14 kluczowych rzeczy do rozważenia przy zakupie nieruchomości na wynajem

Ostatnia aktualizacja 28 kwietnia 2022 r.

Mówi się, że nieruchomości to przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Ale co to tak naprawdę oznacza?

W tym artykule pomożemy odpowiedzieć na to pytanie, analizując 14 rzeczy, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości na wynajem w najlepszej lokalizacji, aby dopasować ją do swoich celów i strategii inwestycyjnej.

Kluczowe wnioski

• Kupując nieruchomość na wynajem, należy zacząć od rozważenia czynników makroekonomicznych, takich jak wzrost zatrudnienia i liczby ludności, popyt na wynajem nieruchomości na rynku oraz zmiany cen domów.
• Niektóre rynki ze stosunkowo przystępnymi cenami domów mają również duży odsetek najemców.
• Czynniki takie jak ocena okolicy, profil demograficzny najemców oraz stan i udogodnienia nieruchomości mogą mieć wpływ na popyt na nieruchomości na wynajem i miesięczną cenę czynszu.

14 rzeczy, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości na wynajem

Podczas gdy możliwe jest wynajęcie prawie każdego domu, nie każdy dom nadaje się do wynajmu. Oto 14 rzeczy, o których należy pomyśleć przy zakupie nieruchomości na wynajem.

1. Rynek pracy i wzrost populacji

Miasta o silnej gospodarce i przystępnych kosztach utrzymania są magnesem dla wzrostu liczby ludności, przenoszenia i ekspansji firm oraz przedsiębiorców. W ciągu ostatnich kilku lat miasta Sun Belt, takie jak Miami, Tampa, Atlanta, Dallas-Fort Worth, Austin, Phoenix i Las Vegas, przyciągały coraz więcej nowych mieszkańców i firm.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Źródła internetowe, z których można dowiedzieć się więcej na temat wzrostu zatrudnienia i liczby ludności na różnych rynkach, obejmują Census Reporter, Bureau of Labor Statistics, Data USA i United States Census Bureau, a także lokalne biura rozwoju gospodarczego.

2. Popyt na wynajem nieruchomości

Obszar z wysokim odsetkiem gospodarstw domowych zamieszkanych przez najemców może być oznaką silnego popytu na nieruchomości na wynajem. Z drugiej strony, miasto lub okolica z dużą liczbą ofert i wolnych domów do wynajęcia może wskazywać, że rynek wynajmu zaczyna się zmniejszać.

Nawiązywanie kontaktów z lokalnymi inwestorami na rynku nieruchomości, przeprowadzanie wywiadów z firmami zarządzającymi nieruchomościami oraz przeglądanie danych dotyczących miasta i okolicy z Niche.com to dobre sposoby, aby dowiedzieć się więcej o lokalnym popycie na wynajem nieruchomości.

3. Wzrost czynszów

Rynki nieruchomości, na których ceny wynajmu rosną z roku na rok, to kolejny znak, że popyt na nieruchomości na wynajem jest silny. Niektóre miasta mają wyższy odsetek najemców, ponieważ ceny domów są wysokie, podczas gdy w innych miastach więcej mieszkańców wynajmuje niż posiada, mimo że ceny domów są stosunkowo przystępne.

Źródła internetowe, z których można dowiedzieć się więcej o wzroście czynszów w zależności od dzielnicy, kodu pocztowego i miasta, obejmują raporty Stessa Rent Estimate, badania czynszów z Zumper i porównania czynszów z Rentometer.

4. Wzrost cen domów

Ludzie inwestują w nieruchomości na wynajem w celu uzyskania przepływów pieniężnych, aprecjacji lub połączenia obu tych czynników. Jedną z potencjalnych zalet inwestowania na rynku, na którym odnotowuje się silny wzrost cen domów, jest wykorzystanie kapitału właściciela do sfinansowania zaliczki na dodatkową nieruchomość inwestycyjną.

Według danych Rezerwy Federalnej, w ciągu ostatnich 20 lat mediana cen domów sprzedawanych w Stanach Zjednoczonych wzrosła o 239%, choć ceny domów nie zawsze rosną każdego roku. Dlatego też osoby, które inwestują z myślą o aprecjacji, zazwyczaj kupują i utrzymują nieruchomości przez dłuższy czas.

Źródła, z których można dowiedzieć się więcej na temat wzrostu cen domów na różnych rynkach nieruchomości, obejmują Zillow Research i Freddie Mac House Price Index (FMHPI).

5. Profil najemcy

Według Multi-Housing News (MHN) dane demograficzne mogą mieć również znaczący wpływ na popyt na wynajem nieruchomości i wzrost czynszów. Zrozumienie lokalnych danych demograficznych i profili najemców może pomóc inwestorom w dokonywaniu lepszych wyborów przy wyborze nieruchomości na wynajem do zakupu.

6. Ocena sąsiedztwa

Po wybraniu najlepszego miasta do inwestowania w nieruchomości na wynajem, następnym krokiem jest przejście do poziomu dzielnicy. Różne dzielnice mają różne poziomy ryzyka i korzyści, które mogą wpływać na wzrost czynszów, poziomy obłożenia i zmiany wartości domów.

Roofstock Neighborhood Rating Index to bezpłatne narzędzie internetowe, które pozwala dowiedzieć się więcej o cechach różnych dzielnic. Dane są obliczane na poziomie spisu ludności, przy użyciu zastrzeżonego algorytmu do oceny ryzyka i korzyści specyficznych dla danej okolicy w oparciu o kluczowe atrybuty, takie jak wskaźniki zatrudnienia, wartości domów, jakość okręgów szkolnych i inne.

7. Stan nieruchomości

Zakup domu w stanie surowym może być realną opcją dla inwestora, który ma czas, energię i wiedzę rynkową, aby wiedzieć, kiedy i czy transakcja ma sens. Jednak przeoczenie koniecznych napraw może spowodować znaczną odpowiedzialność, jeśli najemca odniesie obrażenia na terenie nieruchomości lub zachoruje.

Zdalni inwestorzy w nieruchomości poszukujący nieruchomości na wynajem na najlepszych rynkach nieruchomości mogą uznać domy gotowe do wynajęcia wymienione na Roofstock za bardziej atrakcyjne inwestycje.

Domy wystawione na sprzedaż na Roofstock Marketplace mają już wiele należytej staranności, w tym inspekcję i wycenę nieruchomości, raport dotyczący tytułu prawnego i wycenę ubezpieczenia, a także aktualną umowę najmu i szczegóły dotyczące najemcy, jeśli dom jest wynajmowany.

8. Koszty operacyjne

Nieruchomość na wynajem, która ma dodatni przepływ gotówki, generuje wystarczający dochód z wynajmu, aby pokryć koszty operacyjne i spłatę kredytu hipotecznego, jeśli dom jest finansowany. Stworzenie budżetu pro forma może pomóc inwestorowi uniknąć zaskoczenia nieoczekiwanymi kosztami.

Typowe wydatki związane z nieruchomością SFR mogą obejmować:

• Reklama i marketing
• Weryfikacja najemców i leasing
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością
• Naprawy i konserwacja
• Architektura krajobrazu
• Kontrola szkodników
• Ubezpieczenie wynajmującego
• Opłaty na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów (HOA)
• Kapitał hipoteczny i odsetki (P&I)
• Opłaty za usługi profesjonalne

9. Podatki od nieruchomości

Niektóre hrabstwa i stany mają wyższe podatki od nieruchomości niż inne, co może znacznie obniżyć przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości. W niektórych gminach stawki podatku od nieruchomości mogą również wzrosnąć, jeśli użytkowanie domu zmieni się z głównego miejsca zamieszkania na wynajem.

Dwa źródła, z których można dowiedzieć się więcej o stawkach podatku powiatowego, to Kalkulator podatku od nieruchomości SmartAsset i Fundacja Podatkowa. SmartAsset pokazuje średnią stawkę podatku w hrabstwie i kwotę podatku od nieruchomości w oparciu o oszacowaną wartość domu, podczas gdy Tax Foundation zapewnia interaktywną mapę dla ponad 3000 hrabstw w USA.

10. Wydatki na ubezpieczenie

Ubezpieczenie wynajmującego, które jest polisą dla wynajmowanej nieruchomości, zazwyczaj obejmuje ochronę nieruchomości i ochronę przed odpowiedzialnością w przypadku, gdy wynajmujący zostanie pozwany przez najemcę lub gościa.

Dodatkowe ubezpieczenia wynajmującego, które są zazwyczaj dostępne za dodatkową opłatą, obejmują utratę dochodu z wynajmu, wandalizm, włamanie, zgodność z przepisami budowlanymi, jeśli dom musi zostać dostosowany do przepisów po uszkodzeniu, oraz pokrycie pustej nieruchomości w trakcie budowy lub remontu.

Roszczenia ubezpieczeniowe zgłoszone przez poprzedniego właściciela nieruchomości również mogą mieć wpływ na koszt ubezpieczenia. Na przykład inwestor kupujący dom od sprzedawcy, który zgłosił niezliczone roszczenia ubezpieczeniowe, może mieć trudności z uzyskaniem przystępnej cenowo polisy ubezpieczeniowej, ponieważ firmy ubezpieczeniowe mogą brać pod uwagę roszczenia dotyczące nieruchomości, a nie osoby, która je zgłosiła.

11. Zarządzanie nieruchomością

Niektórzy inwestorzy decydują się na samodzielne zarządzanie wynajmowaną nieruchomością, jeśli mieszkają w pobliżu, podczas gdy zdalni inwestorzy w nieruchomości, którzy są właścicielami wynajmowanego domu na innym rynku, mogą zdecydować się na zatrudnienie lokalnej firmy zarządzającej nieruchomościami.

Opłaty za zarządzanie nieruchomością różnią się w zależności od firmy i rynku, ale generalnie wahają się od 8% do 12% miesięcznego dochodu brutto z wynajmu. Jeśli więc nieruchomość na wynajem generuje 18.000 USD dochodu z wynajmu rocznie, opłaty za zarządzanie nieruchomością mogą wynosić od 1.440 USD do 2.160 USD rocznie.

Typowe zadania związane z zarządzaniem nieruchomością obejmują

• Ustalenie godziwego czynszu rynkowego
• Przygotowanie pustego domu do wynajmu
• Reklamowanie i marketing pustostanów
• Sprawdzanie potencjalnych najemców i podpisywanie umów najmu
• Pobieranie kaucji i miesięcznego czynszu
• naliczanie opłat za zwłokę, jeśli czynsz nie zostanie zapłacony w terminie
• Dokonywanie regularnych wypłat dla właściciela, jeśli nieruchomość ma dodatnie przepływy pieniężne
• Egzekwowanie warunków umowy najmu
• Rozwiązywanie problemów i skarg najemców
• Porównywanie czynszów w celu ustalenia, czy czynsz powinien zostać podwyższony
• Obsługa konserwacji i napraw nieruchomości
• Przeprowadzanie inspekcji przy wprowadzaniu się i wyprowadzaniu oraz innych okresowych inspekcji
• Nadzorowanie eksmisji
• Zapewnienie zgodności z lokalnymi, stanowymi i federalnymi przepisami dotyczącymi mieszkalnictwa i bezpieczeństwa
• Dostarczanie właścicielowi regularnych raportów finansowych

12. Konto rezerwowe

Konto rezerwowe (znane również jako konto wydatków kapitałowych lub CapEx) to rodzaj konta oszczędnościowego, którego właściciele używają do oszczędzania środków na niespodziewane naprawy i większe ulepszenia, takie jak wymiana podgrzewacza wody lub ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC). Zamiast wychodzić z kieszeni i wpłacać osobiste fundusze, konto rezerwowe pomaga zapewnić dodatkową poduszkę gotówki.

Czynniki wpływające na to, ile pieniędzy powinno znajdować się na koncie rezerwowym, obejmują wiek nieruchomości, ostatnie aktualizacje i remonty, popyt na rynku, pustostany, nadchodzące remonty oraz to, jak szybko nieruchomość zostanie sprzedana.

13. Wskaźniki finansowe

Istnieje wiele różnych wskaźników, które inwestorzy w nieruchomości mogą wykorzystać do analizy wyników finansowych wynajmowanej nieruchomości. Niektóre z najczęstszych wskaźników dotyczących nieruchomości na wynajem to

• Przepływy pieniężne
• Zwrot gotówkowy
• Dochód operacyjny brutto
• Wskaźnik kosztów operacyjnych
• Dochód operacyjny netto (NOI)
• Stopa kapitalizacji
• Wewnętrzna stopa zwrotu
• Zasady 1%, 2%, 50% i 70%
• Mnożnik czynszu brutto (GRM)
• Współczynnik kredytu do wartości (LTV)
• Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR)
• Pustostany
• Amortyzacja

Analiza bieżących i prognozowanych wyników finansowych wynajmowanej nieruchomości może szybko stać się skomplikowana.

Kalkulator wynajmu Roofstock Cloudhouse to łatwy sposób na uzyskanie wglądu w potencjał wynajmu dowolnego domu jednorodzinnego, nawet jeśli dom nigdy wcześniej nie był wynajmowany. Wystarczy wprowadzić adres nieruchomości, aby otrzymać prognozę potencjalnych zysków, a także spersonalizować raporty, dostosowując założenia w celu stworzenia niestandardowej analizy.

14. Alternatywne zastosowania

Istnieją inne opcje do rozważenia przy zakupie nieruchomości na wynajem niż wynajem najemcy na podstawie rocznej umowy najmu. Nieruchomości na wynajem krótkoterminowy (STR) cieszą się rosnącym popytem ze strony osób podróżujących służbowo i turystów.

Według AirDNA, firmy zajmującej się analizą danych i trendów STR, popyt na wynajem krótkoterminowy powoduje wzrost średnich dziennych stawek (ADR) do 273 USD za noc. Chociaż nie każda lokalizacja jest dobra dla STR, opcja wykorzystania domu jako wynajmu wakacyjnego jest zdecydowanie czymś, co należy rozważyć przy zakupie nieruchomości na wynajem.