Co to jest prawdziwy przepływ gotówki nieruchomości i jak go zmaksymalizować?

Ostatnia aktualizacja 24 września 2021 r.

Jeśli mieszkasz na drogim rynku i jesteś gotowy zainwestować w nieruchomości na wynajem, jedną z największych zalet inwestowania POZA swoim obszarem jest... dwa słowa....

CASH FLOW.

Jeśli chcesz stworzyć dodatkowe strumienie dochodów, dwa słowa....

CASH FLOW.

---

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

---

Przepływ gotówki jest niesamowity. To jest niesamowite. Więc, weźmy głębokie nurkowanie w jednym z najpotężniejszych tematów w nieruchomości!

Co to jest przepływ gotówki?

Patrząc na inwestycji w nieruchomości, istnieją dwa główne elementy, które trzeba w pełni zrozumieć i być w stanie przewidzieć: przychody i wydatki. Zrozumienie kluczowych danych finansowych nieruchomości pozwala dokładnie zrozumieć, co to jest przepływ środków pieniężnych.

Przepływy pieniężne to kwota zysku, który przynosisz w każdym miesiącu po zebraniu wszystkich przychodów, płacąc wszystkie koszty operacyjne i odkładając rezerwy gotówkowe na przyszłe naprawy. Dla kupujących i posiadających nieruchomości inwestorów, przepływ gotówki jest główną dźwignią wykorzystywaną do zwiększenia dochodów.

Dlaczego chcesz mieć dodatni przepływ gotówki?

Cóż, chcesz przynieść więcej pieniędzy niż wydajesz każdego miesiąca, prawda? Przy odpowiednich systemach i strategiach (jak np. wysokiej jakości zarządzanie nieruchomościami), przepływ gotówki jest w zasadzie dochodem pasywnym. Oznacza to, że jest to dochód, który nie wymaga dużo aktywnych godzin pracy, jak w typowej pracy 9-5.

Dlaczego jeszcze chciałbyś wykorzystać moc przepływu gotówki?

• Przepływ gotówki stwarza więcej możliwości. Reinwestowanie zysków z nieruchomości inwestycyjnej do innej inwestycji jest doskonałym sposobem, aby wykładniczo zwiększyć swój dobrobyt finansowy.
• Przepływ gotówki tworzy bezpieczeństwo. Dodatkowy miesięczny dochód, który przynosisz, może pomóc w stworzeniu większej rezerwy oszczędnościowej, która ochroni Cię przed niespodziewanymi wydatkami życiowymi (takimi jak rachunki medyczne, utrzymanie samochodu itp.).

Jak obliczyć przepływ gotówki?

Zacznijmy od prostego równania:

Przepływpieniężny = dochód brutto z wynajmu - wszystkie wydatki i rezerwy gotówkowe

Oto przykład z życia wzięty, jak obliczyć miesięczny przepływ gotówki z nieruchomości, którą posiadam w Indianapolis (rynek Roofstock).

Miesięczny dochód z wynajmu: 1 000 USD

Miesięczne koszty operacyjne:

• Hipoteka: $346
• Podatki od nieruchomości: $216
• Ubezpieczenie: 46 dolarów
• Zarządzanie nieruchomością: 90 dolarów (dla mnie, to jest 9% mojego dochodu z wynajmu. Należy pamiętać, że opłaty różnią się między firmami zarządzającymi nieruchomościami)
• Rezerwy próżni: 50 dolarów (5% mojego dochodu z wynajmu, regulowane w zależności od tolerancji ryzyka)
• Rezerwy na naprawy: 100 dolarów (10% mojego dochodu z wynajmu, regulowane w zależności od tolerancji na ryzyko)

Całkowite miesięczne wydatki: 842$.

Przepływ gotówki : 152 USD (1000 USD - 842 USD)

Wskazówka: Aby szybko i łatwo oszacować przepływy pieniężne dla nieruchomości, którą oceniasz, sprawdź nowy kalkulator ROI dla nieruchomości na wynajem, Cloudhouse, firmy Roofstock. Wprowadź adres dowolnego jednorodzinnego domu czynszowego w USA i uzyskaj pełną prognozę potencjalnego zwrotu. Roofstock dostarcza również szacunkowe dane dotyczące przepływów pieniężnych dla każdej nieruchomości notowanej na rynku.

Czynniki, które szkodzą przepływowi gotówki

Naprawy i konserwacja

Nikt nie lubi dostawać e-maila od zarządcy nieruchomości z informacją, że potrzebny jest nowy piec. Nikt nie lubi naprawiać przecieków na dachu. Ale one mogą się zdarzyć i będą się zdarzać.

Idealnie byłoby, gdybyś oszczędzał część swoich dochodów każdego miesiąca (jak widać powyżej), aby zadbać o te niespodziewane koszty. Czasami jednak Twoje rezerwy nie są wystarczająco duże, aby pokryć pewne wydatki i musisz sięgnąć do własnej kieszeni. Jeśli tak się stanie, powiedz "bye bye" przepływowi gotówki.

Rotacja najemców

To jest zabójca przepływów pieniężnych. Czasami, gdy najemca się wyprowadza, będą naprawy/sprzątanie, o które będziesz musiał zadbać poza tym, co pokrywa depozyt zabezpieczający.

Brakujący czynsz

Od czasu do czasu najemca może nie zapłacić czynszu na czas -- lub może nie zapłacić w ogóle. Przepływ gotówki jest poważnie ograniczona, gdy najemca nie płaci w całości i to dosłownie nie istnieje, jeśli najemca brakuje płatności. Na dodatek, jesteś teraz zmuszony pokrywać wszystkie wydatki z własnej kieszeni (hipoteka, jeśli ją masz, ubezpieczenie, podatki, itp.)

Vacancy

Pustostan = nieruchomość bez przepływu gotówki. Bez żadnych dochodów, nie ma mowy o przepływach pieniężnych przychodzących w.

Podatki od nieruchomości / Ubezpieczenie

Wziąłem trochę przepływ gotówki hit w zeszłym roku, kiedy moje podatki od nieruchomości i koszty ubezpieczenia poszły w górę. Początkowo byłem zaskoczony, ale teraz wiem (i Ty też!), że te wydatki mogą rosnąć każdego roku. To tylko oznacza, że musisz szukać lepszej oferty i być przygotowanym, jeśli to się Tobie przytrafi!

Czynniki, które pomagają w przepływie gotówki

Zwiększanie czynszu

Najbardziej oczywistym sposobem na zwiększenie przepływu gotówki jest zwiększenie kwoty czynszu w nieruchomości.

Można to zrobić poprzez nabycie nierentownej nieruchomości (gdzie obecne czynsze są niższe niż popyt rynkowy) i dostosowanie najmu do czynszu rynkowego. Można też wyremontować nieruchomość, dodać nowe udogodnienia (centralny klimatyzator, zmywarka, itp.) i poprawić kosmetyczne wykończenia, aby podnieść czynsz.

Najemcy długoterminowi

Jak wspomniano wcześniej, obroty i pustostany są dwoma z największych zabójców przepływów pieniężnych, więc musisz postawić się w pozycji, aby mieć długoterminowych najemców w swojej nieruchomości. Możesz zwiększyć swoje szanse na posiadanie długoterminowych najemców poprzez utrzymywanie ich szczęśliwy.

Oznacza to, że należy upewnić się, że firma zarządzająca nieruchomością reaguje na ich prośby o konserwację w sposób szybki i profesjonalny. Oznacza to również, że nie należy się zbyt chciwy w zwiększaniu czynszów, gdy ich dzierżawa wygasa.

Czasami żądanie dodatkowych 50 dolarów za czynsz podczas odnawiania umowy nie jest warte utraty najemcy.

Konserwacja zapobiegawcza

Duże wydatki na naprawy i konserwację mogą zniweczyć przepływ gotówki na wiele miesięcy. Konserwacja zapobiegawcza może uchronić przed znacznie większymi wydatkami w przyszłości.

Zalecam czyszczenie rynien przed nadejściem zimy, przycinanie drzew rosnących w pobliżu nieruchomości (przekonałem się o tym na własnej skórze, gdy drzewo spadło mi na dach) oraz rutynowe dbanie o urządzenia HVAC. Duże wydatki nie zdarzają się często, ale zdarzają się i ważne jest, aby myśleć z wyprzedzeniem, aby spróbować uniknąć tych niespodzianek.

Odwołanie się od podatku od nieruchomości

Podatki od nieruchomości mogą wzrastać każdego roku. Jeśli rosną one szybciej niż jesteś w stanie podnieść czynsz, możesz napotkać problem z malejącym przepływem gotówki.

W zależności od rynku, na którym inwestujesz, czasami ma sens odwołanie się od podatku od nieruchomości do władz lokalnych, jeśli uważasz, że podwyżka była nieuzasadniona.

Refinansowanie

Dobrym pomysłem jest okazjonalne sprawdzanie u swojego kredytodawcy i monitorowanie stóp procentowych kredytów hipotecznych. Jeśli widzisz, że stopy spadają, możesz być w stanie refinansować, obniżyć miesięczną hipotekę i zwiększyć przepływ gotówki w tym samym czasie.

Oczywiście, upewnij się, że uruchomić wszystkie swoje numery i czynnik w kredytodawcy i opłat zamknięcia, ale zachować tę strategię w umyśle!

Zasada 1%

Jedną z największych zasad, aby szybko określić, czy nieruchomość może generować dodatni przepływ gotówki, jest zasada 1%.

Osobiście używam tej reguły wiele razy w ciągu dnia! Reguła ta mówi, że istnieje duża szansa, że znalazłeś nieruchomość przynoszącą dochód, jeśli wynajmuje się ona za co najmniej 1% ceny zakupu.

Na przykład: jeśli kupisz nieruchomość za 100.000 dolarów powinien wynająć za co najmniej 1.000 dolarów miesięcznie do przepływu środków pieniężnych. 1.000 dolarów miesięcznie to 1% ceny zakupu 100.000 dolarów.

Teraz, tylko dlatego, że nieruchomość przechodzi regułę 1% nie oznacza, że należy wyjść, dostać go pod umową i drutu pieniądze od razu. Nadal trzeba zweryfikować wiele innych czynników i wydatków, takich jak:

• Hipoteka
• Podatki od nieruchomości
• Ubezpieczenie
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością
• Próżność
• Naprawy
• Opłaty na rzecz Stowarzyszenia Właścicieli Domów (jeśli dotyczy)

Jak duży powinien być przepływ gotówki na jednostkę?

Zacznę od tego, że przepływ gotówki jest silnie podyktowane przez rynek, w którym inwestujesz. Trudno jest znaleźć nieruchomości z przepływem gotówki na gorącym rynku, ale jeśli znajdziesz ten diament w surowcu, wysokie czynsze mogą stworzyć niesamowity przepływ gotówki.

I odwrotnie, łatwiej jest znaleźć nieruchomość z przepływem gotówki na chłodniejszym rynku, ale czynsze nie są wystarczająco wysokie, aby naprawdę poruszyć się finansowo. Lokalne stawki czynszu i wartości nieruchomości również odgrywają ogromną rolę w przepływach pieniężnych.

Oto prosty przykład:

Mój przyjaciel kupił nieruchomość do wynajęcia w Bay Area pięć lat temu i rzeczywiście przepływy pieniężne! Mało tego, po opłaceniu wszystkich wydatków, jego przepływ gotówki wynosi blisko 2.000 dolarów miesięcznie, ponieważ czynsz w jego dupleksie jest tak wysoki. Niesamowite!

Z drugiej strony, moje nieruchomości na Środkowym Zachodzie przynoszą tylko 150 - 200 dolarów na jednostkę. Oczywiście, mój przepływ gotówki jest znacznie niższy (częściowo dlatego, że czynsze są znacznie niższe), ale technicznie rzecz biorąc, mój zwrot z gotówki jest wyższy, ponieważ nie musiałem wydać prawie tyle, aby nabyć nieruchomość.

Tak więc, zamiast ściśle patrząc na kwoty przepływów pieniężnych, należy również spojrzeć na ROI na swoich pieniędzy, ponieważ jest to równie ważne. Ostatecznie wszystko sprowadza się do priorytetów inwestora, tolerancji na ryzyko i rynku, na którym zdecydujesz się inwestować.

Końcowe przemyślenia

Inwestowanie w nieruchomości to przede wszystkim zrozumienie liczb. Po tym wszystkim, duży powód jesteś prawdopodobnie w tym biznesie jest, aby uzyskać zwrot z inwestycji i przepływ środków pieniężnych jest głównym czynnikiem w buy-and-hold strategii inwestycyjnej!

Zostawię Cię z moimi ostatnimi dwoma centami porady: przed zainwestowaniem w nieruchomości, to świetnie, aby zdefiniować swoje kryteria inwestycyjne i swoje cele. Zrozumienie przepływu środków pieniężnych i ROI jest krytyczna dla udanej podróży inwestowania w nieruchomości.