Zalety i wady refinansowania gotówkowego w celu zakupu nieruchomości na wynajem

Ostatnia aktualizacja 6 czerwca 2022 r.

Wartości domów w USA wzrosły o 52% w ciągu ostatnich 5 lat, według Zillow (do 31 marca 2022), zapewniając kupującym i posiadającym nieruchomości inwestorom znaczną ilość zgromadzonego kapitału.

Podczas gdy jedną z opcji jest pozostawienie kapitału domowego w spokoju, inni ludzie decydują się na wykorzystanie refinansowania cash-out na ich głównym miejscu zamieszkania w celu zakupu nieruchomości do wynajęcia. Czytaj dalej, jeśli myślałeś o wykorzystaniu swojego kapitału własnego na nieruchomość inwestycyjną.

Wyjaśnimy, jak zrobić refinansowanie z wypłatą gotówki, plusy i minusy do rozważenia oraz alternatywne sposoby, w jakie właściciele domów mogą uzyskać dostęp do swojego kapitału bez refinansowania obecnego kredytu.

Najważniejsze informacje

• Refinansowanie z opcją wykupu zastępuje obecny kredyt większym kredytem, pozwalając inwestorowi na wyciągnięcie różnicy w gotówce.
• Fundusze z cash-out refi mogą być wykorzystane do zakupu nieruchomości do wynajęcia, tworząc dodatkowy strumień dochodów i możliwość ubiegania się o ulgi w podatku od nieruchomości.
• Kredytodawcy dopuszczają maksymalny stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) na poziomie 75% i wymagają, aby kredytobiorca miał dobrą ocenę kredytową oraz wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) na poziomie 50% lub niższym.
• Nowa miesięczna rata kredytu hipotecznego z cash-out refinance będzie wyższa, więc ważne jest, aby inwestor przeanalizował liczby, aby upewnić się, że nowa nieruchomość do wynajęcia generuje wystarczające przepływy pieniężne, aby zrównoważyć zwiększoną ratę kredytu.
• Inne możliwości wyciągnięcia kapitału z nieruchomości to kredyt mieszkaniowy, linia kredytowa (HELOC) oraz indywidualne konto emerytalne (SDIRA) dla nieruchomości.

Jak wykorzystać refinansowanie z wypłatą gotówki do zakupu nieruchomości do wynajęcia

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Cash-out refinance jest popularną strategią, z której korzystają inwestorzy nieruchomości, aby zamienić zgromadzony kapitał własny w gotówkę na zakup nieruchomości do wynajęcia. Kapitał własny uzyskuje się poprzez refinansowanie istniejącej pierwszej hipoteki na większą hipotekę, aby otrzymać różnicę w gotówce.

Oto przykład, jak wykorzystać cash-out refi do pozyskania pieniędzy na nieruchomość do wynajęcia:

• Obecna wartość nieruchomości: $250,000
• Saldo hipoteczne: 100 000 USD
• Kapitał własny: $250,000 - $100,000 = $150,000
• Maksymalna kwota nowej pożyczki: $250,000 obecna wartość nieruchomości x 75% = $187,500
• Gotówka dostępna do wyciągnięcia z refi: $187,500 nowa pożyczka - $100,000 istniejąca pożyczka spłacona = $87,500

Dlaczego nie można wyciągnąć całej kwoty kapitału własnego w wysokości $150,000?

Kredytodawcy wymagają, aby kredytobiorca zachował pewną ilość kapitału własnego przy refinansowaniu gotówkowym, podobnie jak w przypadku wpłaty zaliczki na dom. W tym przykładzie, kredytobiorca ma LTV na poziomie 75%, a pozostałe 25% lub $62.500 pozostaje w domu jako kapitał własny. Jednak maksymalne LTV dla cash-out refi i inne kwalifikacje różnią się w zależności od pożyczkodawcy.

Oto kilka innych wskazówek, które warto znać na temat korzystania z cash-out refinance w celu zakupu nieruchomości do wynajęcia:

• Dostarczyć dowód dochodu poprzez odcinki wypłaty i deklaracje podatkowe, zweryfikować zatrudnienie i wypełnić kontrolę kredytową.
• Posiadać historię terminowych płatności u wierzycieli.
• Posiadać minimalną ocenę kredytową na poziomie około 620 lub wyższym.
• Uzyskaj nową wycenę, aby zweryfikować aktualną wartość rynkową nieruchomości.
• Wskaźnik DTI wynoszący 50% lub mniej jest obliczany poprzez podzielenie miesięcznych wydatków na kredyt hipoteczny przez całkowity miesięczny dochód.
• Home equity w wysokości 25% lub więcej jest wymagane, tak aby istniała gotówka do wyciągnięcia.
• Wskaźnik LTV wynoszący 75% lub mniej jest obliczany poprzez podzielenie kwoty nowego kredytu hipotecznego przez wartość nieruchomości.
• Kredytodawca może również wymagać, aby kredytobiorca miał do 6 miesięcy, a czasem więcej, rezerw gotówkowych, aby zapłacić za miesięczne płatności hipoteczne.

Pożyczkodawca może również wymagać minimalnego okresu sezonowego wynoszącego co najmniej 6 miesięcy od momentu zakupu domu przed zamknięciem na cash-out refinance.

Plusy i minusy refinansowania na zakup nieruchomości do wynajęcia

Istnieją plusy i minusy, których należy być świadomym przed dokonaniem refinansowania cash-out w celu zakupu nieruchomości na wynajem.

Pros

• Możesz mieć większą zaliczkę na zakup nieruchomości na wynajem, łącząc wyciągniętą gotówkę z zaoszczędzonymi pieniędzmi.
• Duża zaliczka może oznaczać lepsze warunki pożyczki i niższe oprocentowanie nieruchomości na wynajem.
• Jeśli obecna stopa procentowa kredytu jest wyższa od rynkowej, refinansowanie za gotówkę może również oznaczać niższe oprocentowanie istniejącej nieruchomości.
• Pożyczkodawcy zazwyczaj oferują pożyczki na refinansowanie z wypłatą gotówki na 15 lub 30 lat, ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem, zapewniając opcje dopasowane do strategii inwestycyjnej.
• Zakup nieruchomości na wynajem może również przynieść korzyści podatkowe, takie jak odliczenie kosztów operacyjnych od dochodu z wynajmu oraz odliczenie kosztów amortyzacji w celu zmniejszenia dochodu netto przed opodatkowaniem.

Cons

• Miesięczna rata kredytu hipotecznego będzie wyższa, jeśli nowy kredyt hipoteczny jest większy niż obecna kwota kredytu.
• Pierwszy dom użyty jako zabezpieczenie może być zagrożony, jeśli wyższe miesięczne płatności hipoteczne staną się trudne do wykonania, powodując, że kredytobiorca nie będzie w stanie spłacić kredytu.
• Cash-out refinansowanie oznacza również rozpoczęcie od nowa z nowym 30- lub 15-letnim kredytem hipotecznym.
• Koszty zamknięcia mogą być wyższe niż alternatywne źródła finansowania, takie jak kredyt mieszkaniowy lub HELOC.
• Fundusze z cash-out refi są otrzymywane w jednym ryczałcie, co może stworzyć presję dla inwestora, aby szybko znaleźć nieruchomość do wynajęcia, zamiast poświęcić czas na podjęcie właściwej decyzji.

Alternatywy dla refinansowania z wypłatą gotówkową

Wykorzystanie cash-out refinance do zakupu nieruchomości na wynajem nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Na przykład, refinansowanie w celu wyciągnięcia gotówki może nie mieć dobrego sensu biznesowego, jeśli twoje nowe oprocentowanie hipoteczne byłoby wyższe lub jeśli nie chcesz ponownie uruchomić zegara z kolejną 30-letnią pożyczką.

Oto 3 alternatywy dla cash-out refinancing.

Pożyczka pod zastaw domu

Zamiast refinansować bieżącą pożyczkę, możesz zamienić zgromadzony kapitał na gotówkę za pomocą pożyczki Home Equity. Pożyczka pod zastaw domu to drugi kredyt hipoteczny, który wykorzystuje kapitał własny nieruchomości jako zabezpieczenie.

Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy pozwolą na pożyczenie 80% wartości domu z połączonych pierwszych i drugich hipotek. Na przykład, jeśli obecna wartość rynkowa domu wynosi $250,000, a zaległe saldo pierwszej hipoteki wynosi $100,000, pożyczkobiorca może wyciągnąć dodatkowe $100,000 za pomocą pożyczki Home Equity:

• $250,000 wartość domu x 80% = $200,000 - $100,000 saldo pierwszej hipoteki = $100,000

Jedną z najważniejszych zalet pożyczki Home Equity jest to, że pierwsza hipoteka nie musi być refinansowana. Jednakże, będą Państwo mieli 2 płatności hipoteczne, ponieważ pożyczka hipoteczna jest drugą hipoteką.

HELOC

HELOC jest podobny do posiadania karty kredytowej, która umożliwia dostęp do kapitału własnego domu. Jednak zamiast dostarczać gotówkę z góry w postaci jednej płatności ryczałtowej, HELOC pozwala na korzystanie z kapitału własnego i dostęp do funduszy, gdy są one potrzebne.

HELOCs mają zazwyczaj 10-letni okres zaciągania, w którym można zamienić kapitał własny na gotówkę, dokonywać płatności odsetkowych od pożyczonych środków, spłacać pożyczone pieniądze i ponownie zaciągać pożyczki, jeśli się chce. Wypłaty ustają pod koniec okresu czerpania środków i należy dokonywać miesięcznych spłat kapitału i odsetek (P&I).

Jedną z najważniejszych zalet HELOC jest to, że odsetki są płacone tylko wtedy, gdy pieniądze są pożyczane w zamian za kapitał własny domu. Opcja dokonywania płatności wyłącznie odsetkowych w okresie zaciągania kredytu daje również możliwość gromadzenia gotówki z dochodów z wynajmu nowej nieruchomości do czasu rozpoczęcia okresu spłaty.

SDIRA

Wielu inwestorów jest mile zaskoczonych, gdy dowiadują się, że oszczędności emerytalne mogą być wykorzystane do zakupu nieruchomości na wynajem, jednocześnie otrzymując korzyści z zabezpieczenia podatkowego w postaci konta IRA. SDIRA pozwala na inwestowanie w nieruchomości do wynajęcia i pobieranie dochodu netto i zysków wolnych od podatku poprzez utrzymywanie funduszy w ramach SDIRA do momentu rozpoczęcia wypłat.

Aby kupić nieruchomość do wynajęcia za pomocą SDIRA, musisz założyć konto u opiekuna IRA lub stworzyć je samodzielnie, chociaż zasady mogą być dość skomplikowane. Należy również upewnić się, że nieruchomość do wynajęcia przechowywana w SDIRA wytwarza wystarczające przepływy pieniężne, aby opłacić koszty operacyjne i przyszłe ulepszenia kapitałowe bez konieczności dodawania dodatkowych funduszy.

Jedną z wad, którą należy rozważyć przed zakupem nieruchomości na wynajem w ramach SDIRA jest to, że nie można ubiegać się o zwrot kosztów amortyzacji, co jest jedną z najważniejszych korzyści podatkowych wynikających z posiadania nieruchomości na wynajem.

Ostatnie przemyślenia

Refinansowanie z opcją wypłaty gotówki jest potężnym narzędziem, które wykorzystuje zgromadzony kapitał własny w domu do zakupu nieruchomości na wynajem. Chociaż istnieje kilka korzyści z cash-out refi, istnieją również wady, które należy rozważyć, takie jak posiadanie wyższej miesięcznej płatności hipotecznej niż istniejąca hipoteka. Przed złożeniem wniosku o cash-out refinance na zakup nieruchomości do wynajęcia, należy przeanalizować liczby, aby upewnić się, że wyższa opłata hipoteczna jest równoważona przez dochód generowany przez zakupioną nieruchomość do wynajęcia.