Jak analizować transakcje na rynku nieruchomości jak profesjonaliści

Ostatnia aktualizacja 12 marca 2021 r.

W inwestowaniu w nieruchomości, pieniądze zarabia się w momencie zakupu nieruchomości, a nie wtedy, gdy jest ona sprzedawana.

Jest to inny sposób na powiedzenie, że im dokładniej analizujesz transakcje na rynku nieruchomości, tym większe masz szanse na sukces. Oto jak analizować prawdziwe oferty nieruchomości, nawet jeśli jesteś zupełnie nowy inwestor nieruchomości do wynajęcia.

Różnica między ceną a wartością

Przed analizą potencjalnej transakcji na rynku nieruchomości, ważne jest, aby pamiętać, że może być duża różnica między ceną i wartością. Jak Warren Buffet mądrze zauważył, "Cena jest to, co płacisz; wartość jest to, co dostajesz."

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Wszyscy wiemy, czym jest cena. Na przykład, jeśli 2-piętrowy dom jednorodzinny ma uczciwą cenę rynkową 200.000 dolarów w zrównoważonym rynku nieruchomości (zrównoważony rynek to taki, który nie sprzyja ani kupującym, ani sprzedającym), właściciel-mieszkaniec jest prawdopodobne, aby zapłacić cenę wywoławczą 200K dolarów.

Jednak ten sam dom może być wart znacznie więcej niż 200.000 dolarów do nieruchomości inwestycyjnej. To dlatego, że inwestor planuje na dodanie wartości do nieruchomości poprzez obrócenie każdego piętra domu do poszczególnych jednostek wynajmu.

Załóżmy, że każda jednostka generuje dochód operacyjny netto w wysokości 750 USD miesięcznie (po kosztach operacyjnych, ale przed obsługą długu) lub łącznie 18.000 USD rocznie dla obu jednostek. Jeśli going cap rate dla małych nieruchomości wielorodzinnych na rynku wynosi 6%, dom byłby wart 300.000 dolarów dla inwestora w oparciu o formułę cap rate:

• Cap rate = NOI / Property value (stopa kapitalizacji = NOI / wartość nieruchomości)
• NOI / Cap rate = Wartość nieruchomości
• $ 18,000 roczny NOI / 6% cap rate = $ 300,000

To nie znaczy, że inwestor zapłaci $300K za dom. Istnieją dodatkowe koszty budowy i opłaty za zezwolenia, aby przekształcić dom w dwóch nieruchomości czynszowych, a także dlatego, że cena dla domów jednorodzinnych jest obliczana inaczej niż wielorodzinnych. Ale kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, kupujący będzie dumnym właścicielem ładnego cash-flowing nieruchomości wartej znacznie więcej niż bieżąca cena wywoławcza.

Jak określić wartość rynkową nieruchomości

W powyższej sekcji, omówiliśmy, co nieruchomość może być sprzedawane za, zakładając, że dom jednorodzinny został przekształcony w dwóch jednostek wynajmu. Dla celów tej sekcji, będziemy definiować wartość rynkową nieruchomości jako cenę, że nieruchomość może być sprzedawane na.

Prawdopodobnie słyszałeś innych inwestorów nieruchomości lub agentów mówić o "uruchomieniu comps". Comps - co jest innym słowem dla porównawczej analizy rynku lub CMA - jest raport używany do przewidywania bieżącej wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o niedawnej sprzedaży i aktywnych ofert domów w tym samym obszarze, które są podobne do tego, który analizujesz.

Istnieje kilka sposobów, aby utworzyć comps, nawet jeśli nadal buduje swój zespół nieruchomości i nie mają agenta wyłożone:

• MLS jest używany przez agentów nieruchomości, którzy są częścią ich lokalnego stowarzyszenia nieruchomości do generowania porównawczej analizy rynku.
• Zillow jest bezpłatna publiczna baza danych, że inwestorzy nieruchomości i ogół społeczeństwa może użyć do oszacowania wartości domu na podstawie podobnych domów na sprzedaż i ostatnich sprzedaży.
• Roofstock Cloudhouse Calculator to internetowy kalkulator wynajmu, który umożliwia sprawdzenie potencjału wynajmu każdego domu jednorodzinnego w Stanach Zjednoczonych poprzez wpisanie adresu, nawet jeśli dom nie jest obecnie używany jako wynajem.

Korekty ceny zazwyczaj muszą być dokonywane w porównawczej analizie rynku, ponieważ każda nieruchomość jest wyjątkowa i różna, nawet domy w tym samym poddziale. Podczas dokonywania korekt do CMA, chodzi o to, aby porównawcze domy jak najbardziej podobne do domu analizowanego.

Wspólne korekty do porównania obejmują:

• Stopy kwadratowe
• Plan piętra
• Sypialnie
• Wielkość działki
• Wiek konstrukcji
• Ostatnie ulepszenia

Załóżmy, że analizowany dom jest dokładnie taki sam jak porównywalny dom po drugiej stronie ulicy, który został sprzedany w zeszłym miesiącu, z jednym wyjątkiem: dom comp ma zupełnie nowy system klimatyzacji, a twój przedmiotowy dom ma jednostkę HVAC, która ma 20 lat i będzie musiała zostać wymieniona w niezbyt odległej przyszłości.

Wykonujesz kilka telefonów i dowiadujesz się, że nowy HVAC kosztuje około 8000 dolarów. Jeśli dom po drugiej stronie ulicy został sprzedany za 200.000 dolarów, dom, który analizujesz, miałby wartość rynkową około 192.000 dolarów, pod warunkiem, że wszystkie inne cechy między tymi dwoma domami były takie same.

Wartości rynkowe domów jednorodzinnych

Wartość rynkowa nieruchomości dla domu jednorodzinnego - czyli cena, za jaką dom może zostać sprzedany - generalnie nie zmienia się, jeśli dom będzie służył do wynajmu. Dzieje się tak dlatego, że ceny domów opierają się na porównaniach takich jak wielkość domu i liczba sypialni, a nie na potencjalnym dochodzie, który nieruchomość mogłaby wygenerować jako czynsz.

Jednak ceny domów do wynajęcia powinny rosnąć w wartości, jeśli inne podobne domy rosną w wartości, lub spadać w wartości, jeśli ceny podobnych domów są również cyklicznie w dół. W dalszej części tego artykułu omówimy niektóre z kluczowych metryk i formuł używanych do wyceny domu na wynajem i dowiedzieć się, czy wartość analizowanego domu jest większa niż cena rynkowa domu.

Obejmuje to również nieruchomości 2-4 jednostkowe.

Wartości rynkowe domów wielorodzinnych

Wartość rynkowa nieruchomości dla komercyjnych domów wielorodzinnych - 5+ jednostek - opiera się na dochodzie, który generuje nieruchomość, oprócz cech nieruchomości, takich jak wiek konstrukcji i ostatnie ulepszenia. Dzieje się tak dlatego, że domy wielorodzinne są specjalnie budowane i kupowane dla dochodów z wynajmu, które generują.

Skompiluj informacje o nieruchomości

Drugim krokiem w analizie transakcji na rynku nieruchomości jest zebranie informacji na temat nieruchomości. Kluczowe nieruchomości i dane finansowe do kompilacji obejmuje:

• Szczegóły nieruchomości, takie jak metraż, liczba sypialni i łazienek oraz liczba jednostek dla nieruchomości wielorodzinnych.
• Informacje o zakupie, w tym cena, koszty zamknięcia i szacunkowe naprawy.
• Szczegóły finansowania, takie jak kwota pożyczki, zaliczka, stopa procentowa i przedpłaty.
• Dochód z wynajmu z miesięcznych czynszów i dodatkowych opłat, takich jak czynsz za zwierzęta lub wynajem urządzeń.
• Wydatki operacyjne, w tym rutynowe naprawy i konserwacja, składki rezerwowe, aby zapisać na większe naprawy, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie oraz opłaty za zarządzanie nieruchomością.

Należy uważać na nieruchomości wystawione na sprzedaż przy użyciu danych pro forma, a nie danych rzeczywistych, ponieważ sprzedający mogą próbować uczynić nieruchomość bardziej wartościową poprzez zawyżenie potencjalnego dochodu i zaniżenie szacowanych miesięcznych wydatków. Dobre źródła danych rzeczywistych obejmują:

• Deklaracje podatkowe sprzedawcy za nieruchomość, zazwyczaj Schedule E na osobistej deklaracji
• Rachunki za podatek od nieruchomości
• Rzeczywiste rekordy konserwacji, jeśli nieruchomość jest już wynajem
• Raporty z zarządzania nieruchomością
• Rejestry hrabstwa pokazujące ostatnie transakcje sprzedaży i dane dotyczące podatku od nieruchomości

Przeprowadzić analizę finansową

Po zebraniu wszystkich informacji i upewnij się, że jest tak dokładne, jak to możliwe, trzeci krok w analizie nieruchomości jest przeprowadzenie analizy finansowej. Istnieją dwie części do analizy finansowej: Metryki pomiaru finansowego oraz zasady benchmarkingu, które możesz zastosować, aby pomóc w analizie transakcji.

Metryka pomiaru

• Dochód obejmuje otrzymane czynsze plus dodatkowe dochody z takich pozycji jak opłaty za zwłokę, czynsz za zwierzęta lub czynsz za urządzenia.
• Wydatki obejmują koszty posiadania i eksploatacji wynajmowanej nieruchomości, takie jak naprawy i opłaty za zarządzanie nieruchomością
• Dochód operacyjny netto (NOI) = Dochód pomniejszony o koszty, przed obsługą długu/spłatą kredytu hipotecznego
• Cap rate = NOI / cena nieruchomości
• Przepływy pieniężne = NOI minus obsługa długu
• Zwrot z gotówki (CoC) = Przepływy pieniężne / Podstawa inwestycji
• Zwrot z inwestycji (ROI) = przepływy pieniężne / podstawa inwestycji (zaliczka i ulepszenia kapitałowe)
• Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) = miara zannualizowanego zwrotu netto z inwestycji kapitałowej. Jest równa stopie dyskontowej, przy której suma wartości bieżącej wszystkich przepływów pieniężnych wynosi zero. Kalkulacja opiera się na wartościach rzeczywistych i budżetowych.

Przykład:

Oto szybkie spojrzenie na to, jak działają metryki pomiaru finansowego dla nieruchomości na wynajem.

Załóżmy, że jednorodzinny dom na wynajem o cenie rynkowej 100 000 USD został zakupiony z zaliczką w wysokości 25 000 USD, a miesięczne koszty hipoteczne (P&I) wynoszą 320 USD:

• Dochód = 1 200 USD miesięcznie lub 14 400 USD rocznie
• Wydatki = 600 USD miesięcznie (bez obsługi długu) lub 7 200 USD rocznie
• NOI = $14,400 przychód - $7,200 wydatki = $7,200 roczny NOI
• Cap rate = $7,200 NOI / $100,000 cena nieruchomości = 7.2%
• Przepływy pieniężne = $7,200 NOI - $3,840 roczna obsługa długu = $3,360
• Cash-on-cash return = $3,360 przepływów pieniężnych / $25,000 zaliczki = 13.44%
• ROI = $3,360 przepływów pieniężnych / $25,000 zaliczki podstawa inwestycji = 13.44% rok pierwszy

Jeśli szukasz wizualnego przykładu powyższego, oto jeden z naszych trenerów z Roofstock Academy edytuje oczekiwania dotyczące przychodów i wydatków na aukcji, aby zobaczyć, jak to wpływa na nieruchomość:

Zasady benchmarkingu

• Zasada 1% to zasada kciuka stosowana przez inwestorów nieruchomości na wynajem, aby zdecydować, czy warto przyjrzeć się danej nieruchomości. Oznacza ona, że miesięczny dochód brutto z wynajmu powinien wynosić co najmniej 1% ceny zakupu nieruchomości.
• Zasada 2% jest bardziej konserwatywną wersją zasady 1% i oznacza, że miesięczny dochód brutto z wynajmu powinien wynosić co najmniej 2% ceny zakupu nieruchomości.
• Reguła 50% mówi, że koszty operacyjne (z wyłączeniem obsługi zadłużenia) wyniosą średnio około 50% dochodu z wynajmu.
• Reguła 70% stosowana jest przy zakupie nieruchomości, która wymaga znacznej ilości napraw, zanim będzie mogła być wynajmowana i mówi, że cena zakupu wraz z naprawami powinna wynosić 70% wartości po naprawie (ARV).
• Wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) porównuje NOI do płatności zadłużenia, przy czym kredytodawcy zazwyczaj wymagają DSCR na poziomie 1,25 lub wyższym. DSCR dla naszego przykładowego domu wynosiłby: $7,200 NOI / $3,840 obsługa długu = 1.875 DSCR, znacznie powyżej wskaźnika, którego kredytodawca będzie szukał.

Końcowe przemyślenia na temat analizy transakcji

Doświadczeni inwestorzy nieruchomości czynszowych analizują transakcje nieruchomościowe przy użyciu wszystkich różnych metryk i zasad benchmarkingu, które omówiliśmy.

Im więcej informacji posiadasz podczas analizy potencjalnej inwestycji w nieruchomości, tym bardziej prawdopodobne jest, że Twoja nieruchomość na wynajem będzie generować solidne i stałe zyski rok po roku.