Ostatnia aktualizacja: 5 maja 2022 r.

Posiadanie nieruchomości może być dobrym sposobem na zdywersyfikowanie portfela inwestycyjnego o aktywa przynoszące podobne zyski jak rynek akcji, ale o mniejszej zmienności. Inwestorom przysługują również korzyści podatkowe charakterystyczne dla nieruchomości mieszkalnych, a ponadto mogą oni wykorzystać dźwignię finansową w celu zwiększenia ogólnych zysków.

Podczas gdy bezpośrednie posiadanie nieruchomości inwestycyjnych jest najbardziej powszechnym sposobem inwestowania w nieruchomości, istnieje wiele sposobów, w jakie inwestorzy starają się zarabiać na nieruchomościach. Oto 10 strategii inwestowania w nieruchomości stosowanych zarówno przez początkujących, jak i zaawansowanych inwestorów.


Najważniejsze informacje

  • Około 35% wynajmowanych mieszkań w kraju to mieszkania jednorodzinne (SFR).
  • Inwestorzy w nieruchomości typu "kup i trzymaj" starają się zarabiać pieniądze na powtarzających się dochodach z wynajmu i długoterminowym wzroście wartości nieruchomości.
  • Osoby, które nie mają środków na wpłacenie wysokiej zaliczki, mogą inwestować w nieruchomości poprzez przejęcie domu lub zakup udziałów w funduszach powierniczych (REIT) lub crowdfundingowych.

10 strategii inwestowania w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości nie jest uniwersalne; różne strategie będą dla Ciebie lepsze niż inne, w zależności od Twoich celów i horyzontów czasowych.

1. Kupuj i trzymaj nieruchomości na wynajem


Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)


Kupno i utrzymywanie nieruchomości typu SFR to strategia inwestowania w nieruchomości, która pozwala na uzyskiwanie dochodów z wynajmu, czerpanie zysków z długoterminowego wzrostu wartości nieruchomości oraz uzyskanie unikalnych korzyści podatkowych, z których korzystają inwestorzy w nieruchomości.

Nieruchomości SFR są prawdopodobnie najbardziej popularną inwestycją w nieruchomości zarówno dla początkujących, jak i zaawansowanych inwestorów. Według najnowszego raportu U.S. Single-Family Rental Outlook opracowanego przez Green Street, niezależną firmę badawczą i doradczą w dziedzinie nieruchomości, nieruchomości SFR stanowią 35% wszystkich jednostek wynajmu w kraju.

Nieruchomości SFR są stosunkowo łatwe do znalezienia, posiadania i eksploatacji. Istnieje wiele opcji finansowania nieruchomości mieszkalnych, od kredytów konwencjonalnych i rządowych po kredyty prywatne i portfelowe.

Mediana ceny sprzedaży domów sprzedawanych w Stanach Zjednoczonych wzrosła o ponad 200% w ciągu ostatnich 20 lat, a popyt na nieruchomości na wynajem jest nadal duży. Niemniej jednak dochód netto z nieruchomości na wynajem może ulegać wahaniom z powodu konserwacji i napraw lub potencjalnych pustostanów, a niektórzy inwestorzy mogą preferować bardziej pasywną strategię inwestycyjną.

2. Reinwestuj dochód z wynajmu

Reinwestowanie dochodów z wynajmu jest uzupełniającą strategią, którą stosuje wielu inwestorów w nieruchomości typu "kup i trzymaj".

Znana również jako "efekt kuli śnieżnej", przepływy pieniężne netto z jednej nieruchomości przeznaczonej na wynajem są oszczędzane do momentu, gdy wystarczy środków na wpłatę zaliczki na drugą nieruchomość przeznaczoną na wynajem. Następnie, przepływy pieniężne netto z obu wynajmowanych nieruchomości są oszczędzane aż do momentu, gdy wystarczy środków na trzecią nieruchomość.

W miarę powiększania się portfela nieruchomości na wynajem, kula śnieżna generowanych środków pieniężnych staje się coraz większa, podobnie jak kula śnieżna tocząca się z górki.

Niektórzy właściciele reinwestują również dochody z wynajmu, dokonując dodatkowych spłat kredytu hipotecznego, aby szybciej spłacić kredyt na nieruchomość. Kiedy kapitał własny z połączonego wzrostu wartości i przedpłat na poczet kredytu hipotecznego jest wystarczający, inwestor dokonuje refinansowania gotówkowego, aby przekształcić zgromadzony kapitał w gotówkę na zakup kolejnej nieruchomości pod wynajem.

3. House-hack

Jedną z wad inwestowania w nieruchomości na wynajem jest to, że na wpłatę zaliczki może być wymagana duża ilość kapitału. House hacking jest strategią inwestowania w nieruchomości stosowaną przez osoby, które posiadają własne miejsce zamieszkania, ale nie mają jeszcze dodatkowych środków na zakup nieruchomości na wynajem.

Przykładem house hackingu jest wynajmowanie wolnej sypialni lub piwnicy przekształconej w kawalerkę. Dochód z wynajmu w ramach house hacking jest oszczędzany do czasu, gdy wystarczy pieniędzy na zaliczkę na poczet wynajmu nieruchomości.

Niektórzy inwestorzy kupują małe nieruchomości wielorodzinne, korzystając z kredytu Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA) lub Veterans Affairs (VA) z niską opłatą wstępną. Jedną z potencjalnych wad tego podejścia jest to, że jedno z mieszkań musi być zajmowane przez kredytobiorcę jako główne miejsce zamieszkania. Jednak mieszkanie obok lokatorów to doskonały sposób na zdobycie praktycznego doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami i poznanie branży inwestowania w nieruchomości.

4. BRRRR

Buy, remodel, rent, refinance, repeat (BRRRR) to strategia stosowana przez inwestorów w nieruchomości, polegająca na zakupie nieruchomości typu fixer-upper przy wykorzystaniu finansowania krótkoterminowego, dokonaniu niezbędnych napraw, wynajęciu nieruchomości wykwalifikowanemu najemcy, a następnie refinansowaniu i wyciągnięciu gotówki, gdy nieruchomość ma już ustabilizowaną historię dodatnich przepływów pieniężnych.

Strategia inwestowania w nieruchomości BRRRR jest podobna do efektu kuli śnieżnej, polegającego na tym, że inwestor robi wielokrotnie to samo. BRRRR jest generalnie lepszą strategią dla aktywnego inwestora, który ma czas i wiedzę, aby samodzielnie wykonywać prace lub posiada zaufaną, efektywną kosztowo sieć wykonawców i pomocników, którzy mogą pomóc w przebudowie.

Jedną z wad BRRR jest to, że finansowanie krótkoterminowe ma zazwyczaj wysokie opłaty i oprocentowanie, więc inwestor musi uważać, aby nie zabrakło mu pieniędzy do czasu, aż nieruchomość zacznie przynosić zyski.

5. Remonty i przerzucanie

Przerzucanie domów to strategia inwestowania w nieruchomości obarczona wysokim ryzykiem, która oferuje potencjalnie wysoką nagrodę, pod warunkiem, że wszystko pójdzie zgodnie z planem.

Inwestorzy, którzy naprawiają i przerzucają domy, nie chcą być właścicielami, ponieważ planują utrzymywać nieruchomość tylko przez kilka miesięcy. Po zlokalizowaniu i zakupie niedowartościowanej nieruchomości flipper może przeprowadzić strategiczne remonty w celu zwiększenia wartości nieruchomości, aby osiągnąć zysk, lub po prostu zatrzymać nieruchomość i spróbować zarobić na wzroście wartości.

Inwestorom, którzy nie potrafią szybko przerzucić domu lub nie doceniają potrzebnych napraw, może brakować gotówki. Dlatego też naprawianie i przerzucanie jest najlepsze dla tych, którzy mają duże doświadczenie w szacowaniu uczciwej wartości rynkowej nieruchomości, rzeczywistych kosztów remontów i wystarczającego kapitału, aby wykonać pracę w budżecie i na czas.

6. Sprzedaż hurtowa nieruchomości

Strategia inwestowania w hurtowe obroty nieruchomościami jest odmianą fixingu i flippingu, z tą różnicą, że hurtownik nigdy nie wchodzi w posiadanie nieruchomości.

Zamiast tego, hurtownik nieruchomości wyszukuje zagrożoną nieruchomość ze zmotywowanym sprzedawcą, zawiera umowę na dom po cenie niższej od rynkowej, szacuje potrzebne naprawy i ostateczną wartość rynkową, a następnie przekazuje umowę kupna-sprzedaży innemu inwestorowi w zamian za niewielką opłatę hurtową.

Podobnie jak w przypadku fixingu i flippingu, udana sprzedaż hurtowa nieruchomości wymaga ogromnej ilości czasu, znajomości rynku i solidnych umiejętności negocjacyjnych, aby przekonać właściciela do sprzedaży nieruchomości za mniej niż uczciwa wartość rynkowa. Ponadto, w wielu stanach, hurtownik nieruchomości musi być licencjonowany.

Jednakże, hurtowa sprzedaż nieruchomości może być dobrą strategią inwestycyjną dla osób, które nie mają dużo kapitału inwestycyjnego. Niektórzy profesjonalni hurtownicy nieruchomości zatrudniają "prawdziwe psy ptaków nieruchomości", aby zlokalizować zagrożone nieruchomości, a następnie zapłacić psa ptaków niewielką opłatę za skierowanie po nieruchomość jest znaleziony.

7. REIGs

Grupy inwestujące w nieruchomości (REIG) to małe fundusze, które kupują grupy nieruchomości do wynajęcia, a następnie pozwalają inwestorom kupować za pośrednictwem grupy.

W zamian za procent od miesięcznego dochodu z wynajmu, REIG zajmuje się marketingiem wolnych nieruchomości, wyszukiwaniem najemców, pobieraniem czynszu, zarządzaniem nieruchomością i konserwacją. Inwestorzy w REIG zarabiają pieniądze ze swoich udziałów w powtarzających się dochodach z wynajmu oraz ze wzrostu wartości kapitału, gdy domy w grupie są sprzedawane.

REIG może być dobrym rozwiązaniem dla osób, które szukają strategii inwestowania w nieruchomości bez angażowania własnych środków, chociaż istotne jest, aby zapoznać się z zarządzaniem i dotychczasową historią sukcesów lub strat.

8. REIT-y

Fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości (REIT) to spółki publiczne lub prywatne, które inwestują w różnego rodzaju nieruchomości, w tym w dzielnice mieszkaniowe do wynajęcia (BTR), nieruchomości komercyjne lub nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu, takie jak centra danych i chłodnie.

REIT-y są zobowiązane do wypłacania akcjonariuszom co najmniej 90% swoich zysków w formie dywidendy. Mogą one stanowić dobry sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego w celu generowania dochodów z nieruchomości bez konieczności posiadania nieruchomości na własność. Nieruchomości klasy inwestycyjnej będące w posiadaniu REIT są zazwyczaj wynajmowane najemcom kredytowym na podstawie długoterminowych umów najmu. Akcje publicznych REIT-ów można kupować i sprzedawać na giełdzie, dzięki czemu są one bardziej płynne niż inne rodzaje inwestycji w nieruchomości.

REIT-y nie oferują jednak tych samych korzyści, które wynikają z bezpośredniego posiadania nieruchomości na własność, takich jak bezpośrednia kontrola nad decyzjami dotyczącymi zarządzania nieruchomością.

9. Crowdfunds

Crowdfunds to internetowe platformy inwestowania w nieruchomości, na których inwestorzy gromadzą środki pieniężne, aby posiadać udziały w wysokiej jakości aktywach komercyjnych i mieszkaniowych, takich jak nowe osiedla mieszkaniowe, budynki mieszkalne i ustabilizowane nieruchomości komercyjne.

Inwestowanie w crowdfunding może być doskonałym sposobem na uzyskanie ekspozycji na nieruchomości, których bezpośredni zakup nie jest możliwy dla większości inwestorów. Inwestorzy crowdfundingu otrzymują regularne, proporcjonalne wypłaty dochodu netto, pod warunkiem, że projekt jest rentowny, oraz udział w zyskach w przypadku sprzedaży projektu.

Jedną z wad crowdfundingu jest to, że udziały są zwykle niepłynne i mogą podlegać okresom blokady do czasu ustabilizowania projektu lub w okresach niepewności gospodarczej. Inwestorzy muszą również polegać na doświadczeniu sponsora crowdfundingu w zakresie identyfikacji korzystnych możliwości, finansowania i rozwoju projektu oraz wynajmu i zarządzania nieruchomością w celu maksymalizacji wartości aktywów i przepływów pieniężnych.

10. Pożyczki prywatne

Prywatni pożyczkodawcy inwestują w dług na rynku nieruchomości zamiast w kapitał własny. Zamiast samodzielnie nabywać nieruchomości na wynajem, prywatni pożyczkodawcy pożyczają pieniądze inwestorom w nieruchomości, którzy szukają alternatywy dla tradycyjnych źródeł finansowania, np. firmom typu home flipper.

Podobnie jak w przypadku tradycyjnego banku, prywatni pożyczkodawcy zarabiają na opłatach za udzielenie pożyczki i stopach procentowych. Opłaty i oprocentowanie są jednak zazwyczaj wyższe.

Chociaż pożyczki prywatne mogą być dobrym sposobem na generowanie powtarzających się dochodów z odsetek, istnieje ryzyko, że pożyczkobiorca nie wywiąże się z umowy i prywatny pożyczkodawca będzie musiał odebrać nieruchomość, która jest tylko częściowo wyremontowana. Dlatego też prywatni pożyczkodawcy mają doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości i wiedzą, jak zabezpieczyć się na wypadek konieczności przejęcia nieruchomości.

Warto przeczytać