Jak działa Cash Out Refinance na nieruchomości do wynajęcia?

Ostatnio aktualizowane w dniu 3 grudnia 2019 r. przez Marka Fergusona

Refinansowanie cash-out jest jednym z najlepszych narzędzi, które inwestor może wykorzystać do wyciągnięcia pieniędzy ze swoich nieruchomości czynszowych. Refinansowanie jest wtedy, gdy zastępujesz bieżącą pożyczkę na swoim domu nową pożyczką, a kiedy ukończysz refinansowanie cash-out, otrzymujesz gotówkę z powrotem po uzyskaniu pożyczki. Jedną z największych przeszkód, na jakie napotyka inwestor, jest znalezienie gotówki na przedpłaty na nowe nieruchomości do wynajęcia. Refinansowanie z opcją wypłaty gotówki jest świetnym sposobem na zdobycie gotówki na zakup kolejnych nieruchomości. Kiedy kupiłem mój pierwszy długoterminowy wynajem, byłem w stanie kupić nieruchomość z wpływów, które pochodziły z refinansowania cash-out na mojej osobistej rezydencji. Byłem w stanie wyciągnąć $40,000 w kapitale własnym z mojego osobistego domu, tylko jeden rok po tym, jak kupiłem dom. Zrefinansowałem również wiele nieruchomości pod wynajem, co pozwoliło mi na zakup większej ilości nieruchomości pod wynajem i obecnie posiadam łącznie 16 nieruchomości pod wynajem.

Jak można wziąć gotówkę?

Większość ludzi dostaje pożyczki na swoje domy, kiedy je kupuje. W pewnym momencie mogą Państwo rozważyć refinansowanie tego kredytu z wielu powodów:

Stopy procentowe

Jeśli stopy procentowe są teraz dużo niższe niż w momencie uzyskania kredytu, może mieć sens refinansowanie obecnego kredytu na kredyt hipoteczny o niższym oprocentowaniu.

Cash-out

Istnieje wiele przypadków, w których można uzyskać zwrot gotówki po refinansowaniu. Dom może zyskać na wartości, można uzyskać inny rodzaj pożyczki, można dokonać napraw lub ulepszeń domu, aby zwiększyć jego wartość.

Poniższy filmik pokazuje refinansowanie, które zrobiłem na jednym z moich mieszkań.

Ile kosztuje refinansowanie?

Minusem refinansowania domu jest to, że kosztuje pieniądze. Dostajesz zupełnie nową pożyczkę, która będzie kosztować około tyle, ile pierwsza pożyczka, którą dostałeś na dom. Może to być od 2% do 3% kwoty pożyczki. Musisz zapłacić za ocenę, opłatę początkową, opłaty za przetwarzanie, certyfikat powodzi i kilka innych opłat, jak również. Dobrą wiadomością jest to, że najprawdopodobniej pominąć płatności hipotecznych po refinansowania, ale nie myśl, że jesteś coraz niesamowite oferty z tego powodu, jak odsetki są nadal pobierane do Ciebie, tylko z góry w tych kosztów kredytu.

Jak domy mogą zwiększyć swoją wartość?

Wartości idą w górę w całym kraju, a to stworzyło okazję dla właścicieli domów, aby zrobić refinansowanie cash-out. Większość banków stosuje bardziej rygorystyczne wytyczne dotyczące kwalifikacji i niższe współczynniki kredytu do wartości niż przed krachem. Jednakże, jeśli kupiłeś swój dom w świetnej cenie lub posiadasz go przez jakiś czas, nadal możesz być w stanie uzyskać gotówkę na zewnątrz.

Nie lubię polegać na cenach, aby przejść w górę. Kupuję wszystkie moje nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Staram się kupić wszystkie moje właściwości co najmniej 20% poniżej tego, co są obecnie warte. Jeśli potrzebują pracy, kupuję je za znacznie mniej niż 20% poniżej wartości rynkowej. Metoda BRRRR to świetny sposób na refinansowanie nieruchomości i uzyskanie gotówki z powrotem poprzez uzyskanie świetnych ofert i ich naprawy.

Ile pieniędzy można wyjąć?

Wiele banków będzie wymagać 80% lub niższy wskaźnik kredytu do wartości przy refinansowaniu nieruchomości czynszowej i będą korzystać z oceny, aby określić tę wartość. Konieczne jest, abyś miał dużo kapitału własnego w swojej nieruchomości, jeśli chcesz dokonać refinansowania gotówkowego z nieruchomości inwestycyjnej. Jeśli refinansujesz dom zamieszkany przez właściciela, możesz być w stanie refinansować do 95 procent lub więcej wartości domu. W większości przypadków, aby otrzymać pożyczkę na mieszkanie własnościowe, musisz mieszkać w domu przez rok po refinansowaniu.

Jakie jest ryzyko?

Refinansowanie gotówkowe zwiększy kwotę pożyczki, którą posiadasz na wynajmowanej nieruchomości. Dla niektórych ludzi, którzy mają awersję do ryzyka, spłacanie domu jest świetną opcją i mogą nie chcieć mieć więcej długów. Ja jednak nie mam awersji do ryzyka i chcę zmaksymalizować swoje zyski. Dług może być bardzo złą rzeczą, jeśli jest używany do niewłaściwych rzeczy, ale jeśli używasz długu do zakupu inwestycji produkujących gotówkę, może to być świetna rzecz!

Na moim rynku, mogę uzyskać zwrot gotówki z gotówki w wysokości 15 procent lub więcej na wynajmowanych nieruchomościach, podczas gdy stopy procentowe są poniżej 5 procent. To ma więcej sensu dla mnie, aby refinansować na 5 procent i używać tych pieniędzy do zakupu nieruchomości, które dadzą mi ponad 15 procent gotówki na zwrot gotówki! Że 15 procent powrót nie obejmuje nawet ewentualne uznanie, korzyści podatkowe lub hipotecznych spłacić.

Tak, jest to możliwe, że wartości mogą iść w dół i cash-out refinansowania zmniejszy kapitał własny w domu. Jeśli nie trzeba sprzedać swój dom, to nie będzie miało znaczenia, ile kapitału własnego masz w domu. Jednakże, jeśli jesteś pchanie ile można sobie pozwolić z miesięczną płatnością to może nie być mądry refinansowania, jeśli zwiększa płatności. Jeśli masz dużo przepływu gotówki i są wygodne z wyższą płatnością, użyj tych pieniędzy, aby więcej pieniędzy.

Jeśli zwiększysz swój dług z refinansowania, to może być zmniejszenie kwoty można zakwalifikować się do przyszłych domów. Jeśli osiągniesz maksymalną kwotę, którą pożyczkodawca pożyczy ci w ramach refinansowania, nie będziesz w stanie uzyskać pożyczki na nową nieruchomość do wynajęcia. Zanim dokonasz refinansowania, upewnij się, że wiesz, na jaką kwotę będziesz mógł się zakwalifikować.

Jak działa refinansowanie w przypadku nieruchomości do wynajęcia?

Niedawno zrobiłem cash-out refinansowania na jednym z moich nieruchomości czynszowych i byłem w stanie wyciągnąć około 26.000 dolarów z mojej płatności tylko rosnące 136 dolarów miesięcznie. Warunki są zazwyczaj bardziej restrykcyjne i może być trudno refinansować, jeśli masz więcej niż cztery nieruchomości obciążone hipoteką. Byłem w stanie zrobić cash-out refinansowania z więcej niż czterech kredytów hipotecznych, ponieważ użyłem pożyczkodawcy portfela. Są oni lokalnym bankiem i są znacznie bardziej elastyczni niż duże banki.

Kiedy zrobiłem cash out refinansowania na mojej nieruchomości inwestycyjnej, max mogliby pożyczyć był 75 procent wartości domu. Mogłem też zrobić tylko 5 lub 7-letni ARM lub 15-letnią pożyczkę stałą. Wybrałem 7-letni ARM, ponieważ planuję spłacić moje domy szybciej niż 7-letni termin stały, a oprocentowanie i płatności są niższe niż w przypadku pożyczki 15-letniej.

Za nieruchomość zapłaciłem $92,000 i włożyłem w nią około $18,000 na naprawy. Byłem w stanie przekształcić go w 5 łóżek, 2 łaźni i wynajął go za $ 1,100 (niskie, ponieważ jest wynajmowane do mojego szwagra). Musiałem czekać rok, aby zrobić cash-out refinansowania i obecna wartość została określona przez wycenę. Ocena przyszła na 140.000 dolarów, które uważałem za niskie, ale musiałem iść z nim. Po wszystkich opłatach pożyczkodawcy, odsetek i różnych kosztów refinansowania cash out, byłem w stanie gotówki ponad $ 26,000. Moja płatność poszła w górę, ale nadal jestem w stanie cash flow każdego miesiąca i wyjąłem więcej niż wystarczająco dużo pieniędzy na zaliczkę na innej nieruchomości do wynajęcia.

Co z okresami sezonowymi?

Jednym z ograniczeń w realizacji refinansowania gotówkowego jest okres sezonowania. Większość banków nie dokona refinansowania gotówkowego zaraz po zakupie domu. Dokonają one refinansowania, ale pożyczą niższą z wycenionych wartości lub tego, co zapłaciłeś za dom w ciągu ostatniego roku lub 6 miesięcy. Jeśli kupiłeś dom za $100,000 trzy miesiące temu, i to oceniane na $150,000 w zeszłym tygodniu, bank będzie nadal tylko pożyczyć na $100,000 ceny zakupu, jeśli mają okres sezonowania dłużej niż trzy miesiące.

Jeśli będą pożyczać 75% wartości, oznacza to, że będą pożyczać tylko 75,00 dolarów na domu. Niektóre banki mają 6-miesięczne okresy sezonowania, niektóre rok, a niektóre będą miały żadnych. Upewnij się, że wiesz, co twój bank zrobi, zanim zrobisz plany.

Czy HELOC jest lepszy?

HELOC (home equity line of credit) różni się znacznie od refinansowania, ponieważ możesz nie musieć spłacać swojej obecnej pożyczki. Jeśli masz $100,000 pożyczki na swój dom, ale twój dom jest wart $200,000, możesz być w stanie uzyskać $80,000 linii kredytowej i zachować $100,000 pożyczki w miejscu. Kiedy bierzesz linię kredytową, nie musisz korzystać z pieniędzy od razu lub kiedykolwiek. Można wykorzystać tyle pieniędzy, ile się chce i spłacić je, kiedy się chce. Po spłaceniu linii kredytowej można ponownie pożyczyć pieniądze. Refinansowanie to kredyt hipoteczny, w przypadku którego po spłaceniu kredytu lub wpłaceniu dodatkowych pieniędzy nie można ponownie zaciągnąć pożyczki.

HELOC będzie miał koszty zamknięcia jak refinansowanie gotówkowe, ale często będą one niższe. W zależności od tego, czy uzyskuje się linię na nieruchomości inwestycyjnej czy na osobistej rezydencji, warunki i opłaty będą się różnić. Okres kredytowania HELOC może wynosić dwa lata, pięć lat lub dłużej, ale nie 30 lat, jak w przypadku refinansowania. Oprocentowanie kredytu HELOC jest również zazwyczaj wyższe i może rosnąć lub maleć wraz ze wzrostem lub spadkiem stóp procentowych.

Uzyskanie linii kredytowej na wynajem może być trudne, ponieważ większość banków chce udzielać linii kredytowych tylko na podstawowe nieruchomości.

Czy płacisz podatki?

Jedną z najlepszych rzeczy na temat refinansowania jest to, że nie płacisz podatków od niego. Możesz kupić dom za $100,000 i refinansować go za $150,000 kilka miesięcy później, a pieniądze, które wyjmiesz są prawie zawsze wolne od podatku. Nie zarabiasz żadnych pieniędzy, pożyczasz je, więc nie ma podatku dochodowego.

Wniosek

Im więcej nieruchomości możesz kupić, tym większy przepływ gotówki i tym większe bogactwo możesz stworzyć. Refinansowanie gotówką może pomóc Ci w zakupie większej ilości nieruchomości i zwiększyć Twoje bogactwo. Upewnij się, że domy, które kupujesz są kupowane poniżej wartości rynkowej, a to sprawi, że przyszłe refinansowanie cash-out będzie o wiele łatwiejsze. Upewnij się, że Twoje płatności nie są tak dużo, że nie są już widząc pozytywny przepływ gotówki co miesiąc.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "