Last Updated on October 17, 2019

by Mark FergusonMoja

żona i ja właśnie wróciliśmy z Turks i Caicos, która jest niesamowicie piękną wyspą na Karaibach. Będąc tam, byliśmy skuszeni, aby kupić wynajem wakacyjny. Wydaje się, że za każdym razem, gdy jedziemy na wakacje, myślimy o zakupie domu wakacyjnego, ale tym razem daliśmy mu więcej do myślenia. Turks i Caicos było ulubionym miejscem, w którym kiedykolwiek byliśmy, a ceny były stosunkowo przystępne.

Myślimy o kupnie domu wakacyjnego, ponieważ bardzo spodobała nam się ta wyspa i planujemy tam wrócić jeszcze nie raz. Na początku kupno domu wakacyjnego wydaje się być mądrą decyzją, jeśli odwiedza się to samo miejsce wystarczająco często. Plan byłby taki, aby kupić dom lub domek na plaży, zostać tam kilka razy w roku i wynajmować miejsce, kiedy nie będziemy tam przebywać. Ale kiedy spojrzymy na stronę inwestycyjną wynajmu wakacyjnego, przypomniało nam się, dlaczego nie zawsze jest to mądra decyzja finansowa. Wydatki są niezwykle wysokie w przypadku wynajmu wakacyjnego i czy naprawdę oszczędzasz pieniądze, kiedy zostajesz tam na wakacjach?

Dlaczego Turks i Caicos było tak niesamowite?

Zanim zacznę analizę domów wakacyjnych, chcę omówić Turks i Caicos. TCI, jak to się nazywa lokalnie, to łańcuch wysp na Karaibach pomiędzy Bahamami a Dominikaną. Zdecydowaliśmy się na wakacje tam, ponieważ woda wyglądała krystalicznie czysto i miała ten niesamowity niebiesko-zielony kolor, który moja żona i ja uwielbiamy. Byliśmy już w Meksyku, na St Martin, Dominikanie i odbyliśmy rejs do kilku innych miejsc na Karaibach. Podobały nam się te miejsca, ale słyszeliśmy, że TCI było lepsze, miało mniej ludzi i było warte dodatkowych pieniędzy (jest drogie). Nie zawiedliśmy się na Turks i Caicos, ponieważ woda była wspaniała, plaże miały miękki biały piasek, a tuż obok naszego ośrodka znajdowała się rafa, przy której codziennie snorkelowaliśmy. Widzieliśmy olbrzymią płaszczkę, żółwie morskie, wiele tropikalnych ryb, dużą barakudę, koralowce i wiele innych.

Wyspa nie jest tak ruchliwa jak wiele innych miejsc, które odwiedziliśmy i wszyscy byli bardzo przyjaźni. Moja żona ma również wiele alergii pokarmowych, w tym na gluten, soję, nabiał, jajka, a sklepy spożywcze były bardzo dobrze zaopatrzone w przyjazną dla alergików i ekologiczną żywność. W kraju znajduje się 40 wysp, większość z nich jest niezamieszkana z tak samo doskonałą wodą i plażami. Główna wyspa, Providenciales była droga jak większość, ale była tego warta.

Czy powinniśmy kupić dom wakacyjny?

Tak bardzo podobało nam się na wyspie, że rozglądaliśmy się za kupnem domu wakacyjnego lub condo. Ceny faktycznie wydawały się nieco przystępne dla nieruchomości nad oceanem w porównaniu do innych miejsc, w których byliśmy, jak Floryda. Zatrzymaliśmy się w Coral Gardens i chociaż obok znajduje się dość brzydki, w połowie ukończony ośrodek, to był to piękny ośrodek.

Ośrodek obok (The Toscana) miał być wysokiej klasy ośrodkiem w stylu włoskim, który został rozpoczęty w 2008 roku. W 2008 roku wyspa została bardzo mocno dotknięta ekonomicznie z powodu dwóch huraganów i globalnego krachu gospodarczego. Budowa Toscany zatrzymała się w 2008 roku, a miejsce to od tamtej pory jest tylko oczkiem w głowie, choć dla mnie było to fascynujące. Okazuje się, że oryginalnej firmie, która rozpoczęła budowę, zabrakło pieniędzy i zbankrutowała po przyjęciu wielu depozytów za kompleks od przyszłych właścicieli. Bank, który ją przejął, próbował wielokrotnie bezskutecznie sprzedać nieruchomość na aukcji, ale ostatnio właściciele penthouse'ów zebrali się razem i zgodzili się dokończyć projekt we własnym zakresie.

Pobyt na wyspie jest bardzo drogi, a nasz apartament z jedną sypialnią kosztuje od 400 do 500 dolarów za noc. Miał bezpośredni widok na ocean, balkon, dwie łazienki i pełną kuchnię. Można kupić podobne kondominia w tym samym budynku, w którym byliśmy za mniej niż 400.000 dolarów. Na powierzchni, że wygląda jak wielki zwrot pieniędzy. Kup miejsce za $400,000 i wynajmij je za $12,000 miesięcznie. To wysadza regułę 2 procent z wody i jest o wiele wyższy czynsz do stosunku wartości niż ja dostać na moich 13 właściwości najmu. Właściwości, które kupuję w Kolorado czynsz za 1200 dolarów do 1500 dolarów i kupiłem je od 80.000 dolarów do 135.000 dolarów

.

Czy można zarabiać pieniądze?

Jednym z powodów, dla których byłem zaintrygowany Turks i Caicos nieruchomości jest czynsz do stosunku wartości. Zatrzymaliśmy się na Florydzie na wybrzeżu zatoki kilka razy w ciągu ostatnich kilku lat. Na naszej ostatniej wycieczce, zapłaciliśmy $2,400 za tydzień w domu z trzema sypialniami, nad oceanem. Ten dom był niedawno na sprzedaż za 1,6 miliona dolarów i zgadywałem, że był wart 1,5 miliona dolarów. Czynsz był niższy w domu na plaży na Florydzie, ale wartość była ponad trzy razy większa niż w Turks i Caicos condo.

Problem z wynajmem wakacyjnym polega na kosztach zarządzania i utrzymania. Płacę 8 procent od moich czynszów, aby moje nieruchomości były zarządzane przez zarządcę nieruchomości. Koszt zarządcy nieruchomości w przypadku wynajmu wakacyjnego wynosi od 30 do 50 procent czynszu! Opłaty za zarządzanie w Coral Gardens, które oglądaliśmy, wynosiły 40 procent.

W przypadku wynajmu krótkoterminowego będzie również o wiele więcej pustostanów niż w przypadku wynajmu długoterminowego. Istnieją również wysokie i niskie sezony dla wynajmu wakacyjnego i nie można oczekiwać, aby zobaczyć szczytowy dochód przez cały rok. Całkowity dochód za 2014 rok na jednej jednostce w TCI wyniósł 72 000 USD, a na innej 62 000 USD. Jednostki te były identyczne i tuż obok siebie, ale te różnice w dochodach pokazują zmienność z wynajmem wakacyjnym. To również pokazuje, że nie można liczyć na 400 dolarów za noc każdej nocy. Stawki tygodniowe będą niższe, wiele nocy będzie pustych i stawki będą znacznie niższe poza sezonem.

Rzeczywisty dochód nie jest $ 12,000 miesięcznie, ale bliżej do $ 6,000 miesięcznie po czynniku w pustych i poza sezonem stawek. Teraz jesteśmy coraz bliżej do zwrotów, które widzimy na moich właściwości najmu w Kolorado. Jednak nie mamy na uwadze opłaty za zarządzanie.

Dlaczego opłaty za zarządzanie są tak wysokie na wynajem wakacyjny?

Płacę 8 procent dla kogoś w moim zespole do zarządzania moimi właściwościami najmu. Kiedyś zarządzać nimi samodzielnie, ale kiedy dostałem się do siedmiu czynszów zacząłem zabraknąć czasu, aby zarządzać moimi właściwościami, domy flip, uruchomić zespół nieruchomości i pisać ten blog! Z menedżerem nieruchomości, moje właściwości stały się prawie całkowicie pasywne, z wyjątkiem, gdy po raz pierwszy je kupić.

Jestem właścicielem jednorodzinnych czynszów, które biorą bardzo mało zarządzania. Najemcy mają tendencję do pozostania na długie okresy czasu, domy są naprawiane po ich zakupie, więc niewiele konserwacji jest potrzebne. Od czasu do czasu mamy problemy, ale w większości przypadków nasi najemcy płacą na czas i dobrze dbają o nieruchomości. Najemcy płacą za wszystkie media i są na długoterminowych umowach najmu.

Kiedy zarządzasz wynajmem wakacyjnym, jest to zupełnie inna sytuacja. Wynajem wakacyjny wymaga dużo więcej marketingu, dużo bardziej aktywnego zarządzania, ma więcej zapytań od najemców, potrzebuje więcej sprzątania i jest bardziej jak hotel. Menedżerowie muszą być w stanie sprawdzić ludzi w każdej porze dnia i nocy, a nawet być concierge w niektórych przypadkach. Więcej obowiązków i pracy oznacza, że trzeba zapłacić znacznie wyższe opłaty, jak czasami kierownik będzie musiał zatrudnić z usług, takich jak Tidy TN z powodu ograniczeń czasowych swoich obowiązków.

Tylko opłaty za zarządzanie nieruchomościami na Turks i Caicos kondos są 20.000 dolarów do 30.000 dolarów rocznie! Mamy nawet nie mówił o innych wydatków, które pochodzą z domu wakacyjnego.

Jakie wydatki będziesz miał?

Kiedy inwestujesz w kondominia musisz również wziąć pod uwagę HOA lub opłaty eksploatacyjne. Na plaży przed kondominiów HOA opłaty mogą być bardzo drogie. Istnieje basen, usługi pokojówki, parking, ręczniki i właściwości w pobliżu plaży, które mają dodatkowe wydatki. Plaża musi być utrzymywana i budynki pogodowe szybciej z powodu soli i wiatrów. Sporadyczne huragany mogą naprawdę powodować problemy. Opłaty HOA na kondominiach przy plaży może łatwo uruchomić 1000 dolarów miesięcznie lub więcej.

Wypożyczalnie muszą być umeblowane, mieć talerze, sztućce, pościel, telewizory i wszystko, czego ktoś będzie potrzebował podczas pobytu tam. Z biegiem czasu te elementy musiałyby być zastąpione i uaktualnione, aby utrzymać jednostkę wynajmu pożądane. Jeśli ładujesz 400 dolarów za noc, to lepiej być bardzo miły.

Właściciele wypożyczalni wakacyjnych będą musieli zapłacić za wszystkie media, jak również. Elektryczność, gaz, kabel, woda, internet wszystkie są dodane wydatki i najprawdopodobniej będzie kosztować więcej w egzotycznych miejscach, takich jak wyspy karaibskie. Świeża woda pochodzi z deszczu i odsalania, a nie studni lub rzek. Internet, kabel, elektryczne wszystko kosztuje więcej.

Jeśli chcesz oceanfront nieruchomości jest prawie gwarantowane, aby być w strefie zalewowej. Będziesz musiał uzyskać ubezpieczenie od powodzi, które jest znacznie droższe niż zwykłe ubezpieczenie.

Oto całkowite koszty miesięczne wynajmu wakacyjnego na plaży w porównaniu do zwykłego wynajmu jednorodzinnego (zakładając, że wynajmują za tę samą kwotę, lub masz wiele wynajmów jednorodzinnych, które wynajmują za tyle samo, co jeden wynajem wakacyjny):

Dom wakacyjny Wynajem domu jednorodzinnego

Czynsze otrzymane $5,833 $5,833HOA opłaty $1,000 0Zarządzanie $2,333 $467Utilities $60 0Opłaty za karty kredytowe $200 0Opłaty dla agenta turystycznego $300 0Konserwacja $600 $600Podatki $0 $416Ubezpieczenie $500 $400Ogółem koszty $4

,993 $1,883To

nie są wszystkie koszty, ale mają pokazać ogromne różnice. Nie uwzględniłem pustostanów, ponieważ czynsze, których użyłem do wynajmu wakacyjnego są rzeczywistymi zwrotami. Pamiętaj, że w przypadku wynajmu nieruchomości jednorodzinnej będziesz miał znacznie mniej pustostanów niż w przypadku wynajmu wakacyjnego. Istnieje również kilka innych kosztów, których nie omówiłem jeszcze na wynajem wakacyjny.

  • Jeśli wynajmujesz domek letniskowy, większość ludzi dokonuje rezerwacji kartą kredytową, a Ty musisz zapłacić prowizję za akceptację kart kredytowych.
  • Biura podróży również otrzymują prowizję, jeśli zarezerwują dla Ciebie wynajem wakacyjny.
  • Liczba ubezpieczeń może być bardzo różna. Zakładam, że do uzyskania takiego dochodu potrzebnych było 5 wynajmów jednorodzinnych, ale ubezpieczenie może być wyższe lub niższe w zależności od liczby nieruchomości. Ubezpieczenie od powodzi jest znacznie wyższe na nieruchomość.
  • Podatki są bardzo skrzywione w tym scenariuszu na wynajem wakacyjny. W TCI nie ma podatków od nieruchomości, ale jest 15 procentowy podatek od wszystkich zakupów nieruchomości. Musiałbyś dodać 60.000 dolarów do ceny zakupu 400.000 dolarów na podatki, kiedy kupiłeś condo. W ciągu pięciu lat wyniosłoby to średnio 1.000 dolarów miesięcznie.

Media na kondominiach patrzyliśmy nie były bardzo wysokie, ponieważ HOA zadbał o wodę, energię elektryczną i kabel. HOA zajmuje się zewnętrznym utrzymaniem, ale nie wewnętrznym utrzymaniem. Można zauważyć, że prawie cały dochód jest wykorzystywany przez wydatki na wynajem wakacyjny. Jeśli weźmiesz pod uwagę ogromny początkowy rachunek podatkowy, cały dochód jest zużywany na wynajem wakacyjny i nie masz żadnych kosztów kredytu!

Czy oszczędzasz pieniądze?

Powodem, dla którego większość ludzi zastanawia się nad wynajmem wakacyjnym jest to, że myślą, iż kupno domu wakacyjnego pozwoli im zaoszczędzić pieniądze. Nawet jeśli faktycznie tracisz pieniądze na tym szczególnym condo wakacje, może to ma sens, aby go kupić, jeśli pobyt tam wystarczy. Zaoszczędzisz tysiące na każdych wakacjach, prawda? Problem polega na tym, że za każdym razem, gdy zostajesz na wakacjach, wyłączasz je z rynku wynajmu. Możesz wynajmować nieruchomość komuś innemu i tracisz dochód z wynajmu.

Czy to naprawdę korzyść z posiadania domu wakacyjnego, jeśli przebywasz tam tydzień lub dwa każdego roku? Czy również czujesz się zobowiązany, aby przejść na wakacje każdego roku do tego samego miejsca? Co jeśli masz ślub, ukończenie studiów, zjazd rodzinny, pogrzeb lub inną okazję, na którą musisz wykorzystać swój czas wakacyjny? Większość ludzi nie korzysta ze swoich nieruchomości wakacyjnych tak bardzo, jak im się wydaje. Jest to jeden z powodów, dla których timeshare są takie straszne inwestycje, ale to zasługuje na inny artykuł.

Pożyczki na domach wakacyjnychWszystkie

numery, których użyłem do tej pory, zakładają, że płacisz gotówką za wynajem wakacyjny i nadal tracisz pieniądze! Jeśli dostaniesz pożyczkę to straci jeszcze więcej pieniędzy i nie chcesz wiązać się 400.000 dolarów plus w wynajmie wakacyjnym, że używasz kilka razy w roku? Tyle pieniędzy sprawi, że ponad $7,000 miesięcznie w przychodach z wynajmu, ponieważ mogę korzystać z tych pieniędzy z finansowania i nadal zarabiać pieniądze każdego miesiąca. Że $7,000 miesięcznie byłoby więcej niż zapłacić za kilka wakacji w roku w niektórych naprawdę ładnych miejscach! Nie wspominając o tym, że nie jest łatwo uzyskać finansowanie w innym kraju, a nawet innego stanu.

Kiedy jest sens kupić dom wakacyjny?

Istnieje kilka przypadków, kiedy zakup wakacyjnego wynajmu ma sens, ale nadal może być bardzo ryzykowny.

  • Gdybyś chciał inwestować wyłącznie dla wzrostu wartości, sensowne byłoby kupienie domku letniskowego. Ja nigdy nie inwestuję dla wzrostu wartości, ponieważ nie mogę przewidzieć rynku. Ceny nieruchomości wakacyjnych mogą spadać tak samo jak innych domów.
  • Jeśli zamierzasz mieszkać w domu wakacyjnym przez kilka miesięcy w roku, to może to mieć sens.
  • Jeśli zamierzasz zarządzać nieruchomością samodzielnie, możesz zarabiać pieniądze z wynajmu wakacyjnego. Musisz jednak poświęcić dużo czasu na marketing i zarządzanie.

Nawet w tych scenariuszach, istnieją inne ryzyka, takie jak erozja plaży, klęski żywiołowe, zmiany polityczne w innych krajach, zmiany w ubezpieczeniu i gigantyczne, w połowie ukończone ośrodki wypoczynkowe obok Twojego condo!

WnioskiNa

powierzchni, dom wakacyjny może wydawać się świetną inwestycją. Oni nie robią żadnych więcej oceanu i jest tylko tak dużo nieruchomości nadmorskich. Jednakże, jeśli masz do wiązania się ogromne sumy gotówki na zakup nieruchomości i nadal tracisz pieniądze co miesiąc jest to warto? Dla mnie nie jest to warte ryzyka, pieniądze to zajmie i straciłbym elastyczność z moich wyborów wakacyjnych. Kocham Turks i Caicos, ale to nie znaczy, że chcę spędzić każde wakacje na resztę mojego życia tam.

Build a Rental Property Empire

" Kup teraz na Amazon! "

Kategorie Nieruchomości do wynajęcia

Warto przeczytać