Co dzieje się z amortyzacją przy sprzedaży nieruchomości na wynajem?

Ostatnia aktualizacja na dzień 1 lipca 2022 r.

Co dzieje się z odpisem amortyzacyjnym dokonywanym przez lata przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej? Jest to ważne pytanie dla inwestorów nieruchomości, ponieważ amortyzacja może być znaczącym odliczeniem podatkowym.

W tym wpisie na blogu wyjaśnimy, jak działa odzyskanie amortyzacji, gdy sprzedajesz nieruchomość do wynajęcia. Omówimy również, w jaki sposób inwestorzy mogą odroczyć płacenie podatków od amortyzacji poprzez dokonanie wymiany podatkowej 1031.

Najważniejsze informacje

• Amortyzacja jest odzyskiwana i opodatkowana, gdy nieruchomość jest sprzedawana.
• Podatek od amortyzacji jest oparty na federalnym progu podatkowym inwestora, do maksymalnej wysokości 25%.
• Wpływ podatku od amortyzacji może być zminimalizowany poprzez wymianę podatkową 1031 lub sprzedaż ratalną.

Co to jest amortyzacja i jak jest obliczana dla nieruchomości do wynajęcia?

Amortyzacja jest znaczącą ulgą podatkową dla inwestorów w nieruchomości, ale często jest źle rozumiana. Amortyzacja nieruchomości mieszkalnych jest sposobem na odzyskanie kosztów inwestycji w czasie.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Internal Revenue Service (IRS) pozwala inwestorom w nieruchomości na amortyzację nieruchomości do celów podatkowych. Zachęca to do inwestowania w nieruchomości czynszowe, czyniąc je bardziej przystępnymi i poprawiając przepływy pieniężne.

Amortyzacja jest techniką stosowaną w celu odzyskania kosztów aktywów przez okres ich użytkowania. Jest ona traktowana jako koszt w rachunku zysków i strat, co zmniejsza dochód do opodatkowania, a tym samym zobowiązania podatkowe.

Kiedy amortyzujesz swoją nieruchomość do wynajęcia, możesz odliczyć część kosztów każdego roku od podatku. Kwota odliczenia zależy od rodzaju nieruchomości i czasu jej posiadania. Na przykład, jeśli kupisz dom na wynajem za $200,000 i zamortyzujesz go przez 27,5 roku, możesz odliczyć $7,273 każdego roku od podatku.

Może to zaoszczędzić tysiące dolarów w trakcie trwania inwestycji. Podczas gdy amortyzacja jest cennym odliczeniem podatkowym, ważne jest, aby pamiętać, że nie zmniejsza ona rzeczywistej wartości nieruchomości. Amortyzacja jest wydatkiem bezgotówkowym, który służy do odliczenia dochodu z wynajmu nieruchomości.

IRS podaje wskazówki dotyczące obliczania amortyzacji dla nieruchomości do wynajęcia w Publication 527, Residential Rental Property. Inwestorzy nieruchomości mogą korzystać z amortyzacji na swoją korzyść poprzez staranne planowanie strategii inwestycyjnych i korzystanie z tego potężnego narzędzia.

Jednakże, trzeba będzie odzyskać amortyzację jako dochód podlegający opodatkowaniu, gdy sprzedasz swoją nieruchomość. Z tego powodu istotne jest, aby skonsultować się z profesjonalistą podatkowym, aby upewnić się, że korzystasz ze wszystkich korzyści podatkowych dostępnych dla Ciebie jako inwestora w nieruchomości.

Jak amortyzacja wpływa na Twoje podatki, gdy sprzedajesz nieruchomość do wynajęcia?

Amortyzacja jest znaczącym odliczeniem podatkowym dla właścicieli nieruchomości na wynajem, ponieważ pomaga zrównoważyć zużycie, które naturalnie pojawia się z czasem. Jednakże przy sprzedaży nieruchomości, dokonana amortyzacja musi zostać odzyskana i zwrócona rządowi. Dzieje się tak dlatego, że amortyzacja jest uważana za formę odroczonego dochodu, a kiedy nieruchomość jest sprzedawana, odroczony dochód staje się podatkiem.

Aby obliczyć kwotę amortyzacji, która musi być odzyskana, musisz znać swoją podstawę kosztową w nieruchomości (oryginalna cena zakupu plus wszelkie ulepszenia kapitałowe, które zostały dokonane) oraz harmonogram amortyzacji dla danego typu nieruchomości. Po uzyskaniu tych informacji można określić stawkę amortyzacji, odejmując kwotę amortyzacji, o którą wystąpiono, od podstawy kosztowej.

Na przykład, jeśli posiadasz nieruchomość do wynajęcia o wartości 200.000 dolarów i wnioskowałeś o 50.000 dolarów amortyzacji w czasie posiadania nieruchomości, będziesz musiał odzyskać i zapłacić podatek od amortyzacji od wnioskowanej kwoty 50.000 dolarów.

Podatek od odzyskania amortyzacji jest rodzajem podatku od zysków kapitałowych, który jest nakładany w przypadku sprzedaży aktywów za kwotę wyższą niż ich zamortyzowana wartość. Stawka podatku zależy od rodzaju składnika majątku i czasu, w jakim był on przechowywany. Na przykład, maksymalna stawka amortyzacji na nieruchomości wynosi 25% i jest oparta na federalnym przedziale podatkowym inwestora.

IRS podaje szczegółowe wytyczne i aktualne stawki podatkowe dla amortyzacji w Publication 544, Sales and Dispositions of Assets.

Wskazówki dotyczące śledzenia amortyzacji nieruchomości do wynajęcia

Jedną z najważniejszych rzeczy do śledzenia jest amortyzacja, jeśli chodzi o nieruchomości do wynajęcia. Wynika to z faktu, że amortyzacja może być wykorzystana do wyrównania wszelkich dochodów z wynajmu nieruchomości, co ostatecznie może zmniejszyć Twoje zobowiązania podatkowe.

Istnieje kilka różnych systemów, które inwestor nieruchomości może użyć do śledzenia amortyzacji nieruchomości czynszowych, dochodów i wydatków.

Jedną z opcji jest użycie arkusza kalkulacyjnego do wprowadzania wszystkich pozycji przychodów i wydatków. To może być prosty sposób, aby utrzymać się zorganizowany, ale wymaga pewnych umiejętności księgowych. Inną opcją jest użycie specjalistycznego oprogramowania przeznaczonego specjalnie do śledzenia finansów nieruchomości do wynajęcia, takiego jak darmowe oprogramowanie Stessa, firmy Roofstock.

Korzystając ze Stessy, właściciele monitorują swoje inwestycje w nieruchomości czynszowe z jednego, kompleksowego pulpitu nawigacyjnego, który mogą następnie wykorzystać do podejmowania lepszych, bardziej świadomych decyzji w celu optymalizacji wydajności i zwrotów. Ponadto Stessa sprawia, że śledzenie przychodów, wydatków i amortyzacji z kompleksowego pulpitu właściciela online jest niezwykle proste.

Wydatki na amortyzację są automatycznie śledzone, a wartości nieruchomości są okresowo aktualizowane, aby zapewnić dokładniejsze wyobrażenie o kapitale własnym właściciela i zobowiązaniu podatkowym z tytułu amortyzacji, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana.

Niezależnie od tego, którą metodę wybierzesz, pamiętaj, aby utworzyć rekord poprzez zapisywanie rachunków za wszystkie naprawy i ulepszenia dokonane w wynajmowanych nieruchomościach. Będzie to stanowić dokumentację w przypadku, gdy IRS zakwestionuje Twoje odliczenia. Stosując się do tych wskazówek, możesz mieć pewność, że w pełni wykorzystujesz korzyści podatkowe dostępne dla właścicieli nieruchomości do wynajęcia.

Czy istnieją sposoby na zminimalizowanie wpływu amortyzacji na zyski ze sprzedaży nieruchomości na wynajem?

Kiedy sprzedajesz nieruchomość do wynajęcia, amortyzacja jest odzyskiwana i opodatkowana jako zwykły dochód według krańcowej stawki podatkowej, do maksymalnej stawki 25%. Na szczęście inwestorzy mogą wykorzystać kilka strategii, aby zminimalizować wpływ podatku od odzyskania amortyzacji.

Jedną z opcji jest "wymiana podobna" lub wymiana z odroczonym podatkiem 1031. Wymiana 1031 pozwala inwestorom na odroczenie płacenia podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej poprzez reinwestowanie uzyskanych środków w podobną nieruchomość.

Aby zakwalifikować się do tej odroczonej podatkowo wymiany, inwestorzy muszą przestrzegać kilku zasad. Po pierwsze, muszą zidentyfikować nieruchomość zamienną w ciągu 45 dni od sprzedaży oryginalnej nieruchomości. Po drugie, muszą zakupić nieruchomość zamienną w ciągu 180 dni od sprzedaży oryginalnej nieruchomości. Wreszcie, muszą skorzystać z usług wykwalifikowanego pośrednika, aby ułatwić wymianę.

Stosując się do tych zasad, inwestorzy mogą odroczyć płacenie podatku od amortyzacji i podatku od zysków kapitałowych, co pozwala im na reinwestowanie pieniędzy i powiększanie portfela.

Inną opcją jest sprzedaż nieruchomości na raty. Oznacza to, że otrzymujemy płatności za sprzedaż nieruchomości w czasie, a nie wszystkie na raz. Może to pomóc w rozłożeniu zobowiązań podatkowych związanych ze sprzedażą na kilka lat, co może być pomocne, jeśli w tych latach jesteś w niższym progu podatkowym. Jednakże sprzedaż ratalna ma również pewne ograniczenia i wymagania, więc ważne jest, aby porozmawiać z księgowym lub doradcą podatkowym, aby sprawdzić, czy ta opcja ma sens w Twojej sytuacji.

Jakie są inne rzeczy, o których należy pomyśleć przy sprzedaży nieruchomości na wynajem?

Przy sprzedaży wynajmowanej nieruchomości należy pamiętać, że transakcja będzie się różnić od sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Po pierwsze, prawdopodobnie będziesz pracować z inną pulą nabywców - mianowicie z inwestorami, którzy szukają zwrotu z inwestycji.

Jako takie, ważne jest, aby cena nieruchomości odpowiednio. Ogólnie rzecz biorąc, kupujący szukają nieruchomości, która będzie generować dodatni przepływ gotówki, więc pamiętaj, aby uwzględnić takie rzeczy jak koszty operacyjne i wskaźnik pustostanów przy ustalaniu ceny wywoławczej.

Dodatkowo, ważne jest, aby rozważyć czynniki, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości do wynajęcia, w tym stan nieruchomości, lokalizacja i udogodnienia. Będziesz musiał również upewnić się, że wszystkie twoje dokumenty są w porządku, ponieważ potencjalni nabywcy prawdopodobnie będą chcieli zobaczyć takie rzeczy jak dzierżawy i rejestry konserwacji.

Utrzymując te rzeczy w pamięci, można zmaksymalizować swoje szanse na uzyskanie najwyższej oferty dolara na nieruchomości do wynajęcia.

Myśli końcowe

Podatek amortyzacyjny może być dużym wydatkiem dla inwestorów nieruchomości, ale istnieją sposoby, aby odroczyć lub nawet uniknąć płacenia go całkowicie. Rozumiejąc zasadę amortyzacji i sposób jej opodatkowania, można zdecydować, kiedy i jak sprzedać swoje nieruchomości, aby zminimalizować potencjalne zobowiązania podatkowe.