Jak kupić i sfinansować dom, który wymaga remontu

Ostatnio aktualizowane 31 marca 2021 przez Mark Ferguson

Domy, które wymagają napraw, często można kupić poniżej wartości rynkowej. Opieram swoją strategię inwestycyjną na kupowaniu domów poniżej wartości rynkowej i finansowaniu tych nieruchomości, co nie zawsze jest łatwe. Kiedy kupujesz dom, który wymaga naprawy, wielu kredytodawców nie pożyczy na ten dom, jeśli naprawy wpływają na zdolność do życia w domu. Czy jesteś inwestorem lub właściciel zajęty kupujący, naprawy mogą spowodować transakcję do rozpadu. To dlatego oferty gotówkowe są tak atrakcyjne dla wielu sprzedawców, którzy mają dom, który jest w potrzebie pracy. Jeśli jesteś inwestorem lub właściciel zajęty kupujący istnieją sposoby, aby uzyskać kredyt na nieruchomości, gdy wymaga naprawy, nawet rozległe naprawy.

Dlaczego nie można dostać kredytu na domy, które wymagają pracy?

Większość kredytodawców będzie korzystać z wytycznych FHA, aby zdecydować, jaki stan domu musi być w celu pożyczki na nim. Oznacza to, że wszystkie główne systemy, takie jak hydraulika, elektryka i ogrzewanie muszą być sprawne. Dach musi być w dobrym stanie i nie może być żadnych dziur w ścianach lub podłogach. FHA kiedyś wymagać podłogi, aby być w dobrym stanie, ale to nie jest już przypadek. Wszystkie dywany mogą być brakujące w domu i nadal będzie go FHA. Trudna część jest to, że nie wszyscy kredytodawcy iść z dokładnie to, co FHA wymaga.

Pożyczka FHA jest federalnie ubezpieczona przez rząd i jest dużym powodem, dla którego właściciele mogą kupować domy z niewielką sumą pieniędzy w dół. Pożyczki konwencjonalne to pożyczki, które nie są federalnie ubezpieczone ani sponsorowane przez żadną agencję rządową. Istnieje wiele rodzajów kredytów konwencjonalnych i wiele różnych wymagań dotyczących kredytów konwencjonalnych w zależności od tego, kto jest kredytodawcą. Niektóre kredyty konwencjonalne będą wymagały wszystkiego, czego wymaga FHA, niektóre mniej, a niektóre więcej. Mój kredytodawca nie będzie wymagać żadnych napraw, które mają być wykonane na domach, które są w strasznym stanie. Jeśli masz jeden konwencjonalny pożyczkodawca, który nie będzie pożyczki na domu, to nie znaczy, że inny konwencjonalny pożyczkodawca będzie miał takie same wytyczne.

Istnieją inne pożyczki, które są sponsorowane przez rząd jak VA i USDA. Różne stany mają również programy pożyczkowe, które będą miały różne wymagania. Większość rządowych programów kredytowych będzie miała takie same lub bardziej rygorystyczne wymagania niż FHA.

Opcje kredytowe dla różnych sprzedawców

Istnieje wiele opcji, aby pracować przez pożyczkodawcy wymaganych napraw. Twoje wybory będą się różnić w zależności od tego, czy jesteś właścicielem mieszkania czy inwestorem. Pierwszą strategią jest poproszenie sprzedającego o dokonanie napraw, aby dom był w stanie nadającym się do zamieszkania. Jakie sytuacje pozwalają sprzedającemu na dokonanie napraw?

Tradycyjny sprzedawca

Jeśli sprzedawca sprzedaje dom za wartość detaliczną, zazwyczaj oczekuje, że dokona napraw, jeśli pożyczkodawca ich wymaga. Aby uzyskać najwyższy dolar dla domu trzeba mieć go w stanie nadającym się do zamieszkania. Dla tych z nas, którzy chcą wielką ofertę, mamy zazwyczaj do czynienia ze sprzedawcami, którzy chcą sprzedać szybko, nie robiąc żadnych napraw. Im lepsza oferta jesteś coraz, tym mniejsza szansa, że sprzedawca będzie dokonywać żadnych napraw.

Nieruchomości REO:

REO są Foreclosures, które są własnością banku. Niektóre REO sprzedawcy będą dokonywać napraw, a niektóre nie. Decyzja, aby naprawić lub nie jest zazwyczaj dokonywane na przypadku przez sytuację opartą na tym, jak wiele pracy jest potrzebne. Wielu sprzedawców REO powie, że dom jest sprzedawany w stanie takim, jakim jest, co oznacza, że nie będą dokonywać napraw. Jednak niektórzy sprzedawcy REO nadal będą dokonywać napraw, jeśli jest to wymagane przez kredytodawcę.

Domy HUD:

HUD nie będzie dokonywać żadnych napraw w każdych okolicznościach dla pożyczkodawcy wymaganych elementów. HUD ma program, aby umożliwić FHA nabywców, które omówię później. Jeśli jesteś inwestorem i Twój kredytodawca wymaga naprawy być wykonane, będziesz musiał anulować umowę lub znaleźć nowego kredytodawcę.

Krótka sprzedaż:

Większość sprzedawców krótkiej sprzedaży nie mają dużo pieniędzy. Jeśli wiesz, że krótka sprzedaż wymaga pracy i pożyczkodawca będzie wymagał rzeczy do zrobienia przed zamknięciem, istnieje duża szansa, że praca nie może być wykonana. Sprzedawcy nie otrzymują żadnych pieniędzy w większości krótkich sprzedaży i nie chcą wydawać więcej pieniędzy na dom.

Sprzedaż na licytacji:

Nie spodziewaj się żadnych napraw wykonanych na nieruchomościach aukcyjnych. Właściwości, które są sprzedawane na aukcji są prawie zawsze sprzedawane w stanie jak jest i nie będą naprawiane.

Dowiedz się, czego wymaga bank przed napisaniem oferty

Podczas zakupów domu należy już rozmawiać z kredytodawcą i należy wiedzieć, co stan będzie wymagać domu, aby być w. Jeśli używasz konwencjonalnej pożyczki na HUD domu i woda nie może być włączony, ale kredytodawca wymaga wody, aby być włączone, zgadnij, co się stanie? Umowa nie powiedzie się. Jeśli krótka sprzedaż potrzebuje $ 10,000 w pracy dla Ciebie, aby uzyskać pożyczkę, umowa prawdopodobnie nigdy nie przejdzie. Na REO lub tradycyjnej sprzedaży, naprawy mogą lub nie mogą być wykonane przez sprzedającego. Nie oczekuj, że HUD lub sprzedawca REO dokona napraw, ponieważ wymaga tego Twój kredytodawca.

Co jeśli będziesz mieszkać w domu?

Jeśli właściciel-occupant chce uzyskać pożyczkę na dom, który wymaga naprawy, ale sprzedawca nie będzie naprawiać domu, umowa nie zawsze jest skończona. HUD oferuje program dla nabywców FHA, który pozwala im na escrow dla napraw i dodać naprawy do kredytu kupującego. Program HUD nazywa się FHA 203b pożyczki. Może być stosowany tylko na domach HUD i naprawy są mniej niż 5000 dolarów. Ten escrow nie może być stosowany na każdym innym rodzaju kredytu, takich jak VA lub konwencjonalne. W przypadku napraw powyżej $5,000, istnieje pożyczka FHA 203k, która może być użyta na każdym domu. Ta pożyczka może mieć nieograniczoną ilość napraw, ale zajmie więcej czasu, aby zamknąć i mieć więcej opłat. Pożyczki FHA są dostępne tylko dla właścicieli domów.

Co jeśli jesteś inwestorem?

Pożyczka FHA 203k rehab nie jest dostępna dla inwestorów, co sprawia, że trudniej jest inwestorowi poradzić sobie z domami, które wymagają naprawy. Nie oznacza to jednak, że inwestorzy nie mają szczęścia przy zakupie domów, które wymagają naprawy. Cały czas kupuję domy, które wymagają dużo pracy i dostaję pożyczki na prawie wszystkie z nich.

Korzystam z kredytodawcy portfelowego, który nie ma żadnych wymagań remontowych dla domów, które kupuję. Mogę kupować domy ze złymi dachami, złym ogrzewaniem, a mój pożyczkodawca nie wymaga nawet, aby media były włączone. Nie wszyscy kredytodawcy portfela mają takie same wymagania z napraw, ale wiele będzie pracować z inwestorami znacznie więcej niż dużych banków. Mój pożyczkodawca portfel uratował wiele transakcji dla inwestorów i właścicieli, których oryginalni pożyczkodawcy nie pożyczą na dom, ponieważ potrzebował zbyt wiele pracy.

Jest to czasami możliwe do escrow naprawy. W niektórych przypadkach, można escrow napraw tak, że są one wykonane po zamknięciu jako inwestor. Warunki i szanse, że to się dzieje wszystko zależy od kredytodawcy. Zazwyczaj pożyczkodawca będzie escrow dla drobnych napraw, ale może być niezdecydowany do escrow dla większych napraw.

Istnieje również pożyczka Homestyle Fannie Mae Renovation, którą inwestorzy mogą wykorzystać do naprawy domów po ich zamknięciu. Pożyczka ta jest jak pożyczka FHA 203k, ale przeznaczona dla inwestorów.

Jeśli jesteś inwestorem i Twój pożyczkodawca nie udzieli Ci pożyczki na dom, który wymaga napraw, a sprzedawca nie dokona napraw, nie poddawaj się. Poszukaj lokalnego pożyczkodawcy portfelowego, który może mieć inne wytyczne i udzieli ci pożyczki.

Pożyczkodawcy twardych pieniędzy

Inną opcją dla inwestorów, oprócz kredytodawców portfelowych, są kredytodawcy twardego pieniądza. Twarde pieniądze kredytodawców będzie znacznie droższe niż konwencjonalne kredytodawców i oferują one krótkoterminowe pożyczki, zwykle mniej niż jeden rok warunki. Twarde pieniądze zazwyczaj działa lepiej dla fix i flip, z powodu krótkiego okresu kredytowania. Twarde pieniądze kredytodawców może być przyzwoity krótkoterminowe rozwiązanie dla nieruchomości do wynajęcia, ale trzeba będzie refinansować kredytu bardzo szybko.

Wnioski

Uzyskanie pożyczki na domy, które wymagają pracy jest trudne, ale nie jest niemożliwe. Właściciel-occupant ma wiele więcej opcji, aby kupić domy w potrzebie naprawy, ale inwestor powinien być w stanie pracować wokół kwestii naprawy, jak również. Kupowanie domów, które wymagają naprawy jest jednym z najlepszych sposobów, aby uzyskać świetny interes na nieruchomości inwestycyjnej.

Moja książka Build a Rental Property Empire, idzie nad metodą BRRRR, a dokładniej, finansowanie właściwości, które wymagają naprawy. Obejmuje ona również, jak znaleźć oferty, finansowanie wynajmu, zarządzać nimi i wiele więcej! Jest on dostępny jako paperback i ebook na Amazon lub jako audiobook na Audible.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "