Czym jest zasada 1% w odniesieniu do nieruchomości na wynajem?

Ostatnio aktualizowane 27 lutego 2020 przez Mark Ferguson

Nieruchomości do wynajęcia mogą być wspaniałą inwestycją, ale nie każda nieruchomość będzie dobrym wynajmem. Jednym ze sposobów, w jaki wiele osób analizuje wynajem, jest zasada 1%. Reguła 1% stwierdza, że jeśli czynsze wynoszą 1% lub więcej ceny zakupu (lub ceny zakupu plus naprawy) nieruchomości, to będzie to dobry wynajem. Na przykład, jeśli nieruchomość wynajmuje za 1.000 dolarów miesięcznie, aby być dobrą inwestycją, to nie może kosztować więcej niż 100.000 dolarów. Myślę, że jest to dobra ogólna zasada, a ja kupiłem wiele z moich nieruchomości w pobliżu tej zasady, ale nie jestem fanem korzystania tylko zasady, aby dowiedzieć się, co dobry wynajem jest. Istnieje również wiele rzeczy, które mogą zmienić zwroty na nieruchomości oprócz czynszu i ceny zakupu. Wydatki mogą się znacznie różnić w zależności od rodzaju nieruchomości, lokalizacji, kredytu i wiele więcej.

Jak obliczyć regułę 1%?

Jest to dość łatwe do obliczenia zasady 1%:

• Miesięczne czynsze = 1% lub więcej niż cena zakupu.

Nie może być pewne różnice w regule, ponieważ wiele czynszów są kupowane potrzebujących trochę pracy. Nieruchomość, która wymaga 30.000 dolarów w naprawach nie może być uważana za taką samą jak nieruchomość o podobnej cenie, która nie wymaga żadnych prac. Wiele osób uwzględnia również naprawy w obliczeniach:

• Miesięczny czynsz = 1% więcej ceny zakupu + naprawy

Jeśli kupiłeś nieruchomość za 100.000 dolarów, ale to potrzebne 30.000 dolarów w pracy, trzeba by dostać 1300 dolarów miesięcznie w czynszu dla tej nieruchomości, aby spełnić regułę 1%.

Poniższy film przechodzi nad zasadą 1%, jak również:

Ile pieniędzy zarobisz dzięki regule 1%?

Reguła 1% może być świetna podstawowa reguła w odpowiednim rynku, ale ile tak naprawdę robisz, jeśli spełniasz regułę? Skąd wzięła się reguła 1%? Inwestorzy zazwyczaj stwierdzali, że nieruchomości muszą spełniać zasadę 1%, aby zarobić wystarczająco dużo pieniędzy każdego miesiąca na pokrycie wydatków i pozostawienie czegoś dla właściciela.

Oto, jakie mogą być wydatki na nieruchomość do wynajęcia, która wynajmuje za 1.500 dolarów miesięcznie:

• Podatki od nieruchomości: 200 dolarów miesięcznie
• Ubezpieczenie: $100 miesięcznie
• Zarządzanie nieruchomością: 150 dolarów miesięcznie
• Ewentualne utrzymanie: 150 dolarów miesięcznie
• Możliwe pustostany: 75 dolarów miesięcznie

To w sumie 675 dolarów miesięcznie w wydatkach, które pozostawi 825 dolarów miesięcznie w zysku! To jest całkiem dobry, z wyjątkiem większości inwestorów będzie uzyskać kredyty i mają hipotekę, które muszą płacić, jak również.

Gdybyś miał dostać 120.000 dolarów kredytu hipotecznego, który byłby kwota, jeśli umieścić 20% w dół na 150.000 dolarów domu, płatność będzie 608 dolarów miesięcznie. To jest na 30 lat, 4,5% stopy hipotecznej. Teraz, twój zysk jest tylko 217 dolarów miesięcznie, co jest w porządku, ale nie niesamowite. Można zobaczyć, jak zasada 1% może być ledwie minimum potrzebne do zarabiania pieniędzy na nieruchomości do wynajęcia.

Dlaczego zasada 1% nie zawsze jest poprawna?

Liczby, których użyłem w powyższym scenariuszu zostały wymyślone przeze mnie. Trudna rzecz z wynajmu nieruchomości jest to, że numery zmieniają się na każdym rynku i dla każdej osoby. Dlatego nie lubię zasad, takich jak zasada 1% lub 50%, ponieważ może to działać dla niektórych ludzi, ale nie innych. Oto przykład, jak różne mogą być zwroty:

Oto, jakie wydatki mogą być na nieruchomości do wynajęcia, która wynajmuje za 1500 dolarów miesięcznie na innym rynku:

• Podatki od nieruchomości: $70 miesięcznie
• Ubezpieczenie: 60 dolarów miesięcznie
• Zarządzanie nieruchomością: 120 dolarów miesięcznie
• Możliwe utrzymanie: 150 dolarów miesięcznie
• Możliwe pustostany: 75 dolarów miesięcznie

Teraz wydatki są 475 dolarów miesięcznie zamiast 675 dolarów! Zysk będzie 1,025 dolarów bez kredytu i 417 dolarów miesięcznie z kredytu. Wygląda to bardziej jak typ nieruchomości do wynajęcia, którą chciałbym kupić! Jak widać, zwroty są znacznie różne w oparciu o podatki od nieruchomości i ubezpieczenia. Jest jeszcze więcej do rozważenia.

Jak konserwacja i pustostany wpływają na zwroty?

Nie tylko podatki i ubezpieczenie wpływają na zyski, ale również konserwacja i pustostany wpływają na zyski. Niektóre domy będą wymagały więcej konserwacji niż inne, a niektóre domy będą miały więcej pustych miejsc niż inne.

Kiedy jesteś właścicielem nieruchomości do wynajęcia, będą problemy, które występują. Domy nie będą wynajmowane przez cały rok, każdego roku, bez konieczności wykonywania jakichkolwiek prac. Musisz liczyć się z pustostanami, które wystąpią i pewną konserwacją, która będzie potrzebna.

Domy, które są niedawno przebudowane będą miały mniej konserwacji niż domy, które mają 100 lat i będą potrzebowały wkrótce poważnych aktualizacji. Kiedy używam mojego kalkulatora przepływów pieniężnych, mam kilka różnych kwot, których używam do dodatków na utrzymanie w oparciu o wiek i stan.

Możesz chcieć uwzględnić 5% czynszów w niektórych domach na utrzymanie lub 20% w zależności od stanu. To może oznaczać od 75 do 300 dolarów miesięcznie. To samo odnosi się do pustostanów. Niektóre obszary mają wyższe pustostany niż inne, a niektóre rodzaje nieruchomości mają różne wskaźniki pustostanów.

Jak rodzaj domu i obszar wpływają na zwrot?

Jeśli masz nieruchomości, które znajdują się w obszarach o bardzo wysokiej liczbie pustostanów, musisz wziąć to pod uwagę. Niektóre rodzaje nieruchomości będą miały różne wskaźniki pustostanów. Jeśli posiadasz 300.000 dolarów domu, który jest w doskonałej formie i wziąć swój czas na znalezienie idealnego najemcy, może być w stanie uzyskać, że najemca, aby pozostać na lata. Istnieje duża szansa, że będą dbać o nieruchomości, jak również.

Jeśli posiadasz 20.000 dolarów nieruchomości w obszarze o bardzo wysokim wskaźniku pustostanów, opuszczonych domów, a populacja maleje, jest szansa, że nie będzie w stanie wynająć tę nieruchomość! To może być pusty przez miesiące, a kiedy się go wynająć, najemca może być bardziej prawdopodobne, aby spowodować szkody, przestać płacić czynsz lub opuścić wcześnie.

Przekonasz się również, że liczby pustostanów i konserwacji zmienią się w zależności od tego, czy nieruchomość jest domem jednorodzinnym, czy mieszkaniem w budynku liczącym 400 lokali. Zasada 1% nie uwzględnia żadnej z tych zmiennych i dlatego nie lubię polegać na regułach. Każda nieruchomość, każdy właściciel, i każdy obszar jest bardzo różny.

Jeśli kupujesz nieruchomości komercyjnych, to jest coś zupełnie innego, ponieważ najemcy mogą płacić wszystkie wydatki! Reguła .7% może być świetna dla inwestorów w tym sektorze.

Co może nam powiedzieć reguła 1%?

Reguła 1% może być przydatna, jeśli dobrze znasz swój rynek. Może się jednak okazać, że nie chcemy stosować reguły 1%. Możesz chcieć stosować zasadę 2% w niektórych obszarach o niskich cenach nieruchomości, lub możesz być w porządku z zasadą .8% w innym obszarze o niskich podatkach i większej liczbie pustostanów. Nie musisz iść przez regułę 1%, ale można wymyślić regułę, która działa dla Ciebie.

Osobiście, lubię pisać wszystkie zwroty na każdej nieruchomości i nie polegać na zasadach.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "