14 najważniejszych ulg podatkowych dotyczących nieruchomości do wynajęcia, o których inwestorzy powinni wiedzieć

Ostatnia aktualizacja 2 lipca 2020 r.

Jak powiedział Benjamin Franklin w 1817 roku, "Na tym świecie nic nie można uznać za pewne, z wyjątkiem śmierci i podatków."

Podczas gdy część o śmierci może być prawdziwa, udane inwestorzy nieruchomości dzisiaj wiedzą, że z tak wielu odliczeń podatkowych nieruchomości czynszowych dostępnych, płacenie podatków jest dalekie od pewności.

Dochód z wynajmu według IRS

Zanim dokonamy przeglądu najlepszych odliczeń podatkowych od wynajmu nieruchomości, które możesz wziąć, spójrzmy szybko na to, jak IRS definiuje dochód z wynajmu:

• Dochód brutto, który otrzymujesz jako czynsz
• Zaliczki na poczet czynszu, takie jak przedpłacony czynsz za przyszłe miesiące
• Opłaty za złożenie wniosku przez najemcę i opłaty za rozwiązanie umowy najmu (jeśli zezwala na to lokalne prawo)
• Usługi wykonane przez najemcę w zamian za czynsz (takie jak malowanie) muszą być wliczone w twój dochód z wynajmu, tak jakby najemca zapłacił równoważny czynsz
• Opłaty za dzierżawę z opcją kupna są generalnie traktowane w całości jako dochód z wynajmu

Kaucje są zobowiązaniem krótkoterminowym, jeżeli podlegają zwrotowi na podstawie konkretnych działań najemcy, takich jak opuszczenie nieruchomości w czystym i nieuszkodzonym stanie.

---

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

---

Jednakże, depozyty zabezpieczające mogą być przekształcone w dochód z wynajmu, jeśli:

1. kaucja jest używana jako końcowa płatność czynszu lub czynsz zaliczkowy
2. Jeśli część lub całość zwrotnej kaucji jest zatrzymana i użyta przez wynajmującego do zapłaty za niezapłacony czynsz lub szkody najemcy.

Dobry księgowy powie Ci, żebyś raportował wszystkie swoje dochody i wydatki tak często, jak tylko możesz. Teraz, gdy wiemy już o dochodzie, sprawdzimy jak wykorzystać odliczenia podatkowe od wynajmu nieruchomości, aby legalnie zmniejszyć kwotę dochodu netto podlegającego opodatkowaniu.

Top 14 odliczeń od podatku od wynajmu nieruchomości

Oto lista 14 najlepszych odliczeń od podatku od wynajmu nieruchomości, które możesz wziąć, w tym kilka, które wielu inwestorów przeoczyło:

1. Konserwacja i naprawy

Koszty materiałów i dostaw, opłaty za usługi, takie jak kształtowanie krajobrazu czy wynajem sprzętu, a także rutynowe naprawy, takie jak wybite okna czy przeciekające rury są w pełni odliczane od podatku w roku, w którym wydatki te wystąpiły.

Jednakże IRS rysuje czerwoną linię pomiędzy tym, co jest naprawą, a tym, co jest ulepszeniem kapitału. Ogólnie rzecz biorąc, naprawy, które utrzymują nieruchomość w stanie nadającym się do zamieszkania i dobrym stanie technicznym są w pełni odliczane w tym samym roku podatkowym.

Z drugiej strony, ulepszenia kapitałowe to coś, co zwiększa wartość nieruchomości lub przedłuża jej żywotność. Przedmioty takie jak nowy system HVAC, wymiana dachu, czy większe remonty muszą być dodane do podstawy wynajmu nieruchomości, a następnie amortyzowane przez 27,5 roku.

2. Media

W przypadku domów jednorodzinnych najemcy zazwyczaj płacą za wszystkie media. Ale często w małych nieruchomościach wielorodzinnych media, takie jak woda, kanalizacja i śmieci są "liczone" i opłacane przez wynajmującego. Możesz odliczyć opłaty za media jako odliczenia od czynszu, nawet jeśli przekażesz te opłaty jako dodatkowy czynsz dla najemcy.

3. Opłaty zawodowe i prawne

Możesz odliczyć opłaty poniesione na rzecz zarządców nieruchomości, pośredników nieruchomości, agentów leasingowych, adwokatów, księgowych, doradców finansowych i podatkowych oraz innych profesjonalistów, o ile wydatki te dotyczą wynajmowanej przez Ciebie nieruchomości.

4. Niezależni wykonawcy i pracownicy

Wynagrodzenie, które płacisz pracownikom W-2 (osobom, które pracują bezpośrednio dla Ciebie na pensji lub stawce godzinowej), takim jak pełnoetatowy administrator biura, może być odliczone jako koszt biznesowy, podobnie jak opłaty, które płacisz niezależnemu wykonawcy (pracownikowi 1099), takiemu jak złota rączka.

5. Koszty reklamy

W zależności od umowy zawartej z lokalnym zarządcą nieruchomości, możesz być zobowiązany do ponoszenia dodatkowych kosztów reklamy, takich jak reklama na stronie internetowej i szyldy na podwórku. Jeśli tak się stanie, można odliczyć koszty reklamy i marketingu od dochodu z wynajmu nieruchomości.

6. Prowizje i opłaty za polecenie

Prowizje, które płacisz licencjonowanemu agentowi nieruchomości za znalezienie nowego najemcy lub odnowienie istniejącej umowy najmu, a także "opłaty za znalezienie", które płacisz obecnym najemcom nieruchomości wielorodzinnej za skierowanie do Ciebie nowego najemcy, mogą być również w pełni odliczone jako odliczenia od podatku od wynajmu nieruchomości.

7. Własność osobista

Majątek osobisty taki jak urządzenia, sprzęt do pielęgnacji krajobrazu czy narzędzia używane na miejscu mogą być w pełni odliczone w roku, w którym zostały oddane do użytku lub poprzez wykorzystanie 100% bonusowej amortyzacji, która obowiązuje do 2022 roku.

8. Płatności odsetkowe

Odsetki od kredytu hipotecznego, odsetki od kart kredytowych za przedmioty zakupione wyłącznie dla wynajmowanej nieruchomości oraz odsetki od kredytu HELOC (home equity line of credit) są w pełni odliczalne.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości zarabiającym więcej niż 25 milionów dolarów z wynajmu, IRS ogranicza kwotę odliczenia odsetek, które możesz wziąć. Możesz jednak zlikwidować to ograniczenie, zgadzając się na amortyzację wynajmowanej nieruchomości przez okres 30 lat, zamiast normalnego 27,5-letniego okresu amortyzacji dla nieruchomości mieszkalnych.

9. Podatek od nieruchomości

Podatki od nieruchomości pobierane przez władze lokalne (zwykle przez hrabstwo) oraz wszelkie podatki od użytkowania lub zajmowania, które płacisz, są również odliczeniami od wynajmowanej nieruchomości. Zazwyczaj wynajmujący lub firma zarządzająca nieruchomością przekazuje ten podatek najemcy jako formę "dodatkowego czynszu", a następnie rejestruje płatność podatku od użytkowania jako wydatek na rachunku zysków i strat nieruchomości.

10. Składki ubezpieczeniowe

Roczne składki płacone na różne rodzaje ubezpieczeń, takie jak ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej właściciela, kradzieży, pożaru i powodzi są w pełni odliczalne. Jeśli masz pracowników W-2 (osoby, które są na twojej liście płac i od których potrącasz podatek od wynagrodzenia), możesz również odliczyć koszty ubezpieczenia zdrowotnego i workers' compensation.

11. Amortyzacja

Koszty amortyzacji IRS pozwalają na odliczenie 3.636% wartości nieruchomości mieszkalnej (bez wartości gruntu) każdego roku do 27.5 lat. Jest to odliczenie bezgotówkowe, które pozwala Ci zmniejszyć kwotę dochodu netto podlegającego opodatkowaniu i ewentualnie przejść na niższy próg podatkowy tworząc jeszcze mniejszy dochód podlegający opodatkowaniu.

12. Wydatki na podróże

Wydatki na podróże, takie jak podróże do i z wynajmowanego lokalu - w tym wydatki na samochód, przelot, hotel i posiłki - mogą być odliczone od dochodu z wynajmu. Należy jednak pamiętać o prowadzeniu dokumentacji potwierdzającej wydatki i udokumentować cel każdego wydatku na podróż.

13. Powierzchnia biurowa w domu

Koszt dedykowanej przestrzeni, którą wykorzystujesz w swoim domu na biuro lub jako miejsce pracy może być również odliczony jako koszt wynajmu nieruchomości. Możesz dokonać takiego odliczenia nawet jeśli wynajmujesz lokal, w którym mieszkasz. IRS posiada wytyczne dotyczące uproszczonej opcji i zwykłej metody, której należy przestrzegać przy dokonywaniu odliczeń za domowy gabinet.

14. Odliczenie od podatku od dochodów z działalności gospodarczej (pass-through)

Qualified business income - znany również jako QBI lub pass-through tax deduction - został ustanowiony przez TCJA (Tax Cuts and Jobs Act) z 2008 roku. QBI jest w rzeczywistości odliczeniem od podatku dochodowego, a nie odliczeniem od podatku od wynajmu nieruchomości. Możesz odliczyć do 20% swojego dochodu netto z wynajmu lub 2.5% początkowego kosztu nieruchomości plus 25% kwoty, którą płacisz pracownikom, w zależności od Twojego poziomu dochodów osobistych.

Jak zgłosić stratę w dochodach

Jedną z największych korzyści z inwestowania w nieruchomości do wynajęcia jest to, że może być w stanie zgłosić stratę dla celów podatkowych - zazwyczaj poprzez odliczenie niegotówkowych kosztów amortyzacji, nawet jeśli nieruchomość jest dodatni przepływ środków pieniężnych - podczas gdy nadal masz zysk gotówkowy.

Kiedy to nastąpi, masz "stratę z działalności pasywnej". Jak zgłosić stratę dochodową zależy od całkowitego dochodu osobistego i jak aktywnie jesteś zaangażowany w nieruchomości:

• Pasywne inwestorów nieruchomości, takich jak długodystansowych właścicieli nieruchomości, którzy nie są aktywnie zaangażowani w leasingu lub zarządzania wynajmu nieruchomości, może tylko odliczyć pasywne straty do kwoty pasywnego dochodu lub zysków. Możesz jednak przenieść niewykorzystane straty na przyszłe lata podatkowe.
• Aktywni inwestorzy w nieruchomości mogą odliczyć do $25,000 w stratach z wynajmu każdego roku, chociaż to odliczenie zaczyna się wycofywać, gdy zmodyfikowany dochód brutto (AGI) osiągnie i przekroczy $100,000 rocznie.
• Jeśli jesteś licencjonowanym profesjonalistą nieruchomości, który spędza więcej niż 751 godzin każdego roku pracy w branży nieruchomości, można odliczyć wszystkie swoje straty pasywne przeciwko dochodowi. To samo jest prawdziwe, jeśli twój małżonek aktywnie pracuje w nieruchomości, nawet jeśli nie.

Przechowywać dokumentację swoich odliczeń podatkowych

IRS wymaga, abyś prowadził dokumentację swoich odliczeń podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości, aby udokumentować lub udowodnić, że wydatki są uzasadnione. Dowody w postaci dokumentów obejmują paragony, anulowane czeki lub rachunki oznaczone jako zapłacone. Jeśli zostaniesz skontrolowany i nie będziesz miał kopii zapasowej odliczeń od wydatków, IRS może naliczać dodatkowe podatki, kary i odsetki za podatek, który powinien być zapłacony.

Ponadto, jeśli wynajmujesz mieszkanie przyjaciołom lub rodzinie, upewnij się, że traktujesz ich tak samo, jak każdego innego najemcę, mając wypełnioną aplikację, raport kredytowy i podpisaną umowę najmu z czynszem według wartości rynkowej. W przeciwnym razie, IRS może zdyskwalifikować większość odliczeń podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości, o które się ubiegasz.

Dobrym sposobem na śledzenie wyników finansowych każdej wynajmowanej nieruchomości, którą posiadasz, jest korzystanie z oprogramowania takiego jak QuickBooks. Nawet jeśli Twój zarządca nieruchomości dostarcza Ci miesięczne i roczne zestawienia zysków i strat, mogą pojawić się dodatkowe odliczenia podatkowe dotyczące wynajmu nieruchomości, które chcesz uwzględnić przed wysłaniem raportów do Twojego księgowego lub CPA.

Końcowe przemyślenia

Najlepszym sposobem na rozpoczęcie śledzenia swoich odliczeń podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości jest jeszcze przed zakupem swojego pierwszego domu jednorodzinnego lub nieruchomości wielorodzinnej.

W rzeczywistości, składając sprawozdanie finansowe pro-forma, będziesz już miał podstawowy zarys z ogólnymi pozycjami wydatków, które możesz uzupełnić, gdy zdecydujesz się na inwestycję.

Nawet jeśli najprawdopodobniej będziesz korzystał z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomości na lokalnym rynku, dobrze jest zrozumieć różnorodność przyjaznych inwestorom odliczeń i korzyści podatkowych stworzonych przez prawo podatkowe naszego kraju.