Ostatnia aktualizacja 9 marca 2022 r.
Opłaty za zarządzanie nieruchomością w przypadku wynajmu długoterminowego są dość przewidywalne. Jednak w przypadku nieruchomości wynajmowanej na wakacje, opłat, które trzeba wziąć pod uwagę, jest znacznie więcej. W tym artykule przyjrzymy się, jak skonstruowane są opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym, jakich kosztów należy się spodziewać oraz jakie są wskazówki, które pomogą Ci obniżyć opłaty za wynajem wakacyjny.
Najważniejsze informacje
- Opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym są zazwyczaj wyższe niż w przypadku wynajmu długoterminowego ze względu na takie czynniki, jak większa rotacja gości, częstsze sprzątanie i naprawy oraz dodatkowa opieka nad klientem, niezbędna do utrzymania pozytywnych opinii gości.
- Dochód brutto z wynajmu wakacyjnego może być znacznie wyższy niż w przypadku wynajmu długoterminowego, pomimo generowania podobnej rocznej stopy zwrotu.
- Do typowych obowiązków zarządcy wynajmu wakacyjnego należy sporządzanie ofert i prowadzenie marketingu, koordynacja rezerwacji i witanie gości, koordynacja sprzątania i konserwacji oraz bycie na wezwanie w razie nagłych wypadków.
- Opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym mogą być ustalane w oparciu o model prowizyjny, model ze stałą stawką, model ze stawką gwarantowaną lub kombinację dwóch lub więcej.
Za co są pobierane opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym?
W przypadku wynajmu wakacyjnego trzeba przewidzieć więcej opłat za zarządzanie niż w przypadku wynajmu długoterminowego, po prostu dlatego, że jest więcej "ruchomych części".
Na przykład, wynajem wakacyjny musi być stale reklamowany, a serwisy rezerwacji online pobierają opłaty. Zarządca musi być na każde zawołanie w przypadku, gdy goście mają pytania lub pojawia się nieoczekiwany problem, zapasy muszą być regularnie uzupełniane, a ekipy sprzątające muszą być zarządzane pomiędzy częstymi wyjazdami i przyjazdami gości.
Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)
Jak kształtują się opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym
Opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym należą zazwyczaj do jednej z trzech kategorii, choć nie zawsze się one wzajemnie wykluczają. Na przykład, lokalny zarządca nieruchomości może pobierać procentową prowizję od każdej rezerwacji dokonanej przez gościa, a także opłaty za dodatkowe czynności, takie jak osobiste powitanie gościa, zorganizowanie lub przeprowadzenie lokalnych wycieczek czy koordynacja niezbędnych napraw.
Model opłaty prowizyjnej
Model opłaty prowizyjnej w przypadku wynajmu wakacyjnego jest podobny do opłaty za zarządzanie nieruchomością w przypadku wynajmu długoterminowego.
Dla przykładu, załóżmy, że cena za dobę w wynajmie wakacyjnym wynosi 250 dolarów, a gość zostaje na 6 nocy. Jeśli zarządca nieruchomości wynajmowanej pobiera prowizję w wysokości 20%, to całkowita opłata wynosi 300 USD. Zazwyczaj płacona prowizja obejmuje ustalony zestaw usług, takich jak zorganizowanie rezerwacji, powitanie gościa i sprawdzenie obiektu po wyjeździe gościa.
Model prowizyjny może być dobrym wyborem dla właściciela, który chce motywować zarządcę nieruchomości do utrzymywania jak największej liczby rezerwacji, ponieważ istnieje bezpośrednia zależność między przychodami brutto z wynajmu a płaconą prowizją za zarządzanie.
Właściciel powinien jednak sprawdzić, jakie są dodatkowe opłaty, które nie są wliczone w prowizję, aby uniknąć sytuacji, w której firma zarządzająca nieruchomościami o nieprzejrzystej strukturze opłat "naciągnie go na drobne".
Model opłat według stałej stawki
Płacenie stałej stawki (zwanej też opłatą ryczałtową) za zarządzanie wynajmem wakacyjnym ułatwia budżetowanie i sprawia, że koszty operacyjne są bardziej przewidywalne, ponieważ nie są uzależnione od liczby rezerwacji w danym miesiącu.
Chociaż model opłaty stałej może wydawać się nietypowy dla wynajmu wakacyjnego w regionie turystycznym, w którym występuje szczyt i poza szczytem sezonu, właściciel może ostatecznie wydać mniej w skali roku. Model opłaty stałej może być również dobrym rozwiązaniem dla obiektu, który jest często odwiedzany przez osoby podróżujące służbowo przez cały rok, a strumień przychodów z wynajmu jest stosunkowo przewidywalny.
Podobnie jak w przypadku modelu opartego na prowizji, właściciel powinien poświęcić trochę czasu na zapoznanie się z wszelkimi dodatkowymi opłatami, jakie może pobierać zarządca.
Model opłat z gwarantowanym dochodem
Dla inwestora poszukującego stałego strumienia dochodu netto atrakcyjnym wyborem może być model opłat za dochód gwarantowany.
W tym modelu wynagrodzenia firma zarządzająca wypłaca właścicielowi co miesiąc uzgodnioną kwotę. Wszelkie nadwyżki zysków są zatrzymywane przez zarządcę w ramach rekompensaty, natomiast wszelkie straty są pokrywane przez zarządcę.
Model gwarantowanego dochodu może być dobrym rozwiązaniem dla wypożyczalni położonej w okolicy, w której występuje duża sezonowość, ponieważ dochód z miesiąca na miesiąc będzie taki sam.
Z drugiej strony, oczywistym minusem jest to, że właściciel może zostawić pieniądze na stole, przepłacając zarządcę. Jeśli wynajem wakacyjny generuje stałe rezerwacje przez cały rok, właściciel może zarobić mniej w porównaniu z modelem opartym na prowizji lub stałej opłacie.
Jakie usługi obejmuje opłata za zarządzanie wynajmem wakacyjnym?
Dokładne usługi zawarte w opłacie za zarządzanie wynajmem wakacyjnym mogą się różnić w zależności od firmy zarządzającej, a nawet od rodzaju wynajmu wakacyjnego zarządzanego przez tę samą firmę.
Oto niektóre z zadań i usług, które zazwyczaj są zawarte i nie są zawarte w standardowej opłacie za zarządzanie wynajmem wakacyjnym.
Usługi wliczone w cenę
- Umieszczenie oferty i marketing wynajmu wakacyjnego na platformach takich jak Airbnb, Vrbo, Booking.com i TripAdvisor.
- Koordynowanie kalendarza rezerwacji, dostosowywanie cen w zależności od dnia tygodnia lub pory roku oraz stosowanie dynamicznych cen w celu maksymalizacji obłożenia i dochodów brutto z wynajmu.
- Zachęcanie gości do pozostawiania dobrych opinii poprzez okresowe sprawdzanie obecności, udostępnianie szablonu recenzji oraz zapewnianie gościom udogodnień, których oczekują
- Koordynowanie rutynowego sprzątania i konserwacji, bycie w gotowości do napraw awaryjnych oraz uzupełnianie zapasów
- Generowanie miesięcznych i rocznych sprawozdań finansowych, w tym sprawozdań o dochodach i przepływach pieniężnych netto.
Opłaty dodatkowe
- Wyższe opłaty za bezpośrednią rezerwację gościa zamiast korzystania z platformy rezerwacji wynajmu wakacyjnego, takiej jak Airbnb czy Vrbo.
- Opłaty za zameldowanie i wymeldowanie za osobiste powitanie gościa lub zorganizowanie wycieczek lokalnych
- Półroczna lub roczna opłata za gruntowne sprzątanie wynajmowanej nieruchomości
- Serwis awaryjny w przypadku pilnych napraw
- Narzuty na usługi i materiały firm trzecich
- Opłaty za obsługę kart kredytowych, jeśli gość płaci bezpośrednio firmie zarządzającej wynajmem wakacyjnym.
Ile wynosi przeciętna opłata za zarządzanie wynajmem wakacyjnym?
Opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym mogą się znacznie różnić w zależności od obiektu.
Według Lodgify, opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym mogą wynosić od 10% do 50% dochodu brutto z wynajmu, przy czym średnia branżowa wynosi od 25% do 30%, w zależności od struktury opłat. Opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym nieruchomości w mieście, do której łatwiej jest dotrzeć, mogą być niższe, podczas gdy zarządzanie wynajmem na plaży czy w górach może kosztować nieco więcej miesięcznie.
Chociaż opłata za zarządzanie nieruchomością w wysokości 30% za wynajem wakacyjny może wydawać się wysoka w porównaniu z wynajmem długoterminowym, należy pamiętać o kilku rzeczach.
Po pierwsze, dochód brutto z wynajmu wakacyjnego może być znacznie wyższy niż w przypadku tradycyjnego wynajmu długoterminowego. Według firmy badawczej AirDNA, średni roczny dochód osiągnięty przez wynajmujących w pełnym wymiarze godzin w 2021 r. osiągnął rekordowy poziom 56 000 USD.
Po drugie, profesjonalne zarządzanie wynajmem wakacyjnym wymaga o wiele więcej pracy. Goście zmieniają się o wiele częściej, więc wynajmowane obiekty mogą wymagać więcej rutynowej konserwacji i sprzątania. Więcej czasu wymaga też organizacja rezerwacji i komunikacja z gośćmi, aby uzyskać 5-gwiazdkowe recenzje, które mogą prowadzić do zwiększenia liczby rezerwacji i ponownych wizyt.
Zalety i wady zatrudniania profesjonalnego zarządcy wynajmu wakacyjnego
Samodzielne zarządzanie wynajmem wakacyjnym wymaga dużo czasu i wysiłku oraz wysokiego poziomu obsługi klienta. Posiadanie wypożyczalni jest jak praca w branży hotelarskiej, a nie każdy właściciel chce być konsjerżem.
Mimo że zdalne inwestowanie w wynajem krótkoterminowy i zatrudnienie dobrego, lokalnego, profesjonalnego menedżera wynajmu wakacyjnego może mieć sens, warto przyjrzeć się niektórym zaletom i wadom takiego rozwiązania.
Plusy
- Lokalny zarządca wynajmu wakacyjnego może zarządzać innymi obiektami w tej samej okolicy i ma lepsze rozeznanie w usługach i udogodnieniach, których szukają goście.
- Doświadczony zarządca może udzielić wskazówek, jak zmaksymalizować dochód brutto z wynajmu i zmniejszyć koszty operacyjne, np. organizując lokalne wycieczki czy przechowując zapasy w hurtowniach.
- Wielu menedżerów ma ustaloną sieć profesjonalnych usługodawców, którzy oferują zniżki lub konkurencyjne ceny i opłaty.
- Niektóre firmy zarządzające wynajmem wakacyjnym mogą oferować indywidualne plany cenowe, aby zaspokoić potrzeby każdego inwestora.
Wady
- Opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym mogą zmniejszyć dochód operacyjny netto.
- Jeśli nie zrozumiemy dokładnie umowy z firmą zarządzającą wynajmem, możemy być zaskoczeni nieoczekiwanymi dodatkowymi kosztami i ukrytymi opłatami.
- Wybór niewłaściwej struktury opłat za wynajem wakacyjny może prowadzić do braku równowagi pomiędzy właścicielem nieruchomości a zarządcą.
Uwagi końcowe
Nawet jeśli opłaty za zarządzanie wynajmem wakacyjnym są wyższe niż w przypadku wynajmu długoterminowego, roczny zwrot z wynajmu może być taki sam lub większy ze względu na wyższy dochód brutto z wynajmu.
Jednym ze sposobów na obniżenie opłat za wynajem wakacyjny jest użycie Stessy do automatycznego śledzenia przychodów i wydatków oraz generowania gotowych do opodatkowania danych finansowych. Stessa pomaga inwestorom maksymalizować zyski z wynajmu nieruchomości wakacyjnych poprzez spersonalizowane raporty, inteligentne zarządzanie pieniędzmi i wiele więcej.
Warto przeczytać
- 3 września 2024
Remont starego mieszkania to nie lada wyzwanie, ale jednocześnie może być źródłem ogromnej satysfakcji. Odpowiednio przeprowadzony remont pozwala na zachowanie klimatu...
Czytaj dalej- 25 stycznia 2024
Ostatnia aktualizacja 11 marca 2022 r. Wszyscy słyszeliśmy opowieści o tym, jak trudno jest znaleźć mieszkanie w miastach takich jak Nowy Jork czy San Francisco. Kiedy popyt...
Czytaj dalej