Zawiadomienie o zamiarze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem: Twoje obowiązki

Ostatnia aktualizacja na dzień 1 lipca 2022 r.

Właściciele muszą powiadomić swoich najemców, jeśli planują sprzedać wynajmowany lokal.

Zawiadomienie to, często nazywane "Notice of Intent to Sell Rental Property", informuje najemcę o zbliżającej się sprzedaży oraz o jego prawach wynikających ze stanowych i lokalnych praw wynajmującego i najemcy. W większości przypadków najemca może kontynuować wynajem od nowego właściciela na tych samych zasadach i warunkach, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Niniejszy wpis na blogu zawiera przykład Zawiadomienia o zamiarze sprzedaży nieruchomości na wynajem oraz sugeruje źródła, w których można znaleźć więcej informacji na ten temat.

Najważniejsze informacje

• Notice of Intent to Sell Rental Property jest formalnym dokumentem wysyłanym przez wynajmującego do najemcy w przypadku sprzedaży wynajmowanego lokalu.
• Umowa najmu przechodzi ze sprzedającego na nowego właściciela, jeśli nieruchomość jest zamieszkana przez najemcę.
• Najemca jest zobowiązany do pozostania w nieruchomości do czasu zakończenia najmu, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Czy właściciel może sprzedać dom wynajmowany przez najemcę?

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Wielu właścicieli zastanawia się, czy mogą sprzedać nieruchomość, która jest obecnie wynajmowana. Oczywiście odpowiedź brzmi tak, ale jest kilka najlepszych praktyk, których należy przestrzegać, aby zminimalizować zakłócenia dla najemców i zmaksymalizować swoje szanse na udaną sprzedaż nieruchomości.

Po pierwsze, istotne jest, aby dać najemcom jak najwięcej zawiadomień, jak to możliwe przed wykazaniem nieruchomości na sprzedaż. Lokalne i państwowe prawo wynajmującego i najemcy może wymagać powiadomienia najemcy, a jeśli umowa stwierdza, że najemca musi odejść, gdy nieruchomość zostanie sprzedana, będą potrzebować czasu, aby dokonać alternatywnych ustaleń życiowych.

Następnie należy pracować z agentem nieruchomości, który ma doświadczenie w sprzedaży nieruchomości do wynajęcia, lub skorzystać z platformy internetowej, takiej jak Roofstock. Istnieją unikalne wyzwania, które pochodzą z sprzedaży okupowanej nieruchomości w porównaniu do głównego miejsca zamieszkania, a strategia marketingowa będzie inna. Na przykład, w przeciwieństwie do listy tylko do lokalnych nabywców, Roofstock daje dostęp do nabywców na całym świecie szukających nieruchomości inwestycyjnych, a opłata wynosi tylko 3% ceny sprzedaży lub 2.500 dolarów, w zależności od tego, co jest większe.

Wreszcie, pamiętaj, że nadal jesteś odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości i przestrzeganie umowy najmu do momentu sfinalizowania sprzedaży. Chociaż może to być kuszące, aby skąpić na naprawy lub zaniedbać potrzeby najemców, aby przyspieszyć sprzedaż, to może to zagrozić transakcji, zniszczyć swoją reputację i spowodować niższą cenę sprzedaży.

Postępowanie zgodnie z tymi prostymi wskazówkami może pomóc Ci skutecznie sprzedać wynajmowaną nieruchomość z minimalnym bólem głowy.

Plusy i minusy sprzedaży zajmowanej nieruchomości czynszowej

Istnieje kilka korzyści ze sprzedaży zajętej nieruchomości czynszowej, zwłaszcza jeśli dom jest sprzedawany do innego inwestora nieruchomości.

Po stronie plusów, sprzedaż zajętej nieruchomości czynszowej może skutkować szybką sprzedażą. Na ogół istnieje duży popyt na domy jednorodzinne do wynajęcia (SFR) i mniejsze budynki wielorodzinne na większości rynków nieruchomości w całym kraju. Ponadto, inwestor nieruchomości może być również w stanie sprzedać okupowane nieruchomości w doskonałej cenie, ponieważ inni inwestorzy mogą umieścić premię na wynajem domu, który jest już zajęty.

Jednak istnieje również kilka potencjalnych wad, które należy rozważyć przy sprzedaży okupowanej nieruchomości czynszowej. Na przykład, może trzeba będzie dokonać napraw w nieruchomości, aby uzyskać go gotowy do sprzedaży. Ponadto, jeśli dom jest sprzedawany z zyskiem, sprzedawca może być zobowiązany do zapłaty podatku od amortyzacji i podatku od zysków kapitałowych. Dobrą wiadomością jest to, że można je odroczyć poprzez zastosowanie wymiany z odroczonym podatkiem 1031 w celu sprzedaży jednej nieruchomości inwestycyjnej i zakupu innej.

Ogólnie rzecz biorąc, istnieją zalety i wady sprzedaży zajmowanej nieruchomości czynszowej. Należy dokładnie rozważyć te czynniki i porozmawiać z biegłym rewidentem (CPA) lub doradcą finansowym przed podjęciem decyzji.

Czy najemca może odejść przed końcem umowy najmu?

O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, najemca jest umownie zobowiązany do pozostania przez resztę okresu najmu.

Zobowiązania umowne wynikające z umowy najmu są wiążące i przechodzą ze sprzedającego na kupującego, a nieprzestrzeganie tych zobowiązań może skutkować podjęciem działań prawnych. Właściciel lub inwestor nieruchomości może zdecydować się na sprzedaż nieruchomości w trakcie trwania najmu, ale najemca nie jest zobowiązany do wcześniejszego opuszczenia lokalu.

Przed wystawieniem na sprzedaż nieruchomości wynajmowanej przez najemcę lub zakupem nieruchomości wynajmowanej z najemcą, inwestorzy powinni zadbać o zapoznanie się z warunkami umowy najmu przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży.

Prawa najemców przy sprzedaży nieruchomości na wynajem

Kiedy nieruchomość zostaje sprzedana, nowy właściciel staje się wynajmującym. Prawa najemcy do pozostania w lokalu i warunki najmu pozostają takie same, chyba że nowy właściciel i najemca wspólnie uzgodnią ich zmianę.

Jeśli najemca ma umowę najmu na czas określony, ma prawo pozostać w lokalu do końca umowy najmu. Nowy właściciel nie może w tym czasie podnieść czynszu ani zmienić innych warunków najmu. Nowy właściciel musi honorować istniejącą umowę najmu, jeśli nieruchomość zostanie ponownie sprzedana.

Jeżeli najemca ma umowę najmu na okres od miesiąca do miesiąca, nowy właściciel może z odpowiednim wyprzedzeniem podnieść czynsz lub zmienić inne warunki najmu. Nowy właściciel może również złożyć stosowne zawiadomienie o eksmisji najemcy z podaniem przyczyny lub bez przyczyny, pod warunkiem, że pozwalają na to przepisy prawa wynajmującego.

Lokalne i stanowe prawa wynajmującego i najemcy mogą zapewnić najemcom dodatkową ochronę, kiedy nieruchomość jest sprzedawana. Na przykład, niektóre stany wymagają, żeby lokatorzy otrzymali wcześniejsze zawiadomienie o sprzedaży, a inne zabraniają wynajmującym eksmitowania lokatorów bez powodu po sprzedaży.

Inwestorzy w nieruchomości powinni zrozumieć prawa lokatora wynikające z prawa stanowego i ich umowy najmu, aby zrozumieć swoje obowiązki jako nowego właściciela i zapewnić, że lokator jest odpowiednio traktowany, gdy nieruchomość do wynajęcia zmienia właściciela.

Jak napisać zawiadomienie o zamiarze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości

Powiadomienie o zamiarze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości jest formalnym dokumentem informującym najemców, że planujesz sprzedać nieruchomość.

Jako standardowa praktyka biznesowa, zawiadomienie to powinno być sformatowane jako formalny list, dostarczony do najemców co najmniej 90 dni przed planowaną sprzedażą, i powinno być wysłane do najemcy pocztą za potwierdzeniem odbioru.

Zawiadomienie powinno zawierać datę sprzedaży, nazwisko i informacje kontaktowe właściciela lub zarządcy nieruchomości oraz oświadczenie, że najemcy mają prawo pozostać w lokalu do czasu wygaśnięcia ich umowy najmu.

Zawarcie wszystkich tych elementów w zawiadomieniu może pomóc wynajmującemu uniknąć wszelkich potencjalnych nieporozumień lub komplikacji prawnych w dół drogi.

Gdzie znaleźć szablon zawiadomienia o zamiarze sprzedaży nieruchomości do wynajęcia

Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości do wynajęcia, ważne jest, aby dać swoim najemcom dużo wypowiedzenia. Najlepszym sposobem, aby to zrobić jest z Notice of Intent to Sell Rental Property. Ale gdzie można znaleźć szablon tego zawiadomienia?

Jest kilka różnych opcji. Po pierwsze, można zacząć od poszukiwania w Internecie. Istnieje wiele stron internetowych, takich jak LawDepot i Rocket Lawyer, które oferują szablony dla różnych dokumentów prawnych, w tym zawiadomienia nieruchomości.

Inną opcją jest skontaktowanie się z lokalnym adwokatem nieruchomości lub firmy zarządzającej nieruchomościami. Ci profesjonaliści powinni być w stanie zapewnić Państwu szablon lub przynajmniej wskazać Ci we właściwym kierunku.

Wreszcie, zawsze możesz stworzyć swój własny szablon. Ta opcja daje największą elastyczność w zakresie treści i formatu. Jednak ważne jest, aby upewnić się, że szablon jest zgodny z prawem państwowym i lokalnym. W przeciwnym razie może to spowodować problemy w dół linii.

Pomocne wskazówki przy sprzedaży nieruchomości do wynajęcia

Przy sprzedaży nieruchomości do wynajęcia, istnieje kilka ważnych rzeczy do rozważenia.

Po pierwsze, ważne jest, aby zrozumieć, że sprzedaż nieruchomości do wynajęcia różni się od sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Przy sprzedaży nieruchomości do wynajęcia, ważne jest, aby zdać sobie sprawę, że nie jesteś po prostu sprzedaje kawałek nieruchomości - jesteś również sprzedaż inwestycji. Na początek trzeba będzie znaleźć innego inwestora nieruchomości, który jest nie tylko zainteresowany nieruchomością, ale który jest również finansowo kwalifikuje się do zakupu. Ponadto, trzeba będzie zapewnić potencjalnym nabywcom informacje o nieruchomości dochodów z wynajmu i wydatków.

Istnieje również kilka kluczowych kwestii, o których musi pomyśleć sprzedający, takich jak potencjalne implikacje podatkowe dotyczące zysków kapitałowych oraz konieczność dokonania napraw, aby dom był gotowy do wystawienia na sprzedaż. Dodatkowo, ważne jest, aby wziąć pod uwagę fakt, że najemca będzie prawdopodobnie zajmował nieruchomość w czasie sprzedaży.

Istnieje kilka różnych opcji sprzedaży nieruchomości zajmowanej przez najemcę, takich jak praca z agentem nieruchomości, który specjalizuje się w nieruchomościach inwestycyjnych lub wystawienie nieruchomości na sprzedaż na rynku internetowym, takim jak Roofstock.

Niezależnie od tego, którą opcję wybierzesz, ważne jest, aby być jasnym i bezpośrednim z najemcami o swoich planach sprzedaży nieruchomości, aby mogli być przygotowani na wszelkie potencjalne zakłócenia podczas procesu sprzedaży.

Wreszcie, istnieje kilka potencjalnych korzyści ze sprzedaży nieruchomości na wynajem, takich jak możliwość wygenerowania znacznego zwrotu finansowego z inwestycji i możliwość dywersyfikacji portfela. Inwestorzy czasami stwierdzają, że mogą sprzedać nieruchomość za wyższą cenę niż gdyby sprzedawali swoje główne miejsce zamieszkania lub nieruchomość do wynajęcia właścicielowi-mieszkańcowi.

Jeśli jest to zrobione prawidłowo, sprzedaż nieruchomości na wynajem może być świetnym sposobem na wygenerowanie gotówki, którą można zainwestować w inne nieruchomości lub spłacić dług.

Myśli końcowe

Więc, czy powinieneś sprzedać zajętą nieruchomość na wynajem? To zależy.

Przed podjęciem decyzji należy rozważyć plusy i minusy sprzedaży zajmowanej nieruchomości na wynajem. Czynniki takie jak to, jak długo nieruchomość była wynajmowana, obecne warunki rynkowe i własne cele będą odgrywać rolę w ostatecznej decyzji.

Jeśli zdecydujesz się sprzedać zajętą nieruchomość czynszową, upewnij się, że postępujesz zgodnie z właściwymi krokami, pisząc zawiadomienie o zamiarze sprzedaży nieruchomości czynszowej i dokładnie przestrzegaj prawa państwowego i lokalnego.