Ostatnia aktualizacja 5 maja 2022 r.

Popyt na nieruchomości pod wynajem (SFR) wzrasta z powodu wielu czynników, w tym szybko rosnących cen domów i niedoboru mieszkań.

Ceny wynajmu i wartość domów rosną dwucyfrowo, ponieważ liczba domów zamieszkanych przez najemców stale rośnie. Chociaż na rynek SFR wchodzą inwestorzy instytucjonalni, większość SFR wciąż jest w posiadaniu inwestorów indywidualnych.

Jeśli zastanawiasz się nad inwestycją w nieruchomości mieszkalne na wynajem, przygotowaliśmy ten przewodnik po inwestycjach SFR w 2022 roku, aby ułatwić Ci poszukiwania.


Najważniejsze informacje

  • Nieruchomości typu SFR stanowią 35% wszystkich wynajmowanych lokali w Stanach Zjednoczonych, a w ciągu ostatnich 10 lat ich liczba wzrosła o 25%.
  • Ponad 72% nieruchomości jedno-jednostkowych jest własnością osób fizycznych.
  • Korzyści z inwestowania w SFR obejmują powtarzające się przychody z wynajmu, wzrost kapitału własnego w długim okresie, zabezpieczenie przed inflacją i korzyści podatkowe.
  • Potencjalne wady SFR to brak płynności, problemy z najemcami oraz zmiany w okolicy, w której znajduje się nieruchomość.

Co to jest nieruchomość SFR?

SFR to wolnostojące lub autonomiczne domy na wynajem.


Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)


W Stanach Zjednoczonych mieszka ponad 326 milionów ludzi, a liczba zamieszkanych mieszkań wynosi około 125 milionów, z czego 16 milionów to SFR. SFR-y stanowią 35% wszystkich wynajmowanych mieszkań w kraju, a liczba zajmowanych SFR-ów wzrosła o 25% w ciągu ostatniej dekady, jak podaje firma Green Street, zajmująca się badaniami rynku nieruchomości i doradztwem.

Chociaż klasa aktywów SFR przyciąga inwestorów instytucjonalnych i private equity dysponujących dużym kapitałem, większość mieszkań SFR jest własnością indywidualną. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of REALTORS - NAR) podało w 2020 roku, że ponad 72% nieruchomości o liczbie lokali od 1 do 4 jest własnością osób prywatnych.

Korzyści z inwestowania w SFR

Wielu inwestorów zaczyna od nieruchomości typu SFR, ponieważ nieruchomości te są łatwe do znalezienia i łatwiejsze do sfinansowania niż budynki komercyjne, a ponadto mogą generować stały dochód i wzrost wartości kapitału w długim okresie.

Oto niektóre z wielu korzyści płynących z inwestowania w SFR.

Silny popyt

Rosnący popyt na nieruchomości typu SFR jest spowodowany wieloma czynnikami, w tym rosnącymi cenami domów i brakiem zapasów. Jak zauważa Green Street, liczba SFR-ów stale rośnie. Tendencja ta nie wykazuje oznak spowolnienia.

Dochody z wynajmu

Silny popyt na nieruchomości typu SFR spowodował dwucyfrowy wzrost cen wynajmu na wielu najlepszych rynkach w USA. Według CoreLogic, firmy badawczej zajmującej się informacjami i analizami, wzrost cen SFR po raz kolejny osiągnął rekordowy poziom, a czynsze SFR wzrosły o 12,6% rok do roku (stan na styczeń 2022 r.). Raport ujawnia, że miasta Pasa Słonecznego, takie jak Miami, Phoenix i Las Vegas, odnotowały największe wzrosty w ciągu ostatniego roku.

Wzrost wartości

Mediana cen sprzedaży domów historycznie wzrasta w długim okresie, co stwarza potencjalną możliwość osiągnięcia zysku przez inwestora typu "kup i trzymaj" dzięki wzrostowi wartości kapitału własnego. Rezerwa Federalna podaje, że mediana cen sprzedaży domów wzrosła o ponad 85% w okresie od IV kwartału 2011 r. do IV kwartału 2021 r., choć były też okresy, w których ceny sprzedaży domów nieznacznie spadały.

Korzyści podatkowe

Nieruchomości na wynajem oferują korzyści podatkowe, których nie oferują inne aktywa. Na przykład inwestorzy SFR mają szeroki wachlarz odliczeń, które mogą obniżyć dochód netto podlegający opodatkowaniu, w tym koszty operacyjne, spłatę odsetek hipotecznych i podatki od nieruchomości, wydatki właściciela i amortyzację. Inwestorzy w nieruchomości mogą również odroczyć płacenie podatku od zysków kapitałowych w przypadku sprzedaży nieruchomości na wynajem z zyskiem, korzystając z programu 1031 Exchange i kupując w określonym czasie zastępczą nieruchomość inwestycyjną.

Opcje finansowania

SFR są generalnie łatwiejsze do sfinansowania niż duże budynki wielorodzinne i nieruchomości komercyjne.

Opcje finansowania SFR-ów obejmują konwencjonalne kredyty udzielane przez banki i unie kredytowe, kredyty Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA) i Veterans Affairs (VA) wspierane przez rząd, hipoteki kocowe i kredyty portfelowe na finansowanie wielu nieruchomości oraz prywatnych kredytodawców. Zaliczki na poczet SFR wynoszą na ogół 20%, a stopy procentowe są zwykle o około 1% wyższe niż w przypadku podstawowego miejsca zamieszkania.

Zabezpieczenie przed inflacją

Nieruchomości typu SFR mogą stanowić zabezpieczenie przed inflacją. Podczas gdy koszty eksploatacji i ogólne koszty utrzymania mogą wzrosnąć, właściciele nieruchomości mają możliwość zabezpieczenia ceny i oprocentowania w okresie wzrostu stóp procentowych.

Na przykład, inflacja mierzona wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) wzrosła o 8,5% w ciągu ostatnich 12 miesięcy (stan na marzec 2022 r.), podczas gdy czynsze SFR wzrosły o 22%, a wartość domu o 20,6%, według danych Zillow (do 31 marca 2022 r.) w ciągu ostatniego roku.

Zabezpieczenie przed zmiennością

Nieruchomości typu SFR stanowią alternatywę dla akcji i obligacji. Według badań przeprowadzonych przez Roofstock, SFR w przeszłości oferowały bardziej atrakcyjne zyski skorygowane o ryzyko niż S&P 500 i obligacje, ale przy mniejszej zmienności. W rzeczywistości od 1971 roku ceny wynajmu SFR i ceny akcji są prawie idealnie nieskorelowane, co oznacza, że SFR nie są związane z większymi wahaniami na rynku akcji.

Zarządzanie nieruchomością

Nieruchomości SFR są generalnie łatwiejsze w zarządzaniu w porównaniu z innymi typami nieruchomości na wynajem. Wynika to częściowo z faktu, że konserwacja i naprawy są prostsze i często mogą być wykonywane przez majsterkowiczów, pomocników lub lokalnych wykonawców.

Wady inwestowania w SFR-ach

Inwestowanie w nieruchomości typu SFR ma wiele zalet, ale ma również wady, które potencjalni inwestorzy powinni wziąć pod uwagę.

Stałe utrzymanie

Domy SFR wymagają stałej konserwacji i utrzymania, aby były bezpieczne i nadawały się do zamieszkania. Podczas gdy miesięczny dochód z wynajmu od najemcy może generować wystarczającą ilość gotówki na pokrycie kosztów eksploatacyjnych i spłatę kredytu hipotecznego, mogą wystąpić okresy, w których SFR będzie miał ujemny przepływ gotówki, np. w okresie między kolejnymi najemcami.

Pustostany

W przeciwieństwie do nieruchomości wielomieszkaniowej, gdy najemca SFR opuszcza lokal, dom jest w 100% pusty do czasu znalezienia nowego najemcy i podpisania umowy najmu. W tym czasie koszty operacyjne i kredyt hipoteczny (jeśli jest) nadal muszą być opłacane, co wymaga od właściciela sięgnięcia do konta rezerw kapitałowych lub płacenia z własnych środków.

Problemy z najemcami

Nawet przy dokładnej selekcji najemców, od czasu do czasu wynajmujący może trafić na trudnego najemcę, który niszczy mienie lub płaci czynsz z opóźnieniem (lub wcale).

Być może dlatego, według NAR, tylko 42% wynajmowanych nieruchomości jest prowadzonych na co dzień przez właścicieli. Zdalni inwestorzy w nieruchomości, którzy posiadają nieruchomości na wynajem w innym mieście lub stanie, zazwyczaj decydują się na wynajęcie lokalnej firmy zarządzającej nieruchomościami, która zajmie się nieruchomością i najemcami.

Zmiany w sąsiedztwie

Pogorszenie się sytuacji w okolicy może negatywnie wpłynąć na popyt na nieruchomości na wynajem w danym obszarze, co może skutkować niższymi dochodami z wynajmu i spadkiem wartości nieruchomości.

Na przykład, w pewnym okresie czasu mogą wzrosnąć wskaźniki przestępczości lub obniżyć się jakość szkół. Dobrym sposobem na zrozumienie charakterystyki danej okolicy jest skorzystanie z narzędzia Roofstock Neighborhood Rating. Indeks ocen SFR wykorzystuje zastrzeżony algorytm do oceny ryzyka i korzyści specyficznych dla danej okolicy.

Podatki

Chociaż wewnętrzny kodeks podatkowy jest przyjazny dla inwestorów w nieruchomości, może on ulec zmianie, co może zmniejszyć lub nawet wyeliminować niektóre z korzyści podatkowych, z których obecnie korzystają inwestorzy SFR. Podatki powiatowe od nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych na wynajem mogą mieć znaczący wpływ na przepływy pieniężne SFR, a podatki od nieruchomości mogą wzrosnąć, gdy dom, który wcześniej był zamieszkiwany przez właściciela, zostanie przekształcony w SFR.

Niewypłacalność

Sprzedaż nieruchomości może być odpowiedzią na takie problemy, jak pogorszenie się sytuacji w sąsiedztwie czy niekorzystne zmiany w przepisach podatkowych, ale nieruchomości nie są płynne. Podczas gdy inne aktywa inwestycyjne można kupić i sprzedać przez Internet jednym kliknięciem, sprzedaż domu może zająć tygodnie lub miesiące, jeśli warunki rynkowe zaczną się pogarszać.

Strategie inwestowania w SFR

Chociaż kupno i posiadanie nieruchomości SFR może być najbardziej popularnym sposobem inwestowania, istnieje wiele strategii inwestowania w SFR, które warto rozważyć:

  • Kupno i posiadanie nieruchomości na wynajem, aby potencjalnie uzyskiwać dochody z wynajmu i czerpać zyski z długoterminowego wzrostu wartości.
  • Reinwestować dochód z wynajmu, aby co kilka lat kupować kolejny SFR.
  • House-hack - wynajmowanie części głównego miejsca zamieszkania w celu uzyskania dochodu z wynajmu.
  • Buduj, przebudowuj, wynajmuj, refinansuj, powtarzaj (BRRRR), aby kupić nieruchomość do remontu, dokonać napraw, wynająć dom, refinansować w celu wyciągnięcia gotówki i powtórzyć proces.
  • Fix and flip - kupowanie nisko i sprzedawanie wysoko - to strategia stosowana przez inwestorów gotowych zaakceptować większe ryzyko w zamian za większe potencjalne zyski.
  • Spróbuj zarobić pieniądze jako hurtownik nieruchomości, lokalizując zagrożoną nieruchomość i zmotywowanego sprzedawcę, zawierając umowę na budowę domu i przekazując umowę innemu inwestorowi w zamian za opłatę hurtową.
  • Rozważ możliwość zawarcia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC), w której kilku inwestorów łączy fundusze w celu zainwestowania w nieruchomość SFR, jeśli szukasz nieangażującego sposobu inwestowania w SFR.

Gdzie znaleźć SFR-y

Istnieje wiele sposobów na znalezienie domów na sprzedaż, w tym współpraca z agentem nieruchomości, który ma dostęp do lokalnego serwisu MLS (Multiple Listing Service) lub korzystanie z internetowych serwisów ogłoszeniowych, takich jak Redfin, Realtor.com i Zillow. Jednak, choć wiele domów można wynająć, nie każdy nadaje się na SFR.

Roofstock jest wiodącą giełdą online dla kupujących i sprzedających domy SFR i portfele nieruchomości. W ciągu niespełna 7 lat inwestorzy z całego świata przeprowadzili transakcje dotyczące domów SFR o wartości ponad 5 miliardów dolarów amerykańskich.

Roofstock Marketplace ułatwia wyszukiwanie SFR na podstawie takich kryteriów, jak lokalizacja, cena i potencjalne zyski.

Każdy SFR wystawiony na sprzedaż na Roofstock zawiera szczegóły i informacje potrzebne do analizy nieruchomości, w tym zdjęcia, narzędzia do wyceny oraz dane dotyczące bieżącej umowy najmu i najemcy, jeżeli dom jest już wynajęty.

Po negocjacjach ze sprzedającym i złożeniu oferty online, kupujący mogą uzyskać wstępną akceptację kredytów na wynajem nieruchomości przez niezależnych kredytodawców hipotecznych i poprosić o skierowanie do lokalnych zarządców nieruchomości, którzy zajmą się wynajmem po zamknięciu transakcji.

Warto przeczytać