Różne rodzaje nieruchomości do wynajęcia i który jest najlepszy dla Ciebie

Ostatnia aktualizacja 15 maja 2020 r.

Nieruchomości do wynajęcia są we wszystkich kształtach i rozmiarach i można je znaleźć dosłownie wszędzie w USA. Bez względu na to, co dzieje się na rynku nieruchomości w ogóle, inwestorzy mogą nadal znaleźć nieruchomości mieszkalne do wynajęcia z relatywnie niskim ryzykiem i potencjał dla wysokich nagród.

Faktem jest, że niektóre rodzaje nieruchomości do wynajęcia mogą być lepsze dla inwestorów niż inne. W tym artykule przyjrzymy się niektórym zaletom i wadom różnych nieruchomości do wynajęcia i wyjaśnimy, jak wybrać typ nieruchomości do wynajęcia, który może sprawić, że najlepsza opcja inwestycyjna dla Ciebie.

Wspólne rodzaje nieruchomości do wynajęcia

Kiedy szukasz nieruchomości do wynajęcia, aby zainwestować w istnieje wiele różnych typów do wyboru. Do najczęstszych typów nieruchomości do wynajęcia należą:

• Domy jednorodzinne, które są oddzielone od sąsiednich nieruchomości
• Luksusowe nieruchomości skierowane do najemców z wyższej półki
• Domy wakacyjne na pobyty krótkoterminowe, takie jak Airbnb lub VRBO
• Domy miejskie lub domy szeregowe, które mają wspólną ścianę łączącą, wejście lub dziedziniec frontowy
• Kondominia i spółdzielnie, które są prywatnymi jednostkami w budynku wielomieszkaniowym.
• Małe budynki wielorodzinne, takie jak duplex, triplex lub fourplex
• Budynki mieszkalne zbudowane jako budynki typu walk-up, niskie, średnie lub wysokie

Te powszechne typy nieruchomości do wynajęcia mogą mieć również podtypy. Na przykład, domy jednorodzinne mogą być zlokalizowane w dzielnicach klasy średniej, odpowiednich dla najemców będących pracownikami najemnymi, mieszkania typu condos mogą być zaprojektowane jako lofty lub małe kawalerki, a apartamenty mogą być lokalami na parterze z dostępem do małego ogródka w środowisku miejskim lub mieszkaniami typu penthouse z niezliczonymi udogodnieniami.

---

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

---

Różne rodzaje nieruchomości do wynajęcia mają również swoje unikalne zalety i wady.

W zależności od rynku, na którym inwestujesz, millenialsi i rodziny mogą być skłonni płacić wyższy czynsz za dom jednorodzinny, ponieważ postrzegają nieruchomość jako dom, w którym mogą mieszkać przez kilka lat, w porównaniu z małym, ciasnym mieszkaniem.

Istnieją również znaczące różnice w konstrukcji i wielkości, kosztach własności i zarządzania nieruchomością, a także strategii inwestycyjnej i strategii wyjścia z inwestycji wśród różnych typów nieruchomości do wynajęcia.

3 najpopularniejsze rodzaje nieruchomości do wynajęcia

Rynek nieruchomości - wraz z całą gospodarką - porusza się w normalnych cyklach wzrostowych i spadkowych. W rzeczywistości, od 1800 roku, cykl nieruchomości porusza się w stałych 18-letnich rytmów, zgodnie z Harvard Extension School.

Niektórzy inwestorzy nieruchomości cieszyć się przypływ adrenaliny z próby czasu na rynku przez fixing-and-flipping, przynajmniej do czasu, gdy próbują przerzucić się na rynku w dół. Z drugiej strony, bardziej konserwatywni inwestorzy w nieruchomości czynszowe wybierają strategię "kup i trzymaj", koncentrując się na powtarzających się pasywnych dochodach z czynszów miesięcznych i stopniowym wzroście wartości rynkowej nieruchomości w długim okresie.

Skuteczni inwestorzy rozumieją, że kiedy właściwy rodzaj nieruchomości jest kupowany po właściwej cenie na właściwym rynku, ryzyko jest minimalizowane, a zyski są bardziej przewidywalne.

Domy jednorodzinne na wynajem

Inwestowanie w domy jednorodzinne na wynajem jest popularnym wyborem wielu inwestorów na rynku nieruchomości z kilku powodów:

• Typ aktywów, z którym wszyscy - właściciele, najemcy, zarządcy nieruchomości, kredytodawcy - są najbardziej zaznajomieni
• W USA jest ponad 70 milionów domów jednorodzinnych, według danych U.S. Census Bureau, więc łatwo jest znaleźć dom do kupienia i wynajęcia najemcy.
• Źródła online, z których korzystają inwestorzy w celu znalezienia dobrej nieruchomości na wynajem, to Zillow, lokalny MLS, Realtor.com i Roofstock Marketplace dla domów jednorodzinnych pod klucz do wynajęcia
• Popyt na jednorodzinne nieruchomości na wynajem powinien nadal być bardzo duży ze strony inwestorów i najemców
• Opcje finansowania dla domów są obfite, w tym konwencjonalne kredyty hipoteczne od Fannie i Freddie, kredyty FHA, kredyty VA, samodzielnie zarządzane IRA, wraz z hipotekami kocowymi i kredytami portfelowymi dla posiadania wielu nieruchomości do wynajęcia
• Zarządzanie i utrzymanie jednorodzinnego domu na wynajem jest opłacalne, częściowo dlatego, że najemcy postrzegają mieszkanie w domu na szczycie "łańcucha pokarmowego wynajmu" i zazwyczaj lepiej dbają o nieruchomość.
• Kiedy przychodzi czas na sprzedaż domu na wynajem, inwestorzy mają do dyspozycji wiele strategii, takich jak sprzedaż właścicielowi-mieszkańcowi, sprzedaż innemu inwestorowi, zawarcie umowy najmu z obecnym najemcą lub dokonanie wymiany 1031 z odroczonym terminem płatności podatku.

Budynki mieszkalne wielorodzinne dla pracowników

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors - NAR) opisuje budownictwo mieszkaniowe dla siły roboczej jako budownictwo, które jest dostępne dla pracowników i znajduje się blisko ich miejsc pracy. Jednakże, mieszkania pracownicze to nie to samo, co mieszkania subsydiowane lub Section 8.

W tym samym raporcie NAR zauważa, że Urban Land Institute definiuje mieszkania pracownicze jako: "mieszkania, które są dostępne dla gospodarstw domowych zarabiających od 60 do 120 procent średniego dochodu w danym regionie". Innym sposobem myślenia o mieszkaniach pracowniczych jest to, że koszty mieszkaniowe nie przekraczają 30-40 procent dochodu gospodarstwa domowego najemcy.

Do osób wynajmujących mieszkania pracownicze należą nauczyciele, policjanci, młodzi profesjonaliści, pracownicy budowlani i najemcy zatrudnieni w branżach usługowych, takich jak handel detaliczny i restauracje. Na obszarach miejskich lub gęściej zaludnionych podmiejskich podmiejskich rynkach, mieszkania dla pracowników najemców znajdują się zazwyczaj w budynkach mieszkalnych należących do klasy średniej.

Jednak inwestowanie w mieszkania wielorodzinne dla pracowników może być problematyczne z kilku powodów.

Po pierwsze, nawet w przypadku najmniejszych budynków, inwestorzy często konkurują z dobrze skapitalizowanymi firmami private equity, które są skłonne zapłacić więcej, akceptując jednocześnie niższe stopy kapitalizacji i rentowności. Po drugie, zarządzanie nieruchomością z wieloma najemcami może być trudne, ponieważ im więcej jest lokali, tym większy jest potencjał problemów.

Oczywiście, domy jednorodzinne mogą być również wynajmowane najemcom pracowniczym, w zależności od lokalizacji i czynszu rynkowego. Kilka lat temu Urban Institute zauważył, że domy jednorodzinne mogą być uważane za kluczową część strategii przystępnego cenowo budownictwa mieszkaniowego.

Nieruchomość NNN wynajmowana jednemu najemcy

W branży nieruchomości komercyjnych, nieruchomości typu triple-net (NNN) jest często preferowanym rodzajem inwestycji dla inwestorów pasywnych.

Dzieje się tak dlatego, że nieruchomość NNN jest wynajmowana jednemu najemcy, który płaci czynsz podstawowy plus wszystkie koszty operacyjne w budynku. Przykładami nieruchomości typu triple-net są wolnostojące banki i stacje benzynowe, myjnie samochodowe oraz lokale typu fast food.

NNN nieruchomości oferuje pewne wyraźne korzyści dla doświadczonych inwestorów nieruchomości komercyjnych, ale są też pewne duże potencjalne wady, jak również.

Pierwszą wadą jest to, że najemcy biznesowi są dotknięte dłużej i trudniej w czasie recesji niż najemcy mieszkaniowi są. Kiedy pieniądze są napięte, ludzie jeżdżą mniej i rzadziej jedzą na mieście, co zmniejsza przepływy pieniężne najemcy komercyjnego i utrudnia im płacenie czynszu.

Sprzedaż inwestycji NNN z jednym najemcą jest również znacznie trudniejsza. Nieruchomości z potrójną siatką są zazwyczaj budowane z myślą o konkretnym przeznaczeniu. Na przykład, stacja benzynowa może być sprzedana tylko innemu operatorowi stacji benzynowej, a budynek banku może być użytkowany tylko przez inny bank.

To mogą być niektóre z powodów, dla których inwestorzy w nieruchomości komercyjne dywersyfikują swoje portfele nieruchomości poprzez inwestowanie w jednorodzinne nieruchomości na wynajem. Domy mają niektóre z tych samych korzyści inwestycyjnych, które NNN nieruchomości komercyjnych robi, i może być bardziej odporne przez różne fazy normalnego cyklu nieruchomości.

Sześć czynników, które pomagają uczynić nieruchomość pod wynajem rentowną

Słowa "najlepsze" i "dobre" mogą być bardzo subiektywne, z definicją każdego z nich różni się w oparciu o strategię inwestora i celów. Ale kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, inwestorzy nieruchomości chcą zarobić.

Oto sześć ważnych czynników, które mogą pomóc uczynić inwestycję w nieruchomości na wynajem opłacalną:

Trendy rynkowe.

Wzrost liczby ludności i miejsc pracy ma bezpośredni wpływ na to, jak silny jest popyt na mieszkania na wynajem na rynku. Kiedy więcej osób przeprowadza się do danego obszaru w poszukiwaniu pracy, ceny mieszkań generalnie rosną, a popyt na nieruchomości inwestycyjne wzrasta.

Podaż i popyt

Z drugiej strony, obszar z dużą liczbą znaków "Do wynajęcia" może oznaczać, że rynek wynajmu wykazuje tendencję spadkową. Gdy rośnie liczba pustostanów, czynsze rynkowe spadają. Najbardziej wykwalifikowani najemcy mają więcej do wyboru, co zmusza wynajmujących do konkurowania o najemcę za pomocą zachęt i ustępstw.

Lokalizacja nieruchomości

Czynniki, które sprawiają, że lokalizacja jednej nieruchomości jest lepsza od drugiej, obejmują jakość sąsiedztwa, jak dobre są lokalne szkoły, pobliskie udogodnienia, takie jak parki i sklepy, oraz wskaźnik przestępczości. Roofstock Neighborhood Rating ułatwia znalezienie wszystkich tych danych, po prostu wpisując adres nieruchomości.

Przepływy pieniężne i aprecjacja

Powtarzające się przepływy pieniężne i wzrost wartości rynkowej w długim okresie czasu są dwa z największych powodów do zakupu nieruchomości do wynajęcia. Czynsze rynkowe, podatki od nieruchomości oraz potencjał wzrostu mają znaczący wpływ na to, jak opłacalna jest inwestycja w wynajem.

Jeżeli czynsze na rynku nie są wystarczająco wysokie, aby opłacić kredyt hipoteczny i koszty operacyjne, wartość nieruchomości będzie mniejsza, a potencjał wzrostu niższy.

Przepisy prawne dotyczące wynajmujących i najemców

Rynki nieruchomości mogą być przyjazne dla wynajmujących, najemców lub neutralne, w zależności od tego, jak przepisy prawne dotyczące wynajmujących i najemców są sformułowane dla każdego stanu i gminy. Na przykład, wiele rynków na wschodnim i zachodnim wybrzeżu, gdzie trudno jest znaleźć niedrogie mieszkania, ogranicza wysokość czynszu, jaki może pobierać właściciel.

Zarządzanie nieruchomościami

Dobra firma zarządzająca nieruchomościami może być warta swojej wagi w złocie. Nawet w tej samej okolicy, niektóre domy czynszowe mają wyższą rentowność niż inne i generują znakomite zyski. Powodem tego jest często zarządca nieruchomości. Doświadczeni profesjonalni zarządcy nieruchomości rozumieją rynek, mają ustaloną sieć opłacalnych sprzedawców i wiedzą, jak szybko wypełnić pustostany.

Podsumowanie

Najlepszy rodzaj nieruchomości do wynajęcia zależy od Twojej strategii inwestycyjnej i celów.

Różne rodzaje nieruchomości przyciągają różnych najemców, a niektóre rodzaje nieruchomości do wynajęcia są znacznie łatwiejsze w zarządzaniu niż inne.