Co to jest stopa kapitalizacji w nieruchomościach i dlaczego jest ważna?

Ostatnia aktualizacja 13 maja 2022 r.

Stopa kapitalizacji nieruchomości to wskaźnik często wykorzystywany przez inwestorów jako szybki i łatwy sposób na obliczenie stopy zwrotu, wartości nieruchomości i dochodu operacyjnego netto z inwestycji w nieruchomości.

Przyjrzymy się bliżej, jak korzystać z rzeczywistych stóp kapitalizacji, potencjalnym wadom oraz powodom, dla których inwestorzy mogą być skłonni zapłacić więcej za dom z niższą stopą kapitalizacji.

---

Najważniejsze informacje

• Cap rate mierzy roczną stopę zwrotu z wynajmowanej nieruchomości.
• Trzy zmienne we wzorze na stopę kapitalizacji to wartość lub cena nieruchomości, dochód operacyjny netto i stopa zwrotu.
• Inwestor może użyć wzoru na stopę kapitalizacji, aby rozwiązać problem każdej z tych 3 zmiennych, pod warunkiem, że 2 z nich są znane.
• Czynniki wpływające na stopę kapitalizacji nieruchomości to m.in. lokalizacja i sąsiedztwo nieruchomości, jakość najemców i potencjał rynku.

---

Co to jest rzeczywista stopa kapitalizacji nieruchomości?

Inwestorzy stosują stopę kapitalizacji (cap rate) w obrocie nieruchomościami, aby zmierzyć nielewarowany (wolny od długu) zwrot z wynajmowanej nieruchomości poprzez porównanie rocznego dochodu netto do ceny lub wartości nieruchomości.

---

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

---

Stopa kapitalizacji nieruchomości może być również wykorzystywana do pomiaru potencjalnego profilu ryzyka lub zysku podobnych nieruchomości na tym samym rynku.

Na przykład, załóżmy, że stopa kapitalizacji jednej nieruchomości wynosi 8%, podczas gdy podobne nieruchomości mają stopę kapitalizacji na poziomie około 6%. Inwestor może sięgnąć głębiej, aby zrozumieć tę znaczną różnicę. Nieruchomość może być niedoszacowana ze względu na konieczne naprawy, dochód może być zawyżony w stosunku do lokalnego czynszu rynkowego lub właściciel może być po prostu zmotywowany do sprzedaży.

Wzór na stopę kapitalizacji

Wzór na stopę kapitalizacji wykorzystuje 3 zmienne: dochód operacyjny netto (NOI), wartość lub cenę nieruchomości oraz stopę zwrotu:

• Stopa kapitalizacji = NOI / wartość lub cena nieruchomości

Jeśli znane są 2 zmienne, obliczenie stopy kapitalizacji może być wykorzystane do rozwiązania problemu trzeciej zmiennej.

Jak inwestorzy na rynku nieruchomości wykorzystują stopę kapitalizacji

Oto jak używać tego wzoru, aby znaleźć stopę kapitalizacji, NOI i wartość nieruchomości.

Należy pamiętać, że NOI oblicza się poprzez odjęcie kosztów operacyjnych nieruchomości od całkowitego dochodu z czynszu. Koszty operacyjne nie obejmują spłaty kredytu hipotecznego lub odsetek, wydatków kapitałowych lub wpłat na konto wymiany kapitału (CapEx), wydatków właściciela lub amortyzacji.

Stopa zwrotu

Jeśli wartość nieruchomości przeznaczonej na wynajem w zabudowie jednorodzinnej (SFR) wynosi 150 000 USD, a NOI 10 000 USD, stopa kapitalizacji wynosi 6,7%:

• 10 000 USD NOI / 150 000 USD wartości nieruchomości = .0666 lub 6,7% cap rate

Oznacza to, że inwestor uzyskuje zwrot w wysokości 6,7% rocznie, pod warunkiem, że wartość nieruchomości lub NOI nie ulegnie zmianie.

Dochód operacyjny netto

Wzór na stopę kapitalizacji dla nieruchomości można wykorzystać do obliczenia dochodu operacyjnego netto poprzez przekształcenie równania. Jeśli nieruchomość na wynajem ma wartość 120 000 USD, a stopa kapitalizacji dla podobnych nieruchomości w tej samej okolicy wynosi 6%, NOI powinien wynieść 7 200 USD:

• Cap rate = NOI / wartość nieruchomości
• NOI = wartość nieruchomości x stopa kapitalizacji
• 120 000 USD wartość nieruchomości x 6% (0,06) = 7 200 USD NOI

Jeśli NOI jest większy lub mniejszy niż 7.200 USD, nieruchomość może być niedowartościowana lub przewartościowana w stosunku do podobnych nieruchomości. Ponieważ żadna nieruchomość nie jest dokładnie taka sama, w ramach procesu due diligence inwestor powinien pogłębić wiedzę na temat tych różnic.

Wartość lub cena nieruchomości

Inwestorzy na rynku nieruchomości często szukają określonej stopy zwrotu przy poszukiwaniu nieruchomości na wynajem do zakupu. Dla ilustracji, załóżmy, że inwestor wymaga minimalnej stopy zwrotu na poziomie 7%. Korzystając z formuły stopy kapitalizacji, inwestor może określić cenę, jaką należy zapłacić za nieruchomość na wynajem na podstawie NOI.

Jeśli wynajem generuje NOI w wysokości 8 500 USD rocznie i wymagana jest stopa zwrotu 7%, inwestor może zapłacić za nieruchomość najwyżej 121 429 USD:

• Stopa kapitalizacji = NOI / Wartość nieruchomości
• Cena nieruchomości = NOI / stopa kapitalizacji
• 8 500 USD NOI / 7% (0,07) = 121 429 USD cena nieruchomości

Jeśli inwestor wymaga minimalnej stopy zwrotu na poziomie 7%, maksymalna cena zakupu, jaką jest skłonny zapłacić, będzie nieco niższa niż 121 500 USD.

Czynniki wpływające na stopę kapitalizacji nieruchomości

Powyższe 3 przykłady są stosunkowo proste. Należy jednak wziąć pod uwagę kilka czynników, które wpływają na stopę kapitalizacji nieruchomości, wraz z generowanym NOI oraz ceną zakupu nieruchomości lub jej wartością dla inwestora.

Lokalizacja lub sąsiedztwo

Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników, które należy wziąć pod uwagę. Lokalizacja może mieć wpływ na potencjalną stopę zwrotu. Na przykład, dom położony w pobliżu linii wysokiego napięcia lub przy ruchliwej drodze może być trudniejszy do wynajęcia.

Zrozumienie charakterystyki okolicy pomaga również inwestorowi określić ryzyko i korzyści. Roofstock Neighborhood Rating to bezpłatne narzędzie internetowe, które wykorzystuje zastrzeżony algorytm do oceny ryzyka i korzyści związanych z daną okolicą na podstawie kluczowych atrybutów, takich jak wartość domów, wskaźniki zatrudnienia i jakość szkół.

Wiek domu

Starsze domy wymagają zazwyczaj więcej napraw i konserwacji niż domy nowo wybudowane lub te, które zostały niedawno odnowione i unowocześnione. Wyższe koszty utrzymania zmniejszają dochód operacyjny netto, co może obniżyć potencjalną stopę zwrotu. Jest to jeden z powodów, dla których nowe domy są zazwyczaj sprzedawane po wyższej cenie niż domy do odsprzedaży.

Jakość najemcy

Dużą zaletą zakupu domu już wynajętego najemcy jest to, że przepływ gotówki zaczyna się w momencie zamknięcia transakcji. Jednak jednym z potencjalnych zagrożeń, na jakie narażony jest inwestor, jest znalezienie problematycznego najemcy.

Aby zapewnić inwestorom spokój ducha, każdy dom zajmowany przez najemcę na Roofstock Marketplace zawiera kopię aktualnej umowy najmu, dane najemcy i historię płatności.

Podstawy rynku

Podstawy ekonomiczne na danym rynku nieruchomości mogą wpłynąć na obecną i przyszłą wartość nieruchomości na wynajem, takie jak wzrost liczby ludności i miejsc pracy, zasoby i ceny mieszkań, koszty utrzymania i jakość życia oraz preferencje mieszkańców niektórych obszarów lub dzielnic do wynajmowania zamiast posiadania domu - nawet jeśli stać ich na jego zakup.

Potencjał wzrostu

Podstawowe czynniki rynkowe mogą mieć wpływ na przyszły wzrost cen wynajmu i wzrost wartości nieruchomości, dlatego niektórzy inwestorzy mogą być skłonni zapłacić więcej za mniej w krótkim okresie czasu.

Dla zilustrowania, załóżmy, że inwestor dąży do osiągnięcia stopy kapitalizacji na poziomie 7%, ale może znaleźć tylko domy przynoszące stopę zwrotu na poziomie 6%. Według ostatniego komunikatu prasowego firmy CoreLogic (z 15 marca 2022 r.), ceny mieszkań typu SFR wzrosły o 12,6% rok do roku.

Jeśli inwestor uważa, że ceny najmu będą nadal rosły o podobną wartość każdego roku, może mieć sens finansowy zaakceptowanie niższej stopy kapitalizacji w momencie zakupu w zamian za wyższą potencjalną stopę zwrotu w przyszłości:

	Rok 1	Rok 2	Rok 3
Cena zakupu	$200,000	$200,000	$200,000
NOI	$12,000	$13,512	$15,215
Cap Rate	6.0%	6.8%	7.6%

Chociaż ceny najmu na wielu rynkach wykazują tendencję wzrostową w ciągu ostatnich kilku lat, wyniki z przeszłości nie są gwarancją przyszłych zysków. Dlatego też przed podjęciem decyzji o zakupie inwestorzy tworzą indywidualne analizy, aby zbadać potencjalne zyski przy różnych założeniach.

Alternatywy dla rzeczywistej stopy kapitalizacji nieruchomości

Chociaż rzeczywista stopa kapitalizacji nieruchomości jest szybkim i łatwym sposobem obliczania, ma ona pewne ograniczenia.

Po pierwsze, cap rate zakłada, że nieruchomość generuje (lub może generować) NOI, więc formuła ta jest mniej przydatna dla inwestorów, którzy naprawiają i przerzucają nieruchomości. Cap rate zakłada również, że inwestor płaci za dom całą gotówkę i nie uwzględnia korzyści płynących z dźwigni finansowej i zwrotu z gotówki.

Oprócz stopy kapitalizacji nieruchomości, kluczowe wskaźniki finansowe obejmują:

• Przepływy pieniężne po uzyskaniu wszystkich przychodów z najmu i opłaceniu wszystkich rachunków, w tym spłat kapitału i odsetek hipotecznych (P&I)
• Zwrot z gotówki (cash-on-cash return) - porównanie rocznego zwrotu z otrzymanych przepływów pieniężnych netto przed opodatkowaniem z kwotą zainwestowanej gotówki, np. kwotą zaliczki, jeśli nieruchomość jest finansowana
• Zwrot w ujęciu rocznym, znany również jako wewnętrzna stopa zwrotu (IRR), mierzący zwrot netto z inwestycji kapitałowej w ujęciu rocznym
• Zysk brutto wygenerowany przez nieruchomość na wynajem podzielony przez cenę zakupu przed odliczeniem wszelkich kosztów
• Wzrost wartości kapitału własnego w okresie posiadania nieruchomości.

Aby określić potencjalne wyniki finansowe nieruchomości na wynajem, trzeba się sporo nakombinować. Dobrym, bezpłatnym narzędziem internetowym do prognozowania potencjalnych zysków jest Roofstock Cloudhouse Calculator.

Wystarczy wpisać adres dowolnego domu jednorodzinnego w Stanach Zjednoczonych, nawet jeśli nieruchomość nigdy wcześniej nie była wynajmowana, a otrzymasz kompleksowe dane, w tym przepływy pieniężne, zwrot gotówki z gotówki, rentowność brutto, całkowitą rentowność i stopę kapitalizacji.

Uwagi końcowe

Jednym z pytań, jakie czasami zadają sobie inwestorzy, jest to, czy stopa kapitalizacji jest dobra czy zła. Odpowiedź na to pytanie zależy od wymaganej przez inwestora stopy zwrotu oraz wielkości ryzyka, jakie jest skłonny podjąć w zamian za potencjalne zyski. Dobra stopa kapitalizacji nie jest uniwersalna dla wszystkich inwestorów.

Zasadą jest, że wysoka stopa kapitalizacji może oznaczać większe ryzyko, a niższa stopa kapitalizacji - mniejsze ryzyko. Jedną z zalet inwestowania w nieruchomości jest to, że można znaleźć nieruchomości do wynajęcia pasujące do każdej strategii inwestycyjnej, pod warunkiem, że wie się, gdzie szukać.