Podatki przy sprzedaży wynajmu w celu zakupu głównego miejsca zamieszkania

Ostatnia aktualizacja 6 czerwca 2022 r.

Składając wspólne zeznanie podatkowe, właściciele domów sprzedający podstawową rezydencję mogą kwalifikować się do wyłączenia z dochodu do $250,000 zysku lub do $500,000 zysku.

Chociaż istnieje wiele korzyści z posiadania nieruchomości na wynajem, otrzymanie wyłączenia z podatku od zysków kapitałowych nie jest jedną z nich. Zamiast tego, inwestorzy w nieruchomości muszą zapłacić podatek od zysków kapitałowych, gdy nieruchomość do wynajęcia zostanie sprzedana.

Omówimy sposoby sprzedaży wynajmowanej nieruchomości w celu zakupu głównego miejsca zamieszkania, w tym opcje pozyskiwania pieniędzy na główne miejsce zamieszkania, przy jednoczesnym zachowaniu wynajmowanej nieruchomości, aby nadal cieszyć się powtarzającymi się dochodami i korzyściami podatkowymi.

Najważniejsze informacje

• Ceny domów dramatycznie wzrosły na wielu rynkach nieruchomości w ciągu ostatnich kilku lat, zapewniając kupującym i posiadającym nieruchomości inwestorom znaczny kapitał.
• Sprzedaż nieruchomości na wynajem z zyskiem w celu zakupu głównego miejsca zamieszkania może skutkować wysokim podatkiem od zysków kapitałowych dla inwestorów oraz podatkiem od odzyskania amortyzacji.
• Stawki podatku od zysków kapitałowych wynoszą 0%, 15% lub 20%, w zależności od statusu podatkowego inwestora, natomiast odzyskanie amortyzacji jest opodatkowane jak zwykły dochód, do maksymalnej stawki 25%.
• Podczas gdy niektórzy inwestorzy mogą zdecydować się na stawienie czoła muzyce i płacenie podatków, inni decydują się zachować swoje nieruchomości do wynajęcia i wykorzystać kapitał własny, aby zebrać gotówkę na zaliczkę na podstawowe miejsce zamieszkania.

Konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości do wynajęcia

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

W ciągu ostatnich 5 lat, wartości domów w USA wzrosły o prawie 60%, według Zillow (do 31 marca 2022). Tak więc, podczas gdy inwestorzy kupujący i utrzymujący nieruchomości mogą osiągnąć znaczne zyski przy sprzedaży, sprzedaż wynajmowanej nieruchomości może również spowodować znaczne zobowiązania podatkowe z tytułu zysków kapitałowych.

Na przykład, załóżmy, że inwestor kupił dom 5 lat temu za 212.000 dolarów. Jeśli dziś sprzeda ten dom za $337,000, zysk kapitałowy podlegający opodatkowaniu wyniesie $125,000 (przed odliczeniem kosztów, takich jak koszty zamknięcia i prowizja od sprzedaży).

Stawki podatkowe od długoterminowych zysków kapitałowych wynoszą 0%, 15% lub 20%, w zależności od statusu podatkowego i dochodu do opodatkowania. Na przykład, para małżeńska składająca wspólne zeznanie podatkowe i uzyskująca dochód podlegający opodatkowaniu w wysokości od $80,801 do $501,600 zapłaci 15% podatek od zysków kapitałowych.

Jeśli więc para sprzedała nieruchomość pod wynajem z zyskiem $125,000, to zobowiązanie podatkowe z tytułu zysków kapitałowych wyniosłoby $18,750 plus ewentualny stanowy podatek od zysków kapitałowych. Oprócz podatku od zysków kapitałowych, istnieje również podatek od amortyzacji ograniczony do 25%.

Na szczęście istnieje kilka metod sprzedaży nieruchomości na wynajem w celu zakupu głównego miejsca zamieszkania, które mogą zaoferować możliwość zmniejszenia zobowiązań podatkowych z tytułu zysków kapitałowych.

Jak sprzedać wynajmowaną nieruchomość, aby kupić główne miejsce zamieszkania

Oto 3 opcje sprzedaży nieruchomości czynszowej i zakupu podstawowej rezydencji. Jak zawsze, warto skonsultować się z doradcą finansowym lub specjalistą podatkowym przy sprzedaży lub zakupie, ponieważ sytuacja każdego z nas jest wyjątkowa.

Sprzedaj i przyjmij uderzenie podatkowe

Pierwszą i najłatwiejszą opcją, choć być może najmniej korzystną, jest sprzedaż wynajmowanej nieruchomości, zapłacenie należnych podatków, a następnie wykorzystanie pozostałych pieniędzy na zakup głównego miejsca zamieszkania.

Oto hipotetyczny przykład ilustrujący, jaki może być wpływ na podatek przy sprzedaży nieruchomości na wynajem. Zakładamy, że inwestor jest żonaty, składa wspólne zeznanie podatkowe, jego dochód do opodatkowania wynosi $300,000 rocznie, a stawka federalnego podatku dochodowego wynosi 24%:

• Pierwotna cena zakupu: $212,000
• Cena sprzedaży: $337,000
• Zysk kapitałowy: $125,000
• Podatek od zysków kapitałowych: $125,000 x 15% = $18,750
• Podstawa kosztowa dla amortyzacji: $200,000
• Koszty amortyzacji w ciągu 5 lat: $36,364 ($200,000 podstawa / 27.5 lat x 5 lat)
• Podatek od odzyskania amortyzacji: $36,364 x 24% = $8,727 (w zależności od wysokości dochodu podatnika, opodatkowany do maksymalnej wysokości 25%)
• Całkowite potencjalne zobowiązanie podatkowe: $18,750 + $8,727 = $27,477
• Pozostałe środki na zakup głównego miejsca zamieszkania: $125,000 - $27,477 zobowiązania podatkowe = $97,523

Potencjalne zobowiązania podatkowe nie zawierają korekt, takich jak wydatki na sprzedaż nieruchomości lub podatki stanowe od zysków kapitałowych. Podczas gdy sprzedaż i płacenie podatków może nie być preferowane, jest to prawdopodobnie najprostsza opcja sprzedaży wynajmu i zakupu podstawowej rezydencji.

Przekształcenie wynajmu w podstawowe miejsce zamieszkania

Inwestor, który posiada nieruchomość do wynajęcia ze znaczną ilością kapitału własnego, może rozważyć przekształcenie wynajmu w podstawowe miejsce zamieszkania i późniejszą sprzedaż. W ten sposób inwestor może skorzystać z wyłączenia z opodatkowania zysków kapitałowych z tytułu sprzedaży domu w wysokości $250,000 dla osoby fizycznej i $500,000 w przypadku składania wspólnego zeznania, z zastrzeżeniem pewnych ograniczeń:

1. Wynajem musi być zajęty jako podstawowe miejsce zamieszkania przez co najmniej 2 lata przed sprzedażą i ubieganiem się o wykluczenie ze sprzedaży domu.
2. Wykluczenie z zysków kapitałowych jest zmniejszone proporcjonalnie do czasu, w którym dom był używany jako wynajem. Na przykład, załóżmy, że dom został zakupiony za $212,000, był używany jako czynsz przez 5 lat, a następnie zajmowany jako główne miejsce zamieszkania przez 3 lata. Po 8 latach nieruchomość zostaje sprzedana za $400,000, tworząc zysk kapitałowy w wysokości $188,000. Ponieważ dom był wykorzystywany do wynajmu przez 5 z 8 lat, 62,5% (5 lat / 8 lat) zysku kapitałowego jest opodatkowane.
3. Wydatki na amortyzację odliczone od dochodu operacyjnego netto (NOI), kiedy nieruchomość była używana jako wynajem, są odzyskiwane i opodatkowane według zwykłej stawki podatku dochodowego inwestora, maksymalnie do 25%.

Przekształcenie wynajmowanej nieruchomości w główne miejsce zamieszkania powoduje również utratę odliczeń podatkowych, takich jak koszty utrzymania i napraw, ubezpieczenie właściciela oraz opłaty na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), nie wspominając o utracie dochodu z wynajmu.

Wykorzystanie kapitału z wynajmu nieruchomości do zakupu głównego miejsca zamieszkania

Innym sposobem na zakup głównego miejsca zamieszkania jest wykorzystanie zgromadzonego kapitału własnego z wynajmowanej nieruchomości zamiast sprzedaży. Przekształcenie kapitału własnego w gotówkę może dać Ci to, co najlepsze z obu światów, pozwalając Ci powiesić się na nieruchomości do wynajęcia, zbierać dochody z najmu i ubiegać się o korzyści podatkowe, a jednocześnie wykorzystując pieniądze wyciągnięte na zaliczkę na podstawowe miejsce zamieszkania.

Istnieje kilka sposobów na wykorzystanie kapitału własnego w wynajmowanej nieruchomości do zakupu głównego miejsca zamieszkania:

Cash-out refinance

Ta opcja zastępuje obecną pożyczkę większą pożyczką, a różnica jest wypłacana w gotówce. Na przykład, jeśli obecna wartość nieruchomości wynosi $400,000, a saldo hipoteczne wynosi $100,000, inwestor może być w stanie wyciągnąć do $200,000 w gotówce:

• $400,000 aktualna wartość rynkowa x 75% = $300,000 maksymalna kwota nowego kredytu
• $300,000 nowa pożyczka - $100,000 spłata istniejącej pożyczki = $200,000 kapitał własny zamieniony na gotówkę

Pożyczka pod zastaw domu

Pożyczka pod zastaw domu to druga pożyczka hipoteczna oparta na kapitale własnym nieruchomości. Z reguły kredytodawcy pozwalają na pożyczenie do 80% wartości nieruchomości zarówno w przypadku pierwszej, jak i drugiej hipoteki:

• $400,000 obecna wartość rynkowa x 80% = $320,000 kwota pożyczki
• $320,000 - $100,000 aktualny bilans hipoteczny = $220,000 maksymalna kwota pożyczki home equity

Podczas gdy ten procent jest nieco większy niż w przypadku cash-out refi, opłaty i oprocentowanie pożyczki home equity mogą być również wyższe. Zaciągnięcie pożyczki Home Equity na nieruchomości przeznaczonej na wynajem w celu zakupu głównego miejsca zamieszkania oznacza również, że będziesz miał teraz 3 miesięczne płatności hipoteczne: 2 na nieruchomość wynajmowaną i jedną na nową podstawową rezydencję.

Linia kredytowa na dom (Home equity line of credit)

Linia kredytowa Home Equity (HELOC) stanowi alternatywę dla refinansowania lub zaciągnięcia drugiej hipoteki. Zamiast pobierać jednorazowo ryczałtową sumę gotówki, HELOC pozwala na korzystanie z kapitału własnego nieruchomości na wynajem w wybranym przez Państwa czasie i w wybranej przez Państwa kwocie, podobnie jak w przypadku karty kredytowej.

HELOCs mają zazwyczaj 10-letni okres kredytowania, podczas którego można uzyskać dostęp do funduszy. Ponadto, wielu kredytodawców oferuje opcję dokonywania płatności wyłącznie odsetkowych podczas okresu czerpania środków, zapewniając Państwu dodatkową gotówkę na dekorowanie, wyposażanie i aktualizację Państwa nowego głównego miejsca zamieszkania.

Po zakończeniu okresu kredytowania nie można już dokonywać wypłat, a wszelkie pozostałe saldo kredytu HELOC musi być spłacane miesięcznymi ratami kapitałowymi i odsetkowymi.

Ostateczne przemyślenia

Sprzedaż nieruchomości na wynajem w celu zakupu głównego miejsca zamieszkania może spowodować, że duża część zysków ze sprzedaży zostanie opodatkowana jako zyski kapitałowe. Zamiast sprzedawać swoją nieruchomość do wynajęcia, można zdecydować się na zawieszenie na niej i wyciągnąć kapitał z refinansowaniem gotówkowym lub produktem pożyczkowym Home Equity, aby zebrać pieniądze na zaliczkę na podstawowe miejsce zamieszkania.

Jeśli zdecydujesz się na sprzedaż, rozważ wystawienie nieruchomości na sprzedaż na Roofstock. Rynek Roofstock to świetna platforma, która przyciąga kupujących na całym świecie, którzy szukają dobrych nieruchomości jednorodzinnych i małych budynków wielorodzinnych do zakupu.