3 popularne sposoby na reinwestowanie przepływów pieniężnych z wynajmu nieruchomości

Ostatnia aktualizacja 28 kwietnia 2022 r.

Jednym z głównych powodów inwestowania w nieruchomości jest potencjalny przepływ gotówki, jaki zapewniają nieruchomości na wynajem. Podczas gdy niektórzy inwestorzy wykorzystują przepływy pieniężne do uzupełnienia dochodów lub opłacenia wydatków osobistych, inni wolą reinwestować przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości w celu wygenerowania jeszcze większych powtarzających się przepływów pieniężnych.

W tym artykule przyjrzymy się korzyściom płynącym z reinwestowania przepływów pieniężnych z wynajmu nieruchomości, omówimy niektóre z najczęstszych sposobów wykorzystania reinwestowanych przepływów pieniężnych oraz wyjaśnimy, jak reinwestować przepływy pieniężne i uniknąć podatków.

Najważniejsze informacje

• Przepływy pieniężne to pieniądze pozostałe po uzyskaniu przychodów z wynajmu i spłacie kosztów operacyjnych oraz kredytu hipotecznego.
• Niektórzy inwestorzy wykorzystują przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości do celów osobistych, podczas gdy inni widzą większą wartość w reinwestowaniu ich w swoje firmy.
• Reinwestowane przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości mogą zwiększyć dochody z wynajmu, zostać wykorzystane do wpłaty zaliczki na poczet dodatkowych nieruchomości do wynajęcia oraz do zbudowania portfela rentierskich nieruchomości przynoszących dochód.

Korzyści z reinwestowania przepływów pieniężnych z wynajmu nieruchomości

Przy odpowiedniej dbałości i planowaniu, przepływy pieniężne z nieruchomości na wynajem mogą pozwolić inwestorowi na zmianę pracy z pełnego na niepełny etat lub całkowite zrezygnowanie z pracy na etacie. Jednakże, w zależności od celów inwestora, bardziej opłacalne finansowo może być reinwestowanie przepływów pieniężnych z wynajmu nieruchomości już dziś, aby mieć więcej pieniędzy do dyspozycji w przyszłości:

• Wygenerowanie dodatkowego dochodu: Inwestorzy na rynku nieruchomości reinwestują przepływy pieniężne z podobnego powodu, jak inwestorzy giełdowi reinwestują dywidendy. Wykorzystując przepływy pieniężne do zakupu kolejnych aktywów generujących dochód, inwestorzy mogą być w stanie zwiększyć bogactwo w czasie dzięki wielu strumieniom przepływów pieniężnych.
• Szybszy wzrost portfela nieruchomości: Efekt kuli śnieżnej w nieruchomościach występuje wtedy, gdy inwestor oszczędza cały przepływ gotówki do momentu, gdy ma wystarczającą ilość środków na wpłatę zaliczki na poczet kolejnej nieruchomości przeznaczonej na wynajem. Przepływy pieniężne z obu wynajmowanych nieruchomości są następnie oszczędzane do momentu, gdy dostępne są środki na trzecią nieruchomość przeznaczoną na wynajem itd.
• Uzyskanie lepszych warunków kredytu: Oszczędzanie przepływów pieniężnych w celu wpłacenia większej zaliczki na poczet dodatkowej nieruchomości pod wynajem to kolejny sposób na reinwestowanie przepływów pieniężnych. Wpłacenie zaliczki w wysokości 20% lub więcej pomaga inwestorom uniknąć konieczności płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) i może skutkować niższym oprocentowaniem oraz bardziej atrakcyjnymi warunkami kredytu. Dzieje się tak dlatego, że większa zaliczka oznacza, że inwestor ma więcej udziału w grze i stanowi mniejsze ryzyko dla kredytodawcy.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Jak reinwestować przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości

Oto sposoby reinwestowania przepływów pieniężnych z wynajmu nieruchomości w celu potencjalnego zwiększenia dochodów z wynajmu, pozyskania kapitału na zakup dodatkowych nieruchomości pod wynajem oraz zbudowania z czasem portfela nieruchomości pod wynajem przynoszących dochód:

1. Wprowadzanie ulepszeń w celu zwiększenia dochodu z wynajmu

Przywrócenie przepływów pieniężnych do wynajmowanej nieruchomości poprzez wprowadzenie ulepszeń i modernizacji może pomóc w zwiększeniu dochodów z wynajmu. Dzieje się tak dlatego, że najemcy często są skłonni płacić wyższy czynsz w zamian za lepsze udogodnienia, takie jak dodatkowa przestrzeń na domowe biuro czy przebudowana kuchnia lub łazienka.

Zasadą jest, że większość ulepszeń nieruchomości musi być dodana do podstawy kosztowej wynajmowanej nieruchomości i amortyzowana w czasie. Tak więc, oprócz generowania dodatkowego dochodu z wynajmu, inwestor może być w stanie odliczyć większe koszty amortyzacji, aby zmniejszyć dochód netto podlegający opodatkowaniu.

Urząd Skarbowy (IRS) wymaga, aby inwestorzy w nieruchomości dokonywali odpisów amortyzacyjnych. Jednak w ciągu dnia jest tylko tyle godzin, a obliczanie i śledzenie wydatków kapitałowych i amortyzacji może być skomplikowane i czasochłonne. Zarejestrowanie się na darmowe konto w Stessa znacznie ułatwia automatyczne śledzenie przychodów, wydatków, modernizacji kapitału, rocznej amortyzacji i zmian wartości nieruchomości.

2. Zbieranie funduszy na przedpłatę

Wykorzystanie wolnych przepływów pieniężnych do szybszego spłacenia kredytu hipotecznego może być kolejnym dobrym sposobem na reinwestowanie przepływów pieniężnych z nieruchomości na wynajem. Niższe saldo kredytu w połączeniu ze wzrostem wartości nieruchomości może w ciągu kilku lat zapewnić środki na zaliczkę na poczet innej nieruchomości na wynajem.

W poniższym przykładzie przyjęto następujące założenia:

• Ceny domów rosną o 5% każdego roku.
• Saldo kredytu hipotecznego odzwierciedla saldo na koniec roku po dokonaniu zaplanowanych spłat kapitału i odsetek (P&I).
• Reinwestowane przepływy pieniężne są wykorzystywane do szybszego spłacania kredytu hipotecznego.
• Refinansowanie z opcją wykupu (Cash-out refinance) jest stosowane w celu wyciągnięcia kapitału z nieruchomości przeznaczonej na wynajem jako zaliczki na poczet drugiego domu przeznaczonego na wynajem.
• Inwestor zachowuje 20% kapitału własnego w pierwszym domu, gdy dokonuje refinansowania gotówkowego.

Po 4 latach inwestor mógłby skorzystać z refinansowania gotówkowego i wyciągnąć nieco ponad 37 000 USD kapitału własnego z pierwszej nieruchomości pod wynajem, aby wykorzystać je jako 20% zaliczkę na poczet drugiej nieruchomości pod wynajem, zachowując 20% kapitału własnego w pierwszym domu:

• Wartość nieruchomości w roku 4: 173 644 USD
• Nowe saldo kredytu po refinansowaniu gotówkowym: 138 915 USD
• Udział własny w wysokości 20% zachowany w pierwszym domu po refinansowaniu: 34 729 USD
• Kapitał własny wyciągnięty w celu wykorzystania jako zaliczka na poczet innej nieruchomości na wynajem: 71 959 USD - 34 729 USD = 37 230 USD

Zakładając, że inwestor kupuje drugi dom za 173 644 USD, kapitał własny w wysokości 37 230 USD wyciągnięty z pierwszego domu może być wykorzystany na 21% zaliczkę na poczet drugiej nieruchomości pod wynajem.

Zauważmy, że w naszym przykładzie założono, że ceny domów stale rosną o 5% każdego roku, że reinwestowane przepływy pieniężne pozostają na tym samym poziomie, a ceny wynajmu i przepływy pieniężne netto nie rosną.

3. Zbuduj portfel nieruchomości na wynajem

Przyjrzyjmy się teraz, w jaki sposób inwestor mógłby reinwestować przepływy pieniężne z jednej nieruchomości w celu zakupu dodatkowej nieruchomości czynszowej co 5 lat. W tym uproszczonym przykładzie przyjęto następujące założenia:

• Najem nr 1 został zakupiony za gotówkę.
• 20% zaliczki na poczet dodatkowych nieruchomości czynszowych pochodzi z oszczędności z dochodów z czynszu.
• Ceny domów rosną o 5% każdego roku.

Należy pamiętać, że powyższy uproszczony przykład zakłada, że ceny najmu i koszty operacyjne pozostaną niezmienione przez cały 20-letni okres posiadania nieruchomości oraz że nie zostaną wprowadzone żadne ulepszenia ani modernizacje kapitałowe w celu zwiększenia wartości nieruchomości lub dochodów z najmu.

Reinwestuj przepływy pieniężne, aby uniknąć podatków: 2 sposoby

Jedną z największych korzyści płynących z posiadania nieruchomości na wynajem są korzyści podatkowe. Inwestorzy mogą odliczyć od dochodu netto podlegającego opodatkowaniu koszty operacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego oraz inne wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, takie jak podróże do wynajmowanej nieruchomości poza miastem czy czesne za kształcenie ustawiczne.

Jednak w niektórych sytuacjach inwestorzy mogą również reinwestować przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości i opóźnić płacenie podatków:

Samodzielnie zarządzane indywidualne konto emerytalne (SDIRA)

Inwestorzy mogą przekształcić istniejące konto emerytalne, takie jak 401(k) lub SEP-IRA dla osób samozatrudnionych, w SDIRA, aby kupować i przechowywać nieruchomości. Osoby, które dopiero rozpoczynają swoją karierę zawodową, mogą również założyć konto SDIRA dla nieruchomości.

Ponieważ SDIRA jest kontem emerytalnym, wszelkie dochody generowane w ramach SDIRA nie są opodatkowane i rosną bez podatku do momentu rozpoczęcia wypłat. Przepływy pieniężne w ramach konta SDIRA dla nieruchomości mogą być wykorzystywane do opłacania wydatków operacyjnych nieruchomości, dokonywania modernizacji i ulepszeń w celu zwiększenia dochodów z wynajmu, a także do zakupu dodatkowych nieruchomości na wynajem w ramach konta SDIRA.

Wymiana 1031

Środki pieniężne uzyskane z zysków ze sprzedaży nieruchomości pod wynajem podlegają podatkowi od amortyzacji i podatkowi od zysków kapitałowych. Inwestorzy mogą jednak odroczyć płatność podatku od zysków kapitałowych i amortyzacji, dokonując wymiany 1031.

W ramach wymiany 1031 inwestor wykorzystuje zyski ze sprzedaży jednej nieruchomości inwestycyjnej na zakup jednej lub kilku zastępczych nieruchomości inwestycyjnych w ciągu 180 dni. Zasady i ramy czasowe wymiany w ramach Sekcji 1031 są bardzo szczegółowe, a niedotrzymanie pewnych terminów lub wymogów może spowodować, że inwestor zapłaci zyski kapitałowe, nawet jeśli zostanie zakupiona nieruchomość zamienna.

Z tego powodu inwestorzy powinni skonsultować się ze swoimi doradcami finansowymi lub organizatorami wymiany 1031, aby dowiedzieć się więcej na temat wymiany z odroczeniem podatku.

Uwagi końcowe

Choć może się to wydawać zaskakujące, przepływy pieniężne z jednej nieruchomości na wynajem zakupionej dzisiaj mogą wygenerować wystarczające przepływy pieniężne na zakup innego domu generującego dochód w ciągu zaledwie kilku lat. Reinwestowanie przepływów pieniężnych z nieruchomości na wynajem może być dobrym sposobem na wykładnicze zwiększenie powtarzających się dochodów i osobistego bogactwa oraz na osiągnięcie osobistych celów finansowych, takich jak porzucenie pracy na pełen etat lub przejście na wcześniejszą emeryturę.