Prosty przewodnik po podstawach inwestowania w nieruchomości

Ostatnia aktualizacja 9 marca 2022 r.

Wielu inwestorów traktuje nieruchomości jako sposób na generowanie długoterminowych zysków i dywersyfikację od coraz bardziej zmiennego rynku akcji.

Chociaż w nieruchomościach jest wiele potencjalnych możliwości, trudno jest wiedzieć, od czego zacząć. Dlatego też stworzyliśmy listę 10 podstawowych zasad inwestowania w nieruchomości, aby ułatwić Ci podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Najważniejsze informacje

• Inwestycje w nieruchomości mogą generować powtarzające się dochody, zwiększać wartość nieruchomości w długim okresie czasu i zapewniać unikalne korzyści podatkowe.
• Rynki nieruchomości historycznie przechodzą cykle koniunkturalne, co jest jednym z powodów, dla których wielu inwestorów kupuje i utrzymuje nieruchomości na wynajem w długim okresie czasu.
• Dźwignia finansowa to strategia, którą inwestorzy wykorzystują w celu zwiększenia zysków gotówkowych, aby szybko skalować i powiększać portfel nieruchomości.
• Zautomatyzowanie jak największej liczby czynności, od wyszukiwania najemców i pobierania czynszu po śledzenie przychodów i wydatków, może prowadzić do bardziej spójnych przepływów pieniężnych i korzyści podatkowych.

10 podstaw inwestowania w nieruchomości

Zrozumienie zasad funkcjonowania inwestowania w nieruchomości, wraz z edukacją, czasem i wysiłkiem, może prowadzić do długoterminowego sukcesu. Poniżej przedstawiamy 10 podstaw inwestowania w nieruchomości, które pomogą Ci w zwiększeniu skali i rozwoju portfela nieruchomości do wynajęcia.

1. Analizuj cykle rynku nieruchomości

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Historycznie rynki nieruchomości przechodzą przez 4 odrębne cykle, których łączny okres wynosi średnio 18 lat. Jak wyjaśnia raport Harvarda, 4 cykle rynku nieruchomości to:

1. Ekspansja, gdy obłożenie przekracza długoterminową średnią, nieruchomości stają się rzadkie, a czynsze rosną.
2. Nadpodaż występuje wtedy, gdy stały wzrost czynszów i cen prowadzi do wzrostu liczby pustostanów i niesprzedanych nieruchomości z powodu braku możliwości finansowych.
3. Recesja ma miejsce, gdy obłożenie spada poniżej średniej długoterminowej, co prowadzi do obniżenia czynszów, a jednocześnie na rynku pojawia się nowa podaż.
4. Ożywienie gospodarcze rozpoczyna się, gdy nabywcy kupują nieruchomości po cenach niższych od rynkowych, a najemcy korzystają z bardziej przystępnych czynszów, nawet przy niewielkiej ilości lub braku nowych zasobów w budowie.

Należy pamiętać, że każda faza cyklu rynku nieruchomości w inny sposób wpływa na przepływy pieniężne, wzrost wartości nieruchomości i kapitał własny właściciela. Na przykład, gdy rynek przechodzi od ekspansji do nadpodaży, nieruchomość, która jest nadmiernie zadłużona, może zacząć wykazywać ujemne przepływy pieniężne w przypadku konieczności obniżenia cen czynszu.

2. Wybierz właściwą strategię inwestowania w nieruchomości

Strategie inwestowania w nieruchomości są często kategoryzowane jako aktywne lub pasywne, chociaż słowo "pasywne" jest mylące, ponieważ zawsze wymagana jest praca ze strony inwestora.

Przykładami aktywnych strategii inwestowania w nieruchomości są: sprzedaż hurtowa, "fix and flip", "house hacking", "bird-dogging" dla innego inwestora oraz samodzielne zarządzanie nieruchomością przeznaczoną do wynajmu jednorodzinnego (SFR).

Z drugiej strony, strategie inwestowania w nieruchomości, które zwyczajowo uważane są za pasywne (lub mniej aktywne), obejmują inwestowanie jako cichy wspólnik w spółce komandytowej (LP), nabywanie udziałów w funduszach inwestycyjnych (REIT), dostarczanie kapitału na prywatne pożyczki lub inwestowanie w nieruchomości wynajmowane długoterminowo lub krótkoterminowo (STR) przez profesjonalnego lokalnego zarządcę nieruchomości.

3. Kup i trzymaj ma duże korzyści

Inwestowanie w nieruchomości na zasadzie "kup i trzymaj" to strategia stosowana w celu generowania stałych dochodów z najmu i przepływów pieniężnych oraz długoterminowych zysków z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która jednocześnie pomaga chronić inwestora przed cyklicznymi wahaniami na rynku nieruchomości.

Jak podaje Rezerwa Federalna, mediana ceny sprzedaży domów sprzedanych w Stanach Zjednoczonych wzrosła z 171 100 USD w IV kwartale 2001 r. do 408 100 USD w IV kwartale 2021 r., co oznacza wzrost o prawie 239% w ciągu 20 lat. Jednak w tym 20-letnim okresie wiele razy ceny domów spadały. Inwestorzy kupujący i inwestujący długoterminowo przetrwali wzloty i upadki, podczas gdy inwestorzy krótkoterminowi mogli spanikować i sprzedać ze stratą.

4. Wybierz najlepszą możliwą lokalizację

Wszyscy słyszeliśmy, że w nieruchomościach chodzi o lokalizację, lokalizację, lokalizację. Ta koncepcja ma zastosowanie zarówno na poziomie rynku, jak i sąsiedztwa.

Z reguły w wielu mniejszych miastach Pasa Słońca o silnej gospodarce lokalnej i dobrej pogodzie w ostatnich latach odnotowano ponadprzeciętny wzrost liczby mieszkańców i miejsc pracy, co zwiększyło popyt na nieruchomości na wynajem. Według portalu RealWealth.com, 21 najlepszych miejsc do zakupu nieruchomości na wynajem w celu uzyskania przepływów pieniężnych i wzrostu wartości w 2022 roku to Albuquerque, Birmingham, Charlotte, Houston, Orlando i Tampa.

Po wybraniu miasta, w którym chcemy zainwestować, warto skorzystać z bezpłatnego narzędzia Roofstock Neighborhood Rating, które pomoże lepiej zrozumieć ryzyko i korzyści związane z daną dzielnicą, w oparciu o takie atrybuty, jak jakość szkół i wartość domów.

5. Dźwignia finansowa może zwiększyć zyski

Ostrożne stosowanie dźwigni finansowej (znanej również jako korzystanie z "pieniędzy innych ludzi") może być wykorzystane do zwiększenia zysków z nieruchomości.

Dla zilustrowania, załóżmy, że inwestor ma 250 tys. dolarów kapitału do zainwestowania i te fundusze zostały wykorzystane na zakup jednej nieruchomości na wynajem. Jeśli przepływy pieniężne przed opodatkowaniem po odliczeniu kosztów wynoszą 15 000 USD rocznie, to stopa zwrotu cash-on-cash wyniosłaby 6%:

• Zwrot z gotówki = roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem / całkowita wartość zainwestowanej gotówki
• 15 000 USD / 250 000 USD = 0,06 lub 6%.

Załóżmy teraz, że inwestor wykorzystał tylko 30 000 USD z 250 tys. USD na przedpłatę na zakup nieruchomości typu SFR. Jeśli nieruchomość pod wynajem została zakupiona za 120 000 USD, a roczny przepływ środków pieniężnych przed opodatkowaniem wynosi 2 400 USD (po opłaceniu kosztów operacyjnych i raty kredytu hipotecznego), to zwrot z inwestycji wyniósłby 8% rocznie, a inwestor zachowałby jeszcze 220 000 USD na inne możliwości inwestycyjne.

6. Przeszkody są normalne

W inwestowaniu w nieruchomości, i ogólnie w życiu, nie zawsze wszystko idzie zgodnie z planem. Najbardziej skuteczni inwestorzy rozumieją, że przeszkody są nieuniknione i starają się zachować zimną krew, spokój i opanowanie.

Pozwalanie, by emocje wymknęły się spod kontroli, np. wydawanie więcej za nieruchomość podczas wojny licytacyjnej, może kosztować inwestora zarówno czas, jak i pieniądze. Zawsze można znaleźć dobre oferty, jeśli inwestor jest gotowy wytrwale szukać transakcji, która najlepiej pasuje do jego strategii inwestycyjnej i celów długoterminowych.

7. Zawsze sprawdzaj liczby

Ważne jest, aby sprawdzać liczby, stosując różne kalkulacje w celu prognozowania potencjalnych zysków z wynajmu nieruchomości. Niektóre popularne wskaźniki stosowane przez inwestorów na rynku nieruchomości to:

• Przepływy pieniężne
• Procentowy wskaźnik gotówki
• Stopa kapitalizacji
• Rentowność brutto
• Zwrot w skali roku
• Całkowita stopa zwrotu

Kalkulator wynajmu domu w chmurze Roofstock to dobre, bezpłatne narzędzie internetowe do analizy inwestycji w nieruchomości. Wystarczy wpisać adres dowolnego domu jednorodzinnego w Stanach Zjednoczonych, aby otrzymać prognozę potencjalnego zwrotu, nawet jeśli dom nigdy wcześniej nie był wykorzystywany jako miejsce wynajmu.

8. Inwestowanie w nieruchomości to sport zespołowy

W ciągu dnia jest tylko tyle godzin, a faktem jest, że inwestor w nieruchomości nie może być wszędzie naraz. Dlatego budowanie zespołu nieruchomości jest jedną z najważniejszych rzeczy, które inwestor może zrobić.

Kluczowi członkowie zespołu inwestującego w nieruchomości obejmują:

• Agent nieruchomości
• Pośrednik hipoteczny
• Pracownik działu depozytów (Escrow)
• Rzeczoznawca
• Agent ubezpieczeniowy
• Adwokat ds. nieruchomości
• Wykonawcy i robotnicy budowlani
• Zarządca nieruchomości

Posiadanie zespołu ds. nieruchomości jest szczególnie ważne w przypadku zdalnego inwestowania w nieruchomości.

9. Utrzymuj kapitałowe konto rezerwowe

Podczas gdy rutynowe wydatki można łatwo uwzględnić w budżecie, to nieoczekiwane koszty zaskakują niektórych inwestorów w nieruchomości. Aby nie dać się zaskoczyć rachunkiem za poważne naprawy, warto wpłacać pewien procent czynszu pobieranego co miesiąc na konto rezerwowe. W ten sposób pieniądze będą dostępne w razie potrzeby, zamiast sięgać do osobistych oszczędności lub korzystać z wysoko oprocentowanej karty kredytowej.

10. Automatyzacja w jak największym stopniu

Obecnie prawie wszystko można załatwić przez Internet, a dzisiejsze technologie w dziedzinie nieruchomości mogą prowadzić do mniejszej rotacji najemców, bardziej stałych przepływów pieniężnych i korzyści podatkowych.

Internetowe serwisy sprawdzania najemców, takie jak Avail i Cozy, automatyzują proces marketingu wolnej nieruchomości i sprawdzania potencjalnych najemców, choć nadal warto podnieść słuchawkę telefonu i porozmawiać z referencjami kandydata.

Pobieranie miesięcznego czynszu online może prowadzić do zwiększenia liczby terminowych płatności czynszu i zadowolenia najemców. Według serwisu SmartMove, zajmującego się wyszukiwaniem najemców i płatnościami czynszu online, 6 na 10 wynajmujących woli pobierać czynsz online. Firma zauważa również, że 61% millenialsów - kluczowej grupy demograficznej dla właścicieli nieruchomości do wynajęcia - jest przyzwyczajonych do płacenia rachunków online.

Darmowe oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami do wynajęcia od firmy Stessa to prosty sposób na zautomatyzowanie śledzenia przychodów i wydatków zamiast korzystania ze staromodnego arkusza kalkulacyjnego. Stessa jest intuicyjna w użyciu i pomaga inwestorom zmaksymalizować przychody, prowadzić biznes nieruchomościowy z pewnością siebie i ubiegać się o wszelkie możliwe odliczenia podatkowe.