Jak kupić Foreclosure z aukcji lub banków

Ostatnio aktualizowane 23 września 2021 przez Mark Ferguson

Uzyskanie świetnej oferty na domy jest kluczem do mojej strategii inwestowania w nieruchomości. Kupno domu z aukcji wykluczenia jest jednym ze sposobów na uzyskanie doskonałej oferty, ale wiąże się z ryzykiem. Można również kupić przejęcia z MLS (Multiple Listing Service), które są często nazywane REOs. Jest nawet możliwe, aby kupić przejęcia bezpośrednio od banków, ale to jest bardzo rzadkie i trudne do wdrożenia strategii. Kupiłem wiele zamknięć w mojej karierze jako inwestor, a ja sprzedałem wiele REO jako agent nieruchomości. Mam sprzedał wiele domów HUD, jak również, które są foreclosures rządowych. W tym artykule, I omówić wiele sposobów, aby kupić wykluczenia oraz plusy i minusy każdego z nich. Pokazuję również filmy z przejęć, które kupiłem z tych źródeł.

Czy należy skupić się na zakupie Foreclosures?

Wielu inwestorów tylko chcą kupić Foreclosures, ale to nie jest jedyny sposób, aby uzyskać świetny interes na nieruchomości. I flip od 20 do 30 domów rocznie, a ja również kupić wiele właściwości najmu każdego roku. Rzadko kupuję zamknięcia, ponieważ nie ma tak wielu na moim rynku, i nie zawsze są one wielką ofertę. Możesz dostać świetną ofertę na wykluczenia, ale nie polegać na nich jako jedyne źródło dla ofert. Mamy również oferty z:

• Hurtownicy: Hurtownicy znajdą oferty (zazwyczaj poza rynkiem nieruchomości) i sprzedać je inwestorom. Kupiłem wiele domów z hurtowników.
• MLS: MLS jest Multiple Listing Service i jest, gdzie większość domów są wymienione na sprzedaż przez agentów nieruchomości. Jestem agentem nieruchomości, co daje mi ogromną przewagę, ale są oferty na MLS. Kupujemy całkiem sporo czynszów i flip każdego roku.
• Poza rynkiem: Istnieje wiele sposobów, aby kupić właściwości, które nie są wymienione na sprzedaż. Możesz użyć znaków bandytów, direct mail, dysk dla dolarów, pukanie do drzwi, a nawet stron internetowych, aby znaleźć właścicieli nieruchomości, którzy chcą sprzedać, ale nie wymienione ich dom na sprzedaż jeszcze.
• FSBO: Na sprzedaż przez właścicieli domów są kolejnym doskonałym sposobem, aby uzyskać oferty. Sprzedający mogą nie chcieć korzystać z agenta nieruchomości z wielu powodów, więc wymieniają dom na sprzedaż na własną rękę. Często, oni pod ceną domu, który pozostawia możliwość dla inwestorów, aby odebrać nieruchomość.

Część 1: Jak kupić dom z aukcji wykluczenia

Istnieje wiele różnych rodzajów aukcji nieruchomości, które wiążą się z różną ilością ryzyka. Najbardziej ryzykowne aukcje są lokalne sprzedaży wykluczenia, ponieważ wymagają one najszybszej płatności z najmniejszą ilością due diligence dostępne. Każdy stan ma inne prawa dotyczące aukcji wykluczenia, które uczynią go bardzo trudne dla niedoświadczonych nabywców. Upewnij się, że znasz lokalne przepisy przed licytacją!

Aukcja wykluczenia daje ogółowi społeczeństwa szansę na zakup domów, które zostały przejęte przez posiadacza zastawu. Zanim posiadacz zastawu będzie mógł przejąć dom w posiadanie w wyniku przejęcia, musi zaoferować go na aukcji. Bank lub posiadacz zastawu złoży ofertę początkową, która może być równa kwocie zadłużenia z tytułu kredytu, w tym opłat za zwłokę i odsetek. Bank może również rozpocząć licytację od kwoty niższej niż należna.

Jeśli nikt nie złoży oferty na dom na aukcji przejęcia, dom wraca do banku. W tym momencie dom staje się REO i najprawdopodobniej zostanie wystawiony na sprzedaż w systemie MLS (więcej na ten temat później). Inwestorzy lub nawet właściciele-zamieszkali oferenci mogą kupować domy na aukcji wykluczenia, jeśli oferują więcej niż oferta banku (zakładając, że bank nie licytuje również, co jest możliwe). Kiedyś kupić większość moich fix i flip w sprzedaży wykluczenia w Kolorado, a ja nawet kupił osobistą rezydencję w sprzedaży wykluczenia. Bardzo rzadko kupić od wykluczenia sprzedaży teraz, ponieważ istnieje tak mało wykluczeń w naszej okolicy i inni inwestorzy są gotowi zapłacić więcej niż my 95% czasu.

Poniżej znajduje się film z nieruchomości kupiłem od aukcji wykluczenia:

Jak działa sprzedaż wykluczenia w Kolorado?

Oto, jak działa sprzedaż wykluczenia w Kolorado:

• Lista przedsprzedaży jest publikowana w każdy poniedziałek po południu, która zawiera listę nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży i ofertę początkową.
• Sprzedaż wykluczenia odbywa się w środę rano o godz. 10.00. Można zadzwonić do biura syndyka w środę przed sprzedażą, aby sprawdzić, czy jakieś nieruchomości, którymi są Państwo zainteresowani, nadal będą wystawione na aukcję.
• Aukcja jest prowadzona, a wszyscy oferenci muszą zarejestrować się przed aukcją osobiście w urzędzie syndyka. Aukcja odbywa się na żywo i trwa bardzo szybko.
• Zwycięzcy muszą podpisać formularz i mają czas do południa w środę, aby wrócić do biura z czekiem gotówkowym na pełną kwotę oferty. Jeśli zwycięski oferent nie pojawi się na miejscu, drugi w kolejności oferent zostaje powiadomiony i ma szansę kupić nieruchomość po swojej najwyższej ofercie.
• Istnieje krótki okres wykupu dla posiadaczy zastawu podporządkowanego w Kolorado, który trwa co najmniej 10 dni. Posiadacz młodszego zastawu może odkupić nieruchomość spłacając pierwszą wylicytowaną kwotę wraz z odsetkami w całości. Młodsi posiadacze zastawu mogą być drugimi pożyczkami, ludźmi, którzy mają wyroki przeciwko poprzedniemu właścicielowi, a nawet HOA.

W Kolorado, nie ma gwarancji, że licytujesz pierwszą pożyczkę lub otrzymasz czysty tytuł. Na dzień przed sprzedażą (wtorek), dostaniemy O i E (własność i raport obciążeń) z firmy tytułowej, sprawdzić dom jak najwięcej, jak mogliśmy, a następnie zdecydować, czy warto licytować na domu. Nie ma też sposobu, aby dostać się do środka domu, aby go zobaczyć, przynajmniej legalnie, i może być nawet ludzie mieszkający w domu.

Jakie są prawa wykluczenia w innych stanach?

Proces, który nakreśliłem jest tylko dla Kolorado. Inne państwa mają znacznie inne prawa i każdy stan obsługuje swoje aukcje inaczej. Oto kilka różnic:

• Niektóre stany wymagają dowodu funduszy przed aukcją. Wymaga to przyniesienia czeków kasjerskich na pełną kwotę, którą chcesz wylicytować.
• Niektóre państwa dają znacznie mniej zawiadomienia o tym, co domy pójdzie do sprzedaży i co oferty będą. Słyszałem, że niektóre obszary mają tylko godziny do badań właściwości, zanim zostaną sprzedane.
• Niektóre państwa mają okresy umorzenia właściciela, co oznacza, że właściciel domu ma okres czasu, aby spłacić kogokolwiek licytować na sprzedaż i dostać dom z powrotem. Niektóre państwa mają okresy umorzenia tak długo, jak 6 miesięcy!
• Niektóre stany pozwalają kupującemu na uzyskanie ubezpieczenia tytułu własności i mają tygodnie na zakończenie sprzedaży.

Upewnij się, że wiesz dokładnie, jak aukcje wykluczenia działa w danym stanie przed licytacji. Gdy uczestniczyłem w naszych aukcjach wykluczenia, widziałem wielu nowych inwestorów, którzy sprawdzali aukcje tygodniami, aby zobaczyć, jak działają. Widziałem też nowych inwestorów licytować na drugiej pożyczki zakładając, że to był pierwszy i stracić dużo pieniędzy!

Jaki jest stosunek ryzyka do zysku w przypadku sprzedaży z przejęciem?

Im mniej osób musi konkurować przy zakupie domu, tym większa szansa na uzyskanie świetnej oferty. Bardzo niewiele osób kupuje od sprzedaży wykluczenia, ponieważ mogą one być bardzo ryzykowne i podjąć dużo pieniędzy z góry.

• Zakupy gotówkowe: wiele aukcji wymaga od kupującego zapłaty gotówką za domy, na które składają oferty. Aukcje wykluczenia mogą wymagać od kupującego posiadania gotówki tego samego dnia, w którym składają ofertę lub przed złożeniem oferty na nieruchomości.
• Brak inspekcji: wiele aukcji nie pozwala kupującym na inspekcję domu przed lub po złożeniu oferty. W niektórych przypadkach, dom może być zajęty, a kupujący nie może sprawdzić wnętrza, dopóki nie zostanie zakończona eksmisja. Kupiliśmy wiele zajętych i nie mogliśmy obejrzeć wnętrza. Jeśli dom jest zajęty, nie możesz po prostu wyrzucić lokatora. Musisz ich eksmitować lub ewentualnie uhonorować ich dzierżawę, jeśli taką mają.

Wszystkie te czynniki sprawiają, że dla większości nabywców zakup domów z aukcji jest trudny. Większość nabywców domów to właściciele-mieszkańcy, którzy muszą uzyskać pożyczkę. Większość inwestorów również potrzebuje pożyczki na zakup domu, a aukcje, które wymagają gotówki, aby wyeliminować tych nabywców, jak również. Wielu kupujących boi się aukcji z powodu możliwości utraty pieniędzy na poczet zakupu, braku inspekcji i innych problemów. To zazwyczaj pozostawia doświadczonych inwestorów do walki o domy. Doświadczeni inwestorzy wiedzą, ile mogą zapłacić za domy, które pochodzą z całego tego ryzyka i nadal zarabiać pieniądze. Niektóre aukcje internetowe są mniej ryzykowne niż aukcje wykluczenia, co może zapewnić możliwości dla mniej doświadczonych nabywców.

Jak straciłem pieniądze na domach, które kupiłem na aukcji wykluczenia?

Zarobiłem wiele pieniędzy na domach kupionych na aukcji związanej z przejęciem mienia, ale również straciłem pieniądze ze względu na charakter aukcji.

W jednej transakcji mieliśmy zwycięską ofertę na dom na aukcji wykluczenia. Mieliśmy O i E, które wskazywały, że licytowaliśmy na banknot z pierwszej pozycji, a my obejrzeliśmy dom przed sprzedażą. Spojrzeliśmy przez okna, a dom wydawał się być całkowicie pusty. Po wygraniu przetargu dowiedzieliśmy się, że poprzedni właściciele złożyli pozew przeciwko bankowi, twierdząc, że bank niesłusznie przejął dom. Pozew nie został jeszcze zarejestrowany, a my nie mieliśmy jak się o tym dowiedzieć. W końcu pozew został odrzucony, ale zajęło to sędziemu jeden rok, aby spojrzeć na sprawę, a my musieliśmy trzymać nieruchomość przez cały czas. Po odsetki i koszty prowadzenia, skończyliśmy tracąc pieniądze.

Jak kupować domy niewidziane

W wielu przypadkach, musiałem kupić dom bez oglądania wnętrza. Nie ma otwartych domów lub pokazów, gdy kupujesz dom na sprzedaż wykluczenia. Niektórzy inwestorzy będą próbować dostać się do domów przed sprzedażą, ale jeśli zostaniesz złapany, to jest wtargnięcie i może być uznane za włamanie, jak również.

Przy zakupie domu nie można zobaczyć trzeba wziąć pod uwagę, jak wiele napraw może być. Prawie zawsze kupowałem domy z aukcji dla flipów, więc wiedziałem, ile mój budżet na naprawy może być, aby zarabiać pieniądze. Zawsze zakładam, że dom będzie potrzebował nowej podłogi, farby, urządzeń, armatury, i co najmniej 15.000 dolarów w innych naprawach w zależności od wieku domu. Czasami mieliśmy szczęście i dom potrzebował mniej pracy, a czasami potrzebował więcej.

Starałem się również rozmawiać z mieszkańcami przed sprzedażą, aby uzyskać jak najwięcej informacji, jak mogłem. To nie jest zabawna sytuacja, zwłaszcza jeśli mówisz do kogoś o zakupie domu, który tracą do wykluczenia. Większość ludzi jest rzeczywiście przyjazny i będzie przynajmniej powiedzieć, czy są one wynajem lub jeśli są one własnością. Często nie mają pojęcia, jak ten proces działa, i można zbudować rapport, mówiąc im, jak to działa i jakie są ramy czasowe.

Jak działają aukcje internetowe dotyczące wykluczenia?

Istnieje wiele rodzajów aukcji, a niektóre banki korzystają z aukcji internetowych lub osobistych, aby sprzedać dom po zakończeniu przejęcia. HUBZU, Homesearch, Auction.com Williams and Williams, Hudson and Marshall, HUD i wiele innych witryn prowadzą aukcje dla nieruchomości REO, które bank jest już właścicielem. Aukcje te mają znacznie inne warunki niż sprzedaży wykluczenia i są znacznie łatwiejsze do kupienia od.

REO to skrót od Real Estate Owned i jest często, jak banki odnoszą się do przejęć, których są właścicielami i starają się sprzedać. Możesz także usłyszeć termin OREO, co oznacza Inne nieruchomości posiadanych.

Aukcje dla nieruchomości, które są już własnością banków mają bardzo różne procesy w zależności od banku lub zarządzającego aktywami sprzedaży nieruchomości.

• Niektóre właściwości są sprzedawane sight unseen, jak również, a niektóre są zajęte.
• Niektóre właściwości będą wymagać gotówki na zakup domu, ale zazwyczaj dają kupującemu co najmniej dwa tygodnie, aby kupić dom i dostać pieniądze razem.
• Prawie wszystkie aukcje będą wymagać jakiejś formy zaliczki lub depozytu. Najczęściej są to pieniądze bezzwrotne.
• Niektóre aukcje oferują ubezpieczenie tytułu własności, a niektóre nie.
• Niektóre aukcje oferują kupującemu czas na uzyskanie kredytu.
• Bardzo niewiele, jeśli w ogóle, aukcji pozwala na okres inspekcji.

Poniżej znajduje się film o domu, który kupiłem od Auction.com.

Część 2: Jak kupić nieruchomość REO, która jest wymieniona na MLS

Byłem agentem aukcji REO, i wymienione Foreclosures dla ponad 35 banków, HUD, firm zarządzających aktywami i funduszy hedgingowych. Transakcje REO są znacznie różni się od aukcji. Domy, które są wymienione na MLS dać kupującym więcej ochrony, a ja pokażę dokładnie to, co kupujący powinien oczekiwać przez cały proces zakupu. Jedną rzeczą, o której należy pamiętać, jest każdy bank i zarządca aktywów ma inną politykę, a transakcje nie są obsługiwane dokładnie tak samo. Nie tylko jestem agentem aukcji dla REOs i przejęć, ale jako inwestor, kupuję je również.

Co to jest nieruchomość REO?

REO to skrót od Real Estate Owned i jest terminem, którego banki używają do opisania swoich przejęć. Poprzedni właściciele domów zalegali z płatnościami, bank rozpoczął proces przejęcia, nieruchomość została sprzedana na aukcji przejęcia, a bank przejął tytuł własności do nieruchomości. REO są domy, które są własnością banku, są prawie zawsze puste i mogą być nabyte dość łatwo. Jednakże, tylko dlatego, że bank sprzedaje dom nie oznacza, że będzie to niesamowite oferty. Banki mają również wiele ograniczeń co do tego, kto i jak ich właściwości mogą być zakupione. Oni nie szukają do rozładunku właściwości za grosze na dolara.

Kto może kupić REO nieruchomości?

Istnieje ogromny nacisk w branży REO do sprzedaży Foreclosures do właścicieli-osiedlonych nabywców. HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, Wells Fargo i inne banki, mają właścicieli-occupied-wyłącznie okresy ofertowe. To sprawia, że inwestorom bardzo trudno jest kupić REO od tych firm, ale nadal istnieją możliwości dla inwestorów. Kluczem dla inwestorów jest złożenie oferty tak szybko, jak tylko wygaśnie okres właściciela-mieszkańca (jeśli dana nieruchomość ma okres ofertowy tylko dla właściciela-mieszkańca). Zwracam również uwagę na wszelkie nieruchomości, które wracają na rynek, a które kwalifikują się do zakupu przez inwestorów. Wiele z właściwości, które kupuję były pod umową w jednym czasie, wrócił na rynek, a ja złożyłem ofertę tego samego dnia.

Wielu może myśleć, że mam przewagę przy zakupie REO właściwości, ponieważ kiedyś listy REO właściwości. Jednak, gdy byłem agentem aukcji REO, I został zakazany od zakupu własnych aukcji, a kiedy wymienione domy HUD, I został zakazany od zakupu jakichkolwiek domów HUD.

Poniżej znajduje się nieruchomość REO, które niedawno kupiliśmy:

Czy można uzyskać dobrą ofertę na REO?

Kupno REO nieruchomości może być trudniejsze niż zakup regularnych aukcji. Powody kupowania Foreclosures są proste: mogą one być wyceniane niżej niż podobne właściwości sprawiedliwego rynku. W rzeczywistości, nie obchodzi mnie, czy nieruchomość, którą kupuję jest REO, krótkiej sprzedaży, sprawiedliwej sprzedaży rynkowej, lub nie wymienione w ogóle. Dbam o to, co cena jest i czy jestem coraz wielką ofertę. Głównym powodem REO są tańsze niż inne domy jest to, że mogą one wymagać pracy i może nawet potrzebują tyle pracy, że nie mogą kwalifikować się do finansowania. Jeśli dom nie może kwalifikować się do finansowania, to eliminuje 75 procent kupujących w mojej okolicy. Im mniej jest kupujących, tym niższa cena i tym lepszą ofertę mogę uzyskać.

Zaraz po kryzysie mieszkaniowym, to było łatwe do uzyskania wielkiej oferty na wykluczenia. Było mnóstwo zagrożonych nieruchomości, a banki nie chcą pozwolić im odejść tak szybko, jak to możliwe. Jak kryzys mieszkaniowy postępował, banki stworzyły bardziej rygorystyczne wytyczne i koncentruje się na uzyskanie jak najwięcej pieniędzy, jak mogą. Istnieją oferty na Foreclosures, ale banki chcą zarobić jak najwięcej pieniędzy, jak mogą na tych właściwościach - tak jak każdy inny kupujący. Niektóre banki nawet sprawiają, że kupujący czekać dni przed bank będzie patrzeć na oferty, aby upewnić się, że każdy dostaje uczciwą szansę.

Jak złożyć ofertę

Po znalezieniu wykluczenia do zakupu, co ofertę na nim jest podobna do składania ofert na zwykłej aukcji z niektórych dodatkowych formalności. Banki wszystkie mają tendencję do korzystania z własnych uzupełnień, aby przejść wraz z umów państwowych, chyba że dom jest HUD lub VA nieruchomości, w którym to przypadku HUD lub VA umowy jest używany. Będziesz potrzebował licencjonowanego agenta nieruchomości, aby złożyć ofertę na HUD domów lub REOs. Oprócz negocjowania ceny, istnieje kilka rzeczy do zapamiętania.

• Bank będzie wymagać wstępnego listu kwalifikacyjnego lub dowód listu funduszy, zanim nawet rozważy swoją ofertę. Pre-kwalifikacja list jest list od kredytodawcy, który mówi, że masz możliwość uzyskania kredytu.
• Bank będzie wymagał kopii czeku na zaliczkę przy składaniu ofert i może wymagać, aby był to czek potwierdzony.
• Bank może długo czekać na podpisanie dokumentów lub odpowiedź. Niektóre banki działają szybko (1 lub 2 dni), podczas gdy inne mogą potrzebować 10 lub więcej dni na odpowiedź!
• Bank ma prawo do anulowania umowy w dowolnym momencie z dowolnego powodu. Bardzo rzadko anulują umowy bez podania przyczyny, ale mają do tego prawo.
• Nic nie jest w ramach umowy, dopóki wszystkie dokumenty są podpisane przez wszystkie strony! Banki są bardzo jasne, że ich ustne oferty lub liczniki nie są wiążące. Jeśli masz coś uzgodnione ze sprzedającym, dostać dokumenty podpisane, i iść do banku ASAP.
• Upewnij się, że czytasz uzupełnienie, zwłaszcza w odniesieniu do inspekcji, oceny i procesu zamykania. Jeśli istnieje różnica w umowie państwa i uzupełnienie banku, uzupełnienie banku wygra za każdym razem.

Jak bardzo poniżej ceny katalogowej można zaoferować?

Kiedy byłem lista REO, widziałem wiele ofert pochodzi od kupujących, i widziałem odpowiedź banku do tych ofert. Istnieje błędne przekonanie wśród wielu nabywców, że banki po prostu chcą upłynnić swoje właściwości i nie obchodzi, ile pieniędzy dostają za nich. Banki chcą uzyskać jak najwięcej pieniędzy dla swoich właściwości, jak mogą, tak jak każdy sprzedawca. Kwota, którą zaakceptują poniżej ceny katalogowej różni się w zależności od banku i nieruchomości. Im dłużej dom był na rynku, tym mniej bank zaakceptuje. Z mojego doświadczenia wynika, że banki mogą negocjować do dziesięciu procent od ceny katalogowej, gdy dom jest po raz pierwszy wymienione. Mogą zaakceptować mniej, ale jest to rzadkie.

Gdy dom był na rynku przez 60 dni lub dłużej, bank będzie negocjować więcej. Jeśli znajdziesz w wieku REO aukcji, istnieje znacznie więcej możliwości do negocjacji. Nie oczekuj, że bank zaakceptuje oferty 50 procent poniżej ceny katalogowej tylko dlatego, że chce się ich pozbyć.

Jak działa proces inspekcji?

Po podpisaniu umowy na zakup nieruchomości, zazwyczaj masz prawo do przeprowadzenia inspekcji (czasami inwestor usuwa swój warunek inspekcji, aby jego oferta była mocniejsza). Zazwyczaj bank daje kupującemu 10 lub mniej dni na przeprowadzenie inspekcji w przypadku przejęcia.

Zimowanie

Bank może, ale nie musi, odimatyzować dom dla klienta. W stanach, gdzie robi się na tyle zimno, aby zamarznąć, banki będą zimować swoje właściwości w miesiącach zimowych. Zimowanie oznacza, że bank wynajmuje hydraulika, aby wyłączyć wodę, wysadzić rury, i umieścić środek przeciw zamarzaniu w toaletach i p-pułapek. Proces ten, miejmy nadzieję, zapobiega zamarzaniu rur, jeśli ciepło jest wyłączone lub jeśli system grzewczy zawiedzie. Aby kupujący mógł przeprowadzić pełną inspekcję, REO muszą być od-zimowane: woda jest włączona, wszelkie przecieki są naprawione, a system jest pod ciśnieniem. Niektóre banki będą odmrażać dom dla kupującego bez żadnych kosztów; niektóre banki będą odmrażać i obciążać kupujących za to; a niektóre banki (HUD) pozostawiają to kupującemu, aby odmrozić.

Czy banki będą naprawiać domy?

Jeśli podczas inspekcji kupujący znajdzie problemy z domem, bank może, ale nie musi ich naprawić. Każdy bank jest inny, jeśli chodzi o sposób obsługi wniosków o inspekcję. Czasami banki dokonują drobnych napraw elementów, które mogą opóźnić finansowanie, jak np. wyciek z instalacji wodno-kanalizacyjnej. Inne banki nie dokonają żadnych napraw, a jeszcze inne mogą dokonać innych napraw, które są wymagane tylko do uzyskania finansowania. Naprawdę nie ma sposobu, aby wiedzieć, co bank zrobi, ponieważ każda sytuacja jest rozpatrywana indywidualnie. Zasadą kciuka jest, aby nie liczyć na jakiekolwiek naprawy są wykonane, choć może masz szczęście z niektórych sprzedawców.

Czy banki obniżą cenę na podstawie inspekcji?

Jeśli kupujący chcą niższej ceny w oparciu o inspekcję, najprawdopodobniej nie mają szczęścia. Jest to bardzo rzadkie, że bank obniży cenę, chyba że jest ogromny problem, który nie był znany w czasie kupujący złożył ofertę na domu. W rzeczywistości, większość banków będzie płasko-out odrzucić wszelkie wnioski o inspekcji, jeśli było prawdopodobne, kupujący już wiedział o pozycji przed napisaniem umowy.

Jak działa proces oceny?

Jeśli otrzymujesz kredyt na przejęcie, najprawdopodobniej będziesz potrzebował wyceny domu. Wycena jest raport wykonany przez licencjonowanego rzeczoznawcę, który daje wartość na nieruchomości. Jeśli ocena przychodzi w niskiej, Twoja pożyczka może być oparta tylko na wycenionej kwoty. Z niską oceną, bank może lub nie może obniżyć cenę dla kupującego. Niskie oceny są ogromnym problemem dla nas teraz, chociaż niskie oceny są rzadkie na bankowych domów, ponieważ są one zazwyczaj wyceniane dobrze.

Rzeczoznawca może również powiedzieć, że dom nie będzie kwalifikować się do pewnej pożyczki, jeśli nie jest w dobrym stanie. Dla domu, aby zakwalifikować się do FHA wytycznych oceny, to musi być w przyzwoitym stanie. Hydraulika, elektryka, ogrzewanie i inne systemy muszą być w porządku. Jeśli rzeczoznawca stwierdzi, że systemy te nie są w porządku lub dom wymaga innych napraw, dom nie może iść do FHA. Jedyną opcją jest, aby sprzedający dokonać napraw przed zamknięciem lub dodać konto escrow dla napraw, które mają być wykonane po zamknięciu. Niektóre banki będą dokonywać napraw, ale wiele z nich nie będzie, nawet jeśli umowa umiera z powodu potrzebnej pracy. Wiele konwencjonalnych kredytów ma takie same wytyczne jak FHA. VA, USDA i inne pożyczki mają podstawowe wymagania, które wszystkie domy muszą spełniać, aby zakwalifikować się do finansowania.

Kredyt FHA 203k jest jednym ze sposobów na sfinansowanie domu, który wymaga dużego nakładu pracy!

Co to znaczy "w stanie, w jakim jest"?

Większość nieruchomości REO są wymienione jako sprzedawane w stanie, w jakim się znajdują. Oznacza to, że sposób domu siedzi jak to jest teraz jest jak bank będzie sprzedawać domu. Jak widać z tego, co omówiliśmy w tym artykule, niektóre banki będą dokonywać napraw, a niektóre nie. Tylko dlatego, że dom jest wymieniony w stanie, w jakim jest, nie oznacza, że naprawy nie będą dokonywane, ale to może. Tam naprawdę nie ma sposobu, aby wiedzieć, co bank będzie zrobić, aż formalnie poprosić bank, aby dokonać napraw po inspekcji lub oceny. Z HUD, dom jest sprzedawany ściśle jak jest, a oni nie będą dokonywać napraw.

Co to znaczy "bez włączeń"?

Wiele umów bankowych stwierdzić, że nie ma żadnych inkluzji z domu. Włączenia są elementy, które nie są dołączone do domu, ale mogą być sprzedawane z nim, jak zmywarka lub kuchenka. Może to być mylące, ponieważ w REO może znajdować się kuchenka, lodówka lub inne przedmioty. Polityka banku jest zawsze lista nic wliczone, nawet jeśli są elementy w domu. Bank nie wyjmie tych przedmiotów przed zamknięciem, a domy są sprzedawane tak, jak są, gdy są one wymienione.

Czy powinieneś poprosić sprzedającego o zapłacenie kosztów zamknięcia?

Kiedy dostaje się kredyt na nieruchomość, koszty zamknięcia mogą wynieść do 3 procent kwoty kredytu. Te pieniądze muszą być gotówką wniesioną do zamknięcia przez kupującego, chyba że kupujący poprosi sprzedającego o zapłacenie za część kosztów. Większość banków i HUD będzie płacić koszty zamknięcia dla kupujących, ale musi to być stwierdzone na piśmie w umowie. Pamiętaj, że te koszty zamknięcia sprawią, że twoja oferta będzie wyglądała na niższą niż podobna oferta bez kosztów zamknięcia. Sprzedający może również poprosić Cię o podniesienie ceny zakupu, aby zrekompensować wszelkie koszty zamknięcia, które są płacone przez sprzedającego.

Czy kupujący może wybrać firmę pośredniczącą?

Wiele banków i sprzedawców REO ma firmy, z których usług chętnie korzysta przy swoich transakcjach. Wiele stanów, takich jak Kolorado, ma prawo, które mówi, że kupujący może wybrać swoją własną firmę. Nie oznacza to jednak, że sprzedający musi zapłacić za pracę kupującego nad tytułem. To jest typowe dla sprzedającego, aby zapłacić za kupującego polisy tytuł (choć HUD i VA nie), ale wiele banków nie będzie płacić za kupującego polisy tytuł, jeśli kupujący wybiera własną firmę tytuł. Polisy tytułowe różnią się kosztami, ale typowa polisa może kosztować 1000 dolarów. Polisy tytułowe są bardzo ważne i gwarantują czysty tytuł do nieruchomości.

Aby uzyskać więcej informacji na temat tego, jak kupić najlepsze czynsze, które będą zarabiać najwięcej pieniędzy, sprawdź moją książkę: Build a Rental Property Empire: Bezsensowna książka o znalezieniu ofert, finansowanie we właściwy sposób, i zarządzania mądrze. Książka ma 374 strony, jest dostępna w wersji papierowej lub jako eBook i jest bestsellerem Amazon.

Czy można kupić REO przed jest wymieniony?

"Jak mogę kupić wykluczenie, które nie jest jeszcze na sprzedaż?". Zazwyczaj inwestorzy pytają, jak kupić dom, który został przejęty i jest obecnie własnością banku. Dom nie został jeszcze wymieniony przez agenta nieruchomości, ale jest pusty i może być pusty przez długi okres czasu. W większości części kraju, to jest coraz trudniej znaleźć niesamowite oferty, ponieważ REO inwentaryzacji spadła. Te puste nieruchomości wydają się być świetne okazje do zakupu tanich domów, jeśli można je kupić, zanim trafią na rynek.

Jeśli szukasz do zakupu wykluczenia, który nie jest wymieniony, trzeba najpierw dowiedzieć się, na jakim etapie jest dom. Jeśli dom jest nadal w procesie wykluczenia, kredytobiorca jest właścicielem domu - bank nie. Banki nie mogą sprzedać domu, jeśli proces wykluczenia nie został zakończony. Właściciel może sprzedać dom, jeśli może spłacić bank i wszystkich innych posiadaczy zastawów, lub mogą próbować zakończyć krótką sprzedaż. Jeśli jesteś inwestorem, który chce kupić krótką sprzedaż, uważaj, jak to zrobić, aby uniknąć oszustwa krótkiej sprzedaży.

Jeśli dom przeszedł przez foreclosure sprzedaży, musisz upewnić się, że bank jest aktualnym właścicielem domu, a dom nie został kupiony przez innego inwestora. Rejestry publiczne pokażą, kto jest właścicielem nieruchomości.

Kupno domu od banku, zanim zostanie wymieniony będzie bardzo trudne, a w zależności od banku, może to być niemożliwe. Próbowałem kupić domy od banków, zanim zostały wymienione, i znam wielu inwestorów, którzy próbowali, jak również. Oto podstawowy zarys tego, jak proces zazwyczaj działa, gdy próbujesz kupić wykluczenia z banku, zanim zostanie wymieniony:

• Inwestor spędza godziny próbuje dowiedzieć się, kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości. Tytuł własności może być pod niektórymi szalonymi nazwami, takimi jak elektroniczna rejestracja hipoteczna C3121. Jeśli zrobisz trochę więcej kopania i patrzeć na to, kto bank był, że pożyczył na domu, zanim poszedł do wykluczenia, zazwyczaj można dowiedzieć się, kto jest bankiem.
• Inwestor dowiaduje się, kto jest bankiem i spędza godziny na telefonie, próbując porozmawiać z kimś, kto ma pojęcie o tym, jak kupować domy od banku. Zazwyczaj inwestor dzwoni do około 20 działów i może rozmawiać z kimś w REO lub defaulted-kredytów działu (banki wszystkie mają różne nazwy dla ich wydziału wykluczenia).
• Gdy inwestor rozmawia z kimś, kto ma jakieś pojęcie o tym, co inwestor mówi, bank powie inwestorowi inną firmę obsługuje ich REO, i trzeba będzie z nimi porozmawiać. Lub, bank powie inwestorowi, że nie sprzedają swoje domy przed są wymienione.
• Jeśli inwestorowi powiedziano, że inna firma będzie sprzedawać nieruchomości, mogą spróbować zadzwonić do tej firmy. Inwestor będzie przejść przez ten sam cyrk, a następnie powiedzieć, że firma nie sprzedaje swoje domy przed są wymienione.

Jest to dość frustrujący proces i ogromna strata czasu, gdy próbujesz kupić Foreclosures z banku, zanim są one wymienione. Jedynym czasem, kiedy bank może się zgodzić, jest to, że bank jest bardzo mały i lokalny.

Dlaczego banki nie sprzedają swoich foreclosures przed są one wymienione?

Większość inwestorów chce kupić Foreclosures, ponieważ są one tanie i mogą uzyskać doskonałą ofertę. Dlatego właśnie lubię kupować przejęcia. Kiedy dom jest wymieniony na MLS, zwykle jest dużo konkurencji dla domów, które są wyceniane bardzo dobrze. Często pojawia się wiele ofert, a dom nie jest tak dobry z oferty, jak się początkowo wydawało. Inwestorzy myślą, że jeśli mogą kupić dom, zanim zostanie wymieniony, mogą być w stanie uzyskać lepszą ofertę.

To jest dokładnie to, dlaczego banki nie sprzedają swoich domów, zanim zostaną wymienione na MLS. Banki wiedzą również, że więcej ludzi, którzy wiedzą, że ich domy są na sprzedaż, tym bardziej domy będą sprzedawać na. W przeciwieństwie do niektórych opinii, banki nie chcą pozbyć się domów tak szybko, jak to możliwe, bez względu na to, ile sprzedają. Banki są tak jak ty i ja: chcą zarobić jak najwięcej pieniędzy, jak tylko mogą. Nawet po dom jest wymieniony na MLS, banki czasami nie patrzeć na oferty dla tygodni. Chcą, aby każdy miał szansę złożyć ofertę, kto chce domu.

Kiedy bank wymienia dom, będą one uzyskać wiele wartości od agentów nieruchomości. Będą one zazwyczaj zamówić wycenę, a oni będą chcieli, aby dom sprzedawany tak jak tradycyjnej aukcji. Banki wydają dużo pieniędzy na upewnienie się, że wartość domu prawidłowo, na agentów nieruchomości, którzy sprzedają dom, a na prawników, którzy zakończyć wykluczenia. Chcą odzyskać jak najwięcej z tych pieniędzy, jak to możliwe, a sprzedaż domu na MLS jest sposób, aby to zrobić.

Duże banki będą sprzedawać tysiące wykluczeń rocznie, a oni skonfigurowali swoje systemy do pracy z agentów nieruchomości lub firm aukcyjnych do sprzedaży tych domów. Dla banków, aby sprzedać jeden dom, zanim zostanie wymieniony do jednego inwestora, muszą zmienić swój system, zmienić proces wyceny, a to wymaga więcej pracy, aby dokonać tych zmian. Plus, może to przedłużyć czas, który zajmuje im wymienić dom, jeśli mają do czynienia z inwestorem, który może nawet nie skończyć się kupnem domu.

Wnioski

Jest wiele, że idzie do kupowania foreclosures! To może być bardzo skomplikowane, a podstępna część jest każdy stan ma swoje własne zasady i przepisy dotyczące foreclosures. Każdy bank ma swoją własną politykę sprzedaży przejęć, a każdy przypadek wykluczenia nie jest wielką ofertę. Nie mówię, że należy unikać wykluczeń, gdy szukasz wielkiej oferty, ale nie oczekuj, że będzie to łatwy proces, i nie oczekuj, że każdy wykluczenia być sprzedawane za grosze na dolara. Nie ograniczaj się tylko do zakupu wykluczenia jako innych rodzajów transakcji może być bezpieczniejsze i netto więcej zysku.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "