Inwestowanie w nieruchomości na wynajem dla początkujących: przewodnik 2022

Ostatnia aktualizacja 28 kwietnia 2022 r.

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem może być dobrym sposobem na generowanie dodatkowych stałych dochodów i budowanie bogactwa w długim okresie, przy jednoczesnym wykorzystywaniu pieniędzy z czynszu na pokrycie wydatków i kredytu hipotecznego.

Rosnące wartości domów w całym kraju zwiększają popyt na nieruchomości na wynajem, a na niektórych rynkach więcej domów jest zajmowanych przez najemców niż właścicieli. Coraz więcej początkujących - być może tak jak Ty - myśli o rozpoczęciu działalności w branży nieruchomości na wynajem.

Przygotowaliśmy ten artykuł, aby nieco ułatwić początkującym inwestowanie w nieruchomości na wynajem.

Najważniejsze informacje

• Nieruchomość na wynajem może być dobrym zabezpieczeniem przed inflacją, przy mniejszej zmienności w porównaniu z rynkiem akcji.
• Korzyści z inwestowania w nieruchomości na wynajem obejmują możliwość uzyskania powtarzających się przepływów pieniężnych, wzrost wartości domu i odliczenia podatkowe.
• Kup i trzymaj to strategia inwestycyjna, którą początkujący inwestorzy mogą wykorzystać do zakupu dodatkowych nieruchomości pod wynajem poprzez reinwestowanie przepływów pieniężnych.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości na wynajem?

Rosnąca inflacja, zmienność na giełdzie i niepewność ekonomiczna w dzisiejszym, ciągle zmieniającym się świecie to tylko 3 powody, dla których warto inwestować w nieruchomości na wynajem.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Oto kilka głównych korzyści z inwestowania w nieruchomości na wynajem wraz z potencjalnymi wadami.

Korzyści z inwestowania w nieruchomości na wynajem

• Inwestorzy mogą otrzymywać powtarzające się przepływy pieniężne z czynszów pobieranych od najemców.
• Czynsze od najemców mogą być przeznaczane na pokrycie kosztów własności, w tym kosztów operacyjnych i miesięcznej raty kredytu hipotecznego, jeśli nieruchomość jest finansowana.
• Nieruchomość czynszowa przynosząca przepływy pieniężne ma wystarczającą ilość pieniędzy na koniec każdego okresu, aby wygenerować zysk dla inwestora po pobraniu wszystkich czynszów i zapłaceniu rachunków.
• Wzrost wartości nieruchomości w czasie może zwiększyć wysokość kapitału własnego właściciela w wynajmowanej nieruchomości i może służyć jako źródło kapitału na dodatkowe inwestycje.
• Korzyści podatkowe wynikające z posiadania nieruchomości na wynajem obejmują możliwość odliczenia kosztów operacyjnych, wydatków właściciela związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, amortyzacji w celu zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu oraz wymiany nieruchomości z odroczonym terminem płatności w celu odroczenia płacenia podatku od zysków kapitałowych.
• Nieruchomość może być zabezpieczeniem przed inflacją, gdy wartość domu i ceny wynajmu rosną szybciej niż stopa inflacji.
• Domy jednorodzinne charakteryzują się historycznie mniejszą zmiennością w porównaniu z akcjami i obligacjami, stanowiąc dobrą alternatywę inwestycyjną.

Wady nieruchomości na wynajem

• Nieruchomości na wynajem wymagają rutynowej konserwacji, aby utrzymać ich wartość, zmaksymalizować dochód z wynajmu i zapewnić najemcom bezpieczne miejsce do życia.
• Wysoki wskaźnik pustostanów może powodować ujemne przepływy pieniężne, jeśli nieruchomość nie jest utrzymywana w dobrym stanie lub jeśli na lokalnym rynku spada popyt na nieruchomości na wynajem.
• Popyt na nieruchomości na wynajem w danej okolicy może się zmienić z powodu takich czynników, jak niski przyrost naturalny, wysoka stopa bezrobocia czy niska jakość szkół.
• Niewłaściwy proces selekcji najemców może prowadzić do wynajmowania nieruchomości niekwalifikującym się najemcom, którzy zaniedbują zobowiązania czynszowe, niszczą nieruchomość i wymagają kosztownych eksmisji.
• Samodzielne zarządzanie nieruchomością do wynajęcia wymaga dużo czasu, wysiłku i wiedzy, dlatego wielu inwestorów decyduje się na wynajęcie firmy zarządzającej nieruchomościami, która zajmie się nieruchomością.

Jak zacząć inwestować w nieruchomości na wynajem

Dla wielu osób korzyści płynące z inwestowania w nieruchomości na wynajem znacznie przewyższają potencjalne wady. Jednak bycie inwestorem w nieruchomości to o wiele więcej niż tylko kupno domu i postawienie tabliczki "Do wynajęcia".

Oto kilka najważniejszych rzeczy, które warto wiedzieć o branży nieruchomości, byciu inwestorem na rynku nieruchomości i inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.

Klasy aktywów nieruchomości

Nieruchomości są powszechnie podzielone na 5 głównych klas aktywów: mieszkaniowe, komercyjne, przemysłowe, specjalnego przeznaczenia i gruntowe. Te główne klasy aktywów zawierają również podklasy. Na przykład, nieruchomości mieszkaniowe obejmują:

• domy jednorodzinne
• Kondominia
• Domy miejskie
• Spółdzielnie
• Domy luksusowe
• Krótkoterminowy wynajem wakacyjny
• Domy wielorodzinne

Zasadą jest, że nieruchomości wielorodzinne z więcej niż 4 jednostkami są klasyfikowane jako nieruchomości komercyjne, ze względu na sposób finansowania i zarządzania większymi budynkami wielorodzinnymi, takimi jak apartamentowce.

Każda klasa aktywów nieruchomościowych ma swój unikalny zestaw zalet i wad. Na przykład obecnie istnieje duży popyt na nieruchomości pod wynajem w zabudowie jednorodzinnej (SFR) zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców, ponieważ na większości rynków rosną ceny czynszów i wartości nieruchomości. Istnieje również szeroki wybór opcji kredytowych dla domów jednorodzinnych, co może sprawić, że finansowanie będzie znacznie łatwiejsze i tańsze niż w przypadku nieruchomości komercyjnych.

Strategie inwestowania

Strategie inwestowania w nieruchomości można podzielić na kategorie w zależności od tego, jak aktywny lub opanowany jest inwestor w przypadku nieruchomości do wynajęcia. Niektóre z najbardziej powszechnych strategii inwestowania w nieruchomości to:

• Kupno i posiadanie, zazwyczaj przez co najmniej 5 lat
• Naprawianie i przerzucanie nieruchomości poprzez kupowanie po niskich cenach i próby sprzedania po wysokich.
• inwestowanie grupowe poprzez bycie członkiem spółki LLC, która inwestuje w nieruchomości
• Sprzedaż hurtowa poprzez znalezienie sprzedawcy znajdującego się w trudnej sytuacji, zawarcie umowy na zakup nieruchomości, a następnie przeniesienie umowy na innego inwestora w zamian za opłatę hurtową
• House hacking - wynajmowanie części głównego miejsca zamieszkania i wykorzystywanie przepływów pieniężnych do oszczędzania na zaliczkę na poczet wynajmowanej nieruchomości
• Inwestowanie w fundusze powiernicze inwestujące w nieruchomości (REITs), czyli spółki, które inwestują w różne aktywa, takie jak mieszkania, centra handlowe, magazyny danych i lokalizacje komórek
• Crowdfunding - łączenie niewielkiego kapitału z wieloma innymi inwestorami w celu uzyskania części nieruchomości inwestycyjnej, takiej jak centrum handlowe, biurowiec lub dzielnica nowych domów przeznaczonych pod wynajem.

Jak kupić nieruchomość na wynajem

Istnieje 5 głównych kroków, które muszą wykonać inwestorzy na rynku nieruchomości, aby kupić nieruchomość na wynajem:

1. Przygotuj się do zakupu

Kupno nieruchomości na wynajem to nie tylko ubieganie się o kredyt hipoteczny. Zacznij od uporządkowania finansów osobistych:

• Spłać wysoko oprocentowane zadłużenie, takie jak karty kredytowe i kredyty studenckie.
• Zebrać fundusze na przedpłatę poprzez oszczędzanie, przekształcenie planu emerytalnego w samozarządzające konto IRA (SDIRA) dla nieruchomości lub zebranie pieniędzy od przyjaciół i członków rodziny.
• Zbadać opcje finansowania i warunki kredytu, w tym oprocentowanie nieruchomości inwestycyjnych i zaliczki, kredyty konwencjonalne, kredyty Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA) i Veterans Affairs (VA) oraz hipotekę łączną lub kredyt portfelowy na zakup grupy nieruchomości do wynajęcia w tym samym czasie. 2.

2. Szukaj inwestycji w nieruchomości na wynajem

Aplikacje i technologie związane z nieruchomościami upraszczają proces wyszukiwania i analizowania nieruchomości do wynajęcia w różnych miastach i stanach. Właściciele domów i inwestorzy korzystają z serwisów Zillow, Realtor.com i Roofstock Marketplace, który został stworzony specjalnie z myślą o kupnie i sprzedaży nieruchomości typu SFR, małych budynków wielorodzinnych i wynajmu krótkoterminowego (STR).

3. Oceń nieruchomość i okolicę

W nieruchomościach chodzi przede wszystkim o lokalizację. Kryteria, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze najlepszych dzielnic i nieruchomości pod wynajem inwestycyjny to:

• Makro trendy na rynku, takie jak zmiany wartości domów i cen wynajmu rok do roku, wzrost liczby ludności i miejsc pracy, odsetek gospodarstw domowych zamieszkałych przez najemców oraz stawki podatku od nieruchomości
• Wnętrze i wygląd zewnętrzny nieruchomości, w tym powierzchnia kwadratowa, liczba sypialni i łazienek, plany pięter i modele 3D, raporty z inspekcji nieruchomości i raporty dotyczące tytułu własności oraz historia bieżącego najmu i płatności czynszu, jeśli dom jest już wynajęty
• Potencjalne ryzyko i korzyści związane z różnymi dzielnicami, które można ocenić za pomocą indeksu Roofstock Neighborhood Rating w celu zbadania kluczowych atrybutów dzielnicy, w tym trendów wartości domów, wskaźników zatrudnienia i jakości dzielnic szkolnych
• Pobliskie udogodnienia, takie jak dostęp do autostrad i transportu publicznego, restauracji i sklepów, szkół i szpitali oraz parków i rekreacji

4. Obliczanie dochodów i wydatków

Czynniki, które należy wziąć pod uwagę przy tworzeniu budżetu pro forma dla przychodów i wydatków, to m.in. rynkowy dochód z wynajmu, wskaźnik pustostanów, wydatki bieżące, takie jak kwota zaliczki i natychmiastowe naprawy, wydatki operacyjne i przepływy pieniężne.

Typowe wydatki operacyjne i koszty posiadania nieruchomości do wynajęcia obejmują:

• Reklama i marketing
• Poszukiwanie najemców i leasing
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością
• Naprawy i konserwacja
• Pielęgnacja krajobrazu
• Kontrola szkodników
• Ubezpieczenie wynajmującego
• Opłaty na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów (HOA)
• Kapitał i odsetki od kredytu hipotecznego
• Opłaty za usługi profesjonalne

5. Zdecyduj, jak zarządzać nieruchomością

Nieruchomość na wynajem może być aktywnie zarządzana samodzielnie przez inwestora lub przez firmę zarządzającą nieruchomościami. Czasami inwestorzy samodzielnie zarządzają wynajmem, aby poznać zasady, ale szybko męczą się z obsługą najemców i naprawami.

Firmy zarządzające nieruchomościami mogą zapewnić inwestorowi spokój ducha, prowadząc marketing wolnej nieruchomości, sprawdzając kandydatów, podpisując umowy najmu, pobierając czynsz, komunikując się z najemcami oraz zajmując się naprawami i konserwacją.

Posiadanie dobrego oprogramowania do obsługi nieruchomości na wynajem jest również ważnym elementem inwestowania w nieruchomości na wynajem. Inwestorzy mogą zautomatyzować śledzenie przychodów i wydatków, generować raporty finansowe oraz przyspieszyć i ułatwić rozliczenia podatkowe, zakładając bezpłatne konto w Stessa.

Metryki finansowe nieruchomości na wynajem

Inwestorzy w nieruchomości używają różnych formuł i mierników, aby zmierzyć bieżące i przewidywane wyniki finansowe nieruchomości na wynajem:

• Przepływy pieniężne: Obliczany poprzez odjęcie wszystkich wydatków od wszystkich przychodów uzyskanych w określonym czasie. Nieruchomość na wynajem może mieć dodatni lub ujemny przepływ środków pieniężnych lub przynosić dochód z wynajmu wystarczający do osiągnięcia progu rentowności.
• Zwrot z gotówki: Wyrażony w procentach i ustalany poprzez podzielenie rocznego przepływu środków pieniężnych przed opodatkowaniem przez całkowitą kwotę zainwestowanych środków pieniężnych.
• Dochód operacyjny netto (NOI): Uzyskiwany poprzez odjęcie kosztów operacyjnych, z wyłączeniem płatności hipotecznych i wpłat na kapitał rezerwowy, od całkowitego dochodu z najmu.
• Stopa kapitalizacji: Procentowa stopa zwrotu obliczona przez podzielenie NOI przez wartość nieruchomości lub cenę zakupu.
• Mnożnik czynszu brutto (GRM): Mierzy potencjalną rentowność nieruchomości na wynajem w porównaniu z podobnymi nieruchomościami, dzieląc cenę lub wartość nieruchomości przez dochód z czynszu brutto. Ogólnie rzecz biorąc, im niższy GRM, tym nieruchomość może być bardziej atrakcyjna, ponieważ dochód brutto jest większy w stosunku do ceny zakupu.
• Zasada 1%: Stwierdza, że miesięczny dochód brutto z wynajmu domu powinien być równy lub większy niż 1% ceny zakupu. Na przykład, jeśli cena wywoławcza domu wynosi 150 000 USD, to godziwy czynsz rynkowy powinien wynosić co najmniej 1500 USD miesięcznie.
• Zasada 50%: Oznacza, że 50% dochodu brutto z wynajmu jest przeznaczane na pokrycie kosztów operacyjnych, z wyłączeniem spłat kredytu hipotecznego i wpłat na kapitałowe konto rezerwowe.

Kalkulator wynajmu Roofstock Cloudhouse to bezpłatne narzędzie online do analizy potencjalnego zwrotu z dowolnego domu jednorodzinnego w USA. Wystarczy wprowadzić adres nieruchomości, aby otrzymać prognozę potencjalnego zwrotu, nawet jeśli dom nigdy nie był wynajmowany.