Ostatnia aktualizacja 5 maja 2022 r.
Jednym z wyzwań, przed jakimi stają inwestorzy w nieruchomości, jest powiększanie portfela nieruchomości do wynajęcia. Podczas gdy dobre jednorodzinne nieruchomości czynszowe (SFR) mogą być stosunkowo łatwe do znalezienia, kredyty na wynajem mogą stać się trudniejsze za każdym razem, gdy zakupiona zostanie kolejna nieruchomość inwestycyjna.
Pożyczki portfelowe SFR mogą zapewnić inwestorom dostęp do kapitału z elastycznymi warunkami kredytowania w celu skalowania istniejącego portfela lub zakupu nowego portfela nieruchomości SFR.
Kluczowe wnioski
- Kredyt portfelowy SFR jest opcją finansowania wielu nieruchomości SFR w ramach jednego kredytu hipotecznego.
- Inwestorzy wykorzystują kredyty portfelowe SFR do finansowania wielu nieruchomości czynszowych, budowania grup domów czynszowych od podstaw oraz finansowania zakupu istniejących portfeli SFR.
- Kredyty portfelowe SFR są zazwyczaj oparte na aktywach, a kredytodawcy kładą większy nacisk na rodzaj nieruchomości i przepływy pieniężne niż na ocenę kredytową i dochody kredytobiorcy.
- Pożyczki portfelowe SFR nie zawierają ograniczeń co do liczby nieruchomości lub limitu kredytowego i oferują elastyczne warunki kredytowania.
Czym jest kredyt portfelowy SFR?
Kredyt portfelowy SFR jest przeznaczony dla inwestorów chcących sfinansować wiele nieruchomości jednym kredytem lub dla kredytobiorców, którzy nie mogą zakwalifikować się do tradycyjnego kredytu. Słowo "portfel" sygnalizuje, że kredyt jest przechowywany w portfelu inwestycyjnym.
Pożyczki portfelowe nie są sprzedawane na rynku wtórnym podmiotom takim jak Fannie Mae, Freddie Mac, Federal Housing Administration (FHA), Veterans Affairs (VA) lub U.S. Department of Agriculture (USDA). Zamiast tego, pożyczkodawca zatrzymuje pożyczkę portfelową w swoich księgach lub sprzedaje ją prywatnemu inwestorowi. Utrzymanie pożyczki pozwala pożyczkodawcy na dostosowanie wytycznych dotyczących oceny ryzyka, zamiast spełniania tradycyjnych wytycznych federalnych.
Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)
Ponieważ wytyczne różnią się w zależności od pożyczkodawcy, pożyczkobiorca może być w stanie uzyskać pożyczkę portfelową na większą kwotę hipoteczną, wyższy wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) lub wskaźnik LTV (loan-to-value), lub z niższą punktacją kredytową. W zamian za tę elastyczność, opłaty kredytowe i stopy procentowe mogą być wyższe w przypadku kredytu portfelowego.
Jak inwestorzy wykorzystują pożyczki portfelowe SFR
Kredyty portfelowe SFR mogą być skonstruowane tak, aby pasowały do każdej strategii inwestycyjnej, od finansowania krótkoterminowego do długoterminowych kredytów o stałym lub zmiennym oprocentowaniu. Kredyt portfelowy może również zawierać "klauzulę zwalniającą", która pozwala kredytobiorcy na sprzedaż lub wymianę poszczególnych nieruchomości w ramach portfela.
Oto typowe zastosowania kredytów portfelowych SFR:
- Stałe finansowanie o stałym oprocentowaniu oferuje to samo oprocentowanie przez cały okres trwania kredytu. W przeciwieństwie do tradycyjnego kredytu z okresem spłaty 15 lub 30 lat, maksymalny okres spłaty kredytu portfelowego może wynosić 10 lat lub mniej.
- Stałe finansowanie o zmiennej stopie procentowej lub finansowanie o zmiennej stopie procentowej jest podobne do finansowania o stałej stopie procentowej, z wyjątkiem tego, że stopa procentowa jest okresowo dostosowywana w trakcie okresu kredytowania. Kredyt o zmiennym oprocentowaniu może być korzystny dla inwestora, który nabywa nieruchomość w celu jej odnowienia lub zmiany przeznaczenia.
- Finansowanie pomostowe jest krótkoterminową opcją kredytową wykorzystywaną do zapewnienia natychmiastowych funduszy na nabycie nieruchomości lub do szybkiego dokonania ulepszeń kapitałowych do czasu, gdy nieruchomości mogą być ustabilizowane poprzez wynajem najemcom. Kredytobiorca w końcu "wyjmie" kredyt pomostowy i zastąpi go stałym finansowaniem.
- Linie kredytowe to rozwiązania krótkoterminowe, które zapewniają fundusze na nabycie nieruchomości lub połączenie istniejących nieruchomości w ramach jednego portfela przed uzyskaniem stałego finansowania.
- Budynki do wynajęcia (BTR) SFR są szybko rosnącym podzbiorem klasy aktywów SFR. Zamiast kupować istniejące domy, inwestorzy rozwijają całe dzielnice lub pododdziały domów zbudowanych specjalnie na wynajem.
Kredyty portfelowe BTR zazwyczaj zapewniają fundusze w fazie budowy do momentu ustabilizowania projektu poprzez wynajem najemcom i uzyskania stałego finansowania. Kredyty portfelowe BTR zazwyczaj zawierają klauzulę zwalniającą, która pozwala na przeniesienie poszczególnych domów do kredytu portfelowego ze stałym finansowaniem w miarę ich wynajmowania.
Oprocentowanie i opłaty kredytu portfelowego SFR
Pożyczkodawcy portfelowi SFR zazwyczaj wymagają dowodu, że pożyczkobiorca ma zdolność do spłaty pożyczki, w przeciwieństwie do pożyczki typu hard money o niskim LTV zabezpieczonej aktywami pożyczkobiorcy.
Oprocentowanie kredytu portfelowego
- Stopy procentowe mogą się znacznie różnić w zależności od pożyczkodawcy.
- Oprocentowanie pożyczek portfelowych zwykle wynosi od 5% do 9%, czyli od 0,50% do 5% powyżej rynkowych stóp procentowych.
- Oprocentowanie jest wyższe, ponieważ pożyczki portfelowe stanowią większe ryzyko dla pożyczkodawcy niż pożyczki tradycyjne.
- Czynniki wpływające na stopy procentowe obejmują:
- Wynik kredytowy i dochód pożyczkobiorcy
- Historia zatrudnienia i inwestowania pożyczkobiorcy
- Typ nieruchomości i wykorzystanie kredytu
- Wysokość środków na koncie rezerwowym
- Czy pożyczka będzie utrzymywana w księgach pożyczkodawcy, czy też zostanie sprzedana prywatnemu inwestorowi
Opłaty i koszty zamknięcia kredytu portfelowego
- Opłaty za udzielenie pożyczki i koszty zamknięcia w przypadku pożyczek portfelowych są zazwyczaj wyższe niż w przypadku tradycyjnego finansowania i mogą się różnić w zależności od referencji pożyczkobiorcy.
- W przeciwieństwie do tradycyjnego finansowania, opłaty kredytowe i koszty zamknięcia przy kredytach portfelowych nie są "wliczane" w kwotę kredytu.
Korzyści z pożyczek portfelowych SFR
Pożyczkodawcy portfelowi SFR mają dużą swobodę w dostosowaniu pożyczki portfelowej, ponieważ nie są ograniczeni przez wytyczne federalne. Niektóre z potencjalnych korzyści dla inwestorów wynikających z wyboru pożyczki portfelowej zamiast tradycyjnego finansowania obejmują:
1. Nieograniczona liczba nieruchomości
Jednym z wyzwań, przed którymi stają inwestorzy posiadający wiele SFR, jest to, że kredytodawcy ograniczają liczbę nieruchomości, które mogą być finansowane, nawet jeśli kredyty są zaciągane u różnych kredytodawców. Pożyczki portfelowe na ogół nie mają limitu liczby finansowanych pojedynczych nieruchomości.
2. Brak limitu kwoty pożyczki
Pożyczkodawcy portfelowi zazwyczaj nie ograniczają wysokości kapitału udostępnianego pożyczkobiorcy. Posiadanie braku limitu kwoty kredytu hipotecznego pozwala inwestorowi rozwijać portfel nieruchomości czynszowych bez obaw o wyschnięcie finansowania.
3. Różnorodność opcji
Opcje kredytów portfelowych mogą obejmować finansowanie o stałym lub zmiennym oprocentowaniu w przypadku kredytów stałych, finansowanie pomostowe w przypadku kredytów krótkoterminowych oraz kredyty portfelowe typu build-to-rent przeznaczone na budowę wielu SFR od podstaw. Pożyczkobiorca może również być w stanie uzyskać pożyczkę portfelową z wysokim LTV, lub opcje tylko odsetkowe, w zależności od kredytodawcy i kredytobiorcy.
4. Decyzje oparte na aktywach
Pożyczki portfelowe są generalnie oparte na aktywach, co oznacza, że pożyczkodawca portfelowy będzie brał pod uwagę przede wszystkim charakterystykę finansowanych aktywów i generowanych przepływów pieniężnych, a nie osobiste i biznesowe kredyty pożyczkobiorcy.
5. Pożyczki bez regresu
Podczas gdy tradycyjne pożyczki zazwyczaj wymagają osobistej gwarancji pożyczkobiorcy, pożyczki portfelowe są zazwyczaj bez regresu. Pożyczki bez regresu pomagają złagodzić ryzyko kredytobiorcy poprzez oddzielenie aktywów osobistych od aktywów biznesowych.
6. Opcje konsolidacji
Kredyt portfelowy pozwala kredytobiorcy na połączenie poszczególnych SFR w jeden kredyt z jedną miesięczną ratą hipoteczną lub na sfinansowanie lub refinansowanie istniejącego portfela SFR. Konsolidacja wielu kredytów na nieruchomości czynszowe z jednym kredytodawcą pomaga inwestorowi zmniejszyć liczbę faktur płaconych każdego miesiąca, skupić się na utrzymaniu dobrych relacji roboczych z jednym kredytodawcą i zapewnić więcej czasu na skupienie się na rozwoju biznesu nieruchomości czynszowych.
Wady pożyczki portfelowej SFR
Chociaż istnieją zalety pożyczki portfelowej SFR, może ona nie być najlepszym wyborem dla wszystkich inwestorów posiadających wiele nieruchomości do wynajęcia. Oto niektóre z wad pożyczek portfelowych SFR:
1. Wyższe stopy procentowe i opłaty
Oprocentowanie i opłaty są wyższe w przypadku pożyczek portfelowych w porównaniu z tradycyjnym finansowaniem i mogą się różnić w zależności od referencji pożyczkobiorcy, wykorzystania funduszy i rodzaju finansowanej nieruchomości.
2. Korzyści mogą być ograniczone
Pożyczkodawca, który chce mieć możliwość ostatecznej sprzedaży pożyczki portfelowej, może być mniej kreatywny w zakresie warunków pożyczki w porównaniu z pożyczkodawcą portfelowym, który zamierza utrzymać pożyczkę w swoich księgach.
3. Nie istnieją żadne wytyczne federalne
Podczas gdy pożyczki portfelowe pozwalają pożyczkodawcy i pożyczkobiorcy na dostosowanie warunków pożyczki, istnieje mniejsza ochrona pożyczkobiorcy, ponieważ pożyczki portfelowe nie są objęte wytycznymi federalnymi.
Jak znaleźć kredytodawców portfelowych SFR
Znalezienie pożyczkodawcy portfelowego może być wyzwaniem, ponieważ pożyczki portfelowe zazwyczaj nie są promowane. Oto wskazówki dotyczące znalezienia pożyczkodawcy portfelowego SFR:
- Jeśli jesteś długoletnim klientem, dowiedz się, czy Twój bank lub broker hipoteczny może być skłonny zaoferować pożyczkę portfelową.
- Poproś o skierowania od tradycyjnych kredytodawców, pośredników hipotecznych, firm tytułowych, adwokatów nieruchomości, zarządców nieruchomości i inwestorów przyjaznych agentów nieruchomości.
- Sieć z kolegami inwestorami nieruchomości na stronach takich jak BiggerPockets lub prywatnych forach dedykowanych przez Roofstock Academy.
- Weź pod uwagę, że kredytodawcy portfelowe mogą iść przez inne nazwy, takie jak bezpośrednie kredytodawców, prywatnych kredytodawców pieniężnych lub kredytodawców hybrydowych.
- Porozmawiaj z wieloma pożyczkodawcami portfelowymi, aby porównać wymagania dotyczące kwalifikowalności pożyczki, oprocentowanie i opłaty, warunki i obsługę klienta.
Ostateczne przemyślenia
Pożyczki portfelowe SFR mogą być dobrą opcją finansowania dla inwestorów posiadających wiele nieruchomości do rozważenia lub dla inwestorów remontujących lub zmieniających położenie nieruchomości, budujących grupę nieruchomości SFR lub kupujących istniejący portfel domów SFR. Ponieważ pożyczkodawcy portfelowi nie są ograniczeni przez wytyczne federalne, warunki pożyczek portfelowych mogą być dostosowane do potrzeb i celów pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy.
Warto przeczytać
- 3 września 2024
Remont starego mieszkania to nie lada wyzwanie, ale jednocześnie może być źródłem ogromnej satysfakcji. Odpowiednio przeprowadzony remont pozwala na zachowanie klimatu...
Czytaj dalej- 25 stycznia 2024
Ostatnia aktualizacja 11 marca 2022 r. Wszyscy słyszeliśmy opowieści o tym, jak trudno jest znaleźć mieszkanie w miastach takich jak Nowy Jork czy San Francisco. Kiedy popyt...
Czytaj dalej