Jak przeprowadzić skuteczną analizę wynajmu krótkoterminowego w 2022 r.

Ostatnia aktualizacja: 18 lutego 2022 r.

Chociaż posiadanie nieruchomości na wynajem krótkoterminowy (STR) może być potencjalnie bardzo opłacalne, ważne jest, aby przed dokonaniem inwestycji przeprowadzić dokładną analizę. Istnieją różne czynniki wpływające na popyt na nieruchomości STR, a także różne koszty, które należy wziąć pod uwagę.

W tym artykule omówimy kluczowe czynniki, które należy wziąć pod uwagę podczas przeprowadzania analizy STR, a także kilka źródeł, w których można znaleźć aktualne dane na temat tej branży.

Najważniejsze informacje

• Analiza STR uwzględnia takie czynniki, jak lokalizacja i popyt, sezonowość i obłożenie, a także przychody, wydatki i wzrost wartości.
• Wskaźniki wykorzystywane do pomiaru wyników nieruchomości STR to ADR, RevPAR i roczny przychód brutto.
• Niektóre z najlepszych źródeł danych branżowych to AirDNA, Airbtics i AllTheRooms.

>>Zapoznaj się z rynkiem wynajmu krótkoterminowego Roofstock.

Jak analizować STR

Sukces w posiadaniu i obsłudze nieruchomości STR zależy od wielu czynników, z których niektóre różnią się od wynajmu długoterminowego. Oto 8 rzeczy, które należy wziąć pod uwagę podczas przeprowadzania analizy.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Lokalizacja

Obiekty typu STR w całym kraju są wykorzystywane zarówno przez turystów, jak i osoby podróżujące służbowo, jako alternatywa dla małych, ogólnych pokoi hotelowych. Jednak w ciągu ostatnich dwóch lat nastąpiła drastyczna zmiana w lokalizacjach, do których ludzie wybierają się w podróż. Według raportu AirDNA "2022 Short-Term Rental Outlook Report", goście coraz częściej szukają obiektów typu STR w:

• małych miastach i miasteczkach wiejskich
• Lokalizacje docelowe w pobliżu gór i jezior
• Obszary nadmorskich kurortów
• Miasta średniej wielkości

Popyt

AirDNA przewiduje również, że popyt na obiekty typu STR będzie nadal rósł ze względu na takie czynniki jak rosnący poziom zatrudnienia, zwiększone wydatki konsumentów oraz silny wzrost PKB. Kluczowe wskaźniki popytu obejmują:

• wzrost liczby dostępnych ofert o 15,0% rok do roku do poziomu 1 227 218 (2022 vs 2021)
• Popyt na obiekty typu STR wzrósł o 14,1% w 2022 r. w porównaniu z 2021 r.
• Obłożenie na poziomie 59,8%, co stanowi wzrost o 6,3% w porównaniu z 2019 r.
• Średnia stawka dzienna w obiektach typu STR 249,64 USD w porównaniu z 213,67 USD w 2019 r.
• Przychód na jeden dostępny pokój (RevPAR) wzrósł do 149,41 USD w porównaniu z 114,26 USD w 2019 r.

Czynniki stymulujące popyt w przypadku obiektów typu STR mogą być inne niż w przypadku obiektów zajmowanych na dłuższy okres. Atrakcje turystyczne, lokalne udogodnienia, takie jak restauracje i sklepy, transport i całoroczna popularność - wszystkie te czynniki mogą wpływać na popyt.

Sezonowość

Niektóre obiekty typu STR są zlokalizowane w miejscach, w których sezon jest wysoki i niski. Na przykład, domek na plaży może przyciągać więcej gości w lecie, podczas gdy obiekt STR w Aspen może odnotować ogromny popyt, gdy zaczyna się sezon narciarski. Z drugiej strony, obiekty STR na rynkach o dużym popycie, takich jak Kissimmee, FL; Orlando, FL; i Galveston, TX mogą korzystać z dużego popytu przez cały rok.

Nieruchomość

Rodzaj obiektu również może mieć wpływ na popyt. Jak zauważa AirDNA, na obecnym rynku większe domy z ponad 2 sypialniami są częściej rezerwowane, często przez rodziny lub gości szukających elastycznego pobytu w pracy.

Jeśli chodzi o typ obiektu, wielu gości szuka dziś wyjątkowych wrażeń. Wśród obiektów, w których liczba unikalnych pobytów wzrosła o 20% lub więcej, są małe domki, domki przyrodnicze i autobusy.

Poszukiwanie jedynych w swoim rodzaju wrażeń może szybko zmieniać się z sezonu na sezon. Statystyki branży wynajmu wakacyjnego opracowane przez iPropertyManagement pokazują, że w (rok) 52% nabywców obiektów wakacyjnych kupiło wolnostojące domy jednorodzinne, a większość wynajmów znajduje się w miejscowościach wypoczynkowych, wiejskich i małych miastach.

Zajętość

Kiedy dom jest wynajmowany najemcy długoterminowemu, obłożenie wynosi 100%, chyba że zdarzy się coś nieprzewidzianego. W branży STR obłożenie oblicza się, dzieląc liczbę nocy, na które dom jest wynajęty, przez liczbę dostępnych nocy.

Na przykład, jeśli obiekt STR dostępny w pełnym wymiarze godzin ma 30 dostępnych nocy w miesiącu, a 19 nocy jest zarezerwowanych, obłożenie w tym miesiącu wynosi 63%.

Chociaż ten wskaźnik obłożenia nie brzmi zbyt wysoko, może być wystarczający, aby spłacić kredyt hipoteczny i nie tylko. Według Realtor.com, inwestorzy kupujący na 10 największych rynkach STR mogą wygenerować wystarczający miesięczny przychód, aby spłacić kredyt hipoteczny przy mniej niż 16 dniach obłożenia.

Inną miarą związaną z obłożeniem jest średnia długość pobytu (ALOS). ALOS można łatwo obliczyć, dzieląc liczbę zarezerwowanych noclegów przez liczbę unikalnych rezerwacji. Na przykład, jeśli obiekt STR został zarezerwowany na 18 nocy w miesiącu przez 5 różnych gości, wskaźnik ALOS wyniesie 3,60.

Przychody

Przychody dla STR mierzone są za pomocą wskaźników takich jak ADR, RevPAR i roczny przychód brutto:

Średnią stawkę dzienną (ADR) oblicza się dzieląc przychód brutto uzyskany w danym okresie czasu przez liczbę dni, w których dom był wynajęty. Jeśli obiekt STR był zarezerwowany na 15 dni w danym miesiącu, a przychód brutto z wynajmu wyniósł 4 500 USD, ADR wyniesie 300 USD.

Przychód na dostępny pokój (RevPAR) to wskaźnik, który uwzględnia wskaźnik obłożenia, mierząc przychód generowany na jedną dostępną dobę. Na przykład, jeśli obiekt STR wygeneruje przychód brutto w wysokości 4 500 USD w miesiącu, który ma 30 dni, wskaźnik RevPAR wyniesie 150 USD.

Roczny przychód brutto to całkowity dochód wygenerowany przez STR w określonym czasie. Według danych AirDNA, średni roczny przychód z obiektów typu STR, w których pobyt odbywa się w pełnym wymiarze godzin, wzrósł do 56 000 USD do końca 2021 r., co stanowi najwyższy poziom w historii.

Czynniki, które wpływają na wysokość przychodów generowanych przez STR, to m.in:

• Jak dobrze nieruchomość jest reklamowana
• Czy dom jest łatwy do zarezerwowania online
• Pozytywne i negatywne recenzje gości
• Liczba osób, które może gościć nieruchomość
• Przyjazność dla zwierząt domowych
• Udogodnienia, takie jak basen, dodatkowa przestrzeń lub pokój zabaw dla dzieci
• Jak dobrze zaopatrzona jest kuchnia i łazienka
• Dostępność w pełnym wymiarze godzin w porównaniu z korzystaniem z nieruchomości przez właściciela, zwłaszcza w szczycie sezonu

Wydatki

Chociaż przychody z noclegów są często znacznie wyższe w przypadku obiektów typu STR niż w przypadku domów wynajmowanych w pełnym wymiarze godzin, należy również wziąć pod uwagę wyjątkowe koszty operacyjne. Oprócz normalnych kosztów, takich jak zarządzanie nieruchomością, konserwacja i naprawy, podatki i ubezpieczenia, warto zwrócić uwagę na niektóre wydatki:

• opłaty za rezerwację płacone platformom oferującym krótkoterminowe oferty, takim jak Airbnb czy Vrbo
• Media opłacane przez właściciela, w tym prąd, woda, internet i telewizja kablowa
• Materiały eksploatacyjne, takie jak ręczniki i pościel oraz artykuły łazienkowe i kuchenne
• Pełny koszt wyposażenia domu w meble i dekoracje, aby wygenerować wyższe ADR i otrzymać 5-gwiazdkowe recenzje
• Koszty sprzątania są wyższe również dlatego, że goście STR zmieniają się znacznie częściej, a większość rezerwacji stanowią krótkie pobyty, trwające 7 dni lub krócej - podaje iPropertyManagement.

Docenianie

Oprócz potencjalnego zysku z dochodu z wynajmu obiektów typu STR, celem inwestorów jest również zarabianie pieniędzy w długim okresie dzięki wzrostowi wartości nieruchomości. Analizując rynek nieruchomości pod kątem inwestycji w nieruchomości STR, wielu inwestorów zwraca uwagę na historyczne trendy wzrostu wartości, które pomagają im przewidzieć przyszły wzrost wartości nieruchomości.

Oto zmiany wartości domów ze średniego poziomu cenowego rok do roku dla niektórych z najlepszych rynków STR, według Zillow (stan na 31 grudnia 2021):

Clearwater Beach, FL

• 26,0% zmiana jednoroczna
• 76,2% zmiana pięcioletnia

Galveston, FL

• 27,2% zmiana roczna
• 60,1% zmiana pięcioletnia

Kissimmee, FL

• 25,6% zmiana jednoroczna
• 63,9% zmiana pięcioletnia

Orlando, FL

• 22,7% zmiana jednoroczna
• 64,7% zmiana pięcioletnia

Gdzie można znaleźć dane o obiektach typu STR

Wraz ze wzrostem popytu na nieruchomości typu STR, inwestorzy wykorzystują dane w czasie rzeczywistym i informacje rynkowe, aby utrzymać obłożenie i zapewnić przepływ dochodów. Oto 7 źródeł, w których można znaleźć dane, wymienionych w kolejności alfabetycznej:

1. Airbtics analizuje dane z 8 milionów wynajmów, 10 milionów recenzji i 2 miliardów noclegów tygodniowo, aby pomóc inwestorom w budowaniu ich biznesu STR. Odwiedź stronę internetową Airbtics.
2. AirDNA monitoruje aktywność w ponad 10 milionach nieruchomości na całym świecie na 120 000 globalnych rynkach i jest wiodącą platformą nr 1 w zakresie informacji STR, zgodnie z informacjami zawartymi na stronie internetowej AirDNA.
3. AllTheRooms obiecuje zaoferować wszystko, czego potrzebuje inwestor STR, w tym informacje o rynku, wyniki nieruchomości i informacje o konkurencji, które pomogą inwestorom zidentyfikować obszary wymagające poprawy i luki konkurencyjne. Odwiedź stronę AllTheRooms.
4. Beyond to platforma przychodów STR oferująca narzędzie do ustalania cen w zależności od popytu, obszerne dane rynkowe i mechanizm rezerwacji połączony z takimi serwisami jak Airbnb i Vrbo. Dowiedz się więcej o Beyond Pricing, odwiedzając stronę internetową.
5. Key Data Dashboard łączy dane historyczne z danymi przyszłościowymi, aby zapewnić informacje rynkowe o branży hotelarskiej profesjonalnym zarządcom obiektów wakacyjnych, organizacjom turystycznym i funduszom inwestycyjnym. Odwiedź stronę internetową Key Data Dashboard.
6. PriceLabs twierdzi, że pomaga właścicielom nieruchomości STR zwiększyć przychody dzięki ustalaniu cen na podstawie danych opartych na kluczowych wskaźnikach, takich jak podaż i popyt na rynku, trendy sezonowe i trendy dotyczące dni tygodnia oraz specjalne wydarzenia i święta. Dowiedz się więcej na stronie internetowej PriceLabs.
7. Rabbu to platforma oferująca pełen zakres usług, której celem jest pomoc inwestorom w osiąganiu wyższych zysków z pobytów STR. Usługa działa w przypadku krótkoterminowego wynajmu domów jednorodzinnych i wielorodzinnych i pozwala inwestorom uzyskać natychmiastowe oszacowanie zysków z wynajmu STR po wprowadzeniu adresu nieruchomości. Odwiedź stronę Rabbu.

Jak stworzyć arkusz kalkulacyjny do analizy STR

Do stworzenia arkusza kalkulacyjnego do analizy nieruchomości STR można użyć podstawowego programu do obsługi arkuszy kalkulacyjnych. Poniższy przykład zawiera dane wyłącznie w celach ilustracyjnych, a szablon arkusza kalkulacyjnego można pobrać za darmo zarówno w formacie Excel, jak i Google Sheets i dostosować go do własnych potrzeb.

Alternatywą dla korzystania z szablonu arkusza kalkulacyjnego jest założenie bezpłatnego konta w Stessa, firmie Roofstock. Oprogramowanie Stessa jest przeznaczone specjalnie dla nieruchomości inwestycyjnych.

Uwagi końcowe

Przed zakupem jakiejkolwiek inwestycji w nieruchomości ważne jest, aby przeprowadzić dokładną analizę. Inwestowanie w STR różni się od kupna nieruchomości wynajmowanej długoterminowo najemcy. Niektóre z najlepszych rynków mogą znajdować się w małych i wiejskich miastach, miejscowościach turystycznych i nadmorskich miastach wypoczynkowych.

Niektóre raporty podają, że przychody brutto z wynajmu obiektów typu STR wynoszą średnio około 250 USD za noc, jednak koszty operacyjne są również wyższe. Dlatego opłaca się dokonywać zakupu w mieście o wysokim poziomie obłożenia i całorocznym popycie na nieruchomości typu STR.

>>Poznaj rynek wynajmu krótkoterminowego na Roofstock.