12 wspólnych źródeł finansowania nieruchomości

Ostatnia aktualizacja 28 kwietnia 2022 r.

Szybko rosnące ceny domów sprawiają, że płacenie gotówką za nieruchomość jest coraz trudniejsze, a nawet kupujący, którzy są w stanie zapłacić gotówką, wybierają finansowanie zamiast tego. Poprzez mądre korzystanie z finansowania nieruchomości, inwestorzy i właściciele domów mogą uzyskać lepsze zyski i zdywersyfikować ryzyko.

W tym artykule, będziemy patrzeć na niektóre z korzyści płynących z finansowania nieruchomości, wraz z 12 opcji finansowania nieruchomości.

Najważniejsze informacje

• Finansowanie nieruchomości jest wykorzystywane przez inwestorów i właścicieli domów do kontroli 100% nieruchomości przy jednoczesnym dokonaniu niewielkiej zaliczki.
• Finansowanie nieruchomości jest również strategią inwestycyjną wykorzystywaną do generowania wyższych zysków w porównaniu do zakupu nieruchomości za gotówkę.
• Opcje finansowania nieruchomości obejmują konwencjonalne pożyczki, prywatne pożyczki pieniężne oraz samodzielnie zarządzane indywidualne konta emerytalne (SDIRAs) dla nieruchomości.

Dlaczego inwestorzy finansują nieruchomości

Istnieją 2 opcje zakupu nieruchomości. Możesz zapłacić całą gotówkę lub sfinansować nieruchomość poprzez dokonanie niewielkiej przedpłaty i pożyczenie pieniędzy w formie pożyczki, aby zapłacić za saldo ceny zakupu.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Korzyści z korzystania z finansowania

Finansowanie nieruchomości jest również znany jako dźwigni, ponieważ sposób zaliczki jest używany. Przez lewarowanie zakupu nieruchomości, można twierdzić, 100% przepływu środków pieniężnych, korzyści podatkowe i wszelkie uznanie w wartości nieruchomości poprzez inwestowanie małej zaliczki, zwykle około 20% ceny zakupu.

Dla inwestora, niektóre z największych potencjalnych korzyści z wykorzystania finansowania na zakup nieruchomości do wynajęcia obejmują:

• Kontrola nad 100% nieruchomości do wynajęcia przy niewielkiej zaliczce
• Możliwość odliczenia odsetek i zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu
• Potencjalne zmniejszenie ryzyka poprzez dywersyfikację kapitału inwestycyjnego na kilka nieruchomości zamiast na jedną nieruchomość
• Zwiększony zwrot z zainwestowanych środków pieniężnych dzięki wykorzystaniu finansowania

Inwestorzy, którzy finansują wynajem nieruchomości za pomocą 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, mogą również zablokować dzisiejsze stopy procentowe jako zabezpieczenie przed przyszłym wzrostem stóp procentowych.

Kalkulator oprocentowania kredytów hipotecznych na nieruchomości od Roofstock jest dobrym narzędziem do obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych na nieruchomości czynszowej przy użyciu różnych kwot zaliczek, ocen kredytowych i warunków pożyczki. Inwestorzy mogą również połączyć się z doświadczonymi, zewnętrznymi kredytodawcami inwestycyjnymi za pośrednictwem Roofstock i uzyskać wstępne zatwierdzenie całkowicie online.

Zakup za gotówkę a finansowanie

Finansowanie nieruchomości ma znaczący wpływ na zwrot gotówki, który jest stosunkiem otrzymanej gotówki (przed zapłaceniem podatków) do całkowitej kwoty zainwestowanej gotówki. Wzór na zwrot cash-on-cash wygląda następująco:

• Cash-on-cash return = Roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem / Całkowita zainwestowana gotówka.

Popularnym przykładem zwrotu cash-on-cash jest oprocentowanie papierów wartościowych Skarbu Państwa. Obecna stopa procentowa dla 5-letnich papierów skarbowych wynosi 2,39% (Bankrate, stan na 23 marca 2022 r.). Oznacza to, że inwestycja o wartości 30 000 USD przyniesie zwrot gotówkowy w wysokości 717 USD:

• $30,000 całkowita zainwestowana gotówka x 2.39% = $717

Poniższy przykład ilustruje, w jaki sposób finansowanie może zwiększyć zwrot z gotówki dla inwestora w nieruchomości. Dla zilustrowania, założymy, że Inwestor nr 1 kupuje dom jednorodzinny do wynajęcia (SFR) za 150.000 USD, wykorzystując całą gotówkę, podczas gdy Inwestor nr 2 kupuje ten sam dom, wpłacając 20% zaliczki w wysokości 30.000 USD:

Na podstawie powyższego przykładu inwestor nr 2 generuje dodatkowy zysk w wysokości 2,3% z zainwestowanej gotówki w porównaniu z inwestorem, który płaci całą gotówką, mimo że roczny przepływ gotówki jest znacznie mniejszy.

Należy pamiętać, że zmiany w przychodach z najmu i kosztach operacyjnych rok po roku również zwiększą lub zmniejszą roczną stopę zwrotu z gotówki, podobnie jak dodatkowa gotówka zainwestowana w remonty kapitałowe, takie jak wymiana dachu lub ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC).

12 opcji finansowania nieruchomości

Oto 12 opcji, które należy rozważyć przy finansowaniu zakupu nieruchomości:

Finansowanie konwencjonalne

Pożyczki konwencjonalne na zakup nieruchomości oferowane są przez banki, unie kredytowe i stowarzyszenia oszczędnościowo-pożyczkowe. Konwencjonalne pożyczki muszą spełniać standardy ustalone przez Fannie Mae i Freddie Mac, w tym minimalną ocenę kredytową i maksymalne kwoty pożyczki.

Konwencjonalne pożyczki o stałym oprocentowaniu z 30-letnim okresem spłaty mogą być dobrą opcją finansowania dla inwestorów w nieruchomości, którzy kupują i utrzymują nieruchomość na długi okres, ponieważ stopy procentowe i miesięczna kwota płatności hipotecznych nie ulegają zmianie.

Finansowanie FHA

Kredyty wspierane przez Federal Housing Administration (FHA) są kolejną opcją finansowania nieruchomości. Pożyczki FHA są przeznaczone dla osób kupujących główne miejsce zamieszkania, a nie nieruchomości do wynajęcia.

Jednak inwestorzy planujący "house-hack" poprzez wynajem części swojego domu lub jednostki w nieruchomości wielorodzinnej mogą uznać kredyt FHA za warty rozważenia. Dzieje się tak dlatego, że kwoty zaliczek i kryteria kwalifikacji kredytu są zazwyczaj mniej rygorystyczne niż w przypadku finansowania konwencjonalnego.

Kredyt FHA 203(k)

Kredyt renowacyjny 203(k) wspierany przez FHA pozwala kredytobiorcy na zawarcie w jednym kredycie ceny zakupu domu oraz wszelkich potrzebnych renowacji lub napraw. Kredyty FHA na remont są zazwyczaj dostępne ze stałym oprocentowaniem i 15- lub 30-letnim okresem kredytowania lub z regulowanym oprocentowaniem.

Kredyt FHA 203(k) może być wykorzystany na zakup domu oraz na projekty remontowe, takie jak instalacja pokrycia dachowego lub podłogi, doprowadzenie nieruchomości do stanu zgodnego z kodem poprzez naprawę zagrożeń dla zdrowia lub bezpieczeństwa, lub wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej lub elektrycznej. Podobnie jak w przypadku pożyczek FHA, pożyczki 203(k) są dostępne tylko dla domów zamieszkałych przez właścicieli.

Finansowanie VA

Pożyczki Veterans Affairs (VA) są dostępne dla członków służby, weteranów i uprawnionych małżonków, którzy pozostali przy życiu, aby ułatwić posiadanie głównego miejsca zamieszkania. V A gwarantuje część pożyczki, która pochodzi z konwencjonalnym kredytodawcą.

Niektóre z zalet pożyczki VA obejmują brak wymogu wpłaty zaliczki, brak prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), ograniczone koszty zamknięcia i niskie stopy procentowe. Pożyczki VA są przeznaczone dla osób kupujących główne miejsce zamieszkania, ale mogą być również wykorzystane do zakupu nieruchomości wielorodzinnej, pod warunkiem, że kredytobiorca mieszka w jednej z jednostek.

SDIRA dla nieruchomości

SDIRA może być dobrą opcją na zakup nieruchomości dla inwestorów, którzy mają znaczną ilość oszczędności na koncie emerytalnym. SDIRA dla nieruchomości jest tworzony przez przeniesienie tradycyjnego planu emerytalnego, jak 401 (k) lub SEP IRA do SDIRA. Fundusze w SDIRA mogą być wykorzystane do zakupu nieruchomości oraz do wpłaty zaliczki na poczet pożyczki bez regresu.

Używając SDIRA do zakupu nieruchomości, inwestorzy powinni upewnić się, że na koncie emerytalnym znajdują się wystarczające środki, aby zapłacić za wszelkie potrzebne naprawy kapitałowe lub wydatki operacyjne w okresach ujemnego przepływu gotówki.

Pożyczka pod zastaw domu i HELOCs

Pożyczki pod zastaw domu i linie kredytowe pod zastaw domu (HELOCs) są dwoma sposobami pożyczania pod zastaw istniejącej nieruchomości bez konieczności jej sprzedaży. Zasadą jest, że inwestor może być w stanie pożyczyć około 80% kapitału własnego domu, aby pozyskać fundusze na zakup lub zaliczkę na poczet wynajmu nieruchomości, lub na przeprowadzenie renowacji lub napraw.

Na przykład, jeśli dom ma wartość rynkową $350,000, a saldo hipoteczne wynosi $200,000, właściciel może być w stanie pożyczyć około $120,000 ($350,000 wartość domu - $200,000 saldo hipoteczne = $120,000 equity x 80%).

HELOC jest linią kredytową w stosunku do kapitału własnego domu i służy do uzyskania dostępu do kapitału własnego, gdy i jeśli inwestor go potrzebuje. HELOCs działają podobnie jak karty kredytowe, a wszelkie pożyczone środki są spłacane za pomocą okresowych płatności kapitału i odsetek (P&I).

Prywatny pożyczkodawca pieniężny

Prywatni pożyczkodawcy pieniędzy to zazwyczaj ludzie biznesu lub inni inwestorzy na rynku nieruchomości, którzy wolą inwestować w dług nieruchomościowy niż w kapitał własny. Prywatny pożyczkodawca zarabia pieniądze poprzez pobieranie opłat i odsetek od środków pożyczonych pożyczkobiorcy. Inwestor, który nie może zakwalifikować się do tradycyjnej pożyczki lub szuka kreatywnych opcji finansowania, może uznać prywatnego pożyczkodawcę za dobrą opcję do rozważenia.

Pożyczka twarda

Pożyczki twarde są przeznaczone dla pożyczkobiorców, którzy chcą szybko pozyskać fundusze na krótkoterminową pożyczkę. Oprocentowanie i opłaty są zazwyczaj wyższe niż w przypadku innych źródeł finansowania nieruchomości, ale mogą być dobrym rozwiązaniem dla pożyczkobiorcy ze słabym kredytem lub inwestora poszukującego elastycznych warunków pożyczki.

Kredyt portfelowy

Kredyt portfelowy to kredyt hipoteczny, który jest przechowywany przez kredytodawcę, a nie sprzedawany na wtórnym rynku hipotecznym, jak to ma miejsce w przypadku kredytów konwencjonalnych. Ponieważ pożyczkodawca posiada pożyczkę portfelową w swoich księgach, kwoty zaliczek i warunki pożyczki mogą być bardziej elastyczne, z bardziej surowymi standardami kwalifikacyjnymi, chociaż oprocentowanie i opłaty mogą być wyższe.

Hipoteka łączna

Hipoteka łączna to pojedynczy kredyt wykorzystywany do finansowania wielu nieruchomości, przy czym poszczególne aktywa służą jako zabezpieczenie dla siebie nawzajem. Blanket mortgages generally have a release clause, which allows a borrower to sell a property and pay off the property's share of the outstanding loan balance without having to refinance the remaining properties.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) są kolejną opcją finansowania nieruchomości. Zamiast posiadać nieruchomość bezpośrednio, LLC jest właścicielem nieruchomości, a inwestorzy posiadają udziały członkowskie w LLC. W zależności od tego, jak skonstruowana jest spółka LLC, członkowie mogą pożyczać pieniądze spółce LLC w zamian za płatności P&I lub inwestować w kapitał własny i dzielić się procentem wszelkich dochodów operacyjnych netto i zysków osiąganych przy sprzedaży nieruchomości.

Finansowanie przez właściciela

Czasami sprzedający, którzy posiadają nieruchomość na własność lub z niewielkim saldem hipotecznym, są skłonni zapewnić finansowanie właścicielskie. Zamiast otrzymywać płatność ryczałtową od kupującego, sprzedający działa jak bank i otrzymuje od kredytobiorcy zaliczkę oraz płatności ratalne P&I. Każda istniejąca pożyczka musi być spłacona zanim będzie można skorzystać z finansowania przez sprzedającego, chyba że istniejąca pożyczka ma klauzulę przejęcia.