Czy płacić gotówką czy wziąć kredyt na wynajem nieruchomości?

Ostatnio aktualizowane 14 stycznia 2020 przez Mark Ferguson

Płacenie gotówką za wynajem nieruchomości może wydawać się bezpiecznym posunięciem, ale w rzeczywistości może kosztować Cię dużo pieniędzy. Staram się kupić jak najwięcej nieruchomości do wynajęcia, ponieważ uważam, że są one jedną z najlepszych dostępnych inwestycji. Wiele osób uważa, że płacenie gotówką jest najlepszą opcją, ponieważ nie trzeba płacić żadnych odsetek, ale ja zarabiam więcej pieniędzy, gdy korzystam z pożyczek. Mogę kupić więcej nieruchomości na wynajem, co oznacza, że mam więcej korzyści podatkowych, więcej kapitału własnego, więcej przepływów pieniężnych i większy wzrost wartości.

Kluczem do mojej strategii i uzyskiwania dużych zysków jest zdolność do lewarowania moich pieniędzy. Dźwignia finansowa to wykorzystanie pieniędzy innych osób do inwestycji, dzięki czemu zużywamy mniej własnych pieniędzy. Używając pieniędzy innych ludzi, możesz kupić więcej nieruchomości i zwiększyć swoje zwroty z zainwestowanej gotówki. Jeśli płacisz gotówką, Twoje zyski drastycznie maleją, a wszystkie korzyści z posiadania nieruchomości na wynajem również maleją.

Jak dług może być dobrą rzeczą?

Wiele osób zakłada, że cały dług jest zły, ale dług może być niesamowitym narzędziem, jeśli jest używany prawidłowo. Niektóre z największych firm na świecie użyły długu, aby rosnąć szybciej i większe, jak niektóre z najbogatszych ludzi na świecie. Jeśli masz inwestycję lub firmę, która zarabia więcej pieniędzy niż kosztuje cię oprocentowanie długu, to może mieć sens t0 uzyskać pożyczkę, aby pomnożyć swoje zyski.

Jeśli masz za dużo gotówki i nie masz w co inwestować, zadłużenie nie przyniesie Ci nic dobrego. Jeśli chcesz zarobić dużo pieniędzy bardzo szybko, dług może Ci pomóc. Z nieruchomości, można kontrolować aktywów, które jest warte setki tysięcy dolarów (lub więcej) z 20 procent w dół lub mniej jako właściciel okupu. Jeśli masz dom wart 100.000 dolarów i jego wartość wzrasta o 10 procent, to jest on teraz wart 110.000 dolarów. Zrobiłeś 10 procent zwrotu płacąc gotówką lub 100 procent zwrotu, jeśli umieścić 10 procent w dół i tylko ma 10.000 dolarów zainwestowanych w nieruchomości.

Teraz, nieruchomość nie jest tak proste i istnieje wiele więcej kosztów niż tylko zaliczki, ale chciałem zacząć od prostego przykładu, aby pokazać, jak dług może zrobić ci pieniądze.

Czy zadłużenie jest bardziej ryzykowne niż płacenie gotówką?

Wiele osób stroni od zadłużenia, ponieważ jest ono ryzykowne. Mam tendencję do myślenia, że używanie całej gotówki na zakup nieruchomości może być ryzykowne, jak również. Problem z nieruchomościami jest taki, że nie są one bardzo płynne. Jeśli trzeba wziąć pieniądze z nieruchomości można uzyskać pożyczkę przeciwko niemu (refinansowania lub linii kredytowej) lub można go sprzedać. To może potrwać 30 dni, aby uzyskać pożyczkę, jeśli wszystkie finanse są w porządku. Jeśli masz wysoki wskaźnik zadłużenia do dochodu, nie masz dochodu lub masz zły kredyt, możesz nie być w stanie uzyskać pożyczki, nawet jeśli masz nieruchomość całkowicie opłaconą.

Jeśli trzeba sprzedać nieruchomość może trwać 30 dni w najlepszych okolicznościach, gdy cena to bardzo dobrze. Jeśli chcesz górną dolara może to potrwać miesiące, aby sprzedać. Jeśli zatopić wszystkie swoje pieniądze w nieruchomości, tak, że można płacić gotówką jest bardzo trudno dostać, że gotówka z. Jeśli masz awaryjne lub stracić pracę, będziesz w tarapatach będzie wszystkie swoje pieniądze związane w nieruchomości.

Wolałbym użyć kredytu na zakup nieruchomości, tak, że mam gotówkę w rezerwach i łatwo dostępne niż wydać wszystkie moje pieniądze na zakup z gotówką. Wierzę również, że lepiej jest mieć więcej przepływów pieniężnych z wielu wynajmów niż mniej przepływów pieniężnych z jednym spłaconym nieruchomości.

Czy zarabiasz więcej pieniędzy z przepływów pieniężnych z kredytów?

Zamierzam użyć kilku podstawowych liczb, aby nakreślić korzyści płynące z lewarowania swoich pieniędzy. Jeśli kupisz dom o wartości 100 000 $ za gotówkę, który zarabia 500 $ miesięcznie w przepływie gotówki, to zarabiasz około 6 procent zwrotu z samego przepływu gotówki. Przepływ gotówki to zysk, który osiągasz po opłaceniu wszystkich wydatków na wynajmowaną nieruchomość.

Jeśli kupisz dom za 100.000 dolarów i wpłacisz 20 procent zaliczki, będziesz miał ratę kredytu hipotecznego, ale zwrot z twoich pieniędzy wzrasta. Jeśli płacisz 4 procent stopy procentowej, twój kapitał i odsetki będą około 382 dolarów (sprawdź kalkulator hipoteczny stopy bankowej do obliczania płatności hipotecznych). Robisz tylko 118 dolarów miesięcznie przepływów pieniężnych po odjęciu płatności hipotecznych, ale robisz 7 procent zwrotu z pieniędzy ze względu na niższe inwestycje gotówkowe.

Nawet jeśli zwrot gotówki z gotówki wynosi 7 procent, w rzeczywistości zarabiają Państwo znacznie więcej niż 7 procent całkowitego zwrotu w powyższym scenariuszu. Spłacasz również kapitał pożyczki średnio o 118 dolarów każdego miesiąca. Te 118 dolarów to kolejne 7 procent zwrotu z pieniędzy, których nie miałbyś przy zakupie za gotówkę! Ponad dwukrotnie zwiększyłeś swój zysk dzięki uzyskaniu kredytu hipotecznego zamiast płacenia gotówką.

Ekscytującą częścią korzystania z dźwigni jest to, że kiedy uzyskuje się większy przepływ gotówki, zyski rosną jeszcze bardziej. Jeśli można zrobić 800 dolarów przepływów pieniężnych miesięcznie bez kredytu hipotecznego, będzie się 9,6 procent gotówki na zwrot gotówki. Z 20 procent w dół na tej samej nieruchomości, można by przepływ środków pieniężnych 418 dolarów miesięcznie po płatności hipotecznych i zrobić ponad 25 procent gotówki na zwrot gotówki tylko z przepływu środków pieniężnych! Sposób, aby duże pieniądze w wynajmie nieruchomości jest znalezienie właściwości, które dadzą Ci duże przepływy pieniężne i kupując jak najwięcej, jak to możliwe, podczas gdy dźwignia swoje pieniądze.

Poniżej znajduje się film, który przechodzi nad tym tematem, jak również:

Jak dług pozwala kupić więcej wynajmu?

Najlepszą częścią o lewarowaniu pieniędzy jest to, że pozwala kupić więcej właściwości. Można kupić trzy lub cztery domy z 100.000 dolarów zamiast tylko jeden dom zapłacił za wszystkie gotówki. Korzystając z danych o przepływie gotówki z góry i kupując trzy nieruchomości zamiast jednego, jesteś teraz co $ 1.254 miesięcznie przepływ gotówki zamiast tylko $ 800 miesięcznie. Nie tylko zwiększa przepływ gotówki poprzez zakup więcej właściwości, ale kapitał własny spłacić wzrasta, korzyści podatkowe rosną i uznanie wzrasta. Jeśli można kupić domy poniżej rynku, to za każdym razem kupić dom, wartość netto wzrasta, jak również!

Korzyści podatkowe

Nieruchomości do wynajęcia mają wiele korzyści podatkowych, w tym amortyzacji. IRS pozwala amortyzować procent wynajmowanych nieruchomości każdego roku i odpisać to jako koszt. Możesz amortyzować wynajem przez 27,5 roku, co oznacza, że możesz odliczyć 1/27,5 wartości struktury każdego roku od podatku. Możesz również odliczyć odsetki zapłacone od kredytu oraz większość wydatków. Jeśli masz trzy domy zamiast jednego, możesz uzyskać potrójne odliczenia podatkowe.

Appreciation

Jeśli masz trzy nieruchomości zamiast jednej, a rynek zyskuje na wartości, masz również korzyści z potrójnego wzrostu wartości. To jest ta sama sytuacja, jeśli czynsze iść w górę, więcej właściwości masz, tym więcej pieniędzy będzie można zrobić. Nigdy nie liczyć na czynsze iść w górę lub uznanie, ale jest to miły bonus. Mieszkam i inwestuję w Kolorado, gdzie widzieliśmy szaloną aprecjację. Niektóre rynki mogą nie widzieć żadnej aprecjacji w ogóle.

Spłata kapitału własnego

Z wielu nieruchomości do wynajęcia, jesteś również spłacanie kredytów na trzech nieruchomości, które zwiększają swoje zyski, jak również. Większość płatności będzie przejść do płacenia odsetek na początku kredytu, ale w miarę upływu czasu większa część pójdzie do kapitału kredytu.

Kupowanie poniżej rynku

Jedną z największych zalet nieruchomości jest możliwość zakupu poniżej wartości rynkowej. Mogę kupić dom za 100.000 dolarów, który jest wart 120.000 dolarów lub nawet 150.000 dolarów dzisiaj. Zrobiłem 26 flip w zeszłym roku i użyłem tej samej koncepcji. Istnieje wiele sposobów, aby uzyskać wspaniałe oferty, ale to nie jest łatwe. Jeśli kupię jeden dom za gotówkę, zyskałbym 30.000 dolarów w kapitale własnym, gdybym kupił go 30.000 dolarów poniżej rynku (to zakłada, że nie potrzebuje żadnych napraw). Jeśli kupię 3 domy z kredytu, zyskałbym $90,000 w kapitale własnym!

Kiedy pomyślisz o oszczędnościach podatkowych, możliwym wzroście wartości, zakupie poniżej rynku i spłacie kapitału własnego, zyski wystrzelą przez dach. Z dźwignią, mogę kupić trzy właściwości dla każdego jednego majątku z gotówką. Jestem co więcej pieniędzy na miesiąc, plus spłacanie kredytów, plus oszczędzanie pieniędzy na podatkach i tworzenie tonę kapitału własnego.

Jak możesz być bezpieczny korzystając z pożyczki?

Kiedy używasz dźwigni finansowej, nie bierz na ślepo pożyczki na tyle pieniędzy, na ile możesz. Upewnij się, że masz wystarczający przepływ gotówki, o czym już mówiliśmy. Musisz również upewnić się, że posiadasz rezerwy. Rezerwy to dodatkowa gotówka dostępna na wypadek, gdyby pojawił się jakiś problem. Jeśli masz eksmisję, ktoś przestaje płacić czynsz, lub naprawy, aby zrobić trzeba gotówki dostępnej na pokrycie tych wydatków. Większość banków będzie chciał 6 miesięcy rezerw dla każdej płatności hipotecznych masz w tym nowy zakup. Jeśli masz jeden lub dwa kredyty hipoteczne, sugerowałbym mieć jeszcze więcej gotówki (10 000 dolarów byłoby idealne).

Jak dług może być zły?

Więcej nieruchomości ma swoje minusy. Będziesz musiał zapłacić więcej za naprawy i ulepszenia, ponieważ każda nieruchomość będzie wymagać naprawy, a nie tylko jeden. Będziesz także miał trzy nieruchomości do zarządzania zamiast jednego. Jednakże, jeśli jesteś w stanie cash flow 400 dolarów lub więcej z kredytu hipotecznego, nadal będzie o wiele do przodu z gry przez lewarowanie swoje pieniądze. Będziesz mieć również więcej całkowitego przepływu gotówki przychodzących w, które mogą płacić za menedżera nieruchomości. Mamy rozliczane za naprawy i konserwację, kiedy figured przepływ środków pieniężnych, więc nie będzie to dodatkowy wydatek z więcej właściwości, ale to będzie więcej pracy, jeśli zarządzać właściwości siebie.

Niektórzy ludzie uważają, że jest mniej ryzykowne kupić za gotówkę niż z kredytu, ale ja też nie zgadzam. Oto kilka powodów, dlaczego gotówka może być bardziej ryzykowne niż uzyskanie kredytu.

Dywersyfikacja

Kiedy kupujesz za gotówkę, masz mniej nieruchomości. Im mniej nieruchomości posiadasz, tym mniej źródeł dochodu będziesz miał, a utrata dochodu będzie bardziej bolesna. Jeśli masz 1 nieruchomość opłaconą gotówką, to naprawdę boli, gdy idzie pusta. Ale jeśli masz trzy czynsze, które mają kredyty na nich, jeden może iść pusty, ale masz dwa więcej, które przynoszą pieniądze. Kiedy masz wiele wypożyczalni, masz również większą dywersyfikację. Jeśli zdarzy Ci się mieć jeden wynajem, jesteś bardziej podatny na zmiany sąsiedzkie, uszkodzenia burzowe itp. Z wielu czynszów, masz mniej szans na wszystkie swoje właściwości są uszkodzone lub rannych przez inne czynniki.

Market Crash

W rzeczywistości tracisz mniej pieniędzy, gdy ceny spadają z wielu właściwości. Wiem, że może to nie mieć sensu na początku, ale rozważ to. Jeśli kupisz trzy domy poniżej wartości rynkowej za 100.000 dolarów (są one warte 125.000 dolarów, kiedy je kupił), a rynek idzie w dół o 20 procent. Twoje domy byłyby warte 100.000 dolarów, więc nie tracisz żadnych pieniędzy, jeśli rynek idzie w dół, ponieważ kupił poniżej wartości rynkowej. Jeśli kupiłeś jeden dom z gotówką poniżej wartości rynkowej byłbyś w tej samej pozycji, bez straty lub zysku.

Jeśli jesteś w stanie uzyskać lepsze oferty i kupił domy za 90.000 dolarów, które były warte 125.000 dolarów, byłbyś w dobrej formie, jeśli rynek spadnie 20 procent. Miałbyś trzy domy warte 100.000 dolarów, które kupiłeś za 90.000 dolarów. Miałbyś $30,000 w kapitale własnym z zakupu poniżej wartości rynkowej. Jeśli kupiłeś tylko jeden dom za 90.000 dolarów gotówką, a rynek spadł o 20 procent, miałbyś tylko 10.000 dolarów w kapitale własnym z zakupu poniżej wartości rynkowej.

Jeśli rynek spadł jeszcze bardziej lub kupiłeś nieruchomości z mniejszym kapitałem własnym, stracisz więcej pieniędzy, korzystając z pożyczek. Korzystanie z pożyczek może być bardziej ryzykowne, jeśli rynek się załamie, ale nie zawsze. Najważniejszą rzeczą do zapamiętania jest to, że nie musisz sprzedawać w czasie spadku rynku. Jeśli masz mnóstwo rezerw gotówkowych w banku, a domy są wynajmowane, nie ma powodu, aby je sprzedawać. Przejedź się po złym rynku.

Nadmierne zadłużanie się

Najbardziej ryzykownym posunięciem przy korzystaniu z pożyczek jest nadmierne zadłużanie się. Oznacza to, że wartość kredytu jest bardzo wysoka w porównaniu do czynszów lub wartości nieruchomości. Kiedy kupuję nieruchomość z 20% zaliczką i poniżej wartości rynkowej, mam dużo kapitału własnego. Na powyższym przykładzie pożyczka wynosiłaby 80 000 dolarów, a wartość 125 000 dolarów, kiedy kupuję dom za 100 000 dolarów, który jest wart 125 000 dolarów.

Jeśli masz pożyczkę w wysokości $100,000 na dom, który jest wart $110,000 może być prośbą o kłopoty. Jesteś prosząc o więcej kłopotów, jeśli są tylko co 50 dolarów miesięcznie w gotówce flor lub tracąc pieniądze co miesiąc. Prawie wszystkie historie grozy z ostatniego kryzysu na rynku mieszkaniowym pochodzi od inwestorów, którzy byli łamanie nawet lub tracąc pieniądze na ich wynajem każdego miesiąca. Większość inwestorów, którzy zarabiali pieniądze co miesiąc uczynił go przez w porządku.

Wniosek

Jeśli zastanawiasz się, czy jest to mądre, aby zapłacić gotówką za wynajem, należy wziąć pod uwagę zwroty, które mogą być rezygnując. Moim zdaniem, lepiej jest używać pieniędzy innych ludzi i zwiększyć swoje zyski niż płacić gotówką. Niektórzy ludzie mają awersję do wszelkiego ryzyka i nie chcą mieć żadnego długu w ogóle. Jeśli myśl o zadłużeniu sprawia, że robi Ci się niedobrze na żołądku, być może płacenie gotówką w porównaniu z otrzymaniem pożyczki jest dla Ciebie najlepszą drogą. Będę nadal uzyskać jak najwięcej kredytów, jak mogę i kupić jak najwięcej właściwości najmu, jak mogę ze względu na niesamowite korzyści właściwości najmu oferują.

Zbuduj Imperium Nieruchomości Czynszowych

" Kup teraz na Amazon! "