z działalności gospodarczej od podatku dochodowego. Odliczenie pass-through weszło w życie, gdy Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) został uchwalony w 2018 roku i ma wygasnąć pod koniec 2025 roku, chyba że Kongres przedłuży odliczenie.

Wady, które należy wziąć pod uwagę

Nieruchomości mają potencjalne wady i korzyści, podobnie jak w przypadku giełdy lub każdej innej inwestycji. Niektóre z wad, które należy rozważyć przed inwestowaniem w nieruchomości:

Inwestowanie w nieruchomości jest kapitałochłonne: Zaliczka na poczet kredytu na nieruchomości inwestycyjne wynosi zazwyczaj 20% lub więcej ceny zakupu nieruchomości. Oprócz znacznej zaliczki, istnieją koszty zamknięcia do rozważenia, wraz z przyszłymi wydatkami kapitałowymi, takimi jak wymiana dachu i utrzymanie do 6 miesięcy wydatków operacyjnych i płatności hipotecznych na koncie rezerwowym.

Nawet pasywne inwestowanie w nieruchomości wymaga czasu i wiedzy: Posiadanie i obsługa nieruchomości do wynajęcia wymaga wiedzy na temat takich rzeczy jak uczciwe czynsze rynkowe, prawa właściciela i najemcy, dokonywanie napraw w celu utrzymania domu bezpiecznego i nadającego się do zamieszkania dla najemcy oraz przeprowadzanie okresowych inspekcji. Są to niektóre powody, dla których wielu zapracowanych profesjonalistów zatrudnia lokalnego profesjonalnego zarządcę nieruchomości.

Nieruchomość nie jest płynna: Nieruchomość jest niepłynną inwestycją, która nie może być szybko i łatwo sprzedana, dlatego wielu inwestorów kupuje i trzyma nieruchomości do wynajęcia przez długi czas. Nawet na silnym rynku sprzedającego, gdzie jest więcej kupujących niż sprzedających, zamknięcie escrow po zaakceptowaniu oferty może zająć 30 lub więcej dni.

Ryzyko odpowiedzialności: Podobnie jak w zawodzie lekarza, gdzie pacjent może pozwać lekarza, wynajmujący ryzykują, że zostaną pozwani przez najemcę, gościa lub wykonawcę, który doznał obrażeń na terenie nieruchomości. Inwestor w nieruchomości może zmniejszyć potencjalną odpowiedzialność poprzez posiadanie nieruchomości w LLC, zakup polisy ubezpieczeniowej dla wynajmującego i wymaganie od najemców uzyskania ubezpieczenia dla najemców, jeśli pozwalają na to prawa właściciela i najemcy.

Metryki pomiaru zysków finansowych

Istnieje kilka różnych sposobów pomiaru zwrotu finansowego z nieruchomości inwestycyjnych, i może to mieć sens, aby użyć więcej niż jednej metryki. Niektóre z najbardziej powszechnych to:

• Zwrot Cash-on-cash jest obliczany poprzez podzielenie rocznych przepływów pieniężnych przed opodatkowaniem (po dokonaniu wszystkich kosztów operacyjnych i płatności hipotecznych) przez ilość gotówki włożonej w nieruchomość.
• Dochód operacyjny netto (NOI) jest określany poprzez odjęcie kosztów operacyjnych od otrzymanych płatności czynszowych, z wyłączeniem wszelkich płatności hipotecznych.
• Stopa kapitalizacji to roczna stopa zwrotu obliczana przez podzielenie NOI przez wartość nieruchomości lub cenę zakupu.
• Stopa zwrotu brutto to całkowity roczny dochód brutto podzielony przez wartość nieruchomości lub cenę zakupu, bez odejmowania kosztów operacyjnych lub płatności hipotecznych.
• Całkowity zwrot jest określany poprzez odjęcie wszelkich zaległych sald hipotecznych lub innych zobowiązań w momencie sprzedaży nieruchomości od ceny sprzedaży nieruchomości, w tym skumulowanej kwoty operacyjnych przepływów pieniężnych netto zebranych w okresie posiadania.

Gdzie lekarze mogą znaleźć nieruchomości inwestycyjne

Lekarze mogą inwestować w nieruchomości pośrednio, poprzez bezpośrednią własność, lub kombinację obu.

REIT

REIT to firma, która posiada i obsługuje nieruchomości, takie jak SFR, parki domów mobilnych lub nieruchomości komercyjne. REIT może być w obrocie publicznym, tak jak zwykłe akcje, lub prywatnym REIT, jak Roofstock One.

Inwestowanie w REIT może być dobrym sposobem na uzyskanie stałego dochodu poprzez wypłaty, pod warunkiem, że REIT jest rentowny. Jednak inwestorowi brakuje pewnych korzyści wynikających z bezpośredniego posiadania nieruchomości, takich jak odliczenia podatkowe i amortyzacja.

Crowdfund nieruchomościowy

Nieruchomości crowdfunds to firmy, które zbierają pieniądze od dużej puli inwestorów, aby rozwijać, posiadać i obsługiwać różne rodzaje nieruchomości, takie jak budować do wynajęcia pododdziałów, budynków mieszkalnych lub nieruchomości przemysłowych.

Wnoszenie kapitału do crowdfund może być dobrym sposobem na dywersyfikację portfela inwestycyjnego, ale w przeciwieństwie do posiadania publicznie notowanego REIT, akcje crowdfund są zwykle związane przez kilka lat, zanim mogą być sprzedane, pod warunkiem, że istnieje rynek dla akcji.

Nieruchomość do wynajęcia

Bezpośrednie inwestowanie w nieruchomość przeznaczoną na wynajem może być dobrą opcją dla lekarza poszukującego powtarzających się dochodów z wynajmu, wzrostu wartości kapitału w długim okresie oraz wszystkich korzyści podatkowych wynikających z posiadania mieszkaniowej nieruchomości inwestycyjnej.

Podczas gdy tradycyjne źródła ofert, takie jak lokalny multiple listing service (MLS) i Zillow mogą być dobrymi sposobami na znalezienie głównego miejsca zamieszkania, Roofstock jest lepszym miejscem do szukania domów SFR. Nieruchomości do wynajęcia wystawione na sprzedaż mają już wiele z due diligence zrobione. Wiele z tych domów jest już wynajętych najemcom, więc można rozpocząć zbieranie dochodów z wynajmu w dniu, w którym zamyka się escrow.

Końcowe przemyślenia

Wielu lekarzy inwestuje w nieruchomości, aby generować powtarzające się dochody, które nie podlegają opodatkowaniu u źródła, czerpać zyski z przyszłego wzrostu wartości nieruchomości i zbierać korzyści podatkowe unikalne dla nieruchomości inwestycyjnych. Chociaż inwestowanie w nieruchomości wymaga trochę czasu i edukacji, to może być warte czasu i wysiłku w dłuższej perspektywie.