Jak działa wymiana 1031 z nieruchomościami do wynajęcia?

Ostatnia aktualizacja: 30 grudnia 2019 przez Mark Ferguson

Nieruchomości do wynajęcia mają wiele wspaniałych korzyści, w tym korzystne korzyści podatkowe z IRS. Nie tylko można amortyzować nieruchomości czynszowe, aby zaoszczędzić na podatkach, ale wymiana 1031 pozwala sprzedać nieruchomość czynszową i odroczyć podatki od każdego zysku, jaki osiągniesz lub odzyskanej amortyzacji. Wymiana 1031 ma wiele zasad i przepisów i trzeba się upewnić, że zakończyć wymianę poprawnie, aby uniknąć dużego rachunku podatkowego z IRS. Nie jestem księgowym ani prawnikiem, proszę skonsultować się ze swoim prawnikiem lub księgowym w celu uzyskania konkretnych porad podatkowych lub prawnych.

Jak działa wymiana?

Zamiana 1031 pozwala inwestorowi sprzedać jedną lub więcej inwestycji i kupić nowe inwestycje bez płacenia podatków od zysku. Zamiana 1031 może być podchwytliwa i skomplikowana, więc zawsze rozmawiaj z księgowym lub prawnikiem przy dokonywaniu takiej zamiany! Oto podstawowe wytyczne:

• Możesz sprzedać jedną nieruchomość i zastąpić ją jedną lub kilkoma nieruchomościami
• Nowe nieruchomości muszą być warte co najmniej tyle samo, co sprzedana nieruchomość (jeśli sprzedałeś dom za 200.000$, nowe nieruchomości muszą być kupione za co najmniej 200.000$).
• Wszelkie środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości muszą być przeznaczone na zakup nowych nieruchomości.
• Pośrednik musi przechowywać całą gotówkę ze sprzedaży do momentu wykorzystania jej na zakup nowych nieruchomości.
• Nie płacisz podatku od odzyskania amortyzacji, ale twój harmonogram amortyzacji nie zaczyna się od nowa. Jeśli zamortyzujesz $50,000 od struktury nieruchomości, te $50,000 zostanie przeniesione na nową nieruchomość. Jeśli wartość nowej struktury wynosiła $100,000, można było zamortyzować tylko $50,000 z niej.

W jaki sposób unika się podatków?

Wymiana 1031 jest transakcją na rynku nieruchomości, która obejmuje dwie podobne nieruchomości; jedna jest sprzedawana, a druga kupowana w określonych ramach czasowych. Istnieje wiele ograniczeń dotyczących wymiany 1031 i IRS nie jest całkowicie jasne, opisując ograniczenia. Niektóre podstawowe zasady są takie, że nieruchomości muszą być utrzymywane przez co najmniej rok, muszą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, nieruchomość zastępcza musi być zidentyfikowana w ciągu 45 dni i kupiona w ciągu 180 dni. Jeśli wszystkie te wymagania są spełnione i kilka innych, nieruchomość do wynajęcia może być sprzedana bez płacenia podatków od zysku lub odzyskanej amortyzacji.

Jakie podatki byłyby należne przy normalnej sprzedaży?

Sprzedając nieruchomość na wynajem, trzeba zapłacić podatek od każdego osiągniętego zysku. Może się również zdarzyć, że będziesz musiał zapłacić amortyzację od nieruchomości wynajmowanej. IRS pozwala na amortyzację nieruchomości do wynajęcia, ponieważ uważają, że struktura ma ograniczoną żywotność i spada w wartości każdego roku. Możesz odliczyć tę zamortyzowaną kwotę od podatku każdego roku, co jest ogromną zaletą posiadania nieruchomości do wynajęcia. Jednakże, jeśli sprzedasz nieruchomość do wynajęcia za więcej niż to, co zamortyzowana wartość jest, będziesz musiał zwrócić te podatki, które zaoszczędziłeś.

Nieruchomości wynajmowane na cele mieszkaniowe mają zazwyczaj 27,5-letni harmonogram amortyzacji, a nieruchomości wynajmowane na cele komercyjne - 39-letni. Każdego roku amortyzujesz 1/27.5 czynszu mieszkaniowego lub .03636363636364%. Amortyzuje się również tylko strukturę nieruchomości, więc jeśli miałbyś nieruchomość o wartości 100.000 dolarów z wartością działki 10.000 dolarów, obliczyłbyś amortyzację na 90.000 dolarów wartości struktury. Każdego roku amortyzowałbyś 3 272 USD.

Kiedy dokonujesz wymiany 1031, możesz sprzedać zamortyzowaną nieruchomość bez płacenia podatków od zysku lub amortyzacji. Przy zakupie nowej nieruchomości nadal obowiązuje ten sam harmonogram amortyzacji (nie zaczyna się ona od nowa).

Oto przykład:

• Nieruchomość zostaje kupiona za 100 000 USD, a struktura jest warta 90 000 USD.
• W ciągu dziesięciu lat z domu ubywa ponad $32,000. Te pieniądze mogą być odliczone od dochodu na twoich podatkach.
• Jeśli sprzedasz dom za $100,000, $32,000 zostanie wykazane jako odzyskana amortyzacja na twoich podatkach i zapłacisz od tego podatek.
• Płacisz zwykły podatek dochodowy od zamortyzowanego dochodu w maksymalnej wysokości 25% plus 3,8% podatku od dochodu z inwestycji netto, jeśli dotyczy, a nie od zysków kapitałowych.

Jeśli osiągniesz zysk z nieruchomości; kupisz za $100,000 i sprzedasz za $200,000 zapłacisz podatek od zysku według stawki dla długoterminowych zysków kapitałowych. Stawka ta wynosi albo 15% lub 20% w zależności od dochodu. Możesz skończyć płacąc $20,000 do $30,000 w podatkach po sprzedaży nieruchomości do wynajęcia bez robienia 1031 wymiany.

• $32,000 razy 25% = $8,000
• $100,000 razy 20% = $20,000
• Razem $28,000

Stworzyłem również kalkulator, który może pomóc określić przybliżoną szacunkową wysokość podatków należnych tutaj.

Ile kosztuje wymiana 1031?

Koszt przeprowadzenia wymiany 1031 może się różnić w zależności od firmy, z której usług korzystasz w celu przeprowadzenia procesu, rodzaju wymiany i liczby zaangażowanych nieruchomości. Jedna z firm, z której korzystałem przy mojej wymianie 1031 pobiera opłaty:

• $700.00 przy zamknięciu pierwszej sprzedaży
• $500.00 za każdą sprzedaż lub zakup po tej pierwszej
• $4,500.00 na dodatek do regularnych opłat za posiadanie tytułu w wymianie odwrotnej.

Inna firma, którą niedawno znalazłem obciążył mnie 500 dolarów zarówno dla sprzedaży i zakupu nowej nieruchomości.

Porozmawiamy więcej o odwrotnej wymiany w dalszej części artykułu.

Czy musisz amortyzować nieruchomość?

Tak. Nie można wybrać, aby nie amortyzować nieruchomości, jak IRS czyni cię wziąć odliczenia.

Jakie właściwości są kwalifikowane?

IRS ustalił, że wiele form nieruchomości może być wykorzystanych do wymiany 1031, w tym wszelkie nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, które obejmują sklep, zakład produkcyjny lub budynek biurowy. Nieruchomość inwestycyjna może być również wykorzystana do wymiany 1031, co obejmuje nieruchomości do wynajęcia. Ustalono nawet, że prawa wodne i prawa do zasobów mineralnych kwalifikują się do wymiany 1031. Nie mogą one być wykorzystane do wymiany 1031:

• Akcje w obrocie handlowym lub inne nieruchomości przeznaczone głównie na sprzedaż

• Akcje, obligacje lub weksle

• Inne papiery wartościowe lub dowody zadłużenia lub odsetek

• Udziały w spółkach osobowych (omówimy później istotny wyjątek od tej zasady)

• Świadectwa powiernicze lub udziały w zyskach

• A Chose in action (prawo do czegoś, takie jak spłata długu lub odszkodowania za szkody, które mogą być odzyskane w procesie sądowym)

Czy można wykorzystać "house flip"?

IRS określił fix and flip nie może być używany do wymiany 1031, chyba że spełnisz pewne wytyczne. IRS nie chce prawdziwych inwestorów nieruchomości, którzy naprawić i przerzucić stale być w stanie korzystać z 1031 wymiany w celu odroczenia podatków. Jeśli tylko naprawić i flip sporadycznie i spełniają te wytyczne może być w stanie korzystać z 1031 wymiany.

1. Flip musi być wynajmowany przez co najmniej rok po jego naprawie.

2. Dom nie może być sprzedany, dopóki nie zostanie wynajęty co najmniej jeden rok i nie powinny być wymienione przed wynajmowane na rok.

Problem z tą strategią jest IRS nie mówi, że trzeba trzymać flip jeden rok, aby zrobić wymianę. IRS po prostu mówi, że lista flip powinna być utrzymywana przez akceptowalną ilość czasu, a to do księgowego i inwestora, aby określić, czy ich transakcja kwalifikuje. Niektórzy ludzie ustalili, że jest to rok, ale jeśli IRS myśli, że jesteś profesjonalnym flipper domu próbuje oszukać ich z pieniędzy, nadal może dostać się w kłopoty.

Inni twierdzą, że wystarczy posiadać nieruchomość przez rok, aby się zakwalifikować, a nie wynajmować ją przez rok. Porozmawiaj z profesjonalistami, aby dowiedzieć się, jakiej strategii chcesz użyć.

Jak dokonać wymiany?

Przy dokonywaniu wymiany 1031 inwestor musi skorzystać z usług wykwalifikowanego pośrednika, który będzie nadzorował transakcję. IRS nie mówi, kto może być pośrednikiem, a jedynie, że nie mogą nim być te osoby:

• Adwokat TP S.A.

• CPA TP

• Pośrednik w obrocie nieruchomościami TP

• Osoba spokrewniona z TP

• Pracownik TP

• Osoba współpracująca z TP

Pośrednik przechowuje środki po sprzedaży jednej nieruchomości w ramach wymiany 1031 i wykorzystuje je do zakupu nowej nieruchomości zamiennej. Dokonując wymiany 1031, właściciel musi zidentyfikować nieruchomość, którą wymienia i zgłosić ją przed sprzedażą. Gdy przedmiotowa nieruchomość zostanie sprzedana, inwestor ma 45 dni na zidentyfikowanie nowej nieruchomości, która zostanie wymieniona na starą. Po zidentyfikowaniu nowej nieruchomości inwestor ma 180 dni na jej zamknięcie.

Czy można zidentyfikować kilka nieruchomości?

Masz 45 dni na zidentyfikowanie nieruchomości lub nieruchomości, na które chcesz się zamienić. Istnieją trzy zasady, w jaki sposób można zidentyfikować właściwości.

Zidentyfikuj trzy właściwości

Inwestor może zidentyfikować do trzech nieruchomości zamiennych i może nabyć jedną, dwie lub wszystkie trzy z nich.

Określenie 200% ceny sprzedaży

Inwestor może zidentyfikować więcej niż trzy nieruchomości. Zasada 200% mówi, że podatnik może zidentyfikować dowolną liczbę nieruchomości zastępczych, o ile całkowita godziwa wartość rynkowa zidentyfikowanych nieruchomości nie jest większa niż 200% godziwej wartości rynkowej sprzedanej nieruchomości. Jeśli sprzedałeś nieruchomość za 300.000$, możesz zidentyfikować 6 nieruchomości wartych 100.000$ i nadal mieścić się w przepisach, ponieważ 200% z 300.000$ to 600.000$.

Kup 95% zidentyfikowanych nieruchomości

Zasada 95% mówi, że podatnik może zidentyfikować więcej niż trzy nieruchomości o łącznej wartości, która jest większa niż 200% wartości nieruchomości, której się zrzekł, ale tylko wtedy, gdy podatnik nabędzie co najmniej 95% wartości zidentyfikowanych nieruchomości.

Jak postępuje się z pieniędzmi?

W przypadku sprzedaży nieruchomości i zakupu nowej nieruchomości w ramach wymiany 1031, inwestor musi wykorzystać całą gotówkę ze sprzedaży swojej nieruchomości na zakup nowej nieruchomości, aby uniknąć płacenia podatków. Nowa nieruchomość musi kosztować co najmniej tyle, ile wynosiła cena sprzedaży starej nieruchomości, aby również uniknąć płacenia podatków. Jeśli inwestor nie wykorzysta całej gotówki ze sprzedaży swojej starej nieruchomości lub kupi tańszą nieruchomość, może być zmuszony do zapłacenia podatków od niewykorzystanej gotówki lub różnicy w cenie nieruchomości.

Powodem, dla którego inwestor musi kupić nieruchomość, która jest tak samo droga jak nieruchomość, którą sprzedał, jest to, że zobowiązania muszą być brane pod uwagę. Jeśli sprzedajesz dom za 200.000 dolarów, który ma 100.000 dolarów kredytu i wymienić go na 100.000 dolarów domu, nadal miał zysk. Użyłeś całej gotówki z pierwszej sprzedaży, aby kupić drugi dom, ale miałeś też $100,000 długu, który został spłacony. Ten spłacony dług może być uznany za zysk.

Jak przejmowany jest tytuł własności?

Dokonując wymiany 1031, inwestor musi przejąć tytuł własności do nowej nieruchomości na to samo nazwisko, na które posiadał nieruchomość, która jest wymieniana.

Nie można również skorzystać z wymiany 1031, aby sprzedać nieruchomość komuś, z kim jest się spokrewnionym.

Czy można wykorzystać pieniądze z wymiany na remonty?

Nie można użyć pieniędzy z wymiany do przeprowadzenia napraw po zakupie nieruchomości. Byłoby to poza wymianą i mogłoby spowodować, że transakcja podlegałaby opodatkowaniu. Jeżeli planujesz dokonać napraw w nieruchomości, którą kupujesz w ramach wymiany, musisz zlecić sprzedającemu dokonanie napraw przed zamknięciem transakcji i podnieść cenę, aby uwzględnić te naprawy. Jeśli nie jest to możliwe, być może będziesz musiał użyć innych funduszy na dokonanie napraw, które nie pochodzą z wymiany.

Co to jest odwrócona wymiana 1031?

Większość inwestorów sprzedaje posiadaną nieruchomość, a następnie kupuje nieruchomość zastępczą. Możliwe jest kupienie nieruchomości zastępczej, a następnie sprzedanie swojej pierwotnej nieruchomości. Może to być trudny manewr, ponieważ inwestor nie będzie miał gotówki ze sprzedaży swojej oryginalnej nieruchomości, aby kupić nową nieruchomość.

Może to mieć sens dla inwestora, który buduje nieruchomość zastępczą, aby się na nią zamienić. Budowa i zakup nieruchomości może zająć więcej czasu niż 180 dni, dlatego inwestor dokona wymiany odwrotnej. Jest to odpowiednie dla dużych firm wymieniających zakłady produkcyjne lub inne unikalne budynki, które muszą być zbudowane według specyfikacji i nie są dostępne na rynku.

Jak można odzyskać swoje pieniądze?

Jednym ze sposobów na odzyskanie gotówki z nieruchomości przeznaczonej na wynajem, na którą się zamieniasz, jest refinansowanie nieruchomości zastępczej. Możesz mieć $100,000 w gotówce z wynajmowanej nieruchomości, którą wymieniasz. Te pieniądze mogą być użyte do zakupu nieruchomości zastępczej w ramach wymiany 1031, ale jest to dużo pieniędzy, aby mieć zablokowane. Jeśli refinansujesz nieruchomość po jej zakupie, możesz wyjąć część tej gotówki bez płacenia podatków. Rząd nie uważa pieniędzy z refinansowania za zysk.

Czy możesz używać osobistej rezydencji?

Kiedyś możliwe było dokonanie wymiany 1031 na osobistą rezydencję. Wymień nieruchomość na dom, w którym chciałbyś zamieszkać w pewnym momencie. Dom zastępczy musi być wynajmowany przez co najmniej rok po zakończeniu wymiany. Po upływie tego roku, należy wprowadzić się do domu zastępczego i mieszkać w nim przez co najmniej dwa lata. Ponieważ mieszkasz w domu przez co najmniej 2 z 5 lat jako osobista rezydencja, twój zysk może być wolny od podatku!

Słyszałem, że IRS próbował ograniczyć ten rodzaj transakcji, więc porozmawiaj z księgowym!

Dlaczego nie dokonałem wymiany 1031 na moje nieruchomości wynajmowane?

Niedawno sprzedałem dwie z moich wynajmowanych nieruchomości (numer 5 i 13). Myślałem o zakończeniu 1031 wymiany, kiedy sprzedałem te czynsze, ale skończyło się sprzedając je i zachowując gotówkę. Jest kilka powodów, dla których zdecydowałem się nie dokonywać wymiany 1031, a większość z nich miała związek z tym, że nie spieszyłem się z zakupem nieruchomości zastępczej. Kiedy robisz 1031 wymiany masz 45 dni, aby zidentyfikować nieruchomość zastępczą lub właściwości, i trzeba kupić nieruchomości, które są co najmniej tak dużo, jak to, co sprzedał swoją poprzednią nieruchomość dla. Ponieważ nie kupuję nieruchomości do wynajęcia w Kolorado w tym czasie, oznacza to, że musiałbym znaleźć nieruchomości zamienne na nowym rynku, z nowym kredytodawcą, i mają bardzo mało czasu, aby to zrobić. Będę musiał zapłacić więcej podatków, nie kończąc 1031 wymiany, ale to nie znaczy, że nie będzie w tak dobrej sytuacji finansowej. Spiesząc się z zakupem nowych nieruchomości, mogę nie kupić tak dobrej oferty lub nie poznać rynku tak dobrze, jak bym chciał przed inwestycją.

Jak zrealizowałem wymianę 1031

Podczas gdy ja sprzedałem moje pierwsze nieruchomości bez dokonywania wymiany 1031, ostatnio dokonałem wymiany 1031 z innym wynajmem. Byłem w stanie zakończyć wszystko na czas, ale to było trudne, aby uzyskać czas prawo. Miałem już nieruchomość, którą chciałem kupić pod kontraktem i musiałem szybko sprzedać wynajem. Oto jak to szło:

• Znalazłem 600.000 dolarów komercyjnych wynajem chciałem kupić.
  Mam go pod umową kupić z 2-miesięcznym zamknięcia ram czasowych.
  
• Miałem nieruchomość do wynajęcia, która była pusta i planowałem sprzedać.
• I wymienione go na sprzedaż po dokonaniu kilku drobnych napraw.
• Miałem nadzieję, że zrobić regularne 1031 wymiany, ale mój plan awaryjny był fo odwrotnej wymiany, jeśli nie możemy uzyskać wynajem nieruchomości sprzedawane w czasie.
• Dostajemy nieruchomość wynajem pod umową sprzedaży w określonych ramach czasowych!
• Jednak pożyczkodawca dla kupujących miał pewne problemy i musieli przedłużyć zamknięcie przeszłości daty zamknięcia dla nieruchomości, którą chciałem kupić.
• Zaoferowałem zapłacić trochę dodatkowych pieniędzy, aby przedłużyć zamknięcie na nieruchomości, którą kupuję w celu zakończenia regularnej wymiany i nie muszą wykonać odwrotnej wymiany.
• Sprzedawca zgodził się, zamknęliśmy na pierwszej nieruchomości w dniu 9/26 i kupił nową nieruchomość na 9/27!

Wnioski

Istnieje wiele zawiłości i szczegółów w kodeksie podatkowym IRS, które muszą być przestrzegane przy dokonywaniu wymiany 1031. Istnieje więcej rodzajów wymiany 1031 i wiele innych sytuacji, w których inwestorzy mogą się znaleźć. Porozmawiaj z księgowym lub prawnikiem, aby upewnić się, że stosujesz się do wszystkich wytycznych.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "