Roofstock vs. RealtyShares: Porównanie "łeb w łeb

Ostatnia aktualizacja 13 czerwca 2022 r.

Kapitał inwestycyjny, który kiedyś był przeznaczony na nieruchomości komercyjne, teraz płynie do sektora wynajmu domów jednorodzinnych (SFR). Jak donosi The Real Deal, SFR stały się przedmiotem zainteresowania graczy z Wall Street, start-upów i venture capital.

Przyjrzymy się dwóm znanym w branży firmom, Roofstock i RealtyShares, i porównamy, jak każda z nich pomaga inwestować w nieruchomości zarówno osobom prywatnym, jak i firmom instytucjonalnym.

Jak działają Roofstock i RealtyShares

Zarówno Roofstock, jak i RealtyShares prowadzą platformy do inwestowania w nieruchomości przynoszące dochód, ale w zupełnie inny sposób.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Roofstock to dobra opcja dla każdego, kto chce inwestować w domy SFR, natomiast RealtyShares oferuje możliwości inwestycyjne ograniczone do akredytowanych inwestorów, którzy chcą inwestować w projekty nieruchomości komercyjnych wraz z innymi inwestorami.

Inwestorzy kupujący lub sprzedający nieruchomość na rynku Roofstock płacą niewielką, jednorazową opłatę transakcyjną. Chociaż nieruchomość do wynajęcia zakupiona za pośrednictwem Roofstock jest własnością bezpośrednią, wielu inwestorów przekazuje codzienne operacje sprawdzonemu lokalnemu zarządcy nieruchomości.

Roofstock One ma być inwestycją pasywną, stanowiącą skuteczną alternatywę dla inwestycji bezpośrednich. Akredytowani inwestorzy mogą skupić się na tworzeniu portfeli ukierunkowanych na różne rynki, koncentrując się na określonych celach inwestycyjnych, jednocześnie czerpiąc pasywny dochód z potencjalnego długoterminowego wzrostu cen domów.

RealtyShares umożliwia akredytowanym inwestorom inwestowanie w nieruchomości komercyjne już od 25 000 USD. Po założeniu konta inwestorzy mogą badać możliwości i inwestować online. Wyniki inwestycji są śledzone na tablicy rozdzielczej każdego użytkownika.

Opłaty ponoszone przez inwestorów korzystających z platform RealtyShares różnią się w zależności od indywidualnego memorandum ofertowego i mogą obejmować opłaty za rozpoczęcie transakcji, udziały w przychodach po osiągnięciu wymaganego poziomu oraz udział w zyskach w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Roofstock

Inwestorzy mają możliwość inwestowania w nieruchomości na wynajem z Roofstock: poprzez Roofstock One, Roofstock Marketplace lub kombinację obu.

Roofstock One

Roofstock One stanowi skuteczną alternatywę dla inwestycji bezpośrednich (bez konieczności posiadania tytułu własności, uzyskiwania kredytów hipotecznych, nadzorowania działań remontowych, znajdowania zarządców nieruchomości oraz zajmowania się kwestiami własności i najmu).

Inwestorzy mogą zamiast tego skupić się na tworzeniu ukierunkowanych portfeli z alokacją na różne rynki, koncentrując się na określonych celach inwestycyjnych i czerpiąc pasywny dochód z potencjalnym długoterminowym wzrostem dzięki wzrostowi cen domów.

Inwestorzy nabywają udziały w Tracking i akcje zwykłe w Roofstock One, aby zbudować portfel dostosowany do ich potrzeb i/lub celów inwestycyjnych.

Struktura opłat

• Standardowa inwestycja początkowa w wysokości 5 000 USD
• Dodatkowe zakupy już za 100 USD po inwestycji początkowej
• Brak ograniczeń co do liczby zakupionych akcji, z zastrzeżeniem maksymalnej dopuszczalnej kwoty dla pojedynczej akcji śledzącej.

Podsumowanie funkcji

• Tracking Stock zapewnia ekspozycję na wiele nieruchomości i rynków.
• Akcje zwykłe zapewniają szeroką ekspozycję na wszystkie domy w funduszu inwestycyjnym Roofstock One (REIT).
• Obie opcje mogą potencjalnie pomóc inwestorom uniknąć ryzyka związanego z posiadaniem pojedynczej nieruchomości.
• Inwestorzy Roofstock One mogą wybierać z kuratorskich portfeli nieruchomości, aby dostosować je do swoich celów inwestycyjnych.
• Roofstock, za pośrednictwem jednego lub kilku zarządców nieruchomości, zajmuje się codziennym zarządzaniem nieruchomościami, zapewniając inwestorom większą swobodę działania.
• Inwestorzy są uprawnieni do otrzymywania proporcjonalnych kwartalnych wypłat, podlegających zatwierdzeniu przez zarząd, opartych na wynikach ekonomicznych nieruchomości, z których część może być związana z dostępną amortyzacją.
• Inwestorzy Roofstock One muszą mieć horyzont inwestycyjny wynoszący co najmniej 5 lat.
• Roofstock One jest dostępny wyłącznie dla akredytowanych inwestorów.

Roofstock Marketplace

Roofstock Marketplace jest dobrym rozwiązaniem dla inwestorów poszukujących bezpośredniej własności SFR, małych budynków wielorodzinnych, krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego i większych portfeli wynajmu mieszkań. Nieruchomości na Roofstock Marketplace są kupowane bezpośrednio od sprzedającego, przy czym Roofstock działa jako pośrednik, zgodnie z tym samym procesem, co każda inna transakcja mieszkaniowa.

Niektóre nieruchomości na Roofstock posiadają certyfikat i są objęte 30-dniową gwarancją zwrotu pieniędzy. Roofstock pomaga również kupującym w przeprowadzeniu analizy due diligence poprzez weryfikację rynków nieruchomości i przypisanie oceny sąsiedztwa przy użyciu kluczowych czynników, takich jak wartość domu, średni poziom dochodu, jakość okręgu szkolnego i wskaźniki przestępczości.

Kupujący mogą również uzyskać wstępną zgodę na finansowanie online i poprosić o skierowanie do wstępnie sprawdzonych lokalnych zarządców nieruchomości, którzy będą zajmować się codziennym zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości oraz opieką nad najemcami, co znacznie ułatwia zdalnym inwestorom inwestowanie w nieruchomości poza ich lokalnymi rynkami.

Struktura opłat

Struktura opłat na Roofstock jest podobna do zakupu lub sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem agenta nieruchomości, przy zachowaniu konkurencyjnych kosztów:

• Sprzedający płacą opłatę w wysokości 3% ceny sprzedaży lub 2 500 USD (w zależności od tego, która kwota jest większa).
• Kupujący płacą opłatę równą 0,5% ceny zakupu lub 500 dolarów (w zależności od tego, która kwota jest większa).
• Po pierwszej transakcji sprzedaży Roofstock nie ponosi żadnych stałych opłat, podziałów przychodów ani opłat za udział w zyskach.

Podobnie jak w przypadku posiadania głównego miejsca zamieszkania, inwestorzy są odpowiedzialni za tradycyjne stałe wydatki związane z posiadaniem nieruchomości do wynajęcia, w tym:

• Utrzymanie i naprawy
• Podatki od nieruchomości i ubezpieczenie
• Hipoteka (jeśli nieruchomość jest finansowana)
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością (jeśli korzysta się z usług zarządcy nieruchomości)

Dochód z wynajmu pobierany od najemcy zazwyczaj pokrywa normalne koszty operacyjne i spłatę kredytu hipotecznego, chyba że nieruchomość jest pusta w okresie rotacji najemców.

Podsumowanie funkcji

Inwestorzy mogą negocjować ze sprzedawcami, otwierać escrow, organizować finansowanie i kupować wstępnie sprawdzone (w stosownych przypadkach) nieruchomości do wynajęcia na Roofstock. Badanie nieruchomości do wynajęcia jest łatwe dzięki zdjęciom, widokom ulic, raportom z inspekcji nieruchomości, informacjom o wynajmie lokatorów i historii płatności, jeśli dom jest już wynajęty.

Inwestorzy mogą wyszukiwać dostępne nieruchomości do wynajęcia przy użyciu kluczowych wskaźników, w tym:

• Cena katalogowa
• Lokalizacja
• Miesięczny czynsz
• 2 do 4 jednostek
• Ocena sąsiedztwa
• Najlepsze szkoły
• Minimalne naprawy
• Roczna aprecjacja
• Wyższa aprecjacja
• Obniżenie ceny
• Wyższa rentowność
• Stopa zwrotu brutto
• Stopa kapitalizacji

Pros

• Dostępna dla wszystkich, w tym dla inwestorów nieakredytowanych, kupujących po raz pierwszy oraz inwestorów instytucjonalnych
• Możliwość zakupu mieszkań typu SFR, małych domów wielorodzinnych oraz całych portfeli nieruchomości mieszkalnych do wynajęcia
• Duży przepływ transakcji - kilkaset transakcji miesięcznie
• Łatwiejsze badanie due diligence domów jednorodzinnych i małych nieruchomości mieszkalnych w porównaniu do bardziej złożonych projektów nieruchomości komercyjnych i sponsorów
• Bezpośrednia własność nieruchomości bez podziału dochodu netto lub zysków, lub ograniczeń dotyczących tego, kiedy i jak nieruchomość może być sprzedana
• Dostępna droga do zdalnego inwestowania w nieruchomości na rynkach w całych Stanach Zjednoczonych.
• Natychmiastowy przepływ gotówki z nieruchomości, która została wstępnie sprawdzona i jest już wynajęta przez wykwalifikowanych najemców
• Niska jednorazowa opłata transakcyjna, skierowanie do sprawdzonych lokalnych zarządców nieruchomości na żądanie oraz szybkie zamknięcie transakcji ułatwione przez Roofstock
• Zwiększona płynność inwestycji w nieruchomości, ponieważ rynek wtórny dla nieruchomości mieszkalnych do wynajęcia jest zawsze dostępny, a inwestorzy mogą odsprzedać je za pomocą platformy Roofstock, jeśli się na to zdecydują
• Możliwość korzystania z samodzielnie zarządzanych indywidualnych kont emerytalnych (SDIRA) i wymiany 1031 w celu inwestowania w nieruchomości za pośrednictwem platformy Roofstock

Cons

• Wysoka minimalna inwestycja wymagana do dokonania przedpłaty w przypadku korzystania z finansowania lub płacenia za nieruchomość gotówką
• Dodatkowy kapitał potencjalnie wymagany do utrzymania, napraw i ulepszeń kapitałowych
• Czas potrzebny do sprzedaży, ponieważ nieruchomość jest niepłynną, długoterminową inwestycją.

RealtyShares

RealtyShares jest platformą crowdfundingową do inwestowania we frakcyjną własność nieruchomości komercyjnych na "średnim rynku", który składa się z nieruchomości wycenionych na 50 milionów dolarów lub mniej. Według strony internetowej firmy, średni rynek nieruchomości komercyjnych stanowi ponad 90% transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych każdego roku.

RealtyShares został przejęty przez IIRR Management Services w kwietniu 2019 roku i obecnie oferuje nowym inwestorom 2 oferty ze swoich spółek zależnych, iintoo Investments i RREAF Holdings, LLC:

• iintoo to platforma, która zapewnia akredytowanym inwestorom możliwości inwestowania w nieruchomości, przy czym minimalne kwoty inwestycji zaczynają się od 25 000 USD.
• RREAF Holdings jest prywatną firmą działającą na rynku nieruchomości komercyjnych z siedzibą w Dallas, która pomaga osobom fizycznym o wysokich dochodach i instytucjonalnym partnerom kapitałowym w inwestowaniu w wielorodzinne nieruchomości mieszkalne, nieruchomości hotelowe przy plaży, nieruchomości wypoczynkowe oraz w rozwój terenów.

Inwestycje w iintoo i RREAF Holdings są ograniczone do akredytowanych inwestorów.

Amerykańska Komisja Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) definiuje akredytowanego inwestora jako osobę fizyczną, której dochód przekroczył 200 000 USD w każdym z poprzednich 2 lat (lub 300 000 USD wraz z małżonkiem lub ekwiwalentem małżeńskim) lub która posiada wartość netto w wysokości 1 miliona dolarów lub więcej, z wyłączeniem wartości głównego miejsca zamieszkania tej osoby. Inwestorzy akredytowani mogą również obejmować posiadaczy licencji Series 7, 65 lub 82 w dobrej kondycji, lub trusty lub podmioty inwestycyjne, pod warunkiem spełnienia określonych kwalifikacji.

Przyjrzyjmy się bliżej, jak działa każdy z nich.

Inwestycje iintoo

iintoo reklamuje się jako "nowy rodzaj" firmy inwestycyjnej i sieci inwestycji społecznych specjalizującej się w inwestycjach w nieruchomości zorientowanych na wyjście. Według firmy, inwestycje, które kiedyś były dostępne tylko dla zamożnych i bogatych inwestorów, teraz są dostępne na iintoo dla akredytowanych inwestorów.

Inwestorzy mogą wybierać spośród nieruchomości komercyjnych, projektów o mieszanym przeznaczeniu, nieruchomości wielorodzinnych, mieszkań studenckich, obiektów magazynowych, dystrybucji przemysłowej i innych. Zainteresowani muszą zarejestrować bezpłatne konto w iintoo, aby wyświetlić możliwości inwestycyjne i muszą zostać zweryfikowani jako akredytowany inwestor przed wniesieniem kapitału do projektu.

iintoo wykorzystuje technologię sztucznej inteligencji (AI) do przeprowadzania zautomatyzowanych badań due diligence, wydawania zaleceń dla inwestorów, aby zapewnić optymalizację inwestycji, oraz przeprowadzania underwritingu wspieranego przez ludzką wiedzę.

• iintoo współpracuje z Meridian Capital Group, aby uzyskać dostęp do wysokodochodowych możliwości inwestycyjnych klasy B i klasy C.
• Minimalna wielkość inwestycji zaczyna się od 25 000 USD.
• Średni okres inwestycji wynosi od 18 do 36 miesięcy.
• Zakończone projekty dostarczyły średnią historyczną annualizowaną stopę zwrotu w wysokości 9,37% i medianę historycznej annualizowanej stopy zwrotu w wysokości 10,96%, bez opłat, od momentu powstania iintoo w 2015 roku (stan na grudzień 2021 roku).
• Inwestorzy kapitałowi są uprawnieni do preferowanego zwrotu w stosunku do zainwestowanej kwoty kapitału i zgodnie z wodospadem inwestycji.
• iintoo zarabia opłatę za inicjację transakcji, która jest zwykle równa 7% wartości inwestycji, plus podział kapitału i dystrybucję ze sponsorami (deweloperami projektów), którzy pozyskują kapitał z iintoo.
• Inwestorzy mogą wykorzystywać środki z SDIRA do inwestowania w oferty iintoo.
• Możliwości inwestycyjne za pośrednictwem iintoo mogą być również wykorzystane do wymiany podatkowej 1031.

RREAF Holdings

RREAF Holdings jest prywatną firmą z branży nieruchomości komercyjnych z siedzibą w Dallas, utworzoną w 2010 roku. Według strony internetowej firmy, firma ma na swoim koncie sukcesy w zakresie nabywania, rozwoju, zarządzania aktywami, własności, repozycjonowania i finansowania złożonych projektów nieruchomościowych w całych Stanach Zjednoczonych. RREAF Holdings ma biura w Dallas, Memphis i Nowym Jorku.

Firma oferuje 3 platformy dla akredytowanych inwestorów:

Nieruchomości wielorodzinne

• Platforma założona na początku 2014 r.
• Nabywa i obsługuje aktywa wielorodzinne na rynkach drugorzędnych i trzeciorzędnych w regionie południowym, południowo-wschodnim i południowoatlantyckim regionie przybrzeżnym
• Nabyła 56 nieruchomości wielorodzinnych z ponad 11 700 jednostkami i planuje skalowanie do 15 000-18 000 jednostek o wartości rynkowej przekraczającej 1,5 mld USD
• Identyfikuje rynki z brakiem równowagi pomiędzy podażą a popytem, niewielką lub żadną nową zabudową oraz silnym wzrostem liczby ludności i miejsc pracy w takich sektorach zatrudnienia jak rząd, opieka zdrowotna, przemysł i produkcja.
• Głównie służą demografii mieszkaniowej siły roboczej, w tym nauczycieli, pielęgniarek, studentów medycyny, pracowników rządowych i pracowników fabryk.

Nieruchomości hotelowe i wypoczynkowe przy plaży

• Platforma powstała w 2012 r.
• Nabywa i prowadzi aktywa na silnych rynkach nadmorskich w rejonie południowego wybrzeża Zatoki Perskiej na Florydzie oraz wzdłuż południowego wybrzeża Atlantyku
• Obecnie posiada i zarządza aktywami na rynkach takich jak Panama City Beach, Cocoa Beach i Pensacola Beach
• Identyfikuje rynki, na których popyt przewyższa podaż i gdzie istnieją wysokie bariery wejścia ze względu na brak gruntów nadających się do zagospodarowania.

Rozwój od podstaw

• Rozważane selektywnie
• Nie stara się pozyskać kapitału zewnętrznego, dopóki projekt nie jest w 100% gotowy do realizacji.
• Rozwija projekty, które obejmują projekty wielorodzinne w Kerrville w Teksasie oraz Gallatin w Tennessee, a także projekty hotelarskie w Charleston w Karolinie Południowej i Southlake w Teksasie.

Aby uzyskać dostęp do możliwości inwestycyjnych oraz dowiedzieć się o minimalnych inwestycjach i przewidywanych zwrotach, zainteresowane strony muszą skontaktować się z RREAF Holdings.

Roofstock lub RealtyShares: Jak zdecydować?

Głównymi czynnikami przy podejmowaniu decyzji pomiędzy Roofstock a RealtyShares iintoo Investments i RREAF Holdings są: posiadanie akredytacji przez inwestora, rodzaj klasy aktywów nieruchomościowych, w które chce się inwestować oraz to, czy inwestor chce wnieść kapitał do projektu, czy też bezpośrednio posiadać nieruchomość SFR. RealtyShares może być dobrą opcją dla akredytowanych inwestorów, którzy chcą wnieść środki do projektów komercyjnych.

Z drugiej strony, Roofstock oferuje możliwości dla wszystkich, od początkujących inwestorów do globalnych menedżerów aktywów, w celu nabycia domów SFR, małych nieruchomości wielorodzinnych i krótkoterminowych wynajmów wakacyjnych. Zarówno inwestorzy nieakredytowani, jak i akredytowani mogą bezpośrednio nabywać pojedyncze nieruchomości do wynajęcia i portfele, a inwestorzy akredytowani mają również możliwość nabycia udziałów we własności częściowej w pełni zarządzanych nieruchomości inwestycyjnych.