Jaka jest właściwa strategia inwestowania dla Ciebie? 3 różne strategie inwestowania

Ostatnia aktualizacja 20 maja 2022 r.

Zrozumienie swoich celów, budżetu i tolerancji na ryzyko pozwoli Ci określić strategię, niezależnie od tego, czy szukasz nieruchomości z długoterminowym wzrostem wartości, natychmiastowym potencjałem przepływu gotówki, czy czymś pomiędzy.

Wybierz swoją strategię

Poniższe 3 strategie inwestowania w nieruchomości mogą pomóc w określeniu typów nieruchomości jednorodzinnych (SFR), które mogą być dla Ciebie odpowiednie. Skorzystaj z tego linku, aby zbudować skrzynkę zakupu i obejrzeć te rodzaje nieruchomości na rynku Roofstock.

Appreciation

Inwestowanie w nieruchomości z myślą o wzroście wartości jest podobne do kupowania akcji wzrostowych. Chociaż może być mało, jeśli w ogóle, powtarzających się dochodów, wartość aktywów bazowych ma rosnąć szybciej niż średnia rynkowa.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Inwestorzy nieruchomości stosujący strategię aprecjacji mają nadzieję na zarobienie pieniędzy w późniejszym terminie, gdy nieruchomość zostanie sprzedana z zyskiem. Jednakże w niektórych przypadkach inwestor może być w stanie "wymusić" aprecjację poprzez aktywne zwiększanie czynszów i przepływów pieniężnych, identyfikowanie możliwości generowania dodatkowych dochodów oraz mądre zarządzanie kosztami operacyjnymi nieruchomości.

Aby zachować zyski z aprecjacji w momencie sprzedaży nieruchomości, inwestor może odroczyć płacenie podatku od zysków kapitałowych poprzez zastosowanie wymiany 1031, w ramach której sprzedaje jedną nieruchomość inwestycyjną i kupuje drugą.

Strategia wzrostu wartości nieruchomości może być również atrakcyjna dla tych, którzy chcą zbudować wielopokoleniowe bogactwo przekazując nieruchomość swoim spadkobiercom. Zasadą jest, że podstawa kosztowa odziedziczonej nieruchomości jest "stopniowana" do aktualnej wartości rynkowej w momencie przekazania jej spadkobiercy. Oznacza to, że spadkobierca jest odpowiedzialny za podatek od przyszłych zysków kapitałowych tylko wtedy, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana.

Wzrost wartości jest strategią stosowaną przez inwestorów, którzy nie potrzebują natychmiastowych przepływów pieniężnych i mogą kupić i utrzymać nieruchomość w dłuższym okresie. Na przykład, podczas gdy ceny domów w USA historycznie rosną, w niedalekiej przeszłości zdarzały się również okresy, kiedy ceny domów spadały.

W niektórych przypadkach nieruchomość do wynajęcia z niewielkimi przepływami pieniężnymi netto może wymagać dodatkowych inwestycji kapitałowych w celu dokonania napraw lub pokrycia kosztów operacyjnych, gdy dom jest pusty pomiędzy najemcami. Inwestor może być w stanie uniknąć negatywnych przepływów pieniężnych poprzez dokonanie większej zaliczki, aby zmniejszyć miesięczną kwotę płatności hipotecznych.

Większość wartości domów ma tendencję do zwiększania się w długim okresie czasu, pod warunkiem, że są one prawidłowo utrzymane. Jednakże, kilka czynników przyczynia się do tego, że niektóre nieruchomości rosną szybciej niż inne.

Po pierwsze, stopy aprecjacji mogą się znacznie różnić od jednego rynku nieruchomości do drugiego. Ceny domów zazwyczaj rosną w wartości, gdy jest konsekwentnie więcej popytu niż podaży. Obszary o wysokim popycie na mieszkania zazwyczaj mają silny rynek pracy i ogólny wzrost gospodarczy, rosnącą populację i pożądane udogodnienia w pobliżu, takie jak szkoły i zakupy.

Czas może również mieć znaczący wpływ na wzrost wartości. Dlatego niektórzy inwestorzy na rynku nieruchomości mówią, że pieniądze zarabia się wtedy, gdy nieruchomość jest kupowana, a nie wtedy, gdy jest sprzedawana.

Ścisłe monitorowanie lokalnych i krajowych cykli rynku nieruchomości może pomóc inwestorowi w dokładniejszym oszacowaniu przyszłego wzrostu wartości. Na przykład, inwestor kupujący nieruchomość na wynajem w czasie załamania rynku, kiedy wielu sprzedawców jest w trudnej sytuacji, może zwiększyć szanse na znaczny wzrost wartości w nadchodzących latach.

Koszt finansowania również wpływa na wzrost wartości nieruchomości. Kiedy stopy procentowe kredytów hipotecznych są niskie, ludzie mogą sobie pozwolić na zapłacenie więcej za dom, ponieważ miesięczna rata kredytu hipotecznego jest niższa. Popyt na nieruchomości wzrasta, co z kolei powoduje wzrost cen nieruchomości.

Z biegiem czasu, nieruchomość pierwotnie zakupiona dla wzrostu wartości może zamienić się w zrównoważoną inwestycję wzrostu wartości i przepływu gotówki. Płatności pozostają takie same przy długoterminowej hipotece o stałym oprocentowaniu, a rosnące z roku na rok czynsze mogą prowadzić do zwiększenia przepływu gotówki.

Pros

• Znaczący potencjał zysku, gdy nieruchomość jest sprzedawana w okresie, gdy popyt na mieszkania przewyższa podaż.
• Wymuszenie dodatkowej aprecjacji poprzez dodanie udogodnień w celu zwiększenia przychodów z najmu i przepływu gotówki oraz mądre zarządzanie kosztami operacyjnymi.
• Wiele opcji dostępu do nagromadzonej aprecjacji w celu zakupu dodatkowej nieruchomości na wynajem, w tym refinansowanie gotówkowe, pożyczka pod zastaw domu lub linia kredytowa pod zastaw domu.
• Odroczenie podatku od zysków kapitałowych poprzez przeprowadzenie wymiany 1031 lub przekazanie nieruchomości spadkobiercy.

Cons

• Nieruchomość z dużym wzrostem wartości jest często spotykana na rynkach, gdzie ceny domów są wyższe, co może spowodować minimalny lub ujemny przepływ gotówki netto do czasu wzrostu cen wynajmu.
• Nieruchomość z dużą aprecjacją, ale małym przepływem pieniężnym może wymagać dodatkowych inwestycji kapitałowych na naprawy lub opłacenie kosztów operacyjnych w okresie przedłużającego się pustostanu.
• Wzrost wartości nie jest gwarantowany, ponieważ wartości domów mogą zarówno spadać, jak i rosnąć z powodu takich czynników, jak normalne cykle rynku nieruchomości lub zmiany stóp procentowych kredytów hipotecznych.
• Wygenerowanie zysku z aprecjacji może wymagać od inwestora trzymania nieruchomości dłużej niż przewidywano, jeśli rynek znajduje się w cyklu spadkowym.

Przepływy pieniężne

Inwestowanie w nieruchomości pod kątem przepływu środków pieniężnych jest podobne do kupowania akcji wypłacających dywidendę. Podczas gdy wartość aktywa bazowego może rosnąć na poziomie średniej rynkowej lub czasami mniej, kompromisem jest to, że generowany jest stały strumień powtarzających się dochodów.

Nieruchomości z przepływem środków pieniężnych to takie, które generują wystarczający dochód z najmu, aby pokryć wszystkie koszty operacyjne i spłatę kredytu hipotecznego, a jednocześnie na koniec każdego okresu mają jeszcze wolne środki pieniężne. Przy strategii przepływu środków pieniężnych inwestor może zrezygnować z potencjalnego wzrostu wartości w długim okresie w zamian za otrzymywanie pieniędzy w krótkim okresie, miesiąc po miesiącu.

Dobrym sposobem na zrozumienie zalet przepływu gotówki nieruchomości jest myślenie o wartości pieniądza w czasie. W przypadku wyboru między przewidywalną miesięczną wypłatą a obietnicą większej wypłaty w pewnym momencie w przyszłości, wielu inwestorów wybierze równowagę między ryzykiem a nagrodą, koncentrując się na przepływach pieniężnych.

Strategia inwestowania w przepływy pieniężne może być dobrą opcją dla osób dążących do osiągnięcia określonych celów finansowych w określonym czasie. Na przykład, inwestor może nabyć nieruchomość w celu zmniejszenia ilości czasu spędzonego w pracy dla kogoś innego, sfinansowania edukacji dziecka lub konta emerytalnego, lub przejścia na wcześniejszą emeryturę.

Strategia cash flow może być również doskonałym sposobem na skalowanie i powiększanie portfela nieruchomości poprzez reinwestowanie dochodów z najmu.

Zamiast myśleć o gotówce pozostawionej na koniec każdej wypłaty jako o dodatkowym dochodzie, inwestor może reinwestować przepływy pieniężne poprzez dokonywanie dodatkowych płatności hipotecznych w celu szybszego spłacenia salda kredytu w celu zwiększenia kapitału własnego lub poprzez oszczędzanie miesięcznych przepływów pieniężnych w celu zebrania pieniędzy na zaliczkę na dodatkową nieruchomość do wynajęcia.

Powtarzające się przepływy pieniężne z nieruchomości do wynajęcia nie podlegają podatkowi od zysków kapitałowych i są generalnie zwolnione z podatków od wynagrodzeń, takich jak Social Security, Medicare, bezrobocie oraz federalny i stanowy podatek dochodowy u źródła. Zamiast tego, dochód z wynajmu nieruchomości jest wykazywany jako dochód pasywny w federalnym zeznaniu inwestora, a podatki są płacone zgodnie z przedziałem podatkowym, w którym znajduje się inwestor.

Kilka cech sprawia, że rynek lub okolica są dobre dla nieruchomości z przepływem gotówki.

Ceny domów są stosunkowo przystępne, co jest ważne, ponieważ przepłacanie może zmniejszyć przepływy pieniężne netto. Ponadto, wzrost liczby miejsc pracy i ludności jest silny, a gospodarka jest zróżnicowana i nie zależy od jednego głównego pracodawcy. Rynki przepływów pieniężnych charakteryzują się również dużym popytem na nieruchomości do wynajęcia, z dużym odsetkiem gospodarstw domowych zamieszkałych przez najemców.

W porównaniu z aprecjacją, inwestowanie w nieruchomości typu cash flow może również oferować szerszy zakres potencjalnych możliwości zwiększenia przepływów pieniężnych z nieruchomości do wynajęcia i zysków.

Inwestor może być w stanie zwiększyć czynsz po przeprowadzeniu porównania czynszów, dokonaniu ulepszeń lub modernizacji w celu zwiększenia miesięcznej ceny najmu lub poprzez generowanie dodatkowych strumieni przychodów, takich jak pobieranie czynszu za zwierzęta domowe lub urządzenia.

Przepływy pieniężne netto z nieruchomości do wynajęcia mogą być również zwiększone poprzez zmniejszenie kosztów operacyjnych, dokładne sprawdzenie wykwalifikowanych najemców i zakup nieruchomości do wynajęcia w stanach z niskimi podatkami od nieruchomości i medianą wartości domów.

Pros

• Zapewnienie stałego strumienia powtarzających się przepływów pieniężnych netto miesiąc po miesiącu w zamian za niższy potencjalny wzrost wartości w dłuższej perspektywie.
• Cash flow rental property często ma dużą pulę potencjalnych najemców, którzy szukają mieszkań o średnich i umiarkowanych dochodach, które są przystępne i blisko miejsc pracy.
• Cash-on-cash zwrot z cash flow nieruchomości czynszowych może być bardziej znaczący niż inne strategie inwestowania w nieruchomości.
• Nieruchomości typu cash flow są zazwyczaj bardziej przystępne przy niższej cenie zakupu, zwłaszcza na mniejszych rynkach nieruchomości drugorzędnych i trzeciorzędnych.

Cons

• Cash flow property może oznaczać, że inwestor otrzymuje niższy potencjalny wzrost wartości w przyszłości w zamian za miesięczny przepływ gotówki netto.
• Nieruchomość może być bardziej wymagająca w zarządzaniu ze względu na częste naprawy starszych nieruchomości, zbieranie czynszu od najemców lub wyższe niż oczekiwane wskaźniki pustostanów.
• Przepływy pieniężne z nieruchomości do wynajęcia mogą się znacznie różnić w zależności od dzielnicy lub kodu pocztowego, co wymaga od inwestora poświęcenia czasu na przeanalizowanie najlepszych obszarów dla nieruchomości z przepływami pieniężnymi.
• Nieprzewidziane okoliczności, takie jak spadające stawki czynszu, wyższy niż oczekiwany poziom pustostanów lub większe wydatki mogą wpłynąć na przepływy pieniężne z nieruchomości na wynajem.

Zrównoważona

Zrównoważona strategia inwestowania w nieruchomości stara się zrównoważyć ryzyko i korzyści z nieruchomościami na wynajem, które generują powtarzające się miesięczne przepływy pieniężne i wzrost wartości w długim okresie.

Skupienie się wyłącznie na wzroście wartości oznacza, że potencjalne zyski są ograniczone do momentu sprzedaży nieruchomości, podczas gdy inwestowanie wyłącznie w celu uzyskania przepływu gotówki często oznacza poświęcenie części potencjalnego wzrostu wartości w zamian za powtarzający się przepływ gotówki. Z drugiej strony, zrównoważona strategia może zaoferować to, co najlepsze z obu światów.

Zrównoważone inwestowanie w nieruchomości może generować zyski na kilka różnych sposobów.

Przepływy pieniężne netto są uzyskiwane po zebraniu przychodów z najmu i pokryciu kosztów operacyjnych oraz spłacie kredytu hipotecznego. Ponieważ nieruchomości czynszowe zakupione przy zastosowaniu strategii zrównoważonego inwestowania są zazwyczaj umiarkowanie wyceniane, dochód pobierany od najemcy zazwyczaj pokrywa wydatki i obsługę zadłużenia, a na koniec każdego okresu pozostaje trochę pieniędzy.

Inwestor może zdecydować się na reinwestowanie dochodów z najmu poprzez spłatę kapitału hipotecznego w celu zwiększenia kapitału własnego właściciela, dokonanie modernizacji i ulepszeń w celu zwiększenia czynszu i przepływu środków pieniężnych lub kombinację obu tych działań.

Nieruchomość do wynajęcia zakupiona po przystępnej cenie może również zyskać na wartości w większym stopniu niż droższe domy. W miarę jak wartość nieruchomości rośnie w czasie, zgromadzony kapitał może być dostępny poprzez refinansowanie lub produkt pożyczkowy Home Equity. Gotówka może być następnie wykorzystana na zaliczkę na inną nieruchomość do wynajęcia.

Niektórzy inwestorzy łączą zrównoważoną strategię z metodą "kuli śnieżnej" w celu inwestowania w kolejne nieruchomości do wynajęcia, aby powiększyć portfel nieruchomości. Najpierw oszczędza się jak najwięcej przepływów pieniężnych netto. Następnie, gdy w nieruchomości jest wystarczająco dużo kapitału własnego, wyciąga się dodatkową gotówkę poprzez refinansowanie. Pieniądze zaoszczędzone plus kapitał własny zamieniony na gotówkę jest następnie używany do zaliczki na innej nieruchomości do wynajęcia.

Zrównoważona strategia nieruchomości może być również stosowana w celu maksymalizacji korzyści podatkowych. Na przykład, koszty operacyjne i odsetki od kredytu hipotecznego są w pełni odliczane od podatku, podczas gdy roczne wydatki na amortyzację mogą być wykorzystane do zmniejszenia dochodu netto przed opodatkowaniem. W niektórych przypadkach inwestor może wykazać niewielki lub żaden dochód netto podlegający opodatkowaniu, posiadając nieruchomość do wynajęcia, która generuje zdrowy przepływ środków pieniężnych.

Nieruchomość do wynajęcia zakupiona przy zastosowaniu strategii bilansowej może generować powtarzający się dochód dla inwestora aż do emerytury. Ponadto, jeśli dom zostanie przekazany spadkobiercy, podstawa kosztowa jest zwiększana do aktualnej wartości rynkowej, co pozwala inwestorowi na stworzenie wielopokoleniowego bogactwa poprzez uniknięcie podatku od zysków kapitałowych.

W okresie aktywnego inwestowania inwestora, wymiana z odroczonym podatkiem może być również wykorzystana do odroczenia płacenia podatku od zysków kapitałowych w momencie sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej poprzez zakup nieruchomości zastępczej w określonym czasie.

Plusy

• Potencjalnie najlepsze z obu światów z powtarzającymi się przepływami pieniężnymi netto plus wzrost wartości nieruchomości w długim okresie.
• Nieruchomości zakupione przy użyciu zrównoważonej strategii mają zazwyczaj średni punkt cenowy i można je znaleźć na mniejszych rynkach nieruchomości, gdzie wzrost populacji i miejsc pracy jest silny, a koszty utrzymania są niższe.
• Zrównoważone nieruchomości mogą być również mniej intensywnie zarządzane, z bardziej przewidywalnymi naprawami i bardziej umiarkowaną rotacją najemców.
• Zrównoważona strategia inwestowania w nieruchomości może być wykorzystana do osiągnięcia określonych celów finansowych, powiększenia portfela nieruchomości na wynajem, uzyskania korzyści podatkowych i długoterminowego rozwoju majątku wielopokoleniowego.

Cons

• Ze względu na liczne potencjalne korzyści płynące ze strategii zrównoważonego inwestowania w nieruchomości, nieruchomości te są bardzo poszukiwane przez wielu inwestorów.
• Konkurencja o nieruchomości do wynajęcia, które generują zarówno przepływy pieniężne, jak i wzrost wartości, często jest przedmiotem konkurencyjnego procesu licytacji z wieloma ofertami.
• Zasoby mieszkaniowe mogą być starsze i wymagać więcej bieżącego utrzymania niż domy z wysokim poziomem aprecjacji, ale zazwyczaj mniej niż nieruchomości z czystym przepływem gotówki.
• Zrównoważona strategia nieruchomości jest generalnie najlepsza dla inwestorów kupujących i utrzymujących nieruchomości, co czyni tę metodę mniej pożądaną dla tych, którzy szukają szybkich zysków krótkoterminowych.