Czy zawsze należy przeprowadzać inspekcję domu?

Ostatnio aktualizowane w dniu 17 grudnia 2019 r. przez Mark Ferguson

Kupując dom, kupujący otrzymują określoną ilość czasu na wykonanie inspekcji domu. Większość ludzi wypełnia jakiś rodzaj inspekcji przy zakupie domu, ale czy inspekcja domu jest zawsze konieczna? Jestem Realtor od 2001 roku i jestem również inwestor nieruchomości. Moim zdaniem, 95 procent kupujących dom powinien zawsze dostać inspekcji domu. Istnieje kilka przypadków, kiedy inspekcja domu nie jest konieczne, a niektóre przypadki, gdy nie uzyskanie inspekcji domu będzie rzeczywiście dać lepszą szansę na uzyskanie wielkiej oferty na dom. Nie prosiłem o inspekcję domu przez ponad rok na moich własnych inwestycjach.

Jak działa inspekcja domu przy zakupie domu?

Przy zakupie domu, większość kupujących ma szansę uzyskać inspekcję wykonaną na domu, zanim kupią dom. W większości stanów, to jest typowe dla inspekcji, aby wystąpić zaraz po domu idzie pod umową. Kupujący mają określoną ilość czasu, aby albo sprawdzić dom sami, mają przyjaciela sprawdzić go, wykonawca lub profesjonalny inspektor domu sprawdzić w domu.

Kupujący powinni mieć prawo do sprawdzenia wszystkiego w domu, w tym głównych systemów, mediów i drobnych problemów kosmetycznych. W niektórych przypadkach, takich jak z domów HUD lub niektórych sprzedawców REO, media nie mogą być włączone. Jeśli rury w domu HUD nie trzymać ciśnienia, gdy HUD kontroluje dom, kupujący nie będzie mógł włączyć wodę do kontroli lub oceny (omówi zasady HUD później w artykule). W niektórych przypadkach, domy, które są w naprawdę złej kondycji nie może mieć elektryczne lub gazowe włączone, jeśli nie jest to bezpieczne, aby to zrobić. Kupujący są zazwyczaj odpowiedzialni za zamawianie i płacenie za inspekcję domu i daje im szansę, aby zapewnić, że dom jest w zadowalającym stanie, zanim kupią dom.

Zrobiłem również wideo na ten temat poniżej:

Ile kosztuje inspekcja domu?

Koszt inspekcji domu może się bardzo różnić. Mniejsze domy są tańsze do kontroli i większe domy są droższe. Koszty różnią się w zależności od regionu kraju, w którym się znajdujesz i kosztów życia. Różni inspektorzy mają też różne stawki.

Dla nieruchomości do wynajęcia, kupiłbym, że jest około 2000 stóp kwadratowych w sumie mogę dostać inspekcję zrobić za około 300 dolarów. Na moim osobistym domu, który jest blisko 6.000 stóp kwadratowych, inspekcja była 600 dolarów, a inspektor nawet nie dostał szansę spojrzeć na wszystko w domu (po 5 godzinach). Jestem w stanie uzyskać nieco niższe stawki, ponieważ jestem Realtorem i istnieje szansa, że mogę wysłać firmę do inspektorów. Jako zwykły kupujący spodziewaj się zapłacić trochę więcej niż ja.

Poza skorzystaniem z usług inspektora możesz również skorzystać z usług wykonawcy, który obejrzy dla Ciebie dom. Byłbym ostrożny przy korzystaniu z usług wykonawców, ponieważ mogą oni mieć tendencję do niedoceniania powagi niektórych napraw. Jeśli przekonają cię, żebyś nie kupował domu i wiedzą, że użyjesz ich do naprawienia go, właśnie kosztują sobie pracę. Miałem lokalnego wykonawcy dachu spojrzeć na klapkę dla mnie w zeszłym roku, gdzie były poważne problemy strukturalne w dachu. Powiedział, że wyglądało to jak łatwa naprawa i nie martwić się o to. Po tym, jak zaczął na pracy, łatwa poprawka zamieniła się w prawie całkowitą przebudowę dachu!

Co się stanie z zaliczką, jeśli umowa zostanie anulowana z powodu inspekcji domu?

Kiedy piszesz umowę kupna domu lub agent nieruchomości pisze umowę dla Ciebie, zazwyczaj zawierają earnest money. Typowa kwota na earnest money to jeden procent ceny zakupu, ale może się różnić w zależności od lokalizacji i sprzedawcy. Zaliczka jest depozytem w dobrej wierze, który pokazuje, że kupujący poważnie myśli o zakupie domu. Nie oznacza to jednak, że jest ona bezzwrotna, jeśli kupujący się wycofuje.

Większość umów jest tak napisana, że kupujący może anulować umowę i odzyskać swoje pieniądze, jeśli pewne rzeczy się wydarzą. Jeżeli kupujący ma wpisaną w umowę możliwość inspekcji, to ma on określoną ilość czasu na przeprowadzenie inspekcji. Jeśli kupujący anulują umowę z powodu inspekcji i powiadomią sprzedającego, zanim ich inspekcja wygaśnie, otrzymają swoje pieniądze z powrotem przez większość czasu (HUD jest wyjątkiem, który omówię bardziej szczegółowo później).

Jeśli kupujący nie jest w stanie uzyskać kredytu, jest problem z tytułem lub inny contingency pozwala kupującym do odwołania (tytuł, ocena, badanie, itp.), mogą anulować umowę i uzyskać ich earnest money z powrotem, jak również. Musisz tylko upewnić się, że sprzedawca jest powiadomiony przed datami na umowie wygasają dla tych nieprzewidzianych sytuacji. Jest to rzeczywiście dość rzadkie, że kupujący straci swoje pieniądze, chyba że ich agent przegapi datę lub kupujący zdecydują się anulować umowę bardzo późno w procesie po ich ewentualności minęły.

Czy umowa automatycznie się anulować po nieudanej inspekcji domu?

Jeśli znajdziesz poważne problemy po inspekcji domu nie automatycznie stracić dom. Istnieje wiele opcji dla sprzedającego i kupującego, aby zapisać umowę. Wynik będzie zależeć od tego, jak poważne są problemy z domem i jak zmotywowani są sprzedający i kupujący. Kupujący może poprosić sprzedającego o renegocjowanie warunków umowy lub anulowanie umowy. Oto kilka sposobów, w jaki problemy z inspekcją domu mogą być rozwiązane.

• Kupujący zgadza się na zakup domu w stanie, w jakim się znajduje. W niektórych przypadkach, s kupujący zdecyduje się kontynuować z zakupu domu, nawet jeśli istnieją poważne problemy. W niektórych przypadkach, s kupujący nie będzie miał wyboru, ponieważ sprzedawca nie będzie dokonywać napraw lub zmiany umowy (HUD).
• Sprzedawca zgadza się na dokonanie napraw w domu. Wiele razy sprzedawca zgodzi się na dokonanie napraw w domu po inspekcji jest zrobione. Sprzedający może zgodzić się na dokonanie wszystkich napraw, o które prosi kupujący lub negocjować dokonanie niektórych z nich.
• Sprzedającyzgadza się obniżyć cenę lub renegocjować inne warunki. Kupujący może poprosić sprzedającego o obniżenie ceny lub sprzedający może zaoferować obniżenie ceny po tym, jak kupujący zażąda dokonania napraw. Sprzedający może również zgodzić się na obniżenie ceny i dokonać pewnych napraw.

Kupujący mogą poprosić sprzedającego o naprawę czegokolwiek chcą lub o obniżenie ceny do czegokolwiek chcą, ale sprzedający nie musi się na nic zgadzać. Jeśli sprzedający i kupujący nie mogą dojść do porozumienia w sprawie tego, co naprawić lub ile renegocjować, to umowa nie dojdzie do skutku.

Dlaczego kupujący miałby nie chcieć inspekcji domu?

W większości przypadków przeprowadzenie inspekcji ma sens. Większość nabywców domów nie ma doświadczenia, aby wiedzieć, jakie problemy mogą napotkać przy zakupie domu. Profesjonalny wykonawca lub inspektor może odkryć, jakie problemy ma dom i jak poważne one są. Inspekcja domu daje również kupującemu szansę na poproszenie o naprawę lub renegocjację umowy. Polecam prawie wszystkim kupującym uzyskać inspekcję domu zrobić.

Powiedziawszy to, nie dostałem inspekcji lub poprosiłem o inspekcję warunkową w umowie na ostatnich dziesięciu domach, które kupiłem. Kiedy zrzekasz się inspekcji warunkowej, czyni to twoją ofertę znacznie bardziej atrakcyjną dla sprzedającego i daje ci większą szansę na uzyskanie akceptacji oferty. Jest to świetna taktyka do wykorzystania w bardzo konkurencyjnym rynku, gdy istnieje kilka ofert, aby być miał. Jest to również świetna taktyka do wykorzystania w sytuacji wielu ofert.

Nie rezygnuj z inspekcji domu, jeśli nie jesteś bardzo doświadczony w kupowaniu domów, wiedząc, jakie naprawy są możliwe, aby pojawić się i ile będą kosztować!

Dlaczego czuję się komfortowo kupując domy bez inspekcji?

Jestem Realtor od 2001 roku, mam ponad 20 nieruchomości do wynajęcia i przerzucił ponad 180 domów. Mam duże doświadczenie z napraw na właściwości i co szukać. I naprawił cały flip siebie z powrotem kilka lat temu, co nie poszło zgodnie z planem, ale na pewno nauczył mnie wiele! Istnieje wiele rzeczy, które mogą powodować wiele problemów na domach i trzeba wiedzieć, na co zwrócić uwagę.

• Fundamenty
• Dachy
• Hydraulika
• Elektryczne
• HVAC (ogrzewanie i chłodzenie)
• pleśń
• azbest
• Siding
• zgnilizna drewna

To tylko niektóre z rzeczy, które musisz być świadomy i wiedzieć, czego szukać, jeśli istnieje poważny problem. Problemy te nie obejmują elementów kosmetycznych lub rzeczy, które można zobaczyć są złe, jak:

• Kuchnie
• Wanny
• Armatura
• Farba
• Dywan
• Drzwi
• Okna

Nie tylko trzeba być w stanie zobaczyć, kiedy jest problem, ale także trzeba wiedzieć, ile to będzie kosztować, aby naprawić te elementy, jeśli jest problem. Kiedy kupuję flipy lub wynajem nieruchomości kupuję je na ogromnym rabatem. Kiedy robię moje szacunki kosztów napraw w domu, zawsze budżetu w dodatkowych pieniędzy na rzeczy, które mogę przegapić lub odkryć podczas rehabilitacji. Nigdy nie zakładam, że dom potrzebuje tylko pracy, którą widzę, co jest kolejnym powodem, czuję się komfortowo kupując domy bez inspekcji.

Dlaczego inspekcje HUD różnią się od tradycyjnych inspekcji sprzedaży?

Domy HUD i niektóre REO sprzedaży mają wiele różnych wytycznych niż tradycyjnej sprzedaży. Domy HUD są rządowe foreclosures i można znaleźć o wiele więcej informacji na ich temat tutaj. Dla właścicieli-mieszkańców, HUD pozwala kupującemu 15-dniowy okres inspekcji. Kupujący musi zapłacić za media, aby być włączone do inspekcji, a w niektórych przypadkach, HUD nie pozwoli wody, aby być włączone. HUD ma wszystkie swoje domy pre-inspekcji i robią test ciśnienia na instalacji wodno-kanalizacyjnej. Jeśli system hydrauliczny nie trzyma wody, HUD nie pozwoli wody, aby być włączony do inspekcji lub oceny.

Inspekcja HUD robi przed ich listy domu zapewnia pewne informacje dla kupującego, ale wiele razy media nie są na kiedy ta inspekcja jest zrobione. Nigdy nie polegałbym na inspekcji HUD tylko, chciałbym dostać własną inspekcję na domach HUD, jak również (gdybym był normalnym kupującym). HUD publikuje ustalenia z tej inspekcji (to się nazywa PCR) na hudhomestore.com pod addendums. Jest to ważne, aby wiedzieć, bo jeśli HUD wymienia coś, co musi być naprawione na PCR kupujący nie może użyć tego jako powód, aby uzyskać ich earnest pieniądze z powrotem. Jeśli kupujący domu HUD znajdzie problem inspekcji i chcą anulować to musi być nowy problem, że HUD nie znaleźć.

HUD nie będzie również dokonać żadnych napraw lub obniżyć cenę w oparciu o inspekcji i inwestorów są traktowane inaczej niż właściciel-mieszkańców. Inwestor nie dostanie ich earnest money z powrotem z powodu problemów z inspekcją okres na HUD domu.

Czy można bezpiecznie zrezygnować z inspekcji, jeśli dom jest wstępnie sprawdzony?

Domy HUD mają inspekcję zrobić zanim zostaną wymienione. Już mówiłem o tym, dlaczego nie należy ufać inspekcji HUD i należy mieć własne zrobione. Niektóre tradycyjne aukcje będą reklamować są one wstępnie sprawdzone. Myślę, że to dobry znak, że dom jest wstępnie sprawdzone, ale znowu najlepiej jest uzyskać własną inspekcję zrobić. Inspekcje są stosunkowo tanie w porównaniu do kosztów problemów, które mogą znaleźć. Nawet jeśli dom jest wstępnie sprawdzony, chciałbym mieć własną inspekcję zrobić, aby potwierdzić, że nic nie zostało pominięte.

Czy mądrze jest używać inspekcji jako narzędzia negocjacyjnego?

Jeśli znajdziesz poważne problemy z domem, o których nie wiedziałeś, to ma sens, aby poprosić o naprawę lub obniżenie ceny. Niektórzy kupujący złożą ofertę z zamiarem poproszenia o obniżenie ceny na podstawie wyników inspekcji, bez względu na to, jak wypadnie inspekcja. Nigdy tego nie robię i uważam, że jest to nieuczciwe i nieetyczne. Dla inwestorów, którzy kupują wiele domów, może to również zranić swoje szanse na uzyskanie świetnej oferty.

Widziałem kilka ofert się rozpadać, ponieważ kupujący próbowali korzystać z tej taktyki i to sprawiło, że sprzedający i agenci nieruchomości bardzo nieszczęśliwy. Kiedy inwestorzy kupić dużo domów będą składać oferty do tych samych agentów w kółko. Jestem HUD i REO broker aukcji i lista wiele domów. Jeśli widzę kupującego, który zawsze prosi o śmieszne rzeczy inspekcji lub obniżki cen dam znać sprzedawcy, zanim zaakceptują swoją ofertę. Jeśli kupujący lub agent nieruchomości dostaje reputację renegocjacji każdej oferty na inspekcje, to będzie trudniej im uzyskać oferty akceptowane.

Jednym z powodów, dla których jestem w stanie uzyskać tak wiele ofert z MLS, jest inni agenci wiedzą, że nie grać w gry, nie renegocjować i jeśli mówię, że będę zamykać, będę zamykać.

Jak znaleźć wielki inspektor domu

Kiedy używasz agenta nieruchomości powinny mieć sugestie dla inspektorów w Twojej okolicy. Są też inspektorzy, których można znaleźć w internecie, ale ja skorzystałbym z rekomendacji profesjonalisty w tej branży. Jest wielu inspektorów domowych i w niektórych stanach nie potrzebują oni żadnego szkolenia ani licencji, aby zostać inspektorem domowym.

Przeprowadziłbym wywiad z każdym inspektorem zanim skorzystasz z ich usług i upewniłbym się, że czujesz się komfortowo z ich wiedzą i usługami. Niektórzy inspektorzy będą sprawdzać dom pod kątem drobnych problemów, a niektórzy nie będą bardzo dokładni i mogą przeoczyć poważne problemy.

Chciałbym przeprowadzić wywiad z każdym inspektorem zanim ich użyjesz i upewnić się, że czujesz się komfortowo z ich wiedzą i usługami. Niektórzy inspektorzy będą nitpick dom nad drobnymi problemami, a niektórzy inspektorzy nie będą bardzo dokładne i może brakować głównych problemów. Dobry agent nieruchomości może pomóc Ci wybrać właściwego inspektora, jak również pomóc Ci przejść nad raportem.

Wniosek

Inspekcje domowe są bardzo ważne dla większości kupujących, którzy nie kupują dużo domów. Nawet jeśli kupisz dużo domów, musisz być bardzo wygodny oceniając koszty naprawy i co trzeba będzie naprawić, jeśli myślisz o zrzeczeniu się inspekcji. Jeśli zrzekasz się inspekcji, możesz wyjść z umowy, ale możesz stracić swoje pieniądze w procesie. Moja rada dla większości jest, aby zawsze uzyskać inspekcji zrobić.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "