Jak znaleźć wspaniałego zarządcę nieruchomości

Ostatnio aktualizowane 11 lutego 2020 przez Mark Ferguson

Praca zarządcy nieruchomości nie jest niesamowicie trudne, jeśli wiedzą, co robią. Znajdują dobrych lokatorów, dostają podpisaną umowę najmu, pobierają czynsz i sprawdzają nieruchomości raz na jakiś czas. Przynajmniej to jest to, co wielu właścicieli myśli, kiedy rozważają użycie menedżera nieruchomości dla swoich czynszów. Takie postrzeganie spowoduje, że wiele osób będzie zarządzać nieruchomościami samodzielnie, zamiast zatrudniać zarządcę nieruchomości. Podczas gdy zarządcy nieruchomości może kosztować trochę pieniędzy, czuję, że są one warte kosztów.

Dobry zarządca nieruchomości znajdzie wspaniałych najemców, upewnij się, że dzierżawa jest solidna, upewnij się, że najemcy żyją zgodnie z ich obietnicami i dbać o problemy, które pojawiają się. Podczas gdy wielu inwestorów czuje, że mogą zarządzać swoimi właściwościami, czy naprawdę mają czas? Kiedy dostają się do pewnej liczby właściwości lub jednostek, jest czas potrzebny do zarządzania ich właściwości biorąc z dala od innych działań zarabiania pieniędzy lub czasu rodzinnego? Czuję, że większość inwestorów będzie korzystać znacznie z zatrudniania firmy zarządzającej nieruchomościami wcześniej niż później.

Czy powinieneś zarządzać samodzielnie?

Wielu inwestorów chce samodzielnie zarządzać wynajmowanymi nieruchomościami, aby zaoszczędzić pieniądze. Ja zarządzałem moimi nieruchomościami, dopóki nie miałem siedmiu, a potem zatrudniłem zarządcę nieruchomości. Myślałem, że to będzie łatwe do zarządzania właściwościami i to sprawiło, że właściwości wyglądają tak, jakby zrobili dużo więcej pieniędzy na papierze, kiedy nie płacę kogoś innego do zarządzania nimi. W rzeczywistości, myślę, że wielu inwestorów decyduje się zarządzać ich właściwości, ponieważ nie robią, że dużo pieniędzy na papierze, a przez cięcia kosztów zarządzania czują się lepiej o ich inwestycji.

Jest to ten sam powód, dla którego inwestorzy dokonują wszystkich napraw w wynajmowanych nieruchomościach i ten sam powód, dla którego flipperzy dokonują wszystkich napraw na flipie: aby zmienić marginalną transakcję w nieco mniej marginalną. Dobra nieruchomość do wynajęcia powinna zarabiać pieniądze, niezależnie od tego, czy masz zarządcę nieruchomości, czy nie. Jasne, to zaoszczędzić pieniądze poprzez zarządzanie właściwościami siebie, ale będzie to również kosztować pieniądze, jeśli nie wiesz, co robisz lub nie mają czasu.

Poniżej znajduje się film, który zrobiłem na zatrudnianiu zarządcy nieruchomości:

Jak self-management może cię kosztować pieniądze?

Kiedy miałem 7 wypożyczalni to moja żona, która robiła wiele z zarządzania i była bardzo jasna, że nie mogę kupić więcej wypożyczalni, chyba że zatrudniłem kogoś innego, aby się nimi zająć. Zgodziłem się z nią na wynajęcie menedżera, bo wiedziałem, że nie robiłem niesamowitą pracę wybierając najemców, śledzenie właściwości, lub upewniając się, że najemcy zapłacili późno opłat. Chociaż wydawało się, że to było łatwe do zarządzania właściwościami, to zajęło trochę czasu i więcej właściwości kupiłem więcej czasu zajęło. Właściwości były również rozpraszają mnie od działań, które mogłyby być co mnie o wiele więcej pieniędzy.

Wybrałem kilka najemców, bo nie czułem się jak znalezienie więcej wnioskodawców. Nie pobierać opłat za zwłokę, bo nie chciałem zadzwonić lub skonfrontować najemców. Czekałem zbyt długo, aby rozpocząć eksmisje, bo miałem lepsze rzeczy do zrobienia. Byłem złym zarządcą nieruchomości i wiedziałem o tym, choć nie chciałem się do tego przyznać. Byłem kosztując sobie pieniądze, nie zatrudniając menedżera nieruchomości, a ja byłem kosztując sobie pieniądze, ponieważ zarządzanie nieruchomościami wziął czas z dala od innych działań, które mogą być co znacznie więcej pieniędzy.

Wiele z opowieści grozy, które słyszysz o wynajmie pochodzą od najemców, którzy niszczą domy, ponieważ właściciele nigdy nie sprawdził na najemców lub domów. Jeśli nie masz czasu, aby zarządzać swoimi właściwościami, zatrudnij zarządcę nieruchomości. Wynajęcie zarządcy nieruchomości pozwoli Ci zaoszczędzić pieniądze, jeśli nie masz czasu, aby poświęcić się swoim właściwościom.

Multi-Family versus komercyjne versus zarządzanie jednorodzinne

Kiedy miałem 7 wynajmowanych nieruchomości, wszystkie były jednorodzinne. Wynajem jednorodzinny zazwyczaj ma najemców, którzy pozostają dłużej, którzy lepiej dbają o nieruchomości i utrzymują nieruchomości lepiej niż najemcy wielorodzinni. Nieruchomości wielorodzinne mają większą rotację, właściciel ma więcej obowiązków, a nieruchomości mogą wymagać więcej konserwacji. Wynajem komercyjny często ma najemców, którzy są bardzo łatwe do zarządzania, ale może to zająć dużo czasu i pieniędzy leasing nieruchomości. Posiadałem każdy rodzaj wynajmu. Myślę, że nieruchomości komercyjne są najłatwiejsze do zarządzania, a następnie jednorodzinne, a następnie wielorodzinne.

Mam zarządzane niektóre z moich wynajmów komercyjnych siebie, lub przynajmniej mój zespół ma. Wynajem komercyjnych może być bryza, gdy są one wynajęte. Jednak nadal trzeba wiedzieć, co się robi, ponieważ umowy najmu mogą być o wiele bardziej skomplikowane!

Co jest zaangażowane w zarządzanie wynajmowanymi nieruchomościami?

Istnieje wiele zadań związanych z zarządzaniem wynajmowaną nieruchomością. Jednak większość zadań przychodzi przy pierwszym wynajmie nieruchomości; gdy dom jest wynajęty jest znacznie mniej pracy zaangażowanej. Oto rozkład podstaw zarządzania wynajmowaną nieruchomością.

Co do naprawy

Musisz określić, co do naprawy przed nieruchomość jest wynajęta. Chcę kontrolować, co jest naprawione, czy zarządzam nieruchomością do wynajęcia lub co robi zarządca nieruchomości. Zarządca nieruchomości może pomóc w naprawach przed wynajęciem nieruchomości, ale może również pomóc w konserwacji i naprawach dopiero po wynajęciu domu. Jeszcze przed zakupem nieruchomości do wynajęcia należy mieć dobre wyobrażenie o tym, co będzie naprawiane i ile to będzie kosztować. Poza stanem, właściciele nieruchomości do wynajęcia mogą być uzależnieni od kogoś innego do zarządzania procesem naprawy nieruchomości do wynajęcia.

Co to będzie czynsz dla?

Musisz określić, co do wynajęcia domu dla. Ja też lubię mieć kontrolę nad tym, czy zarządzam domem lub za pomocą menedżera nieruchomości. Zarządca nieruchomości chce, aby domy wynajęte szybko, ponieważ zbierają pieniądze w oparciu o czynsz. Mogą nie starać się uzyskać najwyższy dolar, choć niektóre mogą. Agent na moim zespole niedawno sprzedał dom do inwestora i że inwestor użył menedżera nieruchomości. Powiedzieliśmy inwestorowi dom będzie wynająć za 1.500 dolarów, zanim go kupili. Zarządca nieruchomości wynajęli powiedział, że będą go wynająć za $ 1,200! Namawialiśmy inwestora do wynajęcia go na więcej i skończyło się prośbą o 1.600 dolarów miesięcznie. Wynajęli go na 1.600 dolarów w ciągu dwóch dni i byli bardzo szczęśliwi, że nie ślepo podjąć, że rada zarządcy nieruchomości.

Jak wynająć dom

Wynajmowanie lub leasing domu jest najtrudniejszą częścią zarządzania, przynajmniej powinno być. Jeśli wziąć czas na ekranie najemców i wybrać najlepsze najemców to sprawi, że więcej pieniędzy i zapisać wiele przyszłych bólów głowy. Musisz mieć do reklamowania nieruchomości, pokazać dom, sprawdzić referencje, sprawdzić kredyt, stworzyć dzierżawę i zbierać pieniądze. Nie wybieraj najemcy, ponieważ są one jedynymi, które będą płacić to, co prosisz. Nie wybieraj pierwszego najemcy, który chce domu, bo jesteś zmęczony pokazując go. Wybierz najlepszy najemca i nie przekonaj się najemca masz wątpliwości, o będzie działać, więc można rozpocząć zbieranie czynszu. Zarządcy nieruchomości powinny mieć ścisłe wytyczne dla kogo wynajmują domy zbyt.

Zbieranie czynszu

Kiedy wynajmujesz dom, musisz upewnić się, że najemcy płacą na czas i naliczać opłaty za zwłokę, jeśli nie. Jeśli pozwolisz późno czynsz slajd, najemcy będą myśleć, że to jest w porządku i będą one nadal płacić późno. Będą się później i później z czynszem, jeśli nie ma żadnych konsekwencji i może przestać płacić całkowicie. Musisz być surowy bez względu na to, kto się spóźnia i jaka jest jego historia. Jeśli lokatorzy są zbyt daleko w tyle, nie bój się rozpocząć proces eksmisji. Rozpoczęcie procesu eksmisji zwykle dostaje najemcy uwagę i zaczynają płacić czynsz. Zarządca nieruchomości będzie zbierać czynsz i nie powinien mieć problemu z naliczaniem opłat za opóźnienia.

Eksmisje

To nigdy nie jest zabawa, aby eksmitować nikogo i staram się go uniknąć, ponieważ eksmisja jest tylko prośbą o najemcy do śmieci domu. Mam jeszcze przejść przez pełną eksmisję, ale miałem wzajemnie uzgodnione na wyprowadzki. Jeśli mogę mieć najemcy wyprowadzić się na dobrych warunkach, są one bardziej prawdopodobne, aby dbać o domu i ewentualnie zapłacić mi, co jest należne. Wolałbym stracić najemcę, który nie płaci czynszu i wynająć dom najemcy, który będzie płacić mi niż najemcy, który jest stale w tyle. Zarządca nieruchomości będzie obsługiwać kolekcje czynszu i eksmisji.

Wizyty na nieruchomości

Tylko dlatego, że masz najemcę, który zawsze płaci na czas i nigdy nie powoduje problemu, nie oznacza to, że dbają o swoją własność. Zawsze piszę w umowie najmu, że mam prawo do inspekcji nieruchomości z odpowiednim wyprzedzeniem. Wykorzystuję ten czas, aby upewnić się, że dom jest dobrze utrzymany i mogę zmienić filtry w piecu, sprawdzić czujniki dymu i upewnić się, że nie są potrzebne żadne inne naprawy. Niektóre z największych problemów pochodzą od właścicieli, którzy wynajmują dom, a następnie nigdy go nie sprawdzają.

Ten sam lokator jest w nieruchomości przez lata i absolutnie zniszczyć dom, a właściciel nigdy nie wie. Jest możliwe, aby zniszczyć dom szybko, ale zazwyczaj najgorsze szkody występują przez lata czasu. Niektórzy najemcy, którzy zawsze płacą na czas, robią to, ponieważ nie chcą, aby właściciel zobaczył dom. Mogą oni zaśmiecać nieruchomość lub robić coś nielegalnego, jak sprzedaż lub produkcja narkotyków. Zarządcy nieruchomości powinni sprawdzić na swoich domów, ale nigdy nie wiesz, czy są.

Konserwacja

Mam wykonawców naprawić wszystkie moje właściwości, zanim je wynająć, ale nadal mam problemy z utrzymaniem. Rzeczy łamią się, gdy posiadasz wynajem i trzeba je naprawić. Nie jestem zainteresowany w byciu slumlordem, który nie dokonuje napraw. Zawsze planuję pustostany i planuję konserwację, kiedy obliczam przepływ gotówki. W ten sposób, gdy pojawiają się koszty, nie szkodzi mi to, ponieważ już je obliczyłem. Jeśli są problemy z wodą, problemy z dachem, problemy elektryczne lub jakikolwiek problem, naprawiasz go.

Chcesz, aby Twój dom był bezpieczny i dobrze utrzymany. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na utrzymanie nieruchomości do wynajęcia, nie powinieneś mieć czynsze. Problemy będą się zdarzać o każdej porze dnia i nocy, a jeśli są zarządzania wynajmu trzeba będzie podjąć te połączenia. Zarządca nieruchomości będzie obsługiwać kwestie konserwacji i należy sprawdzić z właścicielem nieruchomości na wszelkie kwestie niezwiązane z nagłymi wypadkami, zanim praca jest wykonywana.

Podatki i księgowość

Kiedy zarządzasz swoimi własnymi nieruchomościami musisz śledzić wydatki, czynsze, zyski, straty itp. Dobry zarządca nieruchomości da Ci raport na koniec roku, który ma wszystkie informacje podatkowe, zyski, straty i informacje księgowe. Zawsze wysyłam wszystkie moje informacje do księgowego, aby upewnić się, że wydatki i podatki są obliczane prawidłowo. Nie jest łatwo obliczyć podatki na wynajem nieruchomości, ponieważ można amortyzować strukturę, która jest niesamowita korzyść podatkowa.

Czy jesteś gotowy na zarządcę nieruchomości?

Pokryłem wiele rzeczy, że właściciel musi zrobić, gdy zarządzanie ich wynajmu siebie. Nie pokryłem wszystkiego! W niektórych miastach musisz zarejestrować swoje wypożyczalnie, musisz również śledzić wydatki i czynsz dla celów podatkowych. Jest to dużo pracy, ale większość samodzielnych zarządców nie robi tego, co do nich należy i to właśnie tam napotykają na problemy.

Słyszę też, jak inwestorzy mówią, że nie mogą zatrudnić zarządcy nieruchomości, bo wtedy będą musieli po prostu zarządzać zarządcą. To prawda, jeśli zatrudnić złego menedżera i nigdy nie sprawdzić na swoich właściwościach. Jest to o wiele łatwiejsze do sprawdzenia na swoich właściwościach raz na jakiś czas lub szukać nowego zarządcy nieruchomości, niż jest to zrobić całą pracę zarządzania właściwościami. Jeśli zdecydowałeś, że nadszedł czas, aby uzyskać menedżera nieruchomości, jak go znaleźć?

Jak znaleźć wielkiego zarządcę nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości ma stworzyć pasywny dochód, ale jeśli zarządzasz swoimi właściwościami wynajmu sam jesteś aktywnie pracuje na inwestycji. Aby stworzyć prawdziwie pasywny dochód, trzeba zatrudnić wielkiego menedżera nieruchomości, który może zająć się wynajmem, naprawami, księgowością i wszystkim innym, co wiąże się z wynajmem nieruchomości. Niedawno miałem mój personel rozpocząć firmę zarządzania nieruchomościami do zarządzania moimi właściwościami, moi rodzice używali menedżera nieruchomości na ich wynajmu i moja siostra jest menedżerem nieruchomości. Moja siostra rzeczywiście pod warunkiem, niektóre wielkie informacje na temat tego, jak znaleźć menedżera nieruchomości dla tego artykułu.

Koszt zarządzania nieruchomością

Zazwyczaj firma zarządzająca nieruchomościami pobiera opłaty w wysokości od 8 do 12 procent czynszów brutto otrzymanych, a niektóre firmy pobierają opłaty leasingowe na górze. Typowa opłata leasingowa może uruchomić tak dużo, jak jeden miesiąc czynszu. Jeśli płacisz 10 procent czynszu brutto i jeden miesiąc czynszu za opłatę leasingową, to może to bardzo szybko zrujnować zyski. Myślę, że większość inwestorów powinna być w stanie znaleźć przyzwoitą firmę zarządzającą nieruchomością, która nie pobiera tej opłaty leasingowej. Nie chcesz zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami na podstawie ich kosztów, to jest o wiele ważniejsze, aby zapłacić trochę więcej, jeśli wiesz, że będą dbać o swoje właściwości. Przekonasz się również, że stawki mogą się znacznie różnić w zależności od obszaru kraju, w którym się znajdujesz. Niektóre obszary mogą zobaczyć nawet niższe stawki, a niektóre wyższe stawki.

Identyfikacja dobrych firm zarządzania nieruchomościami

Pierwszym krokiem w wyborze firmy zarządzania nieruchomościami jest znalezienie potencjalnych firm zarządzania nieruchomościami. Wykonując proste wyszukiwanie w Internecie, powinieneś być w stanie znaleźć największe firmy zarządzania nieruchomościami, ale istnieje wiele mniejszych firm zarządzających, które nie mogą pokazać się w tych wyszukiwaniach. Moje stare biuro nieruchomości, który ma około 50 agentów ma trzy zarządców nieruchomości i żaden z nich nie reklamować z wyjątkiem słowa z ust. Moja sugestia jest, aby zawsze zapytać swoje kontakty w okolicy, kto wie. Jeśli wiesz, Realtor, tytuł firmy, inwestor lub ktokolwiek inny w okolicy, zapytaj ich, kogo polecają do menedżera nieruchomości.

Badania

Zarządcy nieruchomości będą obiecywać wspaniałe usługi, ale jak będziesz wiedział, dopóki faktycznie ich nie zatrudnisz i nie zobaczysz, jak oni to robią? Oto kilka świetnych pomysłów, które pomogą inwestorom zorientować się, jak dobry zarządca nieruchomości jest przed wywiadem z nimi.

Puste nieruchomości

Sprawdź, aby zobaczyć, jak wiele pustych właściwości firma zarządzająca nieruchomościami ma wymienione zanim do nich zadzwonisz. Powinny one mieć stronę internetową lub katalog, który wymienia właściwości, które mają do wynajęcia. Kiedy zadzwonisz do firmy zarządzającej nieruchomościami później, zapytaj ich, ile jednostek ogółem zarządzają. Następnie można obliczyć wskaźnik pustostanów dla tej konkretnej firmy. Sprawdź wskaźniki pustostanów w Twojej okolicy i zobaczyć, jak blisko firm pustostanów stawki są do regionów pustostanów. Moja siostra mówi kilka firm, które zna, że mają 10 do 20 procent pustostanów w naszej okolicy teraz i nasz regionalny wskaźnik pustostanów jest poniżej 2 procent. Czerwona flaga!

Udawaj, że jesteś najemcą

Zadzwoń do firmy zarządzającej nieruchomościami jako potencjalny najemca domu, który został wymieniony na wynajem. Najprawdopodobniej osiągniesz czyjąś pocztę głosową. Zobacz, jak długo to trwa ich do oddzwonienia, jak kompetentny są i jak szybko mogą pokazać nieruchomości. Podczas zadawania pytań na temat domu, zadawać proste pytania, które kierownik powinien wiedzieć. Zapytaj, jak stary jest dom, ile stóp kwadratowych ma, ile miejsc parkingowych, jaki rodzaj ogrzewania. To da Ci świetny pomysł na ich wiedzy i poziomu usług.

Sprawdź na bieżących właściwościach

Przejazd przez właściwości firma zarządzająca nieruchomościami ma do wynajęcia i zobaczyć, jak dobrze są one utrzymane. Jako inwestor, będziesz w zależności od firmy zarządzającej nieruchomości do utrzymania lub upewnij się, że najemcy są utrzymanie nieruchomości. Jeśli jest martwy trawnik przed każdym domu konkretnej firmy zarządzającej zarządza, to nie jest dobry znak.

Sprawdź opinie

Sprawdź BBB, Yelp, i Facebook, aby zobaczyć, czy firma zarządzająca miała wiele skarg złożonych przeciwko nim. Ta sugestia może być myląca, ponieważ prawie każda firma, która robi dużo biznesu jest odpowiedzialna za kilka osób szalony. Niektórzy ludzie po prostu lubią narzekać, bez względu na to, jak sprawiedliwie lub niesprawiedliwie są traktowane.

BBB daje firmom, które mają skargi przeciwko nim szansę odpowiedzieć i dać swoją stronę historii. Jeśli firma zarządzająca nieruchomościami troszczy się, powinny one przynajmniej być w odpowiedzi na skargi, aby wyjaśnić, jak widzieli sytuację. Jeśli widzisz firmę z nienormalnie dużą liczbą skarg przeciwko nim od inwestorów, że może to być zły znak.

10 pytań, które należy zadać zarządcy nieruchomości?

Ostatecznie, trzeba będzie wywiad zarządców nieruchomości. Istnieje wiele pytań, które należy zadać zarządcy nieruchomości i będą mieli swoje własne skoku sprzedaży, aby dać ci, jak również. Oto kilka pytań, które należy zadać zarządcy nieruchomości, gdy już zawęzić kilka dobrych kandydatów:

1. Ile właściwości / jednostki zarządzać?
2. Jaka jest Twoja specjalność? Kolegium wynajem, jednorodzinne, wielorodzinne, komercyjne?
3. Jak długo jesteś w biznesie?
4. Zapytaj, czy są one członkiem w dobrej kondycji z BBB. Powinieneś mieć już sprawdzone na to, ale można zobaczyć, jak ich odpowiedzi porównać z badań.
5. Ile osób pracuje dla Ciebie? To da ci wyobrażenie o tym, jak wiele mogą obsłużyć w oparciu o to, ile jednostek zarządzają.
6. Czy mają one prawdziwe licencji nieruchomości? Wiele stanów, w tym Kolorado, wymagają zarządcy nieruchomości, aby mieć licencję.
7. Ile kosztują i czy są jakieś dodatkowe opłaty za leasing?
8. Czy masz jakieś umowy pieniężne lub powiązania z wykonawcami, których używasz? Większość stanów wymaga od zarządców nieruchomości ujawnienia wszelkich łapówek, które otrzymują od wykonawców. Wielu zarządców nieruchomości korzysta z usług wykonawców jako dodatkowego źródła dochodu, albo przez podniesienie cen, albo przez posiadanie prawa własności.
9. Czy sam posiadasz nieruchomości do wynajęcia, jakiego rodzaju, ile posiadasz? Jeśli firma zarządzająca nieruchomościami ma 100 jednostek, które zarządzają i są właścicielami 85 z nich, czyje właściwości myślisz, że będą próbować wynająć pierwszy?
10. Jaki rodzaj ubezpieczenia nosisz? Zarządca nieruchomości powinien mieć E i O ubezpieczenie, jeśli licencjonowane i ogólne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na minimum. Ostatnią rzeczą, którą chcesz jest ktoś się boli w jednej z nieruchomości i pozywa cię, bo zarządca nieruchomości, który przykręcił nie ma ubezpieczenia i nie ma pieniędzy.

Wniosek

Jeśli posiadasz czynszów łatwo jest dostać wessany do zarządzania nimi. Znam kilku inwestorów, którzy mieli setki wynajmów i miłość do zarządzania nimi. Jednak jest to rzadkie i wielu inwestorów zrezygnować z wynajmu nieruchomości, ponieważ nienawidził self-management. Myślę, że najlepiej jest zatrudnić menedżera nieruchomości tak szybko, jak to możliwe. Mam nadzieję, że te wskazówki pomogą Ci znaleźć firmę zarządzającą nieruchomościami. Nie zdziw się, jeśli wiele firm, do których dzwonisz, nie przyjmuje nowych klientów. To wymaga dużo pracy do zarządzania nieruchomościami i wiele firm nie dodawać nowych klientów.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "