Czym jest rentowność brutto w inwestowaniu w nieruchomości?

Ostatnia aktualizacja 22 stycznia 2021 r.

Stopa kapitalizacji brutto oznacza procent zysku przed odliczeniem kosztów. Znana również jako rentowność najmu brutto, rentowność brutto jest kluczową miarą, którą należy stosować przy ocenie potencjalnych wyników finansowych nieruchomości na wynajem.

Gross Yield w inwestowaniu w nieruchomości mogą być używane do porównania różnych inwestycji do siebie, i porównać jeden rodzaj inwestycji do innego, takie jak tradycyjne fundusze inwestycyjne akcji do wynajmu nieruchomości.

Jak obliczyć rentowność brutto

Kalkulacja rentowności brutto może być stosowana dla każdego składnika aktywów generującego dochód, w tym akcji i obligacji, funduszy inwestycyjnych i nieruchomości. "Brutto" oznacza, że nie ma żadnych odliczeń lub korekt dokonanych dla kosztów operacyjnych lub podatków, podczas gdy "Yield" oznacza zwrot brutto w porównaniu do wartości rynkowej nieruchomości.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Aby obliczyć rentowność brutto, należy wziąć dochód generowany z nieruchomości (przed wszelkimi odliczeniami) i podzielić ten dochód brutto przez wartość nieruchomości. Na przykład, jeśli dom jednorodzinny ma czynsz brutto w wysokości 8.000 USD rocznie, a wartość rynkowa domu wynosi 100.000 USD, twoja rentowność brutto wynosi:

• $8,000 roczny czynsz brutto / $100,000 wartość rynkowa = .08 lub 8%.

Ważne jest, aby pamiętać, że rentowność brutto nie jest statyczna, i może iść w górę lub w dół z roku na rok, a czasem nawet w tym samym roku.

Dlaczego stopy kapitalizacji brutto ulegają wahaniom?

Podczas spowolnienia gospodarczego, niektórzy właściciele nieruchomości, którzy nie zdają sobie sprawy z tego, że cykle rynkowe są normalne, mogą spanikować i sprzedać nieruchomość, powodując spadek cen nieruchomości w krótkim okresie czasu. Kiedy to nastąpi, stopy kapitalizacji brutto mogą wzrosnąć, zakładając, że dochód brutto z wynajmu pozostanie taki sam.

To samo zjawisko może wystąpić na rynkach, na których występuje niedobór mieszkań lub duży popyt ze strony inwestorów. W takich sytuacjach stopa kapitalizacji brutto może tymczasowo spaść, a następnie dostosować się z powrotem do normy rynkowej w miarę wzrostu czynszów i poszukiwania przez właścicieli nieruchomości godziwego rynkowego zwrotu z inwestycji.

Kiedy należy stosować rentowność brutto

Stopa kapitalizacji brutto jest prostą kalkulacją, którą można wykonać w głowie lub za pomocą aplikacji kalkulatora na smartfonie. Jest to również łatwy sposób na porównanie potencjalnej wartości porównywalnych nieruchomości do wynajęcia w tej samej okolicy lub na tym samym obszarze rynkowym, a także na porównanie rentowności brutto w różnych miastach.

Jeśli wszystko inne jest takie samo, najlepszym wyborem może być nieruchomość o najwyższej stopie zwrotu brutto. Istnieją jednak trzy ważne pytania, które inwestorzy powinni zadać patrząc na rentowność brutto nieruchomości:

1. Czy czynsz jest sprawiedliwy rynkowo?

Istnieją dwie dobre strony internetowe, których można użyć do przeprowadzenia "kontroli rzeczywistości", aby dowiedzieć się, czy czynsz jest uczciwy i zgodny z wartością rynkową:

• Rentometer: Wprowadzając adres nieruchomości, aktualny czynsz oraz liczbę sypialni i łazienek na stronie Rentometer, możesz sprawdzić, czy czynsz jest zbyt wysoki lub zbyt niski w porównaniu z innymi podobnymi lokalnymi nieruchomościami.
• Roofstock Cloudhouse Rental Calculator: Ten kalkulator nieruchomości do wynajęcia pomaga przewidzieć potencjalny zwrot z dowolnego domu jednorodzinnego w Stanach Zjednoczonych, nawet jeśli nie jest on obecnie używany jako nieruchomość do wynajęcia. Po wprowadzeniu adresu nieruchomości, kalkulator Roofstock Cloudhouse dostarczy kluczowych informacji na temat potencjału wynajmu każdego domu, w tym czynszów brutto i innych kluczowych wskaźników finansowych.

Po ustaleniu, jaka powinna być wysokość czynszu rynkowego, porównaj tę liczbę z czynszem brutto za nieruchomość, w którą rozważasz zainwestować. Jeśli czynsz z potencjalnego zakupu jest wyższy niż rynkowy, jest to znak, że zysk brutto jest niedokładny.

Istnieje kilka powodów, dla których czynsz brutto może być wyższy od rynkowego. Nieruchomość mogła być wykorzystywana do krótkoterminowego wynajmu lub jako wakacyjny wynajem, z których oba generują czynsze wyższe niż płaciłby długoterminowy najemca.

Albo, nieruchomość może być wynajęta najemcy ze złą historią kredytową lub wcześniejszą eksmisją. Właściciel może pobierać od najemcy wyższy czynsz, aby zrekompensować dodatkowe ryzyko wynajmu niekwalifikowanemu najemcy, tworząc potencjalny przyszły problem dla Ciebie, jeżeli najemca ponownie będzie miał problemy z płaceniem czynszu po tym, jak kupisz nieruchomość.

1. Czy istnieją zachęty dla najemców do płacenia czynszu?

W trudnych ekonomicznie czasach wielu właścicieli nieruchomości oferuje najemcy tymczasowy rabat za wcześniejsze lub terminowe płacenie czynszu. Podczas gdy oferowanie najemcy zachęt może mieć sens biznesowy, sposób, w jaki te zachęty są rejestrowane, może również wpłynąć na zysk brutto.

Jako przykład niech posłuży nasza nieruchomość o wartości rynkowej 100.000 USD i rocznym czynszu brutto 8.000 USD. Właściciel oferuje najemcy 5% zniżki za wcześniejsze lub terminowe płacenie czynszu, ale rejestruje to na dwa różne sposoby, które również mają różny wpływ na zysk brutto.

Jeśli właściciel dyskontuje czynsz o 5% "od góry", rentowność brutto spada do 7,6% ($8,000 - 5% = $7,600 / $100,000 wartości nieruchomości). Jednakże, jeśli właściciel pobiera pełny czynsz, a następnie odwraca się i rabaty 5% zachęty do najemcy w gotówce lub kredytu, rentowność brutto 8% pozostaje niezmieniona, mimo że rzeczywisty czynsz zebrane jest mniej.

1. Jakie są koszty operacyjne?

Nieruchomość na wynajem z wysoką stopą zwrotu brutto niekoniecznie jest bardziej rentowna niż nieruchomość z niższą stopą zwrotu brutto.

Na przykład, luksusowe nieruchomości do wynajęcia lub domy w społecznościach z wieloma udogodnieniami mogą generować wyższy czynsz brutto, ale również kosztować więcej w związku z wyższymi kosztami utrzymania lub opłatami HOA.

Co to jest dobra rentowność brutto?

Dobra rentowność brutto nie zawsze jest tożsama z wysoką rentownością brutto. Czasami nieruchomości na wynajem z najwyższym zyskiem mogą być również obarczone większym ryzykiem lub niższym poziomem aprecjacji. Ale z tego, co zostało powiedziane, wysoka rentowność brutto oznacza również, że jest więcej przepływu gotówki brutto przychodzących.

Oszczędni inwestorzy w nieruchomości rozumieją znaczenie zatrudniania doświadczonego lokalnego zarządcy nieruchomości i tworzenia silnego zespołu ds. nieruchomości. Z odpowiednimi ludźmi na miejscu, nieruchomości czynszowe z wysokim zyskiem brutto mogą również generować konsekwentnie zdrowe zyski poprzez wybór dobrej nieruchomości i utrzymanie kosztów operacyjnych pod kontrolą.

Sprawdź nieruchomości wymienione na rynku Roofstock i posortuj je według rentowności brutto, aby znaleźć to, czego szukasz.

Gross Yield vs. Net Yield, Cap Rate, i Cash-on-Cash

Błędem wielu początkujących inwestorów nieruchomości jest skupienie się tylko na jednym kryterium podczas analizowania wydajności nieruchomości do wynajęcia. Podczas gdy rentowność brutto jest ważna, należy rozważyć trzy inne obliczenia oprócz rentowności brutto: Net yield, cap rate oraz cash-on-cash return.

• Stopa kapitalizacjinetto uwzględnia wydatki związane z posiadaniem i eksploatacją nieruchomości na wynajem, w tym spłatę kredytu hipotecznego.
• Cap rate wyklucza ratę kredytu hipotecznego, a następnie porównuje dochód operacyjny netto z wartością rynkową nieruchomości
• Cash-on-cash porównuje gotówkę wygenerowaną z nieruchomości do gotówki zainwestowanej w nieruchomość

Teraz użyjmy naszej nieruchomości o wartości 100.000 USD z rocznym czynszem brutto 8.000 USD i stopą zwrotu brutto 8%, aby obliczyć stopę zwrotu netto i ROI:

Zysk netto

Wspólne wydatki związane z posiadaniem nieruchomości na wynajem obejmują opłaty za leasing i zarządzanie nieruchomością, naprawy i konserwację, utrzymanie zieleni, media, podatki od nieruchomości oraz spłatę kredytu hipotecznego, jeśli nieruchomość jest finansowana lub lewarowana.

Jeśli nasze koszty operacyjne wyniosą 4000 USD rocznie, roczny zysk netto z nieruchomości wyniesie 4%:

• Roczny czynsz brutto = 8.000 USD - 4.000 USD kosztów operacyjnych = 4.000 USD dochodu netto
• 4.000 USD dochodu netto / 100.000 USD wartości rynkowej = 0,04 lub 4%.

Cap Rate

Wzór na stopę kapitalizacji jest podobny do obliczania zysku netto, z tym wyjątkiem, że spłata kredytu hipotecznego jest wyłączona z kosztów operacyjnych:

• Cap rate = Dochód operacyjny netto / Wartość rynkowa
• $8,000 dochód brutto - $2,000 koszty operacyjne = $6,000 dochód operacyjny netto (NOI)
• $6,000 NOI / $100,000 wartość rynkowa = .06 lub 6% cap rate

Wykluczając kredyt hipoteczny, inwestor może dokonać porównania bez dźwigni finansowej, a następnie przeanalizować, jak różne zaliczki wpływają na zysk netto i zwrot z gotówki.

Cash-on-Cash

Zwrotgotówkowy (czasami określany jako ROI lub zwrot z inwestycji) porównuje roczny dochód netto z kwotą gotówki włożonej w nieruchomość. Jeśli zapłacisz całą gotówkę za nieruchomość do wynajęcia, Twój zwrot gotówkowy jest taki sam jak zysk netto.

Jednak większość inwestorów na rynku nieruchomości stosuje konserwatywną dźwignię finansową, aby zwiększyć swoje zyski i poprzez więcej niż jedną nieruchomość do wynajęcia za pomocą swojego kapitału inwestycyjnego. Używając konserwatywnego kredytu do wartości 75% z zaliczką w wysokości 25.000 dolarów, nasz zwrot gotówkowy wyniósłby 16%:

• $4,000 dochód netto / $25,000 zainwestowana gotówka = .16 lub 16%

Wszystkie formuły cztery wszystkie formuły - rentowność brutto, rentowność netto, stopa kapitalizacji i zwrot z gotówki - są łatwe do obliczenia i uwzględniają umiejętności lokalnego zespołu inwestora w zakresie utrzymywania kosztów operacyjnych na niskim poziomie oraz siłę dźwigni finansowej.

Końcowe przemyślenia

Gross yield w inwestowaniu w nieruchomości jest szybki i łatwy sposób porównywania jednej nieruchomości do wynajęcia do drugiej. Kalkulacja rentowności brutto porównuje całkowitą kwotę wygenerowanego dochodu brutto z wynajmu do wartości rynkowej nieruchomości.

Podczas gdy formuła nie obejmuje kosztów operacyjnych lub płatności hipotecznych, rentowność brutto może być wykorzystana do zlokalizowania nieruchomości do wynajęcia, które generują wysokie kwoty przepływu gotówki w stosunku do ceny zakupu nieruchomości.