Jak uniknąć podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości na wynajem

Ostatnia aktualizacja na 1 października 2021 r.

Stały strumień dochodów z wynajmu, wzrost wartości nieruchomości w długim okresie czasu oraz obniżenie dochodu do opodatkowania dzięki kosztom prowadzenia działalności gospodarczej i amortyzacji to tylko niektóre z zalet inwestowania w jednorodzinne nieruchomości czynszowe.

Jednakże, kiedy nieruchomość zostaje sprzedana, IRS próbuje zmusić inwestorów do zapłacenia za te korzyści, pobierając podatek od zysku kapitałowego. Na szczęście istnieje kilka strategii, które inwestor w nieruchomości może wykorzystać, aby uniknąć płacenia podatku od zysków kapitałowych z wynajmu nieruchomości.

Co to jest zysk kapitałowy?

Zyski kapitałowe to zysk netto osiągnięty, gdy aktywa kapitałowe są sprzedawane.

---

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

---

Według IRS, prawie wszystko posiadane i używane do celów inwestycyjnych jest aktywem kapitałowym. Kiedy składnik aktywów jest sprzedawany, zysk kapitałowy (lub strata) jest obliczany poprzez odjęcie zrealizowanej ceny sprzedaży od skorygowanej podstawy.

Istnieją cztery ważne terminy, które należy zrozumieć przy określaniu zysku kapitałowego:

• Aktywa kapitałowe: akcje i obligacje, sprzęt i maszyny, meble i instalacje oraz nieruchomości.
• Skorygowana podstawa: pierwotna cena zapłacona za aktywa kapitałowe, w tym opłaty poniesione przy zakupie nieruchomości, takie jak opłaty prawne i rejestracyjne, badania i podatki od przeniesienia własności, ubezpieczenie tytułu własności i prowizje od sprzedaży.
• Krótkoterminowy zysk kapitałowy: aktywa kapitałowe utrzymywane przez jeden rok lub krócej przed ich zbyciem.
• Długoterminowy zysk kapitałowy: aktywa kapitałowe posiadane przez okres dłuższy niż jeden rok przed ich zbyciem.

Jak opodatkowane są zyski kapitałowe

Posiadanie aktywów przez okres dłuższy niż jeden rok przed ich zbyciem lub sprzedażą ma znaczący wpływ na wysokość podatku potencjalnie należnego IRS. Dzieje się tak, ponieważ krótkoterminowe zyski kapitałowe są opodatkowane jako zwykły dochód w normalnych przedziałach podatkowych wynoszących 10%, 12%, 22%, 24%, 32%, 35% i 37%.

Z drugiej strony, stawki podatku od długoterminowych zysków kapitałowych są znacznie niższe i wahają się pomiędzy:

• 0% dla dochodów osobistych do $40,400
• 15% dla dochodów osobistych od $40,401 do $445,850
• 20% dla dochodów osobistych w wysokości $445,850 lub wyższych

Zobowiązania podatkowe z tytułu krótkoterminowych i długoterminowych zysków kapitałowych

Przyjrzyjmy się, jak opodatkowane są zyski kapitałowe w oparciu o krótkoterminowy i długoterminowy okres posiadania. Dla celów tego przykładu, nie uwzględniliśmy żadnego dodatkowego podatku dochodowego należnego w danym stanie.

Krótkoterminowy

• Skorygowana podstawa opodatkowania = $200,000
• Cena sprzedaży netto = $250,000
• Opodatkowany zysk = $50,000
• Należny podatek od zysków kapitałowych (przy 24% poziomie zwykłego dochodu) = $12,000

Długoterminowy

• Skorygowana podstawa = $200,000
• Cena sprzedaży netto = $250,000
• Odliczenie amortyzacji = $7,200
• Opodatkowany zysk = $50,000 + $7,200 amortyzacji = $57,200
• Należny podatek od zysków kapitałowych (15% przy średniej stawce podatku od zysków kapitałowych) = $8,580

W tym przykładzie, inwestor nieruchomości z krótkoterminowej strategii inwestycyjnej płaci prawie 40% więcej w podatku od zysków kapitałowych ($ 12,000 - $ 8,580 = $ 3,420) niż inwestor z długoterminowego planu inwestycyjnego.

Jak działa odzyskanie amortyzacji

IRS wymaga od inwestorów nieruchomości posiadających nieruchomości w długim okresie czasu, aby odzyskać - lub oddać - roczny odpis amortyzacyjny dokonany w celu zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu.

Dla celów podatkowych amortyzacji, przyjmuje się, że nieruchomość mieszkalna przeznaczona na wynajem ma okres użytkowania 27,5 roku. W sekcji "Długoterminowe" powyżej, około jeden rok amortyzacji został odzyskany. Najnowsza publikacja IRS Publication 527 mówi inwestorom wszystko, co muszą wiedzieć o amortyzacji nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych na wynajem.

4 sposoby na uniknięcie podatku od zysków kapitałowych z wynajmu nieruchomości

Jeśli chodzi o płacenie podatku od zysków kapitałowych, wielu inwestorów nieruchomości uważa, że mają tylko dwa wyjścia: płacenie krótkoterminowego podatku od zysków kapitałowych teraz lub płacenie później przy niższej, długoterminowej stawce podatku od zysków kapitałowych.

Oczywiście, niektórzy podatnicy mogą czuć, że jest to ich obywatelski obowiązek, aby zapłacić jak najwięcej podatku, jak to możliwe. Jednak to, że inni ludzie uważają, że najlepszym sposobem wykorzystania ich pieniędzy jest oddanie ich rządowi, nie oznacza, że Ty również musisz to zrobić.

Oto cztery strategie, których możesz użyć, aby uniknąć, zmniejszyć lub odroczyć płacenie jakiegokolwiek podatku od zysków kapitałowych.

1. Zakup nieruchomości z konta emerytalnego

Konta emerytalne z odroczonym podatkiem, takie jak IRA, Roth IRA lub 401(k) plan pozwalają inwestorom na zakup nieruchomości na wynajem za ich oszczędności emerytalne, jednocześnie pozwalając dochód z wynajmu i zyski kapitałowe gromadzić wolne od podatku, aż inwestor zacznie dokonywać wypłat.

Wpłaty na IRA są również odliczane od podatku, kapitał gromadzi się bez podatku, a pieniądze mogą być wypłacane, gdy inwestor przechodzi na emeryturę w niższym progu podatkowym.

2. Przekształć nieruchomość w główne miejsce zamieszkania

Przekształcenie wynajmowanej nieruchomości w podstawową rezydencję pozwala inwestorom w nieruchomości na wyłączenie do $500,000 w podlegających opodatkowaniu zyskach kapitałowych, lub $250,000 dla podatników, którzy są samotni.

Użyjmy nieruchomości o wartości $200,000, którą omawialiśmy wcześniej jako przykład.

Załóżmy, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat nieruchomość ta systematycznie zyskiwała na wartości i obecnie jej cena sprzedaży netto wynosi $300,000. Jeśli inwestor dokona sprzedaży, zysk kapitałowy wyniesie 100.000 USD, a potencjalny należny podatek od zysków kapitałowych wyniesie 15.000 USD (zakładając średni przedział dochodów z zysków kapitałowych i ignorując amortyzację).

Poprzez uczynienie nieruchomości do wynajęcia głównym miejscem zamieszkania, sekcja 121 Internal Revenue Code pozwala inwestorowi na zmniejszenie podatku od zysków kapitałowych poprzez:

• Posiadanie domu przez co najmniej dwa z pięciu poprzedzających lat przed jego sprzedażą
• Korzystanie z domu jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa z tych samych poprzednich pięciu lat
• Nie wyłączając podatku od zysków kapitałowych z jakiejkolwiek innej sprzedaży w ciągu ostatnich dwóch lat.

Inwestorzy w nieruchomości rozważający przekształcenie nieruchomości inwestycyjnej w podstawowe miejsce zamieszkania powinni zawsze porozmawiać ze swoim zaufanym doradcą podatkowym. Wynika to z faktu, że czynniki takie jak odzyskanie amortyzacji, potencjalna sprzedaż ze stratą oraz kwalifikowane lub niekwalifikowane wykorzystanie mogą wpłynąć na wysokość obniżonych zysków kapitałowych.

3. Wykorzystaj zbieranie podatków

Tax harvesting ma miejsce, gdy inwestorzy sprzedają jedną nieruchomość na wynajem ze stratą, aby zrównoważyć zyski z innej nieruchomości sprzedanej w tym samym roku podatkowym. Tax-loss harvesting jest strategią, którą wielu inwestorów stosuje w przypadku akcji, ponieważ są one łatwe do sprzedania online tuż przed końcem roku.

Inwestorzy w nieruchomości mogą również korzystać z tax harvesting z wynajmu nieruchomości, aby dopasować zyski ze stratami z innych inwestycji. Na przykład, zysk kapitałowy w wysokości $50,000 ze sprzedaży naszej nieruchomości do wynajęcia powyżej może być skompensowany przez sprzedaż innej nieruchomości do wynajęcia z ujemnym kapitałem własnym w wysokości $40,000, aby zmniejszyć całkowity zysk kapitałowy inwestora podlegający opodatkowaniu do zaledwie $10,000.

4. Wykorzystaj wymianę z odroczonym terminem płatności podatku 1031

Sekcja 1031 Internal Revenue Code pozwala inwestorom w nieruchomości sprzedać nieruchomość do wynajęcia, kupić inną nieruchomość o równej lub większej wartości i odroczyć zapłatę podatku od zysków kapitałowych. IRS nazywa również 1031 wymiany "like-kind" wymiany, chociaż to wyrażenie może być nieco mylące. Na przykład, nieruchomość jest uważana przez Internal Revenue Service za podobną do siebie, o ile jest tej samej natury lub charakteru.

Tak więc, zrzeczenie się jednorodzinnej nieruchomości czynszowej i zastąpienie jej większym portfelem nieruchomości czynszowych kwalifikowałoby się jako zamiana podobna do Sekcji 1031. To samo dotyczy sprzedaży nieruchomości komercyjnej, takiej jak budynek biurowy, w zamian za zakup grupy jednorodzinnych domów czynszowych.

W rzeczywistości Roofstock ułatwia inwestorom w nieruchomości maksymalizację wymiany 1031.

Jak zminimalizować zyski podlegające opodatkowaniu

Kiedy nowi inwestorzy w nieruchomości zaczynają budować swoje portfolio nieruchomości do wynajęcia, są często mile zaskoczeni tym, jak przyjazny podatkowo jest IRS dla właścicieli nieruchomości. Przepisy podatkowe dotyczące nieruchomości w USA pozwalają inwestorom na obniżenie kwoty dochodu podlegającego opodatkowaniu i odroczenie płacenia podatku od zysków kapitałowych poprzez:

• Odliczenie normalnych wydatków operacyjnych, takich jak biuro domowe i koszty podróży w celu sprawdzenia wynajmowanych nieruchomości i spotkania z lokalnymi zarządcami nieruchomości
• Obniżenie dochodu operacyjnego brutto poprzez odliczenia kosztów odsetek hipotecznych
• Wykorzystanie niegotówkowych wydatków na amortyzację w celu zminimalizowania kwoty dochodu podlegającego opodatkowaniu
• Odroczenie podatku od zrealizowanego zysku kapitałowego poprzez zastosowanie wymiany 1031 w celu zakupu nieruchomości zastępczej o równej lub większej wartości

Techniki zwiększania podstawy opodatkowania nieruchomości

Przykłady ulepszeń nieruchomości na wynajem i wydatków transakcyjnych, które mogą zwiększyć bazę nieruchomości i obniżyć kwotę potencjalnego zysku kapitałowego obejmują:

• Modernizacja drzwi i okien
• Wymiana systemów ogrzewania i chłodzenia, instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej
• Nowe urządzenia, podłogi i pokrycie dachowe
• Prowizje od sprzedaży nieruchomości
• Wycena, opłaty prawne i inspekcyjne
• Opłaty za poszukiwanie tytułu, podatki od przeniesienia własności oraz koszty escrow i zamknięcia rozliczenia

Najczęściej zadawane pytania dotyczące unikania zysków kapitałowych z wynajmu nieruchomości

Pytanie: Czy główna rezydencja kwalifikuje się do wymiany 1031 z odroczonym terminem płatności podatku?

Odpowiedź: Nie. Sekcja 1031 Internal Revenue Code zezwala jedynie na wykorzystanie nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej lub inwestycji w ramach wymiany na podobne nieruchomości.

Pytanie: Czy mogę wykorzystać inne aktywa, takie jak akcje i obligacje w ramach wymiany w Sekcji 1031?

Odpowiedź: Nie. Kiedy ustawa Tax Cuts and Jobs Act została uchwalona w grudniu 2017 roku, opodatkowanie wymiany typu like-kind stało się ogólnie ograniczone tylko do wymiany nieruchomości.

Pytanie: Jak prawo podatkowe wpływa na strategię inwestowania w nieruchomości?

Odpowiedź: Prawo podatkowe zachęca do strategii inwestycyjnej buy-and-hold w nieruchomości z niższymi stawkami długoterminowych zysków kapitałowych, kosztów amortyzacji i przyjaznych dla inwestorów odliczeń podatkowych dla odsetek i kosztów operacyjnych.

Pytanie: Czy straty kapitałowe z jednego roku mogą być wykorzystane do wyrównania zysków w latach następnych?

Odpowiedź: Tak. IRS ogranicza odliczenia strat kapitałowych (różnica netto pomiędzy całkowitymi zyskami i stratami) do $3,000 rocznie. Jednakże, straty kapitałowe przekraczające $3,000 mogą być przeniesione na przyszłe lata.

Końcowe przemyślenia

Inwestorzy w nieruchomości, którzy nie planują z wyprzedzeniem uruchomić bardzo realne ryzyko utraty duży procent swoich zysków do podatku od zysków kapitałowych należnych, gdy nieruchomość jest sprzedawana. Dzięki odpowiednim strategiom, inwestorzy w nieruchomości jednorodzinne mogą uniknąć, zmniejszyć lub odroczyć płatność podatku od zysków kapitałowych z wynajmu nieruchomości:

• Inwestowanie w nieruchomości na wynajem przy użyciu konta emerytalnego z odroczonym podatkiem
• Zamienić nieruchomość wynajmowaną na główne miejsce zamieszkania
• Kompensować zyski i straty poprzez zbieranie podatków

Oczywiście, sprzedaż nieruchomości nie oznacza całkowitego wycofania się z biznesu inwestowania w nieruchomości. W rzeczywistości, wielu inwestorów zwiększa swoje udziały w nieruchomościach poprzez wykorzystanie wymiany 1031, aby zamienić jedną nieruchomość na wynajem na większy portfel profesjonalnie zarządzanych domów jednorodzinnych.