8 kluczowych kroków przy zakupie nieruchomości na wynajem krótkoterminowy

Ostatnia aktualizacja 4 lutego 2022 r.

Zakup nieruchomości na wynajem krótkoterminowy (STR) daje możliwość wygenerowania dodatkowego dochodu i zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego.

Przy średniej stawce wynoszącej prawie 250 USD za noc, nieruchomość STR może być potencjalnie dochodowa, jeśli zostanie zakupiona na właściwym rynku.

Zacznijmy od omówienia sposobu oceny nieruchomości STR, a następnie 8 kroków do jej zakupu.

Najważniejsze informacje

• Kluczowe wskaźniki, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie obiektu typu STR, to lokalizacja, sezonowość, podaż i popyt, średni dzienny przychód i obłożenie.
• Obiekty typu STR na najlepszych rynkach generują miesięczny przychód wystarczający do spłacenia kredytu hipotecznego w ciągu zaledwie 14 dni.
• Kroki, które należy podjąć, aby kupić STR, obejmują napisanie biznesplanu, zbudowanie zespołu, przeprowadzenie dogłębnych badań i wykonanie pełnej analizy finansowej.
• Miejsca, w których można znaleźć nieruchomości STR na sprzedaż, to rynki internetowe, tradycyjne serwisy ogłoszeniowe i informacje ustne.

Jak ocenić STR

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Przewiduje się, że liczba pełnoetatowych STR wzrośnie w tym roku o 15% i wyniesie ponad 1,2 miliona ofert. Ponadto, według badań przeprowadzonych przez firmy AirDNA i iPM, 25% drugich domów - ponad 2,2 mln - będzie wykorzystywanych przez część czasu jako miejsca wynajmu wakacyjnego.

Jednak nawet przy tak astronomicznym wzroście branży, niektóre obiekty typu STR są bardziej dochodowe od innych. Kluczowe czynniki wpływające na potencjalną rentowność obiektu typu STR to m.in:

• Lokalizacja
• Udogodnienia
• Sezonowość
• Podaż i popyt
• Średni dzienny przychód
• Wskaźnik obłożenia
• Roczny przychód
• Koszty operacyjne
• Dochód operacyjny netto
• Stopa kapitalizacji
• Zwrot gotówki z gotówki

Kupno właściwej nieruchomości STR na atrakcyjnym rynku może stanowić różnicę między inwestycją dochodową a taką, która ledwo wiąże koniec z końcem. Jak podał niedawno serwis Realtor.com, na niektórych z najlepszych rynków obecnie wystarczy zaledwie 14 dni lub mniej każdego miesiąca, aby wygenerować dochód wystarczający na pokrycie raty kredytu hipotecznego.

8 kroków do zakupu nieruchomości STR

Oto ważne kroki, które należy podjąć przy zakupie nieruchomości STR.

1. Stwórz biznesplan

Przed rozpoczęciem poszukiwań stwórz biznesplan, który będzie zawierał informacje o tym, gdzie jesteś dzisiaj, gdzie chcesz być w przyszłości oraz konkretne i osiągalne kroki, które pozwolą ci osiągnąć te cele.

Niektórzy inwestorzy mogą chcieć zdywersyfikować swój portfel lub przejść na wcześniejszą emeryturę, podczas gdy inni mogą planować zakup nieruchomości STR w celu generowania dodatkowego dochodu z wynajmu na boku.

2. Poszukaj profesjonalnej pomocy

Czasami ludzie myślą, że są szaleni, ponieważ nie zainwestowali w nieruchomości wcześniej, ale to nie jest rodzaj profesjonalnej pomocy, której należy szukać. Zbierając zespół do spraw nieruchomości, proces poszukiwania, posiadania i obsługi dochodowej nieruchomości będzie o wiele łatwiejszy.

W skład zespołu może wchodzić lokalny zarządca nieruchomości z doświadczeniem w branży hotelarskiej, konserwatorzy, którzy szybko reagują na nagłe sytuacje, oraz firma sprzątająca, która szybko przygotuje obiekt na przyjęcie kolejnego gościa.

3. Zbadaj rynek

Posiadanie STR jest podobne do pracy w branży hotelarskiej, dlatego podczas badania rynku warto myśleć jak operator hotelowy. Gdy rynek zostanie już zawężony, dobrym pomysłem może być wynajęcie obiektu, aby lepiej poznać, jak wyglądają inne obiekty typu STR.

Czynniki, które należy wziąć pod uwagę podczas przeprowadzania dogłębnej analizy, to m.in:

• Bliskość biznesu i atrakcji turystycznych
• Lokalne trendy popytu
• Sezonowość i jak długo trwają wysokie i niskie sezony
• Prognozy obłożenia na podstawie liczby nocy, na które obiekt jest wynajęty
• Mediana ceny ofertowej nieruchomości wakacyjnych
• Liczba aktywnych obiektów typu STR na lokalnym rynku
• Średnia wielkość konkurencyjnych obiektów typu STR w zależności od liczby sypialni
• Oferowane udogodnienia, takie jak pralka i suszarka, parking, internet i telewizja kablowa, basen lub jacuzzi
• Średnia stawka dzienna
• Zmiana w przychodach generowanych z roku na rok
• Liczba nocy, na które trzeba wynająć dom, aby osiągnąć próg rentowności
• Przepisy i regulacje władz miejskich i stowarzyszeń właścicieli domów, które mogą ograniczać lub zabraniać wynajmu nieruchomości STR

Chociaż te dane są specyficzne, można je łatwo znaleźć. Jednym z dobrych źródeł danych dotyczących wynajmu krótkoterminowego i wakacyjnego jest firma AirDNA, która specjalizuje się w analizie STR. Roofstock STR Marketplace to kolejne dobre źródło informacji o obiektach STR wystawionych na sprzedaż.

4. Sprawdź liczby

Po zorientowaniu się w potencjalnych dochodach, następnym krokiem jest prognozowanie wydatków i przeanalizowanie liczb, które pomogą określić, czy dana nieruchomość może być opłacalna jako wynajem krótkoterminowy. Nieruchomości STR mają takie same wydatki jak domy wynajmowane najemcy długoterminowemu, w tym utrzymanie i naprawy, zarządzanie nieruchomością, podatki i ubezpieczenie oraz miesięczny kredyt hipoteczny, jeśli nieruchomość jest finansowana.

Istnieją jednak również pewne wyjątkowe wydatki związane z posiadaniem STR, takie jak umeblowanie domu, zaopatrzenie nieruchomości w pościel i materiały eksploatacyjne, częstsze sprzątanie i konserwacja ze względu na większą rotację gości oraz opłaty uiszczane na rzecz platform rezerwacji online, takich jak Airbnb czy Vrbo.

Niektóre wskaźniki, z którymi warto się zapoznać, to m.in:

• Średnia stawka dzienna (ADR)
• Przychód na jeden dostępny pokój lub noc (RevPAR)
• Wskaźnik obłożenia oparty na liczbie wynajętych noclegów podzielonej przez liczbę dostępnych noclegów
• Średni roczny czynsz
• Przepływy pieniężne
• Stopa kapitalizacji
• Zwrot w skali rocznej
• Całkowita stopa zwrotu

5. Zorganizowanie finansowania

Wielu sprzedających prosi o potwierdzenie środków na zakup lub o wstępną zgodę kredytodawcy, co oznacza, że przed złożeniem oferty zakupu należy zorganizować finansowanie. Wysokość zaliczki na poczet STR może wynosić 30% lub więcej, a oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zazwyczaj o 0,50% do 1,00% wyższe niż w przypadku zakupu głównego miejsca zamieszkania.

Aby uzyskać wstępne zatwierdzenie finansowania przez kredytodawcę, kupujący musi:

• Wypełnić wniosek kredytowy.
• Dostarczyć dokumentację dotyczącą dochodów i zadłużenia.
• Posiadać historię zatrudnienia od co najmniej 2 lat lub od 3 do 5 lat w przypadku samozatrudnienia.
• Zgodzić się na kontrolę kredytową.
• Uzyskać ocenę kredytową na poziomie 680 lub wyższym.
• Posiadać kwotę zaliczki oraz do 6 miesięcy gotówki na pokrycie kosztów operacyjnych.
• Wykazać korzystny stosunek zadłużenia do dochodu (DTI) pomiędzy 28% a 36%.

6. Złóż ofertę

Składanie oferty na zakup nieruchomości STR jest podobne do procesu zakupu każdej innej nieruchomości inwestycyjnej. Po uzgodnieniu ceny zakupu i warunków umowy, zleca się wycenę i przeprowadza due diligence, takie jak inspekcja nieruchomości. Jedną z zalet zakupu nieruchomości STR wystawionej na sprzedaż na Roofstock jest to, że cały proces zakupu może być przeprowadzony całkowicie online.

7. Zatrudnij zarządcę nieruchomości

Zarządzanie obiektem typu STR wymaga skupienia się na kliencie i myślenia o najemcach jak o gościach, a nie jak o lokatorach, podobnie jak robi to operator hotelu. Ponieważ wielu inwestorów nie ma czasu ani energii, aby być konsjerżami, zatrudnia się lokalną firmę zarządzającą nieruchomościami, która ma doświadczenie w zarządzaniu obiektami typu STR i zajmuje się nieruchomością, przyjazdami i wyjazdami gości, sprzątaniem, konserwacją i naprawami.

8. Śledzenie wyników finansowych

Prowadzenie dokładnych rejestrów i ważnych dokumentów jest kluczową częścią posiadania obiektu STR. Ponieważ goście często przyjeżdżają i wyjeżdżają, łatwo jest stracić rachunki za dochody i cenne odliczenia, gdy zbliża się czas rozliczenia podatkowego. Dlatego wielu inwestorów w nieruchomości STR zakłada bezpłatne konto w Stessa, firmie należącej do Roofstock.

Oprogramowanie księgowe Stessa synchronizuje się z kontami bankowymi i hipotecznymi, aby automatycznie śledzić przychody i wydatki, a użytkownicy mogą generować raporty finansowe, takie jak zestawienia przychodów i przepływów pieniężnych z pulpitu nawigacyjnego właściciela. Inwestorzy, którzy już posiadają STR, mogą pobierać transakcje z Airbnb, a następnie przesyłać dane bezpośrednio na swoje konta w Stessie.

Gdzie znaleźć nieruchomość STR

Istnieją trzy główne sposoby na znalezienie dobrej nieruchomości STR: rynek internetowy przeznaczony specjalnie dla nieruchomości STR, tradycyjne serwisy ogłoszeniowe i informacje z ust do ust.

Rynek online

Rynki internetowe, takie jak Roofstock's STR Marketplace, są doskonałym źródłem informacji do znalezienia obiektów STR z istniejącą listą gości, które są w pełni umeblowane i gotowe do pracy.

Ponieważ wiele z tych domów jest już używanych jako STR, mogą być dostępne historyczne wyniki, a inwestorzy mogą dostosować przyszłe przewidywane zyski na podstawie dziennego czynszu, obłożenia w dniach i innych czynników.

Tradycyjne serwisy ogłoszeniowe

Innym sposobem poszukiwania nieruchomości do kupienia są platformy z ofertami nieruchomości, takie jak Zillow, Realtor.com i lokalny MLS za pośrednictwem agenta nieruchomości. Używając słów kluczowych, takich jak "wynajem wakacyjny" lub "wynajem krótkoterminowy", inwestor może ręcznie wyszukiwać STR-y na sprzedaż. Praca z lokalnym agentem może być kolejnym sposobem na znalezienie nieruchomości, ale kupującym zaleca się szukanie agenta nieruchomości "przyjaznego inwestorom".

Słowo z ust

Mówi się, że nieruchomość zależy w takim samym stopniu od tego, kogo się zna, jak i od tego, co się zna, dlatego też dobrym sposobem na znalezienie nieruchomości STR na sprzedaż może być "Word of mouth" i networking. Grupy inwestorów i lokalne firmy zarządzające nieruchomościami, specjalizujące się w wynajmie obiektów typu STR, mogą znać właściciela skłonnego do sprzedaży, jeśli pojawi się odpowiednia oferta.

Uwagi końcowe

Kupno nieruchomości typu STR daje możliwość wejścia na szybko rosnący rynek wynajmu wakacyjnego w USA. Tylko w tym roku oczekuje się, że liczba dostępnych ofert wzrośnie o 15%, a średnie stawki wyniosą prawie 250 USD za noc. Jednak niektóre inwestycje typu STR są lepsze od innych. Przed zainwestowaniem warto poświęcić czas na ocenę rynków i przeanalizować liczby, aby znaleźć świetną nieruchomość STR.