Czy to dobry czas, aby dostać się do nieruchomości lub powinieneś czekać?

Ostatnio aktualizowane 21 października 2019 r. przez Mark Ferguson

Ceny mieszkań szły w górę i w górę w wielu obszarach kraju. Dla niektórych ludzi w branży nieruchomości, to jest dobra rzecz, a dla innych, że jest to zła rzecz. Pytanie wielu ludzi pyta, czy teraz jest dobry czas, aby być w branży nieruchomości, lub powinieneś chcieć, aż rynek spada. Byłem agentem / makler i inwestor nieruchomości od 2002 roku. Widziałem wiele rynków iść w górę iw dół, i mam swoje opinie na temat tego, czy inni powinni być wprowadzane do biznesu. Aby dać ci wskazówkę, nigdy nie próbuję czas rynków lub zrobić moje pieniądze, przewidując, co się stanie. Wielu ekspertów próbowało przewidzieć, co rynki nieruchomości będzie zrobić, a bardzo niewielu z nich jest kiedykolwiek poprawne. Osobiście uważam, że istnieje możliwość zarabiania pieniędzy na każdym rynku nieruchomości, ale w tym samym czasie, trzeba być ostrożnym w każdym rynku nieruchomości.

Dlaczego nie przewiduję prawdziwe rynki nieruchomości?

Wiele osób pyta mnie, co myślę, że rynek nieruchomości będzie zrobić lub co mam zamiar zrobić, gdy następny krach dzieje się w przyszłym roku. Zakładają oni, że krach nastąpi po prostu dlatego, że ceny są teraz wysokie. Nie staram się przewidzieć prawdziwe rynki nieruchomości, ponieważ znacznie mądrzejsi ludzie niż ja starają się przewidzieć je cały czas bez większego powodzenia.

Muszę przyznać, że widziałem ostatni krach mieszkaniowy nadchodzi, lub przynajmniej widziałem coś nadchodzi. Wiedziałem, że coś jest nie tak, gdy banki były pożyczając ludziom 120 procent wartości ich domu. Przed ostatnim krachem panowało absolutne szaleństwo, i choć nie wiedziałem dokładnie, kiedy nadejdzie krach, nie zaskoczyło mnie to. Są tacy, którzy twierdzą, że przewidzieli ostatni krach, i można również zobaczyć, że przewidywali krach przez 30 lat z rzędu, aby promować swój srebrny biznes. Nic dziwnego: w końcu im się udało. Po ostatnim krachu było również wielu bardzo mądrych ludzi, którzy przewidywali recesję z podwójnym spadkiem i kolejny krach na rynku nieruchomości, jeszcze gorszy niż pierwszy. Ten krach nigdy nie nadszedł. W rzeczywistości stało się wręcz przeciwnie.

Wielu ludzi przewidywało, że będziemy mieli krach przez ostatnie 5 lat, ponieważ ceny rosły. Jednak żaden krach nie nastąpił. Oto moje bardzo krótkie przemyślenia na temat możliwego krachu:

• Ceny nie mogą iść w górę wiecznie, ale naprawdę trudno jest przewidzieć, kiedy się zatrzymają lub jak bardzo spadną. Może to być za rok lub za siedem lat!
• Rynek jest o wiele bardziej stabilny niż przed ostatnim krachem. Banki nie udzielają szalonych kredytów. Jest o wiele więcej nabywców gotówkowych, inwestorzy muszą włożyć więcej skóry w grę, a oceny kredytowe są o wiele wyższe.
• Powodem, dla którego ceny wzrosły jest to, że nie ma wystarczającej ilości domów dla ludzi. Budownictwo nie jest zbliżone do tego, co było przed ostatnim krachem. Nadbudowa była jednym z głównych powodów, dla których doszło do ostatniego krachu.
• Każdy rynek jest inny. Widzieliśmy szalone wzrosty cen w Kolorado, podczas gdy inne rynki mogą zobaczyć bardzo mało zysku cenowego w ciągu ostatnich 7 lat. Jeden rynek może rozbić, podczas gdy inni mogą być po prostu dobrze.

Czy teraz jest dobry czas dla flipperów domu?

I przerzucił 26 domów w zeszłym roku i 26 rok przed tym. I flipped przez krach mieszkaniowy, a flipping jest jednym z głównych źródeł mojego dochodu. Ludzie zawsze pytają mnie, co robię inaczej teraz, że nadchodzi krach mieszkaniowy. Już mówiłem o tym, jak czuję się o zbliżającej się katastrofie mieszkaniowej, ale zakładając, że mamy jeden, oto co zrobię inaczej:

• Nic

Tak, nie będę robił nic innego niż to, co robię normalnie. To nie dlatego, że nie uważam, że krach mieszkaniowy nadchodzi, ale dlatego, że sposób, w jaki prowadzimy biznes, zawsze przygotowujemy się na najgorsze i mamy nadzieję na najlepsze. W każdej transakcji uwzględniamy duży zysk, staramy się wykonywać prace tak szybko, jak to możliwe i nie inwestujemy w szalone projekty. Stosuję te same zasady bez względu na to, co dzieje się na rynku. Nigdy nie zakładam, że ceny pójdą w górę, bez względu na to, jak dobry jest rynek.

Możesz zarabiać pieniądze flipping domy bez względu na to, jak dobre lub złe jest rynek. Wiele osób zarabiało na przerzucaniu domów zaraz po krachu mieszkaniowym, ale to nie znaczy, że był to jedyny czas na zarabianie pieniędzy. Łatwo było znaleźć oferty z tysiącami foreclosures, ale nie zakładaj, że scenariusz ten kiedykolwiek się powtórzy. Nawet jeśli mamy kolejny krach, banki sprzedają domy znacznie inaczej teraz, i jest o wiele więcej inwestorów czekających na te oferty.

Dobrą wiadomością jest to, że zawsze są oferty na każdym rynku, jeśli wiesz, jak je znaleźć.

Czy powinieneś czekać, aby kupić wynajem?

Innym pytaniem, które zawsze dostaję jest to, jak mam kupować nieruchomości na wynajem, kiedy ceny są tak wysokie! Zgadzam się, że jest to trudne do znalezienia gotówki płynących właściwości najmu, gdy ceny są wysokie. Ponownie, łatwo było kupić czynsze, które były niesamowite oferty tuż po krachu. Kupiłem 16 z nich i wszystkie były świetnymi nieruchomościami. Przestałem kupować mieszkaniowe nieruchomości czynszowe w 2016 roku, ponieważ ceny stały się tak wysokie i naprawdę trudno było zarobić pieniądze. Nie przestałem kupować wynajmu całkowicie. Zamiast tego kupiłem wynajmy komercyjne, które były jeszcze lepszą inwestycją.

Gdybym nie mógł znaleźć wynajmu komercyjnego w mojej okolicy, zainwestowałbym w inny rynek. Nieruchomość jest niesamowity biznes być w, ale to nie znaczy, że jest to łatwe! To wymaga ciężkiej pracy i robi więcej niż inni ludzie są skłonni zrobić, aby to wielkie.

Jedną z największych zalet nieruchomości jest korzystanie z dźwigni finansowej. Kupujesz wielką nieruchomość z kredytu hipotecznego lub pożyczki; to sprawia, że pieniądze każdego roku; powoli spłacić kredyt, a nieruchomość powinna iść w górę w wartości, jak również. Im szybciej kupić nieruchomości, tym szybciej można skorzystać z tych ... korzyści (Austin Powers odniesienia).

Jeśli kupisz wynajem, które mają przepływy pieniężne i są wielkie oferty, powinieneś zrobić dobrze w katastrofie. Największym ryzykiem posiadania czynszów w krachu jest możliwość konieczności sprzedania ich na dole rynku. Jeśli zarabiasz na nich pieniądze, nie sprzedawaj ich! W wielu przypadkach czynsze nie spadną w czasie krachu! Rozsądnie jest również mieć dużo rezerw na wypadek, gdyby coś poszło nie tak.

Poniżej widać, że czynsze ogólnie nie spadły prawie tak bardzo jak wartości.

Ponownie, wszystkie te strategie powinny być stosowane bez względu na to, jak dobry lub zły rynek jest.

Czy należy czekać, aby stać się agentem?

Kocham prawdziwe inwestowanie w nieruchomości, ale wiele z moich dochodów kiedyś pochodzić z bycia agentem nieruchomości. Nadal posiadam własny maklerski, ale rzadko, jeśli kiedykolwiek, sprzedać jako agent. Istnieje mnóstwo możliwości dla agentów nieruchomości, aby dużo pieniędzy, ale znowu, to nie jest łatwe. Będąc w branży wiele lat, widziałem wielu agentów przyjść i odejść. Często nowi agenci dołączają do biznesu, gdy rynek mieszkaniowy jest w górę, jak to jest teraz i w dół, jak to było podczas katastrofy.

Zazwyczaj jest o wiele więcej domów sprzedaży w dobrych czasach, a to daje więcej możliwości dla agentów. Wielu agentów dołączył do branży ostatnio, ale nie robią tyle pieniędzy, jak zwykle. Jak już wspomniałem wcześniej, nie ma prawie tak dużo budynku, jak było w przeszłości, a powodem, dla którego ceny mieszkań rosną jest to, że jest bardzo mało domów na sprzedaż. Kiedy jest bardzo mało domów na sprzedaż, jest bardzo mało domów dla agentów nieruchomości do sprzedaży. Podczas gdy rynek był wielki dla tych, którzy posiadają domy, to nie było wielkie dla wielu agentów nieruchomości.

Czy to znaczy, że nikt nie powinien stać się agentem nieruchomości? Nie! Chociaż nie może być tak dużo biznesu, jak może być dla agentów, dobrzy agenci są nadal zarabiać pieniądze, a oni robią dużo z niego. Dobre agentów nieruchomości może zarabiać pieniądze w każdym rynku, i niestety, większość agentów nie są dobre w swojej pracy. To nie wymaga dużo wysiłku lub umiejętności, aby stać się jednym z lepszych agentów nieruchomości tam. Staram się być pozytywną osobą, ale jestem też realistą, a większość agentów nie są dobre w swojej pracy.

Jeśli kiedykolwiek miał nadzieję na bycie agentem, nie bój się, bo jest już zbyt wielu agentów tam. Istnieje mnóstwo możliwości dla dobrych agentów, aby dużo pieniędzy. Teraz jest tak dobry czas, jak każdy inny, aby rozpocząć.

Jakie są niebezpieczeństwa z rynków czasowych?

Jeśli próbujesz czas rynków, Twoja strategia może być uzależniona od rynku robi to, co myślisz, że zrobi. Jeśli rynek zrobi coś innego, możesz być w świecie bólu! Wolę używać strategii, które działają bez względu na to, co robi rynek.

Inwestorzy, którzy najbardziej ucierpieli podczas ostatniego krachu na rynku mieszkaniowym, to ci, którzy odmierzali czas na rynkach. Kupili wysoko i mieli nadzieję, że sprawy pójdą jeszcze wyżej. Zbankrutowali, gdy rynki przestały iść w górę. Jeśli inwestujesz z dobrych podstaw, zazwyczaj będzie w porządku bez względu na to, co robi rynek.

Innym ryzykiem, które można uruchomić podczas próby czasu na rynku jest nigdy nie inwestować w ogóle. Myślę, że wiele osób boi się inwestować i szukają jakiejkolwiek wymówki, aby nie inwestować. Twierdzą oni, że czekają na krach na rynkach, podczas gdy w rzeczywistości, nawet jeśli rynki się załamią, nadal nie będą inwestować.

Istnieje inna grupa inwestorów, którzy uważają, że będą czekać, aby kupić aż dno przychodzi, ale skąd wiedzą, kiedy dno jest? Łatwo jest spojrzeć wstecz na krach mieszkaniowy i zobaczyć, kiedy dno było. Jednak w tym czasie wielu ekspertów przewidywało, że ceny będą nadal spadać. Znam inwestorów, którzy nie kupili domy na dnie katastrofy, ponieważ myśleli, że rzeczy pójdą niżej, a potem przegapili łódź. Następnie czekali na drugą recesję, aby uderzyć, a to nigdy nie zrobił. Teraz nadal siedzą na uboczu, czekając na następny krach. Ale skąd będą wiedzieć, kiedy to dno nastąpi?

Czekanie na idealne wyczucie czasu zazwyczaj się nie sprawdza

Z perspektywy czasu wszyscy widzimy, jak wspaniale było kupować domy w 2012 roku! Ale to nie było oczywiste w tamtym czasie. Próbując czas rzeczy idealnie jest prawie niemożliwe,e i nawet nie wiesz, czy miałeś rację, aż do lat później. Kupiłem wiele czynszów od 2010 do 2015 roku, ale nie kupowałem ich myśląc, że pójdą w górę w wartości, i to jest to, jak będę zarabiać pieniądze. Kupiłem je, ponieważ były to świetne oferty w tym czasie i miał wielki przepływ gotówki.

Jeśli nie jesteś gotów włożyć pracy, aby znaleźć wspaniałe oferty, lub nie jesteś gotów włożyć pracy, aby wiedzieć, co to jest wielka umowa, może nie powinno być inwestowanie w nieruchomości w ogóle. Jest to niesamowity biznes, ale to nie jest łatwy biznes. Dla tych, którzy zastanawiają się, czy teraz jest właściwy czas, aby dostać się do nieruchomości, to zależy od Ciebie i czy jesteś gotowy, a nie jeśli rynek jest idealny.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "